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1、投投資資測測算算匯匯總總表表項項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息總用地面積20677 平米31 畝土地單價 125 萬元/畝 125 萬元/畝項目啟動時間2009/12/30 備注：建設(shè)用地面積0 平米0 畝土地總價 3881 萬元項目建設(shè)周期2.00 年代征用地面積20677 平米31 畝容積率3.0土地樓面單價規(guī)劃地上總建筑面積210667210667 平平米米折合地上建筑面積184 元/建筑平米銷售啟動時間2010/3/18可售建筑面積186258186258 平平米米折合可售建筑面積208 元/建筑平米項目銷售周期2.00 年項目周期預(yù)期售價一期二期三期四期住宅建筑面積179186179186 平2、平米米89944 平米89242 平米獨棟別墅雙拼別墅別墅部分建設(shè)在前，和售樓處（會所）一起成為一期銷售的樣板區(qū)，在二期銷售接近尾聲時開盤。聯(lián)排別墅4層景觀住宅小高層高層179186 平米89944 平米89242 平米非住宅建筑面積70727072 平平米米11572 平米商業(yè)7072 平米7072 平米辦公酒店(公寓)會所2000 平米學(xué)校等公建0 平米2500 平米地下建筑0 0 平平米米26000 平米22320 平米非獨立車庫獨立車庫26000 平米22320 平米其它可售車位數(shù)1208 個80000 元/個650 個558 個總建筑面積（含地下）210667210667 平平米米13、27516127516 平平米米111562111562 平平米米項項目目經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益測測算算及及評評估估項目銷售總收入156,844 萬元 可售面積分攤收入8,421 元/平米項目建設(shè)總成本123,081 萬元 可售面積分攤成本6,608 元/平米項目凈利潤22,745 萬元IRR考慮融資40.7%銷售利潤率14.5%IRR不考慮融資25.3%投資利潤率18.5%項目實際投資額項目投資收益率股東投資收益率項項目目成成本本效效益益測測算算*項項目目項項目目成成本本效效益益測測算算項目單價(元/m2)計量(m2)合計(萬元)折合可售建面單價占總成本事項說明投投資資總總成成本本123,08164、,608100%投資成本土地費48,2272,58939.2%前期工程費1,778951.4%基礎(chǔ)設(shè)施費7,4303996.0%建筑安裝工程費52,6592,82742.8%公共配套設(shè)施費1,200641.0%期間費用9,8095278.0%財務(wù)費用210,667.02,4101292.0%開發(fā)間接費210,667.01,9781061.6%管理費用210,667.01,500811.2%銷售費用210,667.03,9212113.2%不可預(yù)見費用210,667.01,9781061.6%收入總總銷銷售售收收入入156,8448,421獨棟別墅-雙拼別墅-聯(lián)排別墅-多層-小高層-高層78095、179,186139918商業(yè)102697,0727263辦公-酒店公寓-車庫（可售部分）8000012089664經(jīng)濟效益分析1、成本1230816,6082、收入1568448,4213、營業(yè)稅及附加(2)5.400%84704554、土地增值稅1,568.441568845、毛利(2)(1)(3)(4)237261,2746、成本毛利率(5)(1)19.3%7、計稅毛利237261,2748、所得稅980539、溢價0010、凈利潤(5)-(8)227451,22111、成本凈利潤率(10)(1)18.5%12、銷售利潤率(5)(2)15.1%13、銷售凈利潤率(10)(2)14.5%16、4、總投資回報率(10)(1)18.5%參與非獨立地庫分攤的高層建面合計：186,258僅用于計算，必須保留本表與成本測算表中的成本數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)項和取值均有所不同，稅費未計入成本項。23456789101112131415161708Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q30027928319623459688925028146313426910340664201339133989389300279283196234596889250281099130542782040640000000000000000000007、00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000027928319623459688925028109913054278204064000000000000363937272519257801339133989389300000002079216714791538000000000000000000000000000000000000000000001560156010401040013391339893893項項目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分攤攤現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入(銷銷售售收收入入)住住宅宅 獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別8、墅 多層 小高層 高層 非非住住宅宅 商業(yè) 辦公 酒店公寓 地地下下車車庫庫181920212223242512Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q300000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000項項目目現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量分分攤攤現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入(銷銷售售收收入入)住住宅宅 獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 多層 小高層 高層 非非住住宅宅 商業(yè) 辦公 酒店公寓 地地下下車車庫庫成本測算（標準化文件）使用說明：此文件為9、高層塔樓類項目成本測算的標準化文件成本總項（不可輸入）臨時調(diào)整項成本細項（不可輸入）成本細項（需數(shù)據(jù)輸入）輸入窗格宗地總面積164380.76用地總面積103911.72總建筑面積258987.00銷售建筑面積206167.00地上面積210667.00地下面積48320.00項目銷售單價元/面積金額（元）疊拼住宅0.00元/9954.80聯(lián)排住宅0.00元/9954.80高層住宅7808.54元/179185.51399177485底商10269.41元/7072.072625280車位80000.00元/個1208.0個96640000項目總銷售收入156844.28156844.28萬元10、1568442765項目總成本(含營業(yè)稅/預(yù)征土地增值稅)133118.74133118.74萬元稅稅前前利利潤潤萬萬元元23725.5423725.54序號成本項目測算基數(shù)單價金額（元）建筑面積單價（元/m2）銷售面積單價（元/）測算說明名稱單位數(shù)量一一、土土地地及及大大配配套套費費4 48 82 22 27 70 07 75 53 3.4 44 41 18 86 62 2.1 14 42339.222339.221 1 土土地地及及項項目目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費費4 45 50 00 00 00 00 00 00 0.0 00 01 17 73 37 7.5 54 42182.702182.701.111、1.1 土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓及及拆拆遷遷4 45 50 00 00 00 00 00 00 0.0 00 01 19 98 84 4.9 91 12260.232260.231.1.1 項目轉(zhuǎn)讓費450000000.001 19 98 84 4.9 91 12260.232260.23公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.1.2 征地補償0.000 0.0 00 00.000.00含在轉(zhuǎn)讓費用中1.1.3 拆遷及補償0.000 0.0 00 00.000.00含在轉(zhuǎn)讓費用中1.1.4 土地出讓金0.000 0.0 00 00.000.00含在轉(zhuǎn)讓費用中1.21.2 契契稅稅0 0.0 00 00 0.0 00 00.012、00.00無無交交易易2 2 城城市市基基礎(chǔ)礎(chǔ)建建設(shè)設(shè)費費住住宅宅面面積積m2m21990951990951501503 32 20 06 62 29 93 30 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00京京價價（房房）字字20032003259259號號非非住住宅宅面面積積m2m211572.0011572.001901903 3 防防洪洪費費103911.72103911.722 22 20 07 78 82 23 3.4 44 40 0.9 92 21.041.04北北京京市市征征收收防防洪洪工工程程建建設(shè)設(shè)維維護護管管理理費費暫暫行行規(guī)規(guī)定定(市市政政府府19941994213、121號號令令)4 4 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00二二、前前期期工工程程1 17 77 78 82 27 72 27 7.6 69 96 68 8.6 66 686.2586.251 1 三三通通一一平平費費0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00含在轉(zhuǎn)讓費用中2 2 設(shè)設(shè)計計費費1 13 33 38 80 08 82 29 9.1 19 95 59 9.0 02 267.2167.212.12.1 建建筑筑工工程程設(shè)設(shè)計計費費1 10 06 67 70 02 26 64 4.4 40 04 47 7.0 07 753.5953.592.114、.1 方案設(shè)計費建筑面積m2258987.00307769610.003 34 4.2 27 739.0239.022.1.2 施工圖設(shè)計費建筑面積m2258987.00102589870.001 11 1.4 42 213.0113.012.1.3 設(shè)計審查費建筑面積m2258987.001.2310784.401 1.3 37 71.561.562.22.2 小小市市政政設(shè)設(shè)計計費費1 12 23 31 11 13 37 7.9 95 55 5.4 43 36.186.182.2.1 綜合管線設(shè)計費區(qū)內(nèi)綜合管線造價萬元31347249.603%940417.494 4.1 15 54.7215、4.72按造價的百分比取值2.2.2 小區(qū)道路設(shè)計費3160005.003%94800.150 0.4 42 20.480.48按造價的百分比取值2.2.3 低壓電設(shè)計費4213340.003%126400.200 0.5 56 60.630.63按造價的百分比取值2.2.4 燃氣設(shè)計費區(qū)內(nèi)燃氣造價萬元2317337.003%69520.110 0.3 31 10.350.35按造價的百分比取值2.32.3 綠綠化化設(shè)設(shè)計計費費綠綠化化面面積積m2m249314.22849314.22830301 14 47 79 94 42 26 6.8 84 46 6.5 53 37.437.43按按宗宗16、地地面面積積的的30%30%計計算算面面積積,每每平平方方米米3030元元計計算算2.42.4 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.003 3 勘勘察察費費2 20 07 71 18 89 96 6.0 00 09 9.1 14 410.4110.413.1 地勘費建筑面積m2258987.0051294935.005 5.7 71 16.506.50地上、地下面積之和，,5元/m23.2 測量放線建筑面積m2258987.003776961.003 3.4 43 33.903.90地上、地下面積之和，,3元/m34 4 評評估估費費2 20 01 14 40 00 017、2 2.0 00 08 8.8 88 810.1210.124.1 土地評估費210667.0000.000 0.0 00 00.000.00含在轉(zhuǎn)讓費用中4.2 環(huán)境評估210667.00750000.003 3.3 31 13.773.77建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標準,1050億投資額編制環(huán)境影響報告書收費3575萬。4.3 交通評估210667.003632001.002 2.7 79 93.173.17按建筑面積3元/m24.4 地質(zhì)災(zāi)害210667.002421334.001 1.8 86 62.122.12按建筑面積2元/m34.5 日照評估210667.001210667.00018、 0.9 93 31.061.06按建筑面積1元/m45 5 許許可可證證執(zhí)執(zhí)照照費費0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00市市規(guī)規(guī)委委已已經(jīng)經(jīng)免免除除此此項項收收費費。6 6 咨咨詢詢費費0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.006.16.1 環(huán)環(huán)保保測測試試0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.006.1.2 土壤檢測費建筑面積m2210667.0000.000 0.0 00 00.000.006.1.3 裝修檢測費建筑面積m2210667.0000.000 0.0 00 00.000.006.26.2 法法律律服服務(wù)務(wù)咨咨詢詢0 0.0 0019、 00 0.0 00 00.000.006.36.3 其其它它咨咨詢詢服服務(wù)務(wù)0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.007 7 測測繪繪費費3 31 16 60 00 00 0.5 50 01 1.3 39 91.591.597.1 面積初測建筑面積m2210667.000.5105333.500 0.4 46 60.530.537.2 面積實測建筑面積m2210667.001210667.000 0.9 93 31.061.068 8 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00三三、工工程程建建安安費費5 52 26 65 58 85 54 40 02 220、.7 71 12 20 03 33 3.2 25 52554.172554.171 1 招招投投標標費費1 13 30 02 26 66 68 8.2 25 55 5.7 75 56.546.541.1 招標代理費標底價萬元521067300.000.15%781600.953 3.4 45 53.933.93計價格【2002】1980號1.2 招投標交易費標底價萬元521067300.000.10%521067.302 2.3 30 02.622.622 2 建建安安工工程程5 52 21 10 06 67 73 30 00 0.0 00 02 22 29 98 8.3 38 82617.121、82617.182.12.1 總總包包費費用用5 52 21 10 06 67 73 30 00 0.0 00 02 22 29 98 8.3 38 82617.182617.182.1.1 地下部分建筑面積m248320.002500120800000.005 53 32 2.8 84 4606.75606.752.1.2 地上部分建筑面積m2210667.001900400267300.001 17 76 65 5.5 54 42010.432010.432.22.2 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.003 3 工工程程監(jiān)監(jiān)理理費費建建筑筑面面積積m25210622、7300.00521067300.000.80%0.80%4 41 16 68 85 53 38 8.4 40 01 18 8.3 39 920.9420.94北北京京市市工工程程建建設(shè)設(shè)監(jiān)監(jiān)理理費費收收費費標標準準實實施施辦辦法法,58,58億億費費率率0.68%0.8%0.68%0.8%。4 4 結(jié)結(jié)算算審審核核費費建建筑筑面面積積m2521067300.00521067300.000.01%0.01%4 46 68 89 96 6.0 06 60 0.2 21 10.240.24工工程程竣竣工工財財務(wù)務(wù)決決算算，1 1億億以以上上0.009%0.009%。參參考考湖湖南南省省5 5 其其23、它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00四四基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費費7 74 42 29 96 66 63 35 5.6 60 02 28 86 6.8 87 7360.37360.371 1 紅紅線線內(nèi)內(nèi)工工程程3 31 13 34 47 72 24 49 9.6 60 01 13 38 8.2 27 7157.45157.451.1 給水工程建筑面積m2210667.0071474669.006 6.5 50 07.417.41根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.2 雨污水工程建筑面積m2210667.00122528004.001 11 1.1 15 512.7012.70根24、據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.3 熱力工程建筑面積m2210667.0012.52633337.501 11 1.6 62 213.2313.23根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.4 中水工程建筑面積m2210667.006.31327202.105 5.8 85 56.676.67根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.5 燃氣工程建筑面積m2210667.00112317337.001 10 0.2 22 211.6411.64根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.6 低壓供電工程210667.00204213340.001 18 8.5 58 821.1621.16估計單價.1.7 電信電視戶數(shù)戶36025、0.000 0.0 00 00.000.00代收代繳。1.8 小區(qū)內(nèi)道路建筑面積m2210667.00153160005.001 13 3.9 94 415.8715.87根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.9 智能化設(shè)施建筑面積m2210667.00153160005.001 13 3.9 94 415.8715.87根據(jù)麗晶項目結(jié)算值參考單價.1.10 大門及圍墻建筑面積m2210667.0000.000 0.0 00 00.000.00含在1.11中1.11 綠化及景觀工程建筑面積m2210667.005010533350.004 46 6.4 46 652.9152.91較高標準園林綠化226、 2 紅紅線線外外工工程程521067300.00521067300.008%8%4 41 16 68 85 53 38 84 4.0 00 01 18 83 3.8 87 7209.37209.372.1 給水工程0 0.0 00 00.000.002.2 雨污水工程0 0.0 00 00.000.002.3 熱力工程0 0.0 00 00.000.002.4 中水工程0 0.0 00 00.000.002.5 燃氣工程0 0.0 00 00.000.002.6 高壓供電工程0 0.0 00 00.000.002.7 電信電視0.000 0.0 00 00.000.00由經(jīng)營單位建設(shè)。3 327、 市市政政監(jiān)監(jiān)理理費費建建筑筑面面積積m2m2210667.00210667.006 61 12 26 64 40 00 02 2.0 00 05 5.5 58 86.356.35估估計計單單價價4 4 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00 0.0 00 0五五配配套套設(shè)設(shè)施施1 12 20 00 00 00 00 00 0.0 00 04 46 6.3 33 358.2158.211 1 鍋鍋爐爐房房套套2 2150000015000003 30 00 00 00 00 00 0.0 00 01 13 3.2 23 315.0715.072 2臺臺2020噸噸，一一用用一一備備28、。2 2 停停車車設(shè)設(shè)施施0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.002.1 立體停車設(shè)備車位數(shù)個0.000 0.0 00 00.000.00不考慮3 3 會會所所m2m220002000200020004 40 00 00 00 00 00 0.0 00 01 17 7.6 64 420.0920.09裝裝修修及及設(shè)設(shè)備備2000/m22000/m24 4 幼幼兒兒園園m2m225002500200020005 50 00 00 00 00 00 0.0 00 02 22 2.0 05 525.1125.11裝裝修修及及設(shè)設(shè)備備2000/m22000/m25 5 其其它它0 0.29、0 00 00 0.0 00 00.000.00六六開開發(fā)發(fā)間間接接費費1 19 97 78 81 14 46 62 2.8 85 57 76 6.3 38 895.9595.95按工程建設(shè)費用的3.0%計提1 10 0.0 00 00 0.0 00 00.000.002 20 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00七七、營營銷銷費費用用156844276515684427652.5%2.5%3 39 92 21 11 10 06 69 9.1 12 21 15 51 1.4 40 0190.19190.19按銷售收入的2.5%計提1 1 策策劃劃代代理理費費銷銷售售額額萬萬元元30、1568442764.781568442764.780 0.0 00 00 0.0 00 00.000.002 2 廣廣告告費費銷銷售售額額萬萬元元1568442764.781568442764.780 0.0 00 00 0.0 00 00.000.003 3 其其它它0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00八八、管管理理費費用用成成本本萬萬元元1 15 50 00 00 00 00 00 0.0 00 05 57 7.9 92 272.7672.76管管理理費費用用每每年年240240萬萬1 1 人人員員工工資資0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.002 231、 辦辦公公費費用用0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00九九、稅稅金金銷銷售售額額萬萬元元1 10 00 03 38 80 03 33 36 6.9 95 53 38 87 7.5 59 9486.89486.891 1 營營業(yè)業(yè)稅稅1568442764.781568442764.785.40%5.40%8 84 46 69 95 59 90 09 9.3 30 03 37 73 3.5 59 9425.40425.40營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加，共共5.4%5.4%2 2 其其他他1568442764.781568442764.781.000%1.000%1 15 56 6832、 84 44 42 27 7.6 65 56 69 9.1 18 878.7878.78土土地地增增值值稅稅預(yù)預(yù)征征十十、財財務(wù)務(wù)費費用用2 24 40 09 97 75 50 00 0.0 00 09 93 3.0 05 5116.88116.88參考現(xiàn)金流量表中考慮銀行開發(fā)貸款3億,自有資金2.5億1 1 貸貸款款利利息息貸貸款款額額萬萬元元0 0.0 00 00 0.0 00 00.000.00十十一一、不不可可預(yù)預(yù)見見費費1 19 97 78 81 14 46 62 2.8 85 57 76 6.3 38 895.9595.95建建設(shè)設(shè)費費用用3%3%成成 本本 總總 計計1 1,3 33 31 1,1 18 87 7,3 35 51 15139.985139.986456.846456.84含含營營業(yè)業(yè)稅稅,土土地地增增值值稅稅預(yù)預(yù)征征