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1、地地產產項項目目開開發發流流程程知知識識庫庫項項目目各各項項輸輸出出成成果果應應用用場場景景及及使使用用說說明明詳詳細細流流程程清清單單提提供供詳詳細細清清單單：基于地產項目開發的邏輯，將開發中的活動按照層級進行細分到L5-L6,全面描述地產項目開發的各項活動。并且通過“流程角色”、“起點-終點”、“輸出衡量指標”、“流程接口”、“應用系統”、“內控要點”等要素的梳理，將公司的管理過程進行系統的表述，為管理的有序、資源的整合提供基礎。地地產產項項目目開開發發流流程程知知識識庫庫項項目目各各項項輸輸出出成成果果應應用用場場景景及及使使用用說說明明萬萬科科地地產產項項目目開開發發流流程程體體系系清2、清單單流流程程屬屬性性level1level2level3level4C1.市場研究及獲取土地 制訂企業經營發展企劃發現投資機會 進行投資機會的基礎調研 研究政策研究宏觀/中觀經濟發展研究房地產業獲取競爭者情報獲取土地情報 形成新項目意向決定新項目投資管理項目立項談判達成交易意向按照公司統一的模板形成立項報告 D審批立項報告DDD決策項目投資可行性 進行可行性研究 D審批可研報告D D D D準備土地合同及交易條款審批土地合同及交易條款D經由董事會審批或備案判斷授權額度或條件額度內董事會備案額度外董事會審批判斷土地獲得形式及獲取土地公開競買獲取土地開發方式進行招牌掛競買簽訂土地出讓合同D合作方3、式取得土地一線公司確認合作意向書D一線公司簽訂合作意向書D獲取董事會審批/備案后的可研報告一線公司擬定正式協議D簽訂正式合作協議付款接收和移交土地進行項目后評價合作關系維護 進行公司戰略并購管理和利用土地知識C2.項目定位及營銷策劃項目定位進行項目定位進行土地屬性分析進行市場競爭分析進行目標客戶分析產品建議書制定與評審D產品測試調整深化和反饋產品營銷策劃確定營銷推廣方案確定合作方確定詳細銷售目標及計劃確定客戶獲取與轉化方式確定客戶銷售體驗方式識別產品核心利益點確定廣告策略執行營銷推廣方案項目形象提升、信息展示、促進欲望轉化潛在客戶轉化與提升營銷物料及流線準備營銷支持管理營銷費用管理營銷合作方管4、理廣告公司管理代理公司管理DC3.產品設計建筑設計實施方案設計實施方案設計準備實施方案設計審控DDDDDD產品決策DDDDDD輸出建筑條件圖擴初設計擴初設計準備各專業擴初圖設計審控實施方案調整及產品決策輸出各專業擴初圖實施施工圖設計實施施工圖設計準備各專業實施施工圖設計審控DDDDD實施方案調整及產品決策設計戶型大樣圖輸出各專業實施施工圖材料樣板定樣材料樣板定樣準備立面分色圖（模型）設計材料樣板收集和提供實樣制作(材料部品模板房)產品決策D輸出定樣的材料樣板和立面分色圖（模型）進行封樣存庫部品二次設計部品二次設計準備進行部品二次設計實樣制作(材料部品模板房)產品決策D輸出部品二次設計圖進行封樣5、存庫報建圖紙設計完成方案報建文本（規劃/民防）D完成消防方案報建總圖D完成擴初報建圖（規劃）完成民防擴初報建圖D完成報建施工圖D完成路口報建圖景觀設計景觀方案設計景觀方案設計準備方案設計審控DDD產品決策D輸出景觀方案圖景觀擴初設計景觀擴初設計準備擴初設計審控DDD景觀方案調整及產品決策輸出景觀擴初圖景觀施工圖設計景觀施工圖設計準備施工圖設計景觀方案調整及產品決策輸出景觀施工圖選定材料部品材料部品選定的準備實樣制作產品決策D輸出定樣的材料部品樣板封樣存庫景觀軟景施工圖深化苗木選擇確定苗木確定準備產品決策D精裝設計精裝施工圖設計精裝施工圖設計準備施工圖設計審控DD產品決策D輸出精裝施工圖完成精裝6、樣板間獲取精裝施工圖精裝樣板間施工產品決策D精裝樣板間調整輸出精裝樣板間D交樓標準確認輔助銷售的設計管理銷售廳/樣板間/會所裝飾設計銷售廳/樣板間/會所硬裝設計銷售廳/樣板間/會所軟裝設計設計變更審控決策計劃管理支持管理C4.工程管理C5.采購與合約管理C6.產品銷售C7.產品交付與服務管理B1項目事務B2.項目成本管理B3.項目開發計劃管理項目前期專項作業計劃管理線編制項目二級里程碑控制計劃外部審批線項目啟動確定項目規劃要點申報暫定資質獲取國土證規劃設計方案報批(總平)選址意見書項目立項標準地名許可證辦理建設用地規劃許可證規劃設計方案報批(總平)實施方案報批(單體)人防報建消防報建獲取建設工7、程規劃許可證獲取建筑工程施工許可證設計線設計前期準備工作產品類型組合概念設計方案設計詳勘布點圖施工圖設計人防設計景觀設計部品設計裝修設計成本線概念設計方案設計工程線前期準備工程土方工程施工基坑支護工程施工監理公司進場采購線確定場平施工單位確定初勘、詳勘單位確定總承包施工單位確定監理單位確定樁基施工單位確定土方施工單位確定基坑支護施工單位確定道路及管網工程單位銷售線市場定位產品類型組合確定項目案名項目開盤專項作業計劃外部審批線取得配套移交意向書簽署預售監管協議取得預售許可證設計線展示區公共部分裝修圖全套精裝修施工圖確認精裝修材料樣板立面分色圖、鋁合金門窗、欄桿二次設計展示區精裝修銷售資料合同附圖8、預售查丈工程線展示區非展示區采購線集團集中采購區域集中采購公司集中采購分散采購甲指乙供工程及材料設備銷售線銷售前期準備工作銷售開盤籌備及開盤銷售簽約客戶線銷售法律風險檢查節點物業線完成新項目前期物業管理招投標工作項目竣工驗收專項作業計劃設計線非展示區景觀施工圖完成非展示區室外綜合管網與景觀施工圖出圖計劃工程線砌筑抹灰施工外立面工程屋面工程完成戶內精裝修與土建單位交接戶內精裝修施工公共部位裝修施工室外景觀施工施工達到竣工驗收條件機電安裝工程外部審批線竣工驗收規劃驗收取得竣工備案回執成本線工程結算計劃項目集中交付專項計劃事務線辦理初始登記工程線辦理排水設施審批意見內部專項驗收及整改計劃內部預驗收及9、整改計劃辦理墻改押金退還手續客戶線準備工作業主開放日集中交付辦理集中交付后續事務取得小產權證項目計劃全過程管理計劃編制計劃執行與反饋計劃變更與調整計劃管理工具level5level6level7定位項目和產品形成規劃與設計草案測算經濟指標計劃項目的資金匯總形成立項報告審批立項報告（一線公司）審批立項報告（區域級）審批立項報告（總部級）模擬分析項目規劃設計測算成本測算財務指標進行市場分析和客戶定位分析合同法律風險形成可研報告萬萬科科地地產產項項目目開開發發流流程程體體系系清清單單審批可研報告（一線公司）審批可研報告（區域級）審批可研報告（總部級)投票表決項目可行性 擬定土地出讓合同報總部審批簽訂10、土地出讓合同擬定合作意向書收購項目取得土地直接從合作方取得土地，合作開發成片開發方式取得土地審核合作意向書與總部溝通協議內容與談判進展進行協議評審進行區位分析進行交通條件分析進行配套設施分析進行景觀環境分析進行城市角色分析項目品類初步判斷整體市場分析供應分析需求分析價格分析客戶分析競爭對手分析鎖定競爭區域與樓盤競品供應分析市場競爭者產品及策略調研競品與本案SWOT分析確定項目競爭方式客戶研究目標客戶確定客戶分類（首置、首改、再改）客戶地點分布、生命周期分析初步判定客源分析客戶類型比例目標客戶群需求調研重點客戶群訪談測試客戶行為研究目標客戶判斷繪制客戶地圖客戶需求與產品對應分析進行產品建議提供產11、品配比建議提供項目建議提供規劃及景觀建議提供單體設計建議提供戶型建議提供商業及會所建議提供裝修標準建議進行項目盈利測算提供推盤節奏建議提供項目測算數據提交產品建議書審核產品建議書選取和邀請客戶及專家進行客戶訪談整理與分析訪談結果確定銷售節點及相應的工程呈現、配套要求價格模擬分類產品銷量預測確定客戶積累與轉化方式確定分階段目標描述目標客戶銷售體驗銷售賣場及銷售流線確定從傳播的角度對典型客戶描述項目賣點梳理項目競爭SWOT分析進行頭腦風暴及客戶測試確定廣告主題及策略確定媒體策略確定客戶獲取與轉化方式確定客戶銷售體驗方式萬科品牌導入項目形象導入召開產品發布會舉辦現場開放活動提純潛在客戶大客戶拜訪/客12、戶持續溝通會客戶深入溝通，客戶/房號對應意向客戶排號/分級意向客戶需求分析發出營銷道具任務書制定銷售手冊組織營銷相關人員培訓完成賣場施工及包裝（沙盤模型、銷售道具到位）客戶流線模擬銷售代理招投標銷售代理定標渠道合作方管理禮儀公司管理獲取土地信息（規劃要點確定）獲取產品建議書確定供方項目設計指導書總圖審核物管模式審控產品分布圖審控交通及停車分析，車位布置方式主力戶型技術審控經濟指標、戶型配比審控規劃決策（包括概念設計、規劃方案、各期詳細規劃）戶型決策產品經濟型測算決策地下室決策立面決策商業配套決策獲取建筑條件圖提出設計要求確定供方擴初技術審控獲取各專業擴初圖提出設計要求施工圖設計指導書萬科標準做13、法提資基礎及結構形式審控施工圖審圖清單審控成本控制圖紙會審獲取建筑立面條件圖提出材料要求確定材料部品清單建筑材料部品決策獲取各專業實施施工圖提出設計要求確定材料部品清單建筑材料部品決策獲取方案報建要求方案報建文本設計制作審控方案報建總圖審控輸出方案報建文本協助填寫報建表獲取消防方案報建要求消防方案報建總圖設計制作審控消防方案報建總圖審控輸出消防方案報建總圖協助填寫報建表獲取擴初報建要求方案報建文本設計制作輸出擴初報建圖協助填寫報建表獲取民防擴初報建要求民防擴初報建圖設計制作審控地下室審控輸出民防擴初報建圖協助填寫報建表獲取施工圖報建及節能報建要求報建施工圖及節能報建資料設計制作施工圖外審輸出報14、建施工圖及節能報建資料協助填寫報建表獲取路口報建要求路口報建圖設計制作輸出路口報建圖協助填寫報建表獲取建筑條件圖獲取產品建議書確定設計指導書確定供方景觀風格意向審控空間節點處理方式審控軟硬景設計比例審控景觀概念決策獲取景觀方案圖獲取建筑各專業施工圖提出設計要求軟硬景設計比例審控軟景設計方案審控獲取景觀擴初圖提出設計要求確定供方獲取景觀擴初圖確定部品清單及要求提出材料部品要求材料部品樣板收集和提供景觀材料部品決策獲取景觀布置方案確定供方重要苗木決策獲取建筑各專業擴初圖提出設計要求確定供方精裝平面審核多部門聯合精裝施工圖審核精裝平面及標準決策精裝交樓樣板間決策項目初步成本測算產品經濟型分析目標成本15、確定示范單位精裝修銷售大廳精裝修戶型圖彩色效果圖銷售模型銷售培訓確定銷售展示區實施計劃確定交樓標準發樣板間、售樓處、銷售模型協辦單編制媒體選擇及計劃確定案名及項目VI確定銷售代理公司預售踏勘現場編制審定銷售手冊編制審定銷售價格展示區包裝施工銷售展示區開放開盤銷售展示區風險檢查完成銷售開盤前風險檢查完成項目現場驗收移交現場全面開荒清潔交付風險檢查入伙資料準備入伙客戶確認及預約入伙流程確定及現場準備信息反饋特殊情況處理零星入伙辦理維修工作流流程程說說明明流流程程角角色色起起點點流流程程ownerowner執執行行者者專專家家資資源源萬萬科科地地產產項項目目開開發發流流程程體體系系清清單單包括：區位16、交通、商業、教育配套、醫療配套、景觀等分析包括：價格、去化速度、產品特征的分析。包括：品類定位、客戶定位的結論包括：支付能力、家庭生命周期、購房動機、生活方式等包括：出入口、分期、綜合管線、土方平衡等包括：公建配套、戶型組合等包括：車位比、車位面積等包括：結構布置、精裝修戶型調整包括：戶型分布、結構布置、技術層面決策等包括：防水體系等包括：設計部內部圖紙等包括：各部門、設計院包括：規劃/消防/建設/國土/節能報建資料（建設）1、公司辦公會決議關閉率；2、公司15級會議體系執行率；3、內控評分；4、問責范圍內各指標執行率；5、流程運營執行率100%；6、外審重大缺陷點、集團通報事件次數；7、激勵計劃實施率；8、PDP計劃完成率；9、關鍵人才流失率。終終點點輸輸出出很很亮亮指指標標應應用用系系統統流流程程接接口口內內控控模模版版項目可研報告內容方案設計流程集團年度品牌推廣方案人力資源培訓流程知識管理流程