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1、目目 錄錄表號(hào)內(nèi) 容編制部門完成時(shí)間表1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表2項(xiàng)目投資明細(xì)表表3地價(jià)情況表表4成本測(cè)算表表5成本付款節(jié)點(diǎn)表表6銷售自持明細(xì)表表7項(xiàng)目整體推盤計(jì)劃表7-附表項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析表表8開發(fā)銷售收入表表9資金來(lái)源與應(yīng)用表表10稅費(fèi)明細(xì)表表11利潤(rùn)測(cè)算表表12現(xiàn)金流量表表13匯總現(xiàn)金流表表14敏感性分析備注xx廣場(chǎng)指標(biāo)一覽表一一、決決策策文文件件指指標(biāo)標(biāo)規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積萬(wàn)111446.00約合_167.15畝總面積地上地下備注總總建建筑筑面面積積萬(wàn)60.3546.1014.251、持有物業(yè)建筑面積萬(wàn)23.2012.8010.4038.44%2、銷售物業(yè)建筑面積萬(wàn)35.9033.302.602、59.49%3、配套物業(yè)建筑面積萬(wàn)1.250.001.252.07%1 1、持持有有物物業(yè)業(yè)建建筑筑面面積積明明細(xì)細(xì)萬(wàn)23.2012.8010.40步步高購(gòu)物廣場(chǎng)萬(wàn)10.3010.300.00五星級(jí)酒店萬(wàn)2.502.500.00地下綜合超市萬(wàn)1.400.001.40地下車庫(kù)萬(wàn)9.000.009.002 2、銷銷售售物物業(yè)業(yè)建建筑筑面面積積明明細(xì)細(xì)萬(wàn)35.9033.302.60商業(yè)街區(qū)萬(wàn)2.002.000.00沿街商鋪萬(wàn)4.004.000.00高層住宅萬(wàn)15.4015.400.00甲級(jí)寫字樓萬(wàn)6.906.900.00地下商業(yè)萬(wàn)0.600.000.60公寓萬(wàn)5.005.000.00地下車庫(kù)萬(wàn)2.03、00.002.003 3、配配套套物物業(yè)業(yè)建建筑筑面面積積明明細(xì)細(xì)萬(wàn)1.250.001.25設(shè)備用房萬(wàn)1.250.001.25萬(wàn)0.000.000.00萬(wàn)0.000.000.00項(xiàng)項(xiàng)目目投投匯匯總總表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱估估算算價(jià)價(jià)值值（萬(wàn)萬(wàn)元元）占占開開發(fā)發(fā)投投資資比比例例一工程費(fèi)用172,289.8052.53%二工程建設(shè)其他費(fèi)用12,261.203.74%三不可預(yù)見費(fèi)9,227.552.81%四土地費(fèi)用104,312.9331.81%五管理費(fèi)用9,959.153.04%六銷售費(fèi)用11,950.983.64%七財(cái)務(wù)費(fèi)用7,967.322.43%八其他費(fèi)用（工程墊資財(cái)務(wù)費(fèi)用）0.00%4、合合 計(jì)計(jì)327,968.93327,968.93100.00%100.00%0.543444796398,366.00銷售收入備注9959.15見工程概算表11950.98見工程概算表該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用（除去土地費(fèi)用）之和的5%取值見地價(jià)及規(guī)劃表土地600 167.168164100300.9按銷售收入的2.5%平米預(yù)估契稅4012.03594按銷售收入的3%平米預(yù)估按銷售收入的2%平米預(yù)估0.30580116地地價(jià)價(jià)情情況況明明細(xì)細(xì)表表土土地地及及地地價(jià)價(jià)總占地面積畝建筑用地（凈地）平米總建筑面積 規(guī)劃容積率計(jì)容積率建筑面積不計(jì)容積率建筑面積地價(jià)（萬(wàn)）土地協(xié)議中的地價(jià)5、其他相關(guān)成本合計(jì)1、政府地價(jià)市政配套費(fèi)002、市政配套費(fèi)3、掛牌費(fèi)04、應(yīng)交契稅05、合作款項(xiàng)06、補(bǔ)繳土地出讓金07、拆遷補(bǔ)償費(fèi)0合 計(jì)-00 單位地價(jià)（元/m2）樓面地價(jià)（元/m2）按總占地面積按凈占地面積按計(jì)容積率建筑面積按總建筑面積地地價(jià)價(jià)支支付付節(jié)節(jié)奏奏規(guī)規(guī)劃劃要要點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品組合占地面積容積率建筑面積可售率可售面積產(chǎn)品比例住宅商業(yè)寫字樓公寓公建配套用房會(huì)所其他學(xué)校、幼兒園小計(jì)合計(jì)0建筑密度%說(shuō)明現(xiàn)在支付土地款支付尚未支付2013年3季度2013年4季度2014年1季度8月9月10月11月12月1月2月3月52156.4752156.47104,312.93按可售建筑面積平均每戶面積總戶6、數(shù)平米xx廣場(chǎng)成本測(cè)算表單位：萬(wàn)元銷售銷售序號(hào)成本項(xiàng)目高層住宅公寓單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)建筑面積（平米）154000.0050000.00可售面積二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)232.003572.80232.001085.00勘察設(shè)計(jì)費(fèi)120.001848.00120.00600.00報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)73.001124.2073.00365.00咨詢服務(wù)費(fèi)-項(xiàng)目可研15.00231.0015.000.00三通一平費(fèi)15.00231.0015.0075.00臨時(shí)設(shè)施費(fèi)9.00138.609.0045.00三三主體建筑工程費(fèi)2460.0037884.002460.00840.85基礎(chǔ)工程160.0024647、.00160.00800.00主體結(jié)構(gòu)及粗裝修1700.0026180.001700.000.00室內(nèi)公共部位精裝修100.001540.00100.0010.85外墻精裝修500.007700.00500.0030.00四四主體安裝工程費(fèi)415.006391.00415.00575.84室內(nèi)水氣電110.001694.00110.00550.00通風(fēng)、空調(diào)0.000.00電梯、機(jī)電設(shè)備170.002618.00170.0018.45消防105.001617.00105.006.30弱電系統(tǒng)30.00462.0030.001.10五五基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用165.002541.00165.0097.8、85室外給排水系統(tǒng)17.00261.8017.0085.00室外燃?xì)庀到y(tǒng)16.00246.4016.000.00室外高低壓線路105.001617.00105.0011.39室外智能化系統(tǒng)20.00308.0020.001.20室外消防7.00107.807.000.26六六園林環(huán)境費(fèi)103.001586.20103.00251.75綠化建設(shè)費(fèi)50.00770.0050.00250.00道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)32.00492.8032.000.00泛光、照明10.00154.0010.001.09信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作11.00169.4011.000.66七七配套設(shè)施15.00231.0015.009、75.00其它15.00231.0015.0075.00開開發(fā)發(fā)建建造造成成本本3390.0052206.003390.002926.2852206.0016950.00銷售自持自持銷售甲級(jí)寫字樓步步高廣場(chǎng)百貨五星級(jí)酒店商業(yè)街區(qū)單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)69000.00103000.0025000.00232.001600.80232.002389.60232.00580.00232.00120.00828.00120.001236.00120.00300.00120.0073.00503.7073.00751.9073.00182.5073.0015.00103.5015.10、00154.5015.0037.5015.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.009.0062.109.0092.709.0022.509.002460.0016974.002310.0023793.002460.00420.802360.00160.001104.001601648.00160.00400.001601700.0011730.00180018540.001700.000.001500100.00690.000.00100.005.80500.003450.003503605.00500.0015.00700450.003105.0078011、.008034.00415.00288.56410.00110.00759.001501545.00110.00275.001200.003403502.000.000170.001173.001201236.00170.009.86120140.00966.001201236.00105.003.1512030.00207.0050515.0030.000.5550149.001028.10149.001534.70165.0049.32149.0017.00117.3017.00175.1017.0042.5017.000.000.0016.000.00105.00724.50105.0012、1081.50105.006.09105.0020.00138.0020.00206.0020.000.6020.007.0048.307.0072.107.000.137.00152.001048.80192.001977.60103.00125.91192.0050.00345.0050515.0050.00125.005032.00220.8032329.6032.000.003255.00379.5090927.0010.000.589015.00103.5020206.0011.000.332015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0015.0010313、.5015.00154.5015.0037.5015.003458.0023860.203678.0037883.403390.001502.093358.0023860.20 xx廣場(chǎng)成本測(cè)算表銷售銷售自持沿街商鋪地下商業(yè)地下綜合超市合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)20000.0040000.006000.0014000.00464.00232.00928.00232.00139.20232.00324.80240.00120.00480.00120.0072.00120.00168.00146.0073.00292.0073.0043.8073.00102.2030.0015.0014、60.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0018.009.0036.009.005.409.0012.604720.002660.0010640.002660.001596.002560.003584.00320.00160640.0016096.00160224.003000.0018007200.0018001080.0023003220.000.000.000.00100140.001400.007002800.00700420.000.00820.00750.003000.00530.00318.00510.00715、14.00240.00120480.0012072.00120168.000.003401360.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00100.0050200.005030.003042.00298.00149.00596.00149.0089.40165.00231.0034.0017.0068.0017.0010.2017.0023.800.000.000.0016.0022.40210.00105.00420.00105.0063.00105.00147.00416、0.0020.0080.0020.0012.0020.0028.0014.007.0028.007.004.207.009.80384.00192.00768.00192.00115.2097.00135.80100.0050200.005030.005070.0064.0032128.003219.203244.80180.0090360.009054.0000.0040.002080.002012.001521.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.006716.003998.0015992.17、003778.002266.803579.005010.60 xx廣場(chǎng)成本測(cè)算表銷售商業(yè)街區(qū)配套配套地下室車庫(kù)其他面積（物業(yè)用房、設(shè)備用房、）各業(yè)態(tài)平均單方造價(jià)總計(jì)說(shuō)明單方造價(jià)合計(jì)單方造價(jià)合計(jì)（元/m2）（萬(wàn)元）110000.0012500.00603500232.002552.00232.00290.0020312261120.001320.00120.00150.00105634273.00803.0073.0091.2564385815.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.75137939.0099.009.0011.2584762460.18、0027060.001960.002450.0021331287011601760.00160200.001408456230025300.0018002250.001632985000.000.003923700.000.0032119375500.005500.00485.00606.25472284881101210.00110137.5010463061201320.00120150.0010965721201320.00120150.0012474571201320.00105131.25103623030330.003037.50321924149.001639.00165.00219、06.25135816317.00187.0017.0021.25158980.0016.0020.005289105.001155.00105.00131.2592554920.00220.0020.0025.001810577.0077.007.008.7563700.000.00103.00128.75102614400.005062.5035209300.003240.0022133900.001012.5034206700.001113.751164615.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.7510.007933356.003691620、.002960.003700.003058.01184551.00不不含含預(yù)預(yù)備備費(fèi)費(fèi)工工程程施施工工節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)預(yù)算算付付款款計(jì)計(jì)劃劃(墊墊資資到到 層層）序號(hào)項(xiàng)目20142014年年三三季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）20142014年年三三季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）20152015年年一一季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）78910111212一工程節(jié)點(diǎn)挖基坑土方、基坑支護(hù)樁基工程二完成面積（M2）二二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)00000000勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)咨詢服務(wù)費(fèi)-項(xiàng)目可研三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三三主體建筑工程費(fèi)00000000基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)及粗裝修室內(nèi)公共部位精裝修外墻精裝修四四主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水氣電通風(fēng)、空調(diào)電梯21、機(jī)電設(shè)備消防弱電系統(tǒng)五五基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用室外給排水系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓線路室外智能化系統(tǒng)室外消防六六園林環(huán)境費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)泛光、照明信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)制作七七配套設(shè)施其它開開發(fā)發(fā)建建造造成成本本568378562568785658632568253352568墊墊資資利利息息10%10%計(jì)計(jì)入入成成本本累計(jì)付款額568313539161072396329826323945772960297支付比例3%7%9%13%16%18%31%33%20152015年年二二季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）20152015年年三三季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）20152015年年四四季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）34522、6789101112地下室工程地下室工程正負(fù)零完成裙樓施工裙樓主體完成主體到15層主體到19層主體到23層124100M2140500M212300M23130026600M226600M20000000000000000000052095125660098496598656355979356846550611676212277113126713725314288814886718455135%63%67%71%74%77%81%100%工工程程施施工工節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)預(yù)預(yù)算算付付款款計(jì)計(jì)劃劃(墊墊資資到到 層層）20152015年年一一季季度度（萬(wàn)萬(wàn)元元）小小計(jì)計(jì)00000001845511845523、10 xx廣場(chǎng)可售與自持面積明細(xì)表類別業(yè)態(tài)銷售面積可售部分建安成本自持面積建筑面積單價(jià)（元/平方米)總價(jià)(萬(wàn)元）建筑面積地下車庫(kù)20000335667120.0000090000.00步步高廣場(chǎng)0103000.00五星級(jí)酒店025000.00地下綜合超市014000.00000商業(yè)街區(qū)20000335867160.00沿街商鋪40000399815992高層住宅1540003390522060.00甲級(jí)寫字樓69000345823860地下商業(yè)6000377822670.00公寓50000339016950000000.00其他面積配套用房建筑面積12500合計(jì)359000.00124703.24、00244500.001247030000銷售面積/總面積0.594863297持有部分建安成本總面積備注單價(jià)（元/平方米)總價(jià)(萬(wàn)元）0.000.0020000.00車位數(shù)量=（20000/33）=6063356.0030204.0090000.00車位數(shù)量=（90000/33）=27273678.0037883.40103000.00上述面積已包含公攤3390.008475.0025000.003579.005010.6014000.000.000.000.000.000.000.000.0020000.000.0040000.000.000.00154000.000.0069000.0025、0.000.006000.000.0050000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012500.0014003.0081573.00603500.00206276.000.604544397xx廣場(chǎng)可售與自持面積明細(xì)表 推盤銷售計(jì)劃項(xiàng)目分9次開盤，第一次開盤為2014年9月，最后一次開盤時(shí)間為2015年9月整體計(jì)劃銷售周期為一年（去化率為100%）產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型待待售售期期區(qū)區(qū)及及樓樓棟棟推推盤盤順順序序開開盤盤時(shí)時(shí)間間面面 積積（平平米米）套套 數(shù)數(shù)（套套/個(gè)個(gè)）決決策策文文件件均均價(jià)價(jià)（元元/平平方方米米）新新推推總總貨貨值值（元元）備備注注住住宅宅（C26、C地地塊塊）12014年9月980006000588,000,000沿沿街街商商鋪鋪（CC地地塊塊）22014年10月32000350001,120,000,000地地下下商商業(yè)業(yè)（B B地地塊塊）32014年11月60001000060,000,000住住宅宅（CC地地塊塊、D D地地塊塊）42014年12月560006000336,000,000地地下下車車庫(kù)庫(kù)52014年12月2000060611000066,660,000車位數(shù)量=（20000/33）=606沿沿街街商商鋪鋪（DEDE地地塊塊）62014年2月800035000280,000,000商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)（B B地地塊塊）727、2015年3月2000035000700,000,000寫寫字字樓樓82015年5月690007000483,000,000公公寓寓92015年9月500007000350,000,000總總推推面面積積359000359000606606總總推推貨貨值值3,983,660,0003,983,660,000項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格分分析析（可可比比樓樓盤盤量量化化定定價(jià)價(jià)法法）項(xiàng)目名稱/因素權(quán)重A項(xiàng)目A項(xiàng)目綜合得分據(jù)B項(xiàng)目B項(xiàng)目綜合得分據(jù)位置0.54231.5樓盤規(guī)模0.140.430.3交通0.341.230.9價(jià)格0.54242朝向0.351.551.5發(fā)展商0.140.430.3綠化率0.25128、40.8停車位的數(shù)量0.140.430.3樓盤外觀0.341.241.2戶型0.240.840.8噪音0.140.450.5周邊社區(qū)配套0.45241.6周邊發(fā)展?fàn)顩r0.351.551.5樓盤得分14.813.2備注：為對(duì)本案制定一個(gè)合理、精確、市場(chǎng)化的價(jià)格，通過(guò)選取距離本案最近的四個(gè)現(xiàn)售樓盤中的13個(gè)有可比意義的因素按照量化方法，計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的得分。原始數(shù)據(jù)計(jì)算欄序號(hào)樓盤名稱樓盤得分（X）樓價(jià)（Y）XYX21A項(xiàng)目14.8430063640219.042B項(xiàng)目13.2420055440174.243C項(xiàng)目16.1440070840259.214D項(xiàng)目11370040700121合計(jì)55.129、16600230620773.49注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）利用財(cái)務(wù)管理直線回歸法求本案銷售均價(jià)：a=2291b=135所以本案銷售價(jià)格樓價(jià)平均為:Y=a+bx=2291+135*13.7=4140元/平方米C項(xiàng)目C項(xiàng)目綜合得分據(jù)D項(xiàng)目D 項(xiàng)目綜合得分據(jù)本案本案綜合得分據(jù)422152.550.530.330.341.241.251.552.531.54251.551.530.950.530.330.35130.620.450.540.420.251.541.241.25140.830.640.410.130.35231.25251.530.951.516.11113.7Y2184900030、017640000193600001369000069180000項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格分分析析（可可比比樓樓盤盤量量化化定定價(jià)價(jià)法法）備注：為對(duì)本案制定一個(gè)合理、精確、市場(chǎng)化的價(jià)格，通過(guò)選取距離本案最近的四個(gè)現(xiàn)售樓盤中的13個(gè)有可比意義的因素按照量化方法，計(jì)算出每個(gè)項(xiàng)目的得分。開開發(fā)發(fā)銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃敏感系數(shù)：100%20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在層層數(shù)數(shù)9 9月月10月11月12月1月一一、開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃（m2m2）一期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)四期/區(qū)竣竣工工面面積積小小計(jì)計(jì)二二、銷銷售售面面積積（m2m2）商31、業(yè)街區(qū)沿街商鋪32,000高層住宅98,00056,000甲級(jí)寫字樓地下商業(yè)6,000公寓地下車庫(kù)20,000小計(jì)98,00032,0006,00076,000-三三、銷銷售售單單價(jià)價(jià)（元元/m2/m2）商業(yè)街區(qū)沿街商鋪35,000高層住宅6,0006,000甲級(jí)寫字樓地下商業(yè)10,000公寓地下車庫(kù)銷售均價(jià)6,00035,00010,0005,298-四四、銷銷售售額額（萬(wàn)萬(wàn)）商業(yè)街區(qū)-沿街商鋪-112,000-高層住宅58,800-33,600-甲級(jí)寫字樓-地下商業(yè)-6,000-公寓-地下車庫(kù)-6,666-小計(jì)58,800112,0006,00040,266-累計(jì)銷售款58,800170,32、800176,800217,066217,06620152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2月3月4月5月6月7月8月9月20,0008,00069,00050,0008,00020,000-69,000-50,00035,00035,0007,0007,00035,00035,000-7,000-7,000-70,000-28,000-48,300-35,000-28,00070,000-48,300-35,000245,066315,066315,066363,366363,366363,366363,366398,36620152015年年1 1季季度度合合計(jì)計(jì)33、備備注注20,00040,000154,00069,0006,00050,00020,000車位數(shù)量=（20000/33）=606606359,00035,00035,0006,0007,00010,000700,000,0007,0001,400,000,000-車位按11萬(wàn)元/個(gè)924,000,000483,000,00060,000,00070,000350,000,000140,000-92,400-48,300-6,00035,0006,666398,366398,3663,983,660,000稅稅費(fèi)費(fèi)說(shuō)說(shuō)明明01、地地價(jià)價(jià)票票據(jù)據(jù)合合法法性性情情況況 合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況：234、 2、預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅費(fèi)費(fèi)情情況況稅稅率率%計(jì)計(jì)稅稅依依據(jù)據(jù)或或應(yīng)應(yīng)稅稅所所得得預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)稅稅額額 營(yíng)業(yè)稅5.00%營(yíng)業(yè)收入19,918 其中：銷售營(yíng)業(yè)稅5.00%營(yíng)業(yè)收入19,918 合作建房營(yíng)業(yè)稅 城建稅7.00%營(yíng)業(yè)稅額1,394 教育費(fèi)附加5.00%營(yíng)業(yè)稅額996營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅金金及及附附加加5.60%22,308堤圍建設(shè)費(fèi)0.13%518土地增值稅（預(yù)征）3.00%營(yíng)業(yè)收入11951印花稅0.3建筑承包合同、購(gòu)銷合同契稅4.00%成交價(jià)4173 企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅25%應(yīng)納稅所得額38,319 3、項(xiàng)項(xiàng)目目稅稅收收優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策情情況況 1、所得稅 2、營(yíng)業(yè)稅 說(shuō)明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)35、與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。綜合營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)為 單位：萬(wàn)元計(jì)計(jì)算算說(shuō)說(shuō)明明湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知湘地稅發(fā)201025號(hào)營(yíng)業(yè)收入*5%營(yíng)業(yè)收入*5%三、及時(shí)調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率（一）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件精神，我省預(yù)征率調(diào)整為：營(yíng)業(yè)稅額*7%1普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；營(yíng)業(yè)稅額*3%2非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫(kù)等）2%；3別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%；營(yíng)業(yè)稅額*%4單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；5對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅；同時(shí)不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠36、政策。營(yíng)業(yè)收入*0.1%營(yíng)業(yè)收入*1%（二）核定征收率為：合同金額*1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；出讓地價(jià)*%2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%；3.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定。應(yīng)納稅所得額*33%4.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算。19159.7243 說(shuō)明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收37、管理工作的通知湘地稅發(fā)201025號(hào)5對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅；同時(shí)不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。3.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定。4.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查賬清算。資資金金來(lái)來(lái)源源與與運(yùn)運(yùn)用用表表序序號(hào)號(hào) 季季度度項(xiàng)項(xiàng)目目1 12 23 34 4一資金來(lái)源30,000.001,000.00900.002,338、00.001經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源0.000.000.000.001.1銷售收入0.002 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金來(lái)源30,000.001,000.00900.001,300.002.1自有資金1,000.001,000.00900.001,300.002.2銀行借款29,000.003其它來(lái)源(信托、基金)0.000.001,000.00二資金運(yùn)用30,225.221,245.261,236.342,932.331建設(shè)期開發(fā)成本29,787.35807.39798.472,494.462經(jīng)營(yíng)期當(dāng)期發(fā)生營(yíng)業(yè)成本0.000.003銷售費(fèi)用0.000.000.000.004銷售稅費(fèi)0.000.000.39、000.005所得稅0.000.000.000.006盈余公積7應(yīng)付利潤(rùn)8借款本金償還9借款利息支付437.87437.87437.87437.87三盈余資金-225.22-245.26-336.34-632.33四累計(jì)盈余資金-225.22-470.48-806.82-1,439.15437.870.00地價(jià)289805 56 67 78 89 910104,369.014,738.028,919.6710,714.3719,306.6211,010.502,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.502,369.014,738.028,40、919.6710,714.3711,306.6211,010.501,000.000.000.000.005,000.000.001,000.005,000.001,000.003,000.005,131.493,151.224,027.866,298.5322,332.944,394.234,501.732,329.572,494.464,501.732,329.572,930.240.000.000.000.0071.07142.14267.59321.43339.20330.31120.82241.64454.90546.43576.64561.540.000.00373.03491.041、7587.53572.140.0018,500.00437.87437.87437.87437.87-762.481,586.794,891.814,415.84-3,026.316,616.27-2,201.63-614.844,276.988,692.825,666.5012,282.770.00資資金金來(lái)來(lái)源源與與運(yùn)運(yùn)用用表表11111212131314141515161610,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50142、0,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.500.000.000.000.000.005,926.343,832.944,394.235,549.453,257.511,899.764,501.732,329.572,930.244,124.841,754.15435.780.00321.43339.20330.31321.43339.20330.31546.43576.64561.54546.43576.64561.54556.75587.53572.14556.75587.53572.140.000.000.004,788.03743、,473.696,616.275,164.928,049.119,110.7317,070.8024,544.4931,160.7636,325.6844,374.7953,485.520.00單位：萬(wàn)元1717181819194,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.130.000.000.00632.37157.50475.150.000.00435.78142.6835.548.88242.5560.4115.10247.1361.5515.394,123.591,027.01-179.0257,60944、.1258,636.1358,457.10利利潤(rùn)潤(rùn)測(cè)測(cè)算算表表敏感系數(shù)：100%-項(xiàng)項(xiàng) 目目合合計(jì)計(jì)合合計(jì)計(jì)20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度9 9月月10月11月結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)面面積積359,000359,00098,00032,0006,000商業(yè)街區(qū)20,00020,000000沿街商鋪40,00040,0000320000高層住宅154,000154,0009800000甲級(jí)寫字樓69,00069,000000地下商業(yè)6,0006,000006000公寓50,00050,000000地下車庫(kù)20,00020,000000營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)收收入入398,366398,45、36658,800112,0006,000商業(yè)街區(qū)70,00070,000000沿街商鋪140,000140,00001120000高層住宅92,40092,4005880000甲級(jí)寫字樓48,30048,300000地下商業(yè)6,0006,000006000公寓35,00035,000000地下車庫(kù)6,6666,666000營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加223082230832936272336土土地地增增值值稅稅（預(yù)預(yù)征征）119511195117643360180銷銷售售成成本本193056193,05651,88118,8863,409其中：建安費(fèi)用125109125109333331283046、2274 不可預(yù)見費(fèi)58955895160952599 土地成本62052620521693955311037項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)1710511710511862834822075持持有有物物業(yè)業(yè)裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用0持持有有物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)費(fèi)費(fèi)用用0其其他他固固定定費(fèi)費(fèi)用用0期期間間費(fèi)費(fèi)用用177731777348521584297 其中：管理費(fèi)用59245924161752899 銷售費(fèi)用1421871091941634119 工程墊資財(cái)務(wù)費(fèi)用0 財(cái)務(wù)費(fèi)用47394739129442279信信托托投投資資利利息息歸歸還還0 稅前利潤(rùn)153278153278(2989)818971778所得稅（2547、%）3831938319(747)20474444稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)114958114958(2242)614231333單位毛利(元/m2)47654765單單位位凈凈利利(元元/m2)/m2)32023202銷售毛利率%42.9%42.9%銷售凈利率%28.9%28.9%各各年年資資金金占占用用回回報(bào)報(bào)率率%成本利潤(rùn)率20152015年年1 1季季度度20152015年年2 2季季度度12月1月2月3月4月5月6月76,00008,00020,000069,0000000200000000080000000560000000000000069000000000000000000200000048、000040,266028,00070,000048,300000070000000002800000003360000000000000483000000000000000006666000000225501568392002705012080840210001449040,16604,72210,524036,998025782032076739023938012480131328011330131360138334570119260-33630208705345607149037630396990034160125401323300113901505015839601366010030149、0626409110(7126)02047452466037330利利潤(rùn)潤(rùn)測(cè)測(cè)算算表表(1781)051191311609330(5344)01535639349027990金額單位：萬(wàn)元20152015年年3 3季季度度7月8月9月建安成本單價(jià)不可預(yù)見費(fèi)單價(jià)土地成本單價(jià)0050,0001531,7280003,3580003,9980003,3900003,4580003,77800500003,3900003,3560035,000000000000000000000350000000019600010500026,470000170070008210008642000552000247550、管理費(fèi)用單價(jià)銷售費(fèi)用單價(jià)財(cái)務(wù)費(fèi)用單價(jià)0082516519813200990工程墊資財(cái)務(wù)費(fèi)用單價(jià)0066000030450076100228415.8%6.5%-63,203說(shuō)說(shuō)明明4066,71615,99252,20623,8602,26716,9506,71215,262140,00047,16748,300-12,06810,6316,666按可售、持有建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)成本按可售、持有建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)成本按可售、持有建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)成本9,3032,2292,6754,398項(xiàng)目利潤(rùn)/結(jié)算面積稅后利潤(rùn)/結(jié)算面積項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%=-各年項(xiàng)目51、凈利潤(rùn)/各年累計(jì)凈現(xiàn)金流（含利息）100%，當(dāng)凈現(xiàn)金流為正時(shí)，將該值設(shè)為無(wú)窮大現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量及及內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率敏感系數(shù)：100%金額單位：萬(wàn)元2013年2014年3月20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度項(xiàng)項(xiàng)目目1212月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月一一、現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入銷售面積（m2）98,00032,0006,00076,000-8,000銷售額58,800112,0006,00040,266-28,000回款額41,16096,04037,800252、9,98612,08019,600租賃收入期末轉(zhuǎn)售收入小小計(jì)計(jì)41,16096,04037,80029,98612,08019,600現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV二二、現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出 1、付地價(jià)款52,15652,156-2、付工程款5,6837,8562,5687,8565,8632,56825,3352,568 3、不可預(yù)見費(fèi)710710710710710710 4、工程墊資財(cái)務(wù)費(fèi)用 5、財(cái)務(wù)費(fèi)用613613613613613613 6、期間費(fèi)用（管理、銷售）1,6851,6851,6851,6851,6851,6857、信托投資利息歸還項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資合合計(jì)計(jì):52,15652,1565,68353、7,8565,57610,8648,8715,57628,3435,576 8、營(yíng)業(yè)稅及附加2,3055,3782,1171,6796761,098 9、土地增值稅（預(yù)征）1,2352,8811,134900362588 10、所得稅11,496小小計(jì)計(jì)52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,12219,65129,3827,262所得稅前流出現(xiàn)值52,15652,15652,15652,1565,6835,6837,8567,8569,1169,11619,12419,12412,12212,1228,1558,15529,38229,3827,2627,2654、2所得稅前凈現(xiàn)金流量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67821,83121,831-17,302-17,30212,33812,338所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78738,61838,61821,31621,31633,65433,654現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV三三、凈凈現(xiàn)現(xiàn)金55、金流流量量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67810,33510,335-17,302-17,30212,33812,338四四、累累計(jì)計(jì)凈凈流流量量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78727,12227,1229,8209,82022,15822,158內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率IRR（稅后）20.7056、%是指能夠使未來(lái)現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡(jiǎn)單說(shuō)就是使投資方案累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過(guò)借款來(lái)投資項(xiàng)目，將一無(wú)所獲資資金金峰峰值值比比例例0.36資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。公式：(資金峰值/項(xiàng)目總投資 )啟啟動(dòng)動(dòng)資資金金獲獲利利倍倍數(shù)數(shù)1.04啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3。啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的57、意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)公式：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金獲獲利利指指數(shù)數(shù)1.82計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%。現(xiàn)值指數(shù)1 說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)1 說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。公式：現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值銷銷售售毛毛利利率率42.94%（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加），在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。公式：項(xiàng)目利潤(rùn)58、/銷售收入100%銷銷售售凈凈利利率率28.86%銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率，（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；公式：銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%總總投投資資回回報(bào)報(bào)率率(成成本本利利潤(rùn)潤(rùn)率率)35.05%（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長(zhǎng)，59、該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。公式：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資 100%-4,1162006/3/22面積單位：平方米20152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2015年年3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月合合計(jì)計(jì)20,000-69,000-50,000359,00070,000-48,300-35,000398,36657,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366-57,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366377,987-104,313-5,60、20951,2566,0098,4965,9865,6355,97935,684184,551-710710710710710710710-9,228-6136136136136136136137,967-1,6851,6851,6851,6851,6851,6851,685-21,910-8,21754,2649,01711,5048,9948,6438,98735,684327,96903,2141,1761,893811-1,37258822,308-1,7226301,014435-73531511,951-26,82438,319-13,15356,07011,92512,7508,61、9948,64311,09463,411400,548-728,51713,15313,15356,07056,07011,92511,92512,75012,7508,9948,9948,6438,64311,09411,09436,58736,587362,22844,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-26,087-26,08736,13877,90177,90142,83142,83164,71664,71666,45666,45657,46257,4624862、,81948,81962,22562,22536,13836,138207,244.2644,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-52,911-52,911-2,18266,40566,40531,33531,33553,22053,22054,96054,96045,96645,96637,32337,32350,72950,729-2,182-2,182-65,37320152015年年1 1季季度度投資收回期pt0.53核心指標(biāo)資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開63、發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值比例反映了項(xiàng)目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。公式：(資金峰值/項(xiàng)目總投資 )啟動(dòng)資金=3個(gè)最高的資金峰值之和/3。啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來(lái)能獲得多少倍的凈利潤(rùn)。它是一個(gè)靜態(tài)的參考指標(biāo)公式：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/啟動(dòng)資金計(jì)算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個(gè)貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報(bào)率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%。現(xiàn)值指數(shù)1 說(shuō)明收益超過(guò)成本，投資收益率超過(guò)期64、望的回報(bào)率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)1 說(shuō)明其收益率達(dá)不到期望的回報(bào)率，項(xiàng)目不可行。公式：現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值（項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加），在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來(lái)抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤(rùn)。公式：項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率，（項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用-所得稅）以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價(jià)下降9%左右，將基本無(wú)利可圖；而售價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；公式：銷售凈利率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)65、/銷售收入100%（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報(bào)率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報(bào)水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長(zhǎng)，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。公式：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資 100%5匯匯總總現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目合計(jì)經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算分析期2013201420151 1項(xiàng)目現(xiàn)金流入3983660204986.20193379.801.11.1經(jīng)營(yíng)收入3983660204986.20193379.802 2項(xiàng)目現(xiàn)金流出362228.4152156.47114211.59195860.362.1經(jīng)營(yíng)成本（含財(cái)務(wù)費(fèi)用）327968.935215666、.4796582.77179229.692.2銷售稅金及附加22308.500.0011479.2310829.272.3增值稅支出11950.980.006149.595801.393所得稅前凈現(xiàn)金流量36137.59-52156.4790774.61-2480.564所得稅38319.450.0011495.8326823.615 5所得稅后項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量-2181.86-52156.4779278.78-29304.176 6年度現(xiàn)金余額-65372.74-52156.47-382950.72369734.447 7計(jì)算指標(biāo)稅后8 8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)20.70%9 9項(xiàng)目投資靜態(tài)回收67、期(年)0.531010銷售凈利率28.86%1111銷售毛利率42.94%1212總投資回報(bào)率(成本利潤(rùn)率)35.05%1313盈虧平衡點(diǎn)44.31%20160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00敏敏感感因因素素的的影影響響金額單位：萬(wàn)元一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（100%）90%95%105%銷售均價(jià)(元/m2)0000 營(yíng)業(yè)收入398366358,529378,448418,284 項(xiàng)目利潤(rùn)171051145396164199201805 稅后利潤(rùn)1149589568、717109819138024 單位凈利3202266630593845 銷售毛利率%42.94%40.55%43.39%48.25%銷售凈利率%28.86%26.70%29.02%33.00%敏敏感感系系數(shù)數(shù)（凈凈利利率率）1.000.75-0.112.87二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(shù)（100%）90%95%105%單位開發(fā)成本(元/m2)0000 開發(fā)總成本306,059275,453290,756321,362 項(xiàng)目利潤(rùn)171,051100,60585,30254,696 稅后利潤(rùn)114,958828316752836922 單位凈利3,2022,3071,8869、11,028 銷售毛利率%42.94%25.25%21.41%13.73%銷售凈利率%28.86%20.79%16.95%9.27%敏敏感感系系數(shù)數(shù)（凈凈利利率率）1.00-2.79-8.2513.58盈盈虧虧平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)分分析析單位稅金369.65單位：元/平方米均價(jià)平衡點(diǎn)總銷售金額/建安成本12263.51單位：元/平方米面積平衡點(diǎn)總成本/均價(jià)平衡點(diǎn)267,434.75單位：平方米盈虧平衡率面積平衡點(diǎn)/總建筑面積44.31%百分?jǐn)?shù)1:建筑面積603500預(yù)計(jì)售價(jià)110%0438,203220608152126423750.34%34.72%2.03估算成本110%0336,66539,3970、3216196029.89%5.43%8.12公式：營(yíng)業(yè)稅金及附加/總建筑面積萍萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)步步步步高高廣廣場(chǎng)場(chǎng)租租金金收收入入估估算算表表序號(hào)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)層次經(jīng)營(yíng)建筑面積經(jīng)營(yíng)用途年租金（元/平方米）年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用（元/平方米）年租金收入（萬(wàn)元/年）租賃模式1步步高購(gòu)物中心103,000.00百貨-5五星級(jí)酒店25,000.00酒店-6地下綜合超市14,000.00超市-7地下車庫(kù)90,000.00車位89-10-11-14-15-合計(jì)232000.000.000.000.000.00坪效（萬(wàn)元/年/平方米）年?duì)I業(yè)總額收入（萬(wàn)元/年）年聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)率年聯(lián)營(yíng)收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)率年經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)（萬(wàn)元）備注聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式-071、5%0.00未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)-010%0.00-010%0.00-10.00%-6%0.00-18.00%-6%0.00-0.15-6%0.00-0.08-6%0.00-0.05-6%0.003%0.00未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅費(fèi)3%0.000.000.00-萍萍鄉(xiāng)鄉(xiāng)步步步步高高廣廣場(chǎng)場(chǎng)租租金金收收入入估估算算表表開開發(fā)發(fā)租租賃賃計(jì)計(jì)劃劃2012/10/12012/10/1敏感系數(shù)：100%20142014年年20152015年年項(xiàng)項(xiàng)目目12月1月2月3月4月5月6月7月一一、開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃（m2m2）一期/區(qū)二期/區(qū)三期/區(qū)四期/區(qū)竣竣工工面面積積小小計(jì)計(jì)二二、租租賃賃面面積積（m2m2）超市（-1層）百貨（1-6層）購(gòu)物中心（4、5、6層）影院（3、4層）三三、租租賃賃單單價(jià)價(jià)（元元/m2/m2。季季度度）超市（-1層）百貨（1-6層）購(gòu)物中心（4、5、6層）影院（3、4層）銷售均價(jià)-四四、租租金金收收益益額額（萬(wàn)萬(wàn)）超市（-1層）百貨（1-6層）購(gòu)物中心（1、2、4、5、6層）影院（3、4層）小計(jì)-20162016年年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月自持部分經(jīng)營(yíng)期自持部分經(jīng)營(yíng)期-7月8月9月10月11月12月4季度合合計(jì)計(jì)期末出售-期末出售-已經(jīng)折現(xiàn)未折現(xiàn)-#N/A2012/10/12012/10/120162016年年自持部分經(jīng)營(yíng)期#REF!