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1、項項目目財財務務分分析析開開發發組組合合土土地地面面積積(平平方方米米）10,000物物業業類類別別建建筑筑面面積積(平平方方米米)（計計容容積積率率面面積積）第第一一期期第第二二期期第第三三期期第第四四期期合合計計建建筑筑面面積積土土地地面面積積容容積積率率聯排住宅0000000公寓住宅13,00000013,00010,0001.30工業000000-酒店000000-辦公樓000000-零售/餐飲000000-小小計計13,00000013,00010,0001.30物物業業類類別別施施工工周周期期第第一一期期第第二二期期第第三三期期第第四四期期始始于于止止于于始始于于止止于于始始于于止2、止于于始始于于止止于于聯排住宅1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月公寓住宅2007年1月2009年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月工業1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月酒店1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月辦公樓1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月13、900年1月零售/餐飲1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月1900年1月成成本本及及收收入入土土地地成成本本出出讓讓金金契契稅稅合合計計5,200,000156,0005,356,000建建筑筑成成本本(當當前前價價格格)/租租售售收收入入假假設設(預預測測價價格格）物物業業類類別別建建安安成成本本（當當前前價價格格）租租售售收收入入（預預測測價價格格）售售價價（元元/平平方方米米或或個個）預預測測時時段段租租金金單單位位預預測測時時段段聯排住宅00000公寓住宅2,3005,0002,00700工業0000元/平方米/年0酒店004、00元/間0辦公樓0000元/平方米/年0零售/餐飲0000元/平方米/年0車位/個30,0002,0070元/個/年0財財務務結結果果指指標標總總投投資資40,105,780內部收益率26.3%總地價5,356,000凈現值11,191,925建筑成本30,802,980投資回收期約4年開發管理費924,089專業費用462,045物業銷售營銷費用683,410不可預見費1,877,256利息支付0平平均均開開發發成成本本3,085敏敏感感性性分分析析凈凈現現值值收收入入(售售價價/租租金金)-10%-5%0%5%10%建建筑筑成成本本-10%9,510,35211,816,91414,125、3,47616,430,03718,736,599-5%8,044,57710,351,13812,657,70014,964,26217,270,8240%6,578,8018,885,36311,191,92513,498,48615,805,0485%5,113,0267,419,5879,726,14912,032,71114,339,27310%3,647,2505,953,8128,260,37410,566,93512,873,497內內部部收收益益率率收收入入(售售價價/租租金金)-10%-5%0%5%10%建建筑筑成成本本-10%25.00%28.53%32.03%35.526、%38.98%-5%22.27%25.69%29.09%32.47%35.83%0%19.71%23.04%26.34%29.62%32.88%5%17.31%20.55%23.76%26.95%30.11%10%15.06%18.21%21.34%24.43%27.51%NPVRevenue(Sales Price/Rent)-10%-5%0%5%10%ConstructionCosts-10%9,510,35211,816,91414,123,47616,430,03718,736,599-5%8,044,57710,351,13812,657,70014,964,26217,270,827、40%6,578,8018,885,36311,191,92513,498,48615,805,0485%5,113,0267,419,5879,726,14912,032,71114,339,27310%3,647,2505,953,8128,260,37410,566,93512,873,497IRRRevenue(Sales Price/Rent)-10%-5%0%5%10%ConstructionCosts-10%25.00%28.53%32.03%35.52%38.98%-5%22.27%25.69%29.09%32.47%35.83%0%19.71%23.04%26.34%29.68、2%32.88%5%17.31%20.55%23.76%26.95%30.11%10%15.06%18.21%21.34%24.43%27.51%變變量量凈凈現現值值變變化化幅幅度度收收入入(售售價價/租租金金)140%建建筑筑成成本本-42%結結論論:收入(售價/租金)比較敏感變變量量內內部部收收益益率率變變化化幅幅度度收收入入(售售價價/租租金金)67%建建筑筑成成本本-33%結結論論:收入(售價/租金)比較敏感數數據據輸輸入入及及假假設設請請只只改改動動藍藍色色格格子子內內的的數數字字1.1.總總規規劃劃用用地地原原用用途途土土地地面面積積（平平方方米米）容容積積率率建建筑筑面面積積改改9、性性土土地地面面積積（平平方方米米）容容積積率率工工業業10,0001.3013,000住住宅宅10,0001.30商商業業-商商業業00.00總總計計10,00013,000總總計計10,0002.項項目目組組合合假假設設總總計計一一期期二二期期三三期期類類別別建建筑筑面面積積（平平方方米米）車車位位建建筑筑面面積積（平平方方米米）建建造造房房間間（個個）地地下下車車位位（個個）開開始始時時間間結結束束時時間間施施工工周周期期建建筑筑面面積積（平平方方米米）建建造造房房間間（個個）地地下下車車位位（個個）開開始始時時間間結結束束時時間間施施工工周周期期建建筑筑面面積積（平平方方米米）建建造造10、房房間間（個個）住住宅宅13,000100聯聯排排住住宅宅000個月0個月公公寓寓住住宅宅13,00010013,0001002007/1/12009/1/124個月0個月工工業業000個月0個月商商業業00酒酒店店000個月0個月辦辦公公樓樓000個月0個月零零售售/餐餐飲飲000個月0個月總總建建筑筑面面積積13,0001003.成成本本假假設設土土地地成成本本（含含滯滯納納金金及及契契稅稅）類類別別建建筑筑面面積積土土地地單單位位成成本本出出讓讓金金（人人民民幣幣）契契稅稅合合計計付付款款時時間間住住宅宅13,000.004005,200,000156,0005,356,0002006工11、工業業0.00000商商業業0.00000總總計計13,0005,200,000156,0005,356,000一一期期二二期期三三期期四四期期合合計計聯聯排排住住宅宅00000公公寓寓住住宅宅5,356,0000005,356,000工工業業00000酒酒店店00000辦辦公公樓樓00000零零售售/餐餐飲飲00000合合計計5,356,0000005,356,000建建筑筑成成本本（人人民民幣幣/平平方方米米）增加量建筑成本/平方米聯聯排排住住宅宅0包含結構費、裝飾費、設備費、安裝費、環境工程費、地庫建造費和幕墻0%公公寓寓住住宅宅2,3002,300工工業業0包含結構費、裝飾費、設備費、12、安裝費、環境工程費、地庫建造費和幕墻酒酒店店0包含結構費、裝飾費、設備費、安裝費、環境工程費、地庫建造費和幕墻辦辦公公樓樓0包含結構費、裝飾費、設備費、安裝費、環境工程費、地庫建造費和幕墻零零售售/餐餐飲飲0包含結構費、裝飾費、設備費、安裝費、環境工程費、地庫建造費和幕墻項項目目開開發發及及銷銷售售中中的的其其他他成成本本類類別別單單位位成成本本/平平方方米米總總成成本本百百分分比比開發管理費3.0%之建筑成本專業費用1.5%之建筑成本物業銷售營銷費用1.0%之總銷售收入不可預見費5.0%之土地成本、開發管理費用、專業費用、建筑成本項項目目經經營營中中的的其其他他成成本本類類別別總總成成本本單13、單位位成成本本/平平方方米米/年年百百分分比比工業租賃營銷費用1%租戶所交的管理費支付管理公司的管理費用，業主不需另行支付酒店總成本/費用3%之總收入辦公樓（出租部分）租賃營銷費用2%之總收入租戶所交的管理費支付管理公司的管理費用，業主不需另行支付零售/餐飲（出租部分）經營成本2%之總收入租戶所交的管理費支付管理公司的管理費用，業主不需另行支付酒店式公寓（出租部分）經營成本之總收入租戶所交的管理費支付管理公司的管理費用，業主不需另行支付租賃營銷費用之總收入納納稅稅類類別別稅稅率率房地產稅12.00%之所有租金收入營業稅5.565%之所有租金和銷售收入5.收收入入假假設設售售價價（人人民民幣幣/14、平平方方米米）售售價價預預測測時時段段（年年）租租金金（人人民民幣幣/平平方方米米/年年）租租金金預預測測時時段段（年年）酒酒店店租租金金（人人民民幣幣/晚晚/房房間間）房房租租預預測測時時段段（年年）酒酒店店其其他他收收入入（人人民民幣幣/天天/房房間間）1 1期期出出租租比比例例%1 1期期出出售售比比例例%2 2期期出出租租比比例例%2 2期期出出售售比比例例%3期期出出租租比比例例%3期期出出售售比比例例%4期期出出租租比比例例%4期期出出售售比比例例%聯聯排排住住宅宅-100%100%100%100%公公寓寓住住宅宅5,0002007-0%100%100%100%100%工工業業-115、00%100%100%100%酒酒店店-0100%100%100%100%辦辦公公樓樓-100%100%100%100%零零售售/餐餐飲飲-100%100%100%100%車車位位/個個30,0002007-與上蓋物業一致6.市市場場吸吸收收量量假假設設2006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021聯聯排排住住宅宅1期 出售2期 出售3期 出售4期 出售聯聯排排住住宅宅地地下下車車位位1期 出售2期 出售3期 出售4期 出售公公寓寓住住宅宅1期 出售10%10%25%30%25%2期 出售3期 出售4期 出售公公16、寓寓住住宅宅地地下下車車位位1期 出售25%10%15%25%25%2期 出售3期 出售4期 出售工工業業1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租酒酒店店辦辦公公樓樓1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租辦辦公公樓樓地地下下車車位位1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租零零售售/餐餐飲飲1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期 出租零零售售/餐餐飲飲地地下下車車位位1期 出售1期 出租2期 出售2期 出租3期 出售3期 出租4期 出售4期17、 出租7.資資本本結結構構假假設設自自有有資資金金（人人民民幣幣）金金額額自有資金（人民幣）項項目目開開發發貸貸款款獲獲得得時時間間金金額額(元元)利利率率第第一一次次償償還還時時間間第第一一次次償償還還金金額額(元元)剩剩余余貸貸款款(元元)第第二二次次償償還還時時間間第第二二次次償償還還金金額額(元元)剩剩余余貸貸款款(元元)第第三三次次償償還還時時間間第第三三次次償償還還金金額額(元元)剩剩余余貸貸款款(元元)貸款 016.50%000貸款 026.50%000貸款 036.50%000貸款 046.50%000貸款 056.50%000貸款 066.50%000貸款 076.50%0018、0貸款 086.50%000貸款 096.50%00合合計計08.一一般般假假設設折現率10.0%收益率8.0%現金流始于2006開始15 年現金流物物業業類類別別收收入入增增長長率率聯排住宅出售公寓住宅出售0%工業出售5%出租5%酒店辦公樓出售5%出租5%零售/餐飲出售0.0%出租5.0%車位出售5%出租5%成本增長率2%現現金金流流分分析析2006物物業業種種類類建建筑筑分分期期成成本本/收收入入小小計計Yr 0聯聯排排住住宅宅各各期期合合計計住住宅宅 總總計計00公公寓寓住住宅宅各各期期合合計計公公寓寓住住宅宅 總總計計24,432,019-5,623,800工工業業各各期期合合計計工工19、業業 總總計計00酒酒店店各各期期合合計計酒酒店店 總總計計00辦辦公公樓樓各各期期合合計計辦辦公公樓樓 總總計計00零零售售/餐餐飲飲各各期期合合計計零零售售/餐餐飲飲 總總計計00總總計計總總計計凈凈現現金金流流24,432,019-5,623,800凈凈現現值值11,191,924.64內內部部收收益益率率26.343%-5,623,800投投資資回回收收期期4Yr 0土地成本-5,356,000建筑成本-30,802,980開發管理費-924,089專業費用-462,045物業銷售營銷費用-683,410不可預見費-1,877,256利息支付020072008200920102011220、012Yr 1Yr 2Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6000000-9,957,928-10,699,00915,646,74219,031,04516,034,9690000000000000000000000000-9,957,928-10,699,00915,646,74219,031,04516,034,9690-15,581,728-26,280,737-10,633,9958,397,05024,432,01924,432,019YYr 1Yr 2Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6201320142015201620172018Yr 7Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12021、0000000000000000000000000000000000000000024,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,019Yr 7Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12201920202021Yr 13Yr 14Yr 1500000000000000000000024,432,01924,432,01924,432,019Yr 13Yr 14Yr 15資資金金缺缺口口分分析析共共計計200620072008Yr 0Yr 1Yr 2凈現金流-5,623,800-9,957,928-10,699,009自有資金22、-00年末資金余額-5,623,800-9,957,928-10,699,009合計-5,623,800-15,581,728-26,280,737200620072008Yr 0Yr 1Yr 2現金流入現金000貸款000合合計計000現金流出利息000本金償還000合合計計00020092010201120122013Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6Yr 715,646,74219,031,04516,034,96900015,646,74219,031,04516,034,96900-10,633,9958,397,05024,432,01924,432,01924,432,01920023、92010201120122013Yr 3Yr 4Yr 5Yr 6Yr 700000000000000000000000000000020142015201620172018Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12000000000024,432,01924,432,01924,432,01924,432,01924,432,01920142015201620172018Yr 8Yr 9Yr 10Yr 11Yr 12000000000000000000000000000000201920202021Yr 13Yr 14Yr 1500000024,432,01924,432,01924,432,019201920202021Yr 13Yr 14Yr 15000000000000000000