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1、濰坊高新區CBD437畝綜合體項目策劃與招商方案總部經濟高度 魯中地區總部聚集區 高新科技研發熱土2012 年初濰坊高新城投公司正式邀請深圳新摩爾公司總經理楊寶民先生指導濰坊高新CBD項目，提供了現場指導6萬元專家費用，在2011年6月研究的基礎上，帶領新摩爾骨干團隊和留德城市規劃與建筑設計方向李侃博士深入研究了濰坊項目。首先高度肯定上海總體規劃設計方案，總體布局合理，功能分區準確，濰坊高新城投公司做了大量準備工作，作為CBD項目核心部分，我們認為需要深化打造國內一流的生態環保型城市綜合體，配備五星酒店、名品購物中心美術館等高品味物業，順應濰坊基本消費需求并引領濰坊高品味消費，更好服務高新技術2、產業發展。一、 市場調查要點濰坊市2000-2010年主要經濟指標濰坊市經濟概況：人均可支配收入高新區經濟發展情況2011年濰坊高新區財政總收入51.4億元，增長17.9,其中地方財政收入22.7億元，增長28.1%，完成規模以上工業總產值678億元，利稅102億元。主導產業：生物醫藥，電子信息、電動汽車等 建議積極發展以總部經濟等為特征的現代服務業，包括生產性服務業和消費類服務業。濰坊商圈演變情況筆者采用自西向東的方位順序來淺析一下濰坊市中心區域的商圈現狀。首先，西面的商貿區域，現在駐扎著濰坊百貨大樓、世紀泰華、銀座商城、樂購超市、金沙城市廣場、人民街小商品城等知名商超、百貨業態(V1購物廣3、場、大潤發、煙 臺振華商廈正在籌備中)。由于先天的地理環境優勢和歷史等原因，這里自然也成為了濰坊最早形成的成熟商圈。其次，中部商貿區域是以新華路和福壽街為代表，分別駐扎著中百大廈、中百佳樂家(新華店、福壽店)、東盛廣場、利群、沃爾瑪、億時代廣場等商超百貨業態。近年來，通過各方的積極努力，無論從發展規模上還是消費人氣上，該區域都呈現出良好的發展態勢，漸漸形成了適合自身發展的特色商圈。2011年5月23日，在濰坊慘淡經營了近7年的利群黯然退出了濰坊市場，由此引發的“濰坊商業怪圈論”再次甚囂塵上。業內人士認為，利群的退出與新華路商業帶的激烈競爭不無關系，特別是與其僅有一路之隔的中百大廈圣榮店的“近身4、過招”在很大程度上加快了利群敗走濰坊的步伐。東部區域，現在駐扎著中百益家園、中百佳樂家(上東店)以及正在興建的世貿中心。在濰坊商業這個大棋盤上，濰坊本土老牌商業企業濰坊百貨集團又投下了一枚“重量級”棋子谷德廣場。這枚棋子，繞開了白浪河、濰州路、新華路等濰坊傳統商業集中地帶，一路東行，最終落在了位于高新區的佳樂家上東店舊址，而且把佳樂家上東店也納入囊中。隨著市行政中心的東遷，帶動了城市向東發展的決心，無疑會使城市東部成為未來新興的政治、經濟、文化中心。更加表明了濰坊已經邁出了“東擴”的征程。高新區充分依托市區雄厚的科技經濟資源優勢，著力培植發展電子信息和生物技術四大高新技術支柱產業，為濰坊將來經5、濟的“東遷”打下了良好的基礎。另外，隨著世貿中心全程竣工，屆時，“豪布斯卡”這一潮流概念也將會極大地滿足當前民眾們對“一站式”新興住宅理念的迫切需求。世貿中心將辦公、酒店、購物、住宅等分支綜合起來，形成一座真正意義的“城中城”，讓鳶都民眾切身體會到這里的生活場所、購物場所和辦公場所共同給予的方便、快捷、愜意和美妙。重點參考項目：谷德廣場和銀座商城谷德廣場位于濰坊市高新區福壽東街4369號，總建筑面積約10萬平方米，停車位1000余個。涵蓋地下一層、地上五層，古德廣場定位于濰坊高端時尚購物中心，是一家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、健身、商務、生活藝術、運動等諸多元素為一體的綜合性購物中心。谷德6、廣場是在原來的家樂家上東店基礎上建設的大型購物中心。古德廣場擁有中百大廈、佳樂家超市、中百電器城等主力店，同時引進百老匯影院、丹麗軒美食廣場、肯德基、德克士、DQ冰雪皇后、阿香米線、京廣書城、好萊塢KTV、青春飛揚電玩城等國際、國內連鎖品牌。谷德廣場經營業態金正地產建設的銀座商城購物中心項目金正地產公司已經在北海路西側建設12萬平方米購物中心項目，該項目地塊與勝利東街距離200米。目前開業一年多了。圖6 北海路西12萬平方米MALL金正地產公司是一家證券公司，具有一定的資金實力，但是沒有地產開發經驗，先后投入數百萬市場調查與規劃前期費用。目前已經有省內百貨(濟南銀座百貨)與超市與他們聯系，并且7、最后確定了合作關系。總體上說，金正項目的出現對于人民廣場商圈的形成具有較大推動作用。目前銀座已進入經營百貨和超市，目前尚未達到理想經營狀態。生意不及谷德廣場的原因，在濰坊競爭格局中，對業態和品牌的控制力不如中百，整個項目的設計動線和裝飾檔次較好,部分品牌也填補了濰坊空白，整體經營業績還需要提升。二、濰坊高新區CBD總體定位濰坊東城CBD綜合體+科技港在濰坊高新CBD做高端綜合體，形成縣級城市進入濰坊的企業總部集聚區，今后形成公共接待平臺，高端人才積聚中心，輻射全市和山東中部地區。引進銀行企業分支機構，就地服務。科技研發的概念和成分，引進某個國家級研發中心，定性沒有噪聲和污染的國家級實驗室或高科8、技應用中心，例如，嵌入式軟件研發中心，服務發動機、汽車電子，服務全省。希望做好濰坊高新區中央商務區，企業希望能夠正常盈利。建議總體考慮2-3平方公里作為核心商務區，重點發展總部經濟、科技孵化類似清華科技園、綜合體綜合體部分定位： 五星酒店+ 高檔次名品購物中心+高檔餐飲+美術館和立體公園437畝作為CBD的核心區確定物業比例 符合市場要求437畝 容積率3.5 東側200畝 3容積率公共建筑和住宅各占一半，地上建筑 105萬平方米 地下21萬平方米，建筑高度130米。方案1 在公司資金充裕時候 保留五星酒店和購物中心優質物業通過五星酒店和購物中心帶動整個區域物業價值，平均提升1000元以上售價9、。6萬平方米商業規劃建議在實際招商過程中，如果難以達到理想效果，商業面積可以縮減到2萬平方米，配套少量國際名品，以餐飲娛樂為主。方案2 將五星酒店改成公寓。住宅區物業產品假設比例 53萬平方米西北角落想做總部基地理想的商業布局設想以科技港作為科技型企業總部，創業科技大樓配備風險投資公司等，具有鮮明的科技孵化器功能。以紅色范圍作為綜合體核心部分，以五星酒店和寫字樓作為主題，公園式購物中心作為配套，形成完整的空中公園和立體園林景觀。三、項目投入產出的初步估算項目投資預測住宅物業成本計算地價投資437*150萬元/畝= 6.55億元總投資計算6.55+17.1+26.3=49.95億元 接近50億元10、可以銷售的住宅類物業計算通過聯排別墅，多層，小高層和高層寫字樓等合理布局，形成具有起伏的優美的天際線。可以銷售的綜合體類物業理論上銷售總價為29.25+31.3=60.55億元 毛利潤60.55-49.85=10.6億元保留7萬平方米購物中心和4萬平方米五星酒店價值11-13億元。200畝重點定位城市商業 綜合體四、項目分期建設意見分期原則：第一 有利于項目社會效益和經濟效益統一 第二 有利于享受區域成熟和項目成熟帶來最佳贏利模式 第三有利于控制項目風險五、項目工作方法1.并行工作方法 后續重點項目要有充分的招商和設計優化時間，需要多次工作模型基礎上，做成正式的沙盤模型，采用形象化思維研究。211、.公司合作和一流專家形成CBD專家組結合，形成較強的方案把控制能力。3.采用邀標方式 選擇擁有同類經驗的一流單位施工，改變傳統的片面低價中標，難以保證施工質量的落后模式。六、招商目標和內容1. 魯中地區招商方向 企業總部(商務、研發和營銷)可以在濰坊高新區CBD量身定制六棟樓宇，配套五星酒店和購物中心和高尚住宅。對于進入濰坊高新區CBD的總部企業給予地方所得稅優惠+員工子女教育享受優質資源。濰坊城市教育水平高于周邊縣城。2. 國際名品 濰坊高新區25萬人均收入在濰坊名列前茅 ，本項目配套五星酒店和名品街區以及購物中心3. 高檔百貨店4. 高檔品牌餐飲5. 大學國家重點實驗室濰坊產業基礎良好，工12、業門類齊全，享有中國“電子城”、“動力城”、“紡織城”的美譽，現已形成以電子信息、機械裝備制造、生物醫藥、紡織服裝、海洋化工等13個支柱產業為主體的工業體系，涌現出濰柴集團、福田重工、晨鳴紙業、海化集團、得利斯食品、新郎西服、歌爾電聲、中微光電子等國內相關領域的骨干企業。全市產品涵蓋108大類5000多個品種，有近百種產品居全省第一，其中原鹽、粘膠短絲、機制紙、內燃機、駐極體傳聲器等居全國第一，CPE、純堿、硝(亞)鈉、色素產量居世界之首。濰坊高新區以2個國家級高新技術創業服務中心為引領，以省級留學人員創業園和3個院士工作站、6個博士后科研工作站為載體，以7個公共技術平臺、21家企業研究院和110家市級以上企業研發中心為支撐，以3個國家級孵化器、2個省級孵化器和高端產業加速器為促進，以6個高端產業技術創新戰略聯盟為紐帶，創新體系建設取得新進展。和濰坊產業密切相關沒有污染和噪聲，例如，汽車電子方向，嵌入式軟件方向，發動機類方向 濰坊高新城投公司與大學知名實驗室合作，共同服務濰坊高新技術產業。