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1、香山花園招商方案一、 樓盤簡介總樓層： 19F 用途： 商住兩用 1-3F商用 4-19F住宅總占地面積：7500平方米商業面積： 4000平方米銷售情況： 只租不售（商鋪）特點： 夷陵區首座高層住宅樓層狀況： 已封頂，現房銷售二、 周邊市場及商業環境 在大的角度來看，現在市政府已把發展目光一點點移向該區域，且隨著宜昌市旅游業的迅速發展，該區域旅游業的強盛，夷陵區將會是一塊極具發展潛力的區域。 從樓盤的角度來說，樓盤周邊擁有極強的商業氣氛。現在宜昌市內最具人氣的小商品批發市場要數長江市場，而樓盤與長江市場相鄰，被濃厚的商業氣氛圍繞，商業的發展有極大潛力。樓盤本身由一棟高層，兩棟多層組成，大部分2、屬于住宅，且樓盤周邊的住宅小區也很多，住在周邊的住戶也是樓盤商業目標消費群體之一。再者，就是從曉溪塔方面往來的客商也帶動了區域經濟的發展。因此，樓盤的整個周邊市場也影射出了商業的巨大發展潛力。三、 自身定位及目標消費人群我們將香山花園的檔次定格為中檔樓盤，因為從樓盤自身情況分析，作為一個商住兩用、19層的高層，且樓盤內的設施、物品、建筑風格等檔次都較高，決定了香山花園的檔次比周邊樓盤的檔次要高，但是結合現如今夷陵區整個地域的經濟狀況，注定了樓盤檔次不會高太多。所以，樓盤的自身定位為中檔次樓盤較為合適。根據中檔樓盤的定位，我們確定目標消費人群為中檔的居家人員。四、 優劣勢分析優勢：1、 香山花園3、周邊多是一些小商品的批發和門面經營，相比之下，同檔次的競爭對手不多，有市場份額。2、 隨著宜昌市旅游業的發展迅速，夷陵區的旅游也日趨成熟，旅游帶動經濟，繁榮的經濟是香山花園商業部分強大的后盾。3、 香山花園剛剛封頂，現在是處于現房銷售階段，對于投資和住戶來說，有了實地的察看和對比后，會少了很多購期、尾房時存在的顧慮，現房銷售會相對順利，順利的銷售業績，本身就為樓盤做了一個很好的活體廣告。4、 與長江市場相鄰，長江市場作為一個多年經營小商品批發的老市場，有一定的客戶積累，而這種客戶積累，可以直接為香山花園帶來經濟利益。5、 香山花園內部的商業結構和項目較集中，且劃分明確，包含有服裝類、電器類、小4、商品類等，各項商業項目規劃合理，同時周邊人群流動量中帶商業目的的人群流動比例較大，使得香山花園的商業有了進軍市場的切入點。劣勢：1、 現在夷陵區的經濟還不夠繁榮，香山花園抓不住市區方向的客戶，起步經營會有一定的困難。2、 從樓盤分析，樓盤直觀上會讓人覺得是一住宅小區，而非是帶有商業性質的商住樓，商鋪的包裝程度不夠，商業特點不明顯。3、 沒有一定的商業形象，與長江市場等商業場所比較，缺乏宣傳造勢，前期缺乏固定客源。4、 阻止不了長江市場所造成的負面影響，長江市場拿走了大部分的市場客源，在結合豐豪、茶城等商家的競爭，香山花園需承受很大的競爭壓力。租賃經營者心理分析租賃經營者特征一：追求旺鋪，旺地段5、，對租金及售價的敏感度相對較低。特征二：注重良好經營環境。特征三：一般要求有相對穩定的租期，追求高額的回報。特征四：一般有投機心理。五、項目定位 集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的中檔綜合購物廣場六、物業功能定位 (一) 功能定位1、購物功能：區別于長江市場的中檔購物場所，體現商品的品質、種類多樣，購物環境的檔次和舒適性，能滿足不同層次的消費者。2、餐飲功能：體現于菜品的個性化、菜系的多樣化、就餐環境的舒適性，能滿足不同年齡段，不同家庭結構，不同收入水平的各種消費者的需求。3、休閑功能：在現代大型餐飲或美食中心，休閑功能被當作美食中心的附加功能加以設置。4、娛樂功能：體現于各種娛樂活動中，在現代6、大型餐飲或美食中心，娛樂場所與餐飲場所往往共存共榮，娛樂往往是就餐過后的下一個消費場所。5、服務功能：主要體現于商場物管及對終端消費者服務兩方面。（二）樓層功能劃分 一樓：中檔購物場所 二樓：中檔購物場所及部分餐飲 三樓：中檔餐飲、休閑及娛樂六、 項目招商策略一、招商總體指導思想：1、本案對外招商應站在最佳經營與最終銷售的兩個角度上考慮問題。2、本案對外招商應立足于開發商本身及投資者的角度。3、招商的區域不應只局限在宜昌市區，而應擴大到武漢及周邊地區。4、與政府合作，以優惠的政策降低招商門檻。二、招商原則1、制定嚴格的準入體系加強對承租經營者的選擇，應本著“高品位、低門檻”的原則，對承租經營者7、實行嚴格的準入體系。2、即堅持三講，一講品牌：堅持不漲租金，只漲品牌，要選擇知名度高，吸引力的品牌入駐。二講資質：考察它是否是個好客戶，看它是否有獨特的經營理念。三講：拒絕“炒商鋪”，只有商鋪經營選客戶，商鋪的投資階值才會真正體現。對目標主力商戶適當放松，嚴格吸納挑選商戶，在主力目標客戶確定后，再放松對各小戶的招商，力爭“滿場開業效果”。3、先主業種后次業種，先主力后小戶。首先以價格的方式將具有號召力的品牌龍頭商戶引入，再借品牌優勢，帶動小戶進場，進而吸引購買者的關注，即采取先收緊后放松的策略。三、招商思路。本案以出租的方式通過對品牌商品、餐飲及娛樂、休閑業的招商，進而對外進行銷售，以期通過營8、造良好經營的現狀，獲得穩定及良好的投資回報為目標，針對本案處于城市邊緣的現狀，如果不引進2-3家大型品牌主力店，將直接影響到本案最終銷售的好壞。為此，建議在武漢、宜昌兩市同時招商，將有號召力的品牌商品、餐飲或休閑、娛樂商戶引入本案，對此部份商戶有必要盡量將租賃條件或者銷售條件放寬，讓其先落實進駐，再利用品牌商戶的號召力吸引其他商戶。四、招商方式1、純租金模式發展商直接將商鋪租給商戶，收取固定的租金，商戶自己經營，自擔風險，此方法開發商已基本不存在任何風險。2、加盟店加盟店是由經營者向品牌商戶繳納一定數額的加盟費，經營者即可獲得該品牌的使用權，而品牌商戶向經營者提供技術、培訓、管理以及相關貨源。9、經營者再需買斷品牌商戶的核心技術，經營風險由經營者負擔。3、合作分成開發商與商鋪經營者共同經營，并從營業收入提出一部份金額作為雙方的投資回報，雙方共同承擔市場風險，共同分享利潤。此方法由于雙方共同投資，對于緩解雙方的壓力均有益處。小結根據產品本身的內部結構和項目的定位，決定了我們必須對承租商鋪者的后續經營進行綜合考慮。這就決定了開發商要么組建經營管理公司或者外請知名管理公司進行統一形象、統一經營、統一管理、統一推廣。為他們提出多渠道，多組合的招商方式，真正打造出香山品牌。我們的目標消費人群主要為旅游者和購物者兩大類，針對這兩大類的目標人群，我們確定的招商項目為電器、服裝、餐飲、娛樂、休閑五大行10、業。我們的招商對象為：在區域內有一定知名度的產品或品牌，有某些品牌代理權的商家，及有一定規模企業產品的批發商。招商需要廣告的宣傳造勢，加強香山花園的宣傳造勢建議使用報紙、電視等宣傳方式，不建議使用派法宣傳單頁。因為報紙是一種長期、有效的宣傳媒體，電視也是普遍性強，容易讓公眾接受的宣傳手段，比較適合香山花園招商。宣傳單頁成本高，程序復雜繁瑣，起不到針對性的尋找客商的作用。因此不建議使用。1、 采用試營業方案。就是先與商家簽一年合同，讓商家在香山花園試營業一年，若一年后商家滿意，再續約3或5年。這樣可以使那些在擔心盈利或虧損的上家決心加盟。在這一年中，香山花園致力打造品牌，有了好的品牌形象，就不用擔心會找不到商家的加盟。2、 香山花園統一免費給商家大廣告如果讓加盟商家自由打廣告，將會形成一把散沙的情況，將會對企業形象造成很大影響，如果由香山花園統一推出廣告，既可避免廣告混亂，又可推出香山的品牌，還可以博得商家的好感，一舉三得。3、 對加盟的商家實行減低租金或群租群減的方式來吸引更多商家，例：A商與香山花園簽約3年，香山花園為A商減免一季租金，A商覺得實惠，也許會介紹B商或C商一起加盟。A、B、C商一起加盟時，香山花園減免A、B、C每商加盟租金的3%，（建議比例1%，則加盟商家數+1，比例+1%）以達到吸引商家加盟的目的。（以上方案建議1+2 或2+3聯合推出）