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1、金湘潭商業廣場招商執行方案一、功能分區及商鋪分割方案1、 主樓1-6層百貨，輔樓1-4層家居電器市場，地下一層超市，現正與過內外知名商家洽談協議中。4、步行街定位是“七色陽光地帶”，以休閑、運動為主題步行街劃分為六大功能區：1） 休閑服飾區：位置E001E015u 休閑品牌：堡獅龍、卡丹達仕、無印良品、佐丹奴、真維斯、班尼路、U2，G2000等；u 牛仔服飾：蘋果、威鵬、自由鳥、波頓、猛龍等；u 兒童服飾：安奈兒、喜樂兒、貓與鼠等。2） 運動服飾、運動器材區：位置：F001F013u 服飾：李寧、安踏、銳步、愛樂、康威、菲樂、金一代等；u 器械：大家庭、麥斯卡、生命動力等；u 可以補充鞋類。32、） 時尚女裝區：位置C001C009歌力思、曼婭奴、艾格、歐柏蘭奴、城市麗人、露黛、凡恩、影兒、白領風采、唯依等4） 男女裝、皮具、鞋類區：位置D007D015u 皮具區：鱷魚、老人頭、華倫天奴、皮爾卡丹等；u 鞋類區：百麗、奧康、紅蜻蜓、達芙妮等；u 男裝區：七匹狼、柒牌西服、富紳等。5） 精品天地：位置C010C015，D001D006u 化妝品：玉蘭油、雅芳、水果之鄉等；u 飾品：千色店、晶之戀、艾菲爾、茜子等；u 眼鏡店、鐘表店等。6）通訊、電子、電器產品一條街，位置G001G015，H001H013u 做通訊、電子、電器、數碼產品一條街，以專賣店為主；u 如招商難度太大，可以補充一些3、特色經營店，如：床上用品、布藝、家居飾品、燈飾、攝影店、音像店、書店、旅游咨詢中心等。二、租金定位及策略（步行街）1、結合銷售價格，以月供為底限，在保證投資者的基本利益的前提下，同時要為投資者預留合理的贏利空間；參考附件1：步行街商鋪銷售價格表2、參考河源同類市場的租金水平，結合本項目的經營管理、地理位置優勢制定合理的租金。通過對河源當地商業物業租賃及各品牌商家經營狀況的市場調查，得出以下各項數據，如兩個表格所示： 表一 河源市源城區商業物業租賃市場對比分析商場名稱位置營業面積（）價格（元/月）租賃率（%）日營業額（萬元）備注最高價最低價均價和大福總店沿江街西頭90022216718495674、95%為超市民潤市場長塘路2000500904590%為超市中堤路沿街門面中堤路1254565湖濱路沿街門面湖濱路717171人民路臨街門面人民路10000 133.33 4488.5女人街臨街門面女人街125125125化龍步行街臨街門面化龍路125759188.7合計/平均 表二 河源市源城區專賣店經營對比分析品項品牌位置面積（）營業額（萬元/月）化妝品樹一派興源西路4035雅芳東堤路2534男裝老人頭夢特嬌興源西路8068柒牌化龍步行街4557女裝尚迪伊興源西路3057朋友興源西路3057鞋類達芙妮興源西路1835奧康化龍步行街3569休閑以純化龍步行街801216堡獅龍化龍步行街6585、10運動銳克興源西路160812李寧興源西路8058由以上統計得出：上述平均租金為河源市場本項目周邊街鋪及河源少數幾個中型超市內柜臺價格。由于河源市場上暫時沒有與本項目具有同等商業價值的同類商用物業作為價值參照，特選擇最接近本項目的女人街、化龍步行街租金為對比，得出現在的平均租金水平是：108元/月。同時，鑒于本項目的商業規劃及在和源市的商業地位，步行街將依托河源目前唯一的大型百貨商場，根據商業市場的一般規律及慣例，本步行街平均租金應在上述租金基礎上上浮15%。因此，按市場情況推算步行街平均租金應為：124元/月三、招商模式及策略（步行街）（一）招商模式1、主樓4層以聯營為主，同商家按營業額的6、一定比較進行分成；2、步行街及主樓5層以租賃為主；3、在項目設立現場招商中心，接受客戶咨詢及現場推廣；4、結合自身客戶資源，深圳商業部總部對深圳地區品牌客戶進行推廣；5、招商人員以河源為中心，對周邊地區商業資源進行搜集與利用，主要是：惠州、廣州、深圳等地。（二）招商策略1、目標客戶的選擇和來源：u 品牌經營：主要由各品牌專賣店（加盟店/直營店）組成，突出品牌形象；u 本地商戶占45%，周邊客戶占55%。2、在步行街功能定位的基礎上，采取龍頭品牌優先引進的原則，首先將在某類商品中有龍頭效應的品牌安置在相應的功能區中，以起到磁石效應；3、制作招商進度控制表，以不同顏色表明功能分區，并用五星標記標示7、出已經出租商鋪，以此向客戶表明招商工作正在有序、迅速的進行，增強其信心。4、招商優惠政策1）租賃商戶給予一定免租期：步行街商鋪均有2個月的免租期，而商鋪G001G015，H001H013由于位置不利，可以增加1個月的免租期，即3個月的免租期；2）自營商戶給予免除3個月的管理費的優惠。5、特殊商戶將采取特殊政策按照市場慣例，一般龍頭品牌商戶，如：ESPIRIT、龍浩、LEE牌等會要求一些特別地優惠政策：1） 要求較低的租金；2） 要求較長的免租期；3） 要求較大的租賃面積；4） 要求最好的商鋪位置。招商過程中如遇到上述問題，并已經超出了既定的政策低限，我們將以特別申請單的方式，向甲方提出特殊商戶8、的特殊優惠政策的建議。四、招商條件及招商道具準備到位1、主力店確定；2、租賃許可證及工商稅務的確定；3、確定物管及介入經營管理隊伍；4、確定租金條件及付款條件；租金表（附件1）付款條件（1）簽訂商戶承租確認書時繳交定金人民幣5,000元/間，定金將在正式簽訂租賃合同書時繳交的租金中扣除；（2）簽訂商戶承租確認書后7天內認租方須到出租方招商部簽訂正式租賃合同書。落定后，放棄或未依期簽署租賃合同書者，無需事先通知，出租方有權將其認租商鋪另行轉租，并沒收其已付之定金；（3）正式簽訂租賃合同書時，須繳納以下費用作為合同保證金：u 繳交2個月租金（按租鋪的建筑面積計算，合約期滿后退還）；u 繳交2個月管9、理費（合約期滿后退還）；u 設備及水電費的按金：按公開招租價半個月的租金費用收取（按租鋪的建筑面積計算，違約或合約期滿后退還）；（4）免租期到期前7天內必須預交一個月租金。5、招商道具到位見附件2五、招商中心的整體包裝方案1、招商辦公地點的設立辦公地點設在工程指揮部內，此辦公處共有兩間房，外房為接待區和辦公區及形象展示區，內房為洽談區。2、辦公室的包裝規劃1）辦公室內墻重新粉刷、整塊地板要求用復合木地板裝修；2）在附近設立路牌（指引牌），在辦公室設立門牌；3）辦公室擺放展板2塊，規格：1.8米*1.5米；4）墻上懸掛廣場效果及步行街效果圖、平面圖各一幅，規格：1.2米*1米；5）購買辦公室綠色10、植物。六、招商流程1、講解項目及招租條件；2、填寫招租登記表；3、招租條件談判；4、初步達成承租意向書；5、填寫承租確認書，繳納訂金；6、簽定正式租賃合同書，交納租賃按金；7、填寫裝修申請單，進場裝修；8、裝修驗收完畢，商品布展；9、統一開業。七、招商推廣策略1、總體策略：宣傳MALL的業態功能、步行街的招商政策、投資前景，予以細化加強和品牌商戶及消費者之間的溝通。突出體現項目的幾大優勢：u 業態多樣化、功能多樣化、經營規模大、經營品種全，實現一站式購物；u 設計河源及周邊縣市大眾居家生活消費為主導的消費力市場；u 以成熟的百貨及超市品牌為依托，填補了河源商業空白，建立河源最新，最具人氣的商業中心；2、媒體推廣策略1）目標市場：河源及周邊地區（包括廣州、深圳和惠州）2）工具：u 招商手冊和招商彩頁u 戶外橫幅廣告（河源主要公路、街道）u 報紙宣傳：廣州日報、深圳特區報及河源本地報紙u 電視廣告：河源電視臺3）時間安排：七月底4）推廣目標u 在目標市場迅速建立美譽度，以吸引品牌商戶進一步了解和關注翔豐商業步行街，從而促進招商；u 最大程度的傳遞廣告信息，迅速樹立“七色陽光地帶”的品牌形象。