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1、瑞 麗 服 飾 廣 場招商政策制定方案松原市瑞麗市場服務有限責任公司2006年2月26日瑞麗服飾廣場招商政策制定方案通過前段時間的銷售不難看出，瑞麗服飾廣場購鋪自營的客戶非常少，絕大多數商鋪需要由商場統一招商。科學、合理的招商指標以及具有誘惑力的招商政策，對招商成敗具有至關重要的作用，商業管理公司對此非常重視。為了能全面的掌握、了解松原市商業用房的租金標準、招商政策及品牌商的經營情況，給瑞麗服飾廣場招商政策的制定提供科學的依據，商業管理公司先后對江北商業步行街門市、龍源商廈、世紀方舟商場、東北商場、好望角、星原商廈以及江南的國貿購物廣場、陽光購物中心、飛宇世紀商城、前郭商貿城、新陽光購物中心及2、商貿區其它商業網點等開展了全面的調查。商業管理公司根據本次調查結果，并結合松原市城市及經濟發展、商業運行市場調查報告的調查結果以及瑞麗服飾廣場的管理經營成本，制定出瑞麗服飾廣場招商政策，現就瑞麗服飾廣場招商政策的制定作如下說明。一、 制定招商政策的指導思想1、 確保招商成功在商場的經營管理中，招商成功與否，決定商場開業成敗，也影響到商場后續經營的成敗。制定科學、合理的指標和具有吸引力的招商政策，確保瑞麗服飾廣場招商成功，使瑞麗服飾廣場具有琳瑯滿目的商品，再加上合理的價格和優雅舒適的購物環境，給踏進瑞麗服飾廣場的每一位消費者形成強有力的視覺沖擊，從而形成良好的第一印象和口碑效應，使瑞麗服飾廣場的3、經營工作從開業的火爆即轉入良性循環。瑞麗服飾廣場雖然只有13000平方米，但它卻是松原首家精品服飾廣場，也是松原第一家以服裝服飾為主題的專業商場，需要大量的服飾客戶資源和服飾品牌資源支持，但松原市本身的客戶資源和品牌資源有限，加之市場的競爭日趨激烈，特別是江南商貿區今年啟動的新項目，對瑞麗服飾廣場的招商有較大的影響。所以，制定出的招商指標必須科學、合理，招商政策必須極具吸引力，才能最大限度的引吸客戶，聚集優秀品牌，引進目標品牌，擴大招商率，增強招商效果，確保商場招商成功。2、 實施“放水養魚”政策在商場經營中，招商政策及其它費用的標準是根據經營業績制定的。瑞麗服飾廣場作為新的商場，招商政策的制4、定應實施“放水養魚”策略，真正實現“雙贏”。瑞麗服飾廣場經營主體品牌客戶，是我們的珍貴財富，我們對他們應采取培養、扶持的態度，使客戶逐漸發展壯大，為瑞麗服飾廣場的持續發展奠定基礎。目前松原市幾家商場，有相當一批業戶背負高額費用，無力繼續經營，有不少客戶已退出商場，出現嚴重的空鋪現象，這種作法是不可取的，我們應引以為戒。所以，我們在制定招商政策時，充分考慮到對品牌客戶和優秀品牌的扶持和培養，確保瑞麗服飾廣場招商率高，商品豐滿，使瑞麗服飾廣場能夠長期繁榮。3、 開業第一年“略有虧損”商場開業第一年是打基礎的一年，這僅僅是商場長期發展的開始，我們應把眼光放遠些，不可急功近利。在制定招商政策時，我們根5、據松原市目前商業用房的租金水平、招商政策，并結合瑞麗服飾廣場商鋪返租費用、經營費用等各項費用，依據第一年“略有虧損”的原則，制定出招商政策，使瑞麗服飾廣場的品牌客戶能在相對寬松的合作條件下，放心經營。以后再根據商場的經營業績，逐年增加調整招商政策，使瑞麗服飾廣場持續穩定發展，取得良好的經濟效益。 4、推動商鋪銷售商鋪的銷售率很難在商場開業前達到100%，制定出科學、合理的招商政策，提高商場的招商率，保證商場良好的經營效益，使瑞麗服飾廣場的客戶在廣場內確實有利可圖，這些在瑞麗服飾廣場賺到錢的經營戶，將成為瑞麗服飾廣場商鋪的潛在消費者和良好的口碑傳播者，這種局面將進一步推動瑞麗服飾廣場商鋪的銷售。6、二、 制定招商政策的依據制定瑞麗服飾廣場招商政策的主要依據有以下幾點：1、 松原市商業用房租金現狀通過對松原市江南商貿區、前郭商貿城、飛宇商城、陽光、國貿以及江北商業步行街幾家商場等商業網點的調查，對其租金及費用的收取情況、招商政策有了詳細的了解，我們根據市場調查結果，參照其他商家租金標準和費用標準、招商政策，并結合瑞麗服飾廣場的實際情況進行綜合分析，制定瑞麗服飾廣場招商政策。松原市商業用房租金標準及費用標準、招商政策現狀見以下松原市零售業招商政策市場調研表。 松原市零售業招商政策市場調研表（一）商場名稱：新陽光購物中心 調研時間：2005年12月2日品類樓層經營面積（）租金標準（元/月）管理7、費標準（元/月）工商國地稅標準（元/月）其它費用備 注休閑服飾類一600取暖費35元/年，水電費1/度整體出租，所有費用自己交女裝類二60040-504022男裝類三60040-504022松原市零售業招商政策市場調研表（二）商場名稱：飛宇世紀商城 調研時間：2005年12月5日品類樓層經營面積（）保底額標準（元/月）扣率（%）管理費標準（元/人/月）工商國地稅標準（元/月）其它費用（元/月）備 注休閑裝類一10308016-185013-15廣告費5超額部分扣12%女裝類一10308016-185013-15廣告費5超額部分扣12%男裝類一10308016-185013-15廣告費5超額部分8、扣12%松原市零售業招商政策市場調研表（三）商場名稱：江北好望角商場 調研時間：2005年12月6日品類樓層經營面積（）租金標準（元/月）工商國地稅標準（元/月）其它費用（元/月）服裝類一2030100-1107-15二次照明費用另交服裝類二1525100-11016二次照明費用另交松原市零售業招商政策市場調研表（四）商場名稱：前郭商貿城 調研時間：2006年1月26日品類樓層經營面積（）租金標準（元/月）商場管理費標準（元/月）其它費用（元/月）備注床品 二40-11060-75服裝類二40-11060-75服裝類三40-9060-75松原市零售業招商政策市場調研表（五）商場名稱：陽光購物中9、心 調研時間：2006年1月12日品類樓層租金標準（元/月）工商國地稅標準（元/月）其它費用（元/月）備注珠寶類一70-9024二次照明1元/度化妝品類一70-9024二次照明1元/度鐘表眼鏡類一60-9024二次照明1元/度鞋類一60-9024二次照明1元/度皮具箱包飾品一60-9024二次照明1元/度運動服飾類二40-6024二次照明1元/度國貿購物中心租金為40-80女裝類二40-6024二次照明1元/度男裝類二40-6024二次照明1元/度綜合休閑裝二40-6024二次照明1元/度內衣類二40-6024二次照明1元/度羊絨羊毛衫二40-6024二次照明1元/度松原市零售業招商政策市場調10、研表（六）商場名稱：東北商城 調研時間：2005年12月23日品類樓層經營面積（）租金標準（元/月）工商國地稅標準（元/月）其它費用（元/月）備 注鞋類二3-4370202000元押金因是統一小面積攤位，租金較高服裝類二7-12110-130242000元押金一次交3年租金服裝類一7-12120-160242000元押金一次交3年租金松原市零售業招商政策市場調研表（七）商場名稱：龍源商廈 調研時間：2006年12月26日品類樓層租金標準（元/月）工商國地稅標準（元/攤位/月）備 注皮具箱包一1101001、每攤位只交100元工商費，國地稅不交，沒有其它費用；2、小百、小針織、鞋因是統一小面積攤11、位，租金較高小百一300/節柜臺100小針織一260100服裝二120-150100鞋類二260100服裝三80-1101002、 松原市部分商業網點的經營現狀陽光購物中心物業設施較好，但其經營業績較差，人流量小，其租金標準本來就偏低，開業后更呈下降趨勢，盡管如此，仍有不少經營戶不堪承受，已有不少經營戶從商場中退出。前郭商貿城、龍源商廈、東北商場、好望角，租金比其他商場略高，但由于管理不善，經營業績仍不是非常理想，因此，有部分經營業戶不堪承受其較高的租金和費用，從商場中撤柜，因此也不同程度的存在空鋪現象。 世紀方舟、國貿大廈、人民商場、百貨商場、星原商廈等其它商場，物業設施比較簡陋，管理粗放，12、經營業績較差，成本比較低，租金和費用也相對較低。3、 瑞麗服飾廣場的各項經營費用指標瑞麗服飾廣場在經營過程中的費用主要有返租租金、商場經營管理等費用，在制定招商政策時，根據第一年“略有虧損”的指導思想，對費用進行測算，再制定各樓層各品類的招商指標和招商政策。瑞麗服飾廣場第一年度各項費用測算為：返租租金：按B14F商鋪銷售率為85%，返租面積按實際銷售面積的90%，以回報率8.3%計算，則返租租金為：B1 998800085%90%8.3%634188（元）1F 1076600085%90%8.3%683587（元）2F 2131200085%90%8.3%1353205（元）3F 18045013、0085%90%8.3%1145767（元）4F 1468700085%90%8.3%932551（元）返租租金總計為 4749300（元）商場經營管理費用:A. 人員工資: 69.7萬元B. 保潔費: 3萬元C. 綠化費: 3萬元D. 排污費: 3萬元E. 設備維護費: 12萬元F. 物料、物耗： 4萬元G. 人員培訓費： 2萬元H. 行政辦公費用： 4萬元I. 業務招待費用： 4萬元J. 營銷宣傳費用： 20萬元K. 其它費用： 3萬元共計：127.7萬元商場水電費用： 包括一、二次照明電費、設備設施用電費用、采暖費等費用，按實際發生額分攤，另行收取。以上返租應支付的租金和商場各項經營管理14、費用預計總共為602.63萬元,根據略有虧損的基本原則，第一年的經營收益、廣告費收益和收取的自營業戶商場管理費總額應不少于570萬元。三、 招商政策的制定辦法1、 分樓層制定：招商指標、保底額度由低樓層向高樓層逐漸遞減。2、 分區域制定：同一樓層根據商鋪所處位置的優劣，分A、B、 C三類區域，分別制定不同的招商標準。3、 分業種制定：根據不同業種的毛利率、預計銷量制定不同的扣率和保底標準。四、 招商政策1、 收費標準（見下表）瑞 麗 服 飾 廣 場 招 商 收 費 標 準 序號費用項目單 位收費標準（元）備 注1保 證 金元/戶30005000面積50以下收取3000元，50以上收取5000元15、2二裝質量保證金元/戶1000二裝驗收合格開業一個月內返還3二裝水電衛生費元/戶150200面積50以下收取150元，50以上收取200元4二次用電電費元/度1每月按實際用電量據實收取5工 裝 費元/人360冬夏各一套6營業員工資元/人450按月據實收取7營業員生活補貼元/人30按月據實收取84開手繪POP元/張5按月據實收取98開手繪POP元/張3按月據實收取10工牌押金元/個10營業員交納，離職返還11員工手冊押金元/本10營業員交納，離職返還12銷售單、標價簽、包裝袋、廣告燈箱制作費等按制作成本價計費按月據實收取2、 招商簽約標準（見下表）瑞 麗 服 飾 廣 場 招 商 簽 約 標 準樓16、層品 類租 金 標 準（元/月/）毛利保底標準（元/月/）扣 率（%）廣告費（%）備注ABCABCB1運動服飾95857595857513-1505體育用品9585758514-16051F素 金1551451351551451354-505鑲 嵌15514513515514513516-1805化妝品14513512514513512515-1805鐘 表16016012-1805眼 鏡14514515-1805鞋14513512514513512515-19052F男 裝12511510512511510515-1905休閑裝12511510512511510516-1905男士內衣13017、12013012015-1805男士用品13013015-1805皮具箱包12511512511516-19053F少淑女裝12011010012011010016-1905女包飾品12511512511517-20054F仕女裝90807090807016-1905內 衣90807090807015-1805羊絨羊毛衫85756585756515-18053、 招商優惠政策（一）優惠政策一：開業6個月內，不設保底，不考核品牌保底銷售任務。（二）優惠政策二：品牌銷售額超過保底銷售任務部分，商場扣率減半。（三）優惠政策三：開業第一年，免收工商管理費和國、地稅費，工商稅務費用由瑞麗服飾廣場承擔繳納18、。（四）優惠政策四：開業第一年，免收物業管理費（包括空調費、取暖費、一次照明電費、水費）。（五）優惠政策五：開業第一年，免收商場管理費。（六）、優惠政策六：對知名度高、銷售業績好的品牌，提供外立面或店內廣告位，免收半年廣告發布費。（七）優惠政策七：松原同類商場經營的知名品牌，簽約瑞麗服飾廣場的，同等條件下再給予九五折優惠或扣率優惠1%。（八）優惠政策八：在松原市場，品牌商選擇在瑞麗服飾廣場獨家專營的，同等條件下再給予九五折優惠或扣率優惠1%。（九）優惠政策九：前10位簽約的品牌商，同等條件下再給予九五折優惠或扣率優惠1%。（十）優惠政策十：對于聯營（租賃）面積超過100平方米（含100平方米）的，同等條件下再給予九五折優惠或扣率優惠1%。特別說明：1、 本方案是在對松原2006年春節前后零售業市場進行多次調研的基礎上并結合瑞麗服飾廣場的經營成本而制定的。2、 2006年松原零售業市場競爭日益加劇，江南商貿區新建項目及國商女子服飾廣場的啟動，對瑞麗服飾廣場都會產生不同程度的影響，我們將根據工作進展的實際情況及市場的變化情況調整招商政策，以確保瑞麗服飾廣場按時成功開業。3、 本方案呈送萬豐地產張總、劉總。松原瑞麗市場服務有限責任公司2006-3-9