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1、 城市芯約32萬方旗艦綜合體銷售百問本版適用于時代悅府開盤階段時代悅府1/3/5/7/8棟（2020年12月16日）1 目錄一、銷售須知- 1 -(一)認籌期銷售環節- 1 -(二)認購期銷售環節- 1 -二、問候詢問環節- 2 -三、區位圖統一說辭- 3 -四、項目沙盤統一說辭- 4 -五、動線示意圖- 7 -六、唯一性價值賣點- 8 -七、項目沙盤統一說辭- 8 -八、時代悅府主要賣點- 9 -九、項目基礎信息- 10 -(一)項目簡介錯誤!未定義書簽。(二)項目經濟指標數據- 12 -(三)項目周邊主要配套錯誤!未定義書簽。十、主要銷售核心性問題- 12 -十一、其他銷售常識性問題錯誤!2、未定義書簽。十二、項目深度賣點信息- 14 - 1 - 一、 銷售須知銷售在于環節和流程的傳遞到位，銷售人員務必認真接待每一位來訪客戶，做到項目價值傳導到位。每一個客戶必須完成全流程的接待，而不能偷工減料，跳開環節。每一個環節都有相應的目的，只有經過設計的信息才是有力的武器。(一) 認籌期銷售環節認籌期銷售環節，同樣適用于啟動認籌前的蓄客階段。項目啟動認籌后，每日的認籌量，應為每個銷售人員的工作目標。第6環節序號環節名稱備注1迎客2問候詢問環節目的在于甄別客戶3產品詢問環節探明客戶的產品傾向4區位圖講解環節項目區位價值的傳達5項目沙盤講解環節項目價值的傳達6認籌銷售政策講解環節這是殺客的環節73、填單交錢環節(二) 認購期銷售環節序號環節名稱備注1迎客2問候詢問環節目的在于甄別客戶3產品詢問環節探明客戶的產品傾向4區位圖講解環節項目區位價值的傳達5項目沙盤講解環節項目價值的傳達6動線講解環節7房源推介與算價環節8填單交錢環節二、 問候詢問環節序號詢問要點1是否第一次來2是否有其他的置業顧問聯系過3什么渠道知道我們項目 進門時說辭：您好，歡迎光臨時代悅府，我是這邊的置業顧問XXX，請問您是第一次來嗎？（如果是）則問之前有沒有置業顧問聯系過您？（如果沒有）則進行下一步介紹。如果之前來過則交接給之前接待的置業顧問。如果之前的置業顧問不在前臺則自己接待。l 自我介紹，并了解客戶姓名原因：讓客戶4、了解自已，與客戶彼此間拉近距離，在接下來的接待工作中，減少陌生感，減少唐突感。l 問之前有沒有來過，之前有沒有人聯系過原因：為防止業務交叉三、 區位圖統一說辭講解位置項目區位圖講解要點項目定位，地塊的稀缺性，交通的輻射性，周邊的配套的完善標準說辭：X先生/女士您對我們項目所在的區域位置了解嗎？（客戶：是的）那太好了，看來您對投資是比較有把握的。綱要內容定位與規模我們項目定位是打造樟樹首個【城央CBD約32萬方旗艦綜合體】“時尚之城、游樂之城、健康之城”，其中高檔住宅面積有10萬平米，是樟樹最大的商住一體城市綜合體，定位是中式府系美宅及吃、喝、玩、樂、購、游樣樣俱全。地塊稀缺我們項目毗鄰四特大道5、，緊靠杏佛路、藥都大道、鹽城大道，您知道吧，我們這塊地，是樟樹市中心城區，最后一塊城央CBD地塊，我們整個地塊南北總長度有700米。所以樟樹的人都說，這個地塊是樟樹最好的地了，交通好，配套好，資源又好。品字中心、輻射力強根據樟樹市2010-2030的城市發展規劃，城市主要按照老城舊改的模式進行發展，就是本地塊都會大力發展。而我們項目，位于城市的正中心的位置，以我們項目為中心，2公里半徑范圍內，基本覆蓋整個樟樹市城區。所以很多客戶都說我們項目的地塊位置好，輻射力特別強。交通好，發展潛力大我們項目這里將會成為樟樹市的交通樞紐，我們項目現在的四特大道，日車流量就近上萬車次，101/102/203路等6、多條公交線路途經項目。往北可至贛江大橋、贛江二橋，往東可達市政府、人民醫院、各高等學府等、交通便利，四通八達。特別是我們項目建成使用后，將更加成為樟樹市的人居標桿形象。樟樹市目前還沒有一個像我們這樣的城市綜合體，也沒有哪個項目像我們一樣，既能享受城北客流，又能包攬城南的人氣。我們是唯一的！有一位客戶形容的非常準確：說這里是樟樹市目前最好，將來絕對不可能再有的絕佳旺地！片區成熟我們項目周邊非常成熟，配套完善，項目東側毗鄰縣城四小、八小、實驗小學、廣來學校等。沿街分布有餐飲、百貨、娛樂、日化等商業，世紀華聯超市、農貿市場距離項目僅200米。唯一一所婦幼醫院毗鄰項目東側約300米距離，輻射全市14個7、行政鄉鎮，每日人流量達到近20000人次。周邊2公里內居民社區林立，新老社區近百個，人口約50萬人。所以說，我們項目不論周邊人氣也好，片區配套也好，都非常完善。總結聽了我給您的介紹，我想你對我們項目有了一個初步的了解。一、 城區正中心，項目輻射力特別強；二、 配套醇熟、學府林立四、 項目沙盤統一說辭（商業為主）順序說辭位置我們現在所在的位置是營銷中心，就位于四特大道與杏佛路交匯處，營銷中心前面就是四特大道。定位與設計理念從整體項目規劃來看，項目采用的是純板式結構設計，保證每戶的通風和采光需求；小區建筑布局注重序列感，各棟樓按橫向四大排布置，每排住宅都形成自己統一的建筑拼接形式，通過重復和變化，8、形成小區獨特的空間韻律，塑造獨特的形式美。社區建筑規劃中間兩排共六棟作底層架空處理，讓底層空間流動起來。通過對架空層的景觀處理，使小區景觀延伸至住宅一層入口大堂，站在地面看，所有住宅就像漂浮在綠色底座上的空中花園。架空層的處理，使業主享受更優質的景觀視野，更大大增加了業主們休閑娛樂的空間場所，提高了居住舒適度。住宅獨有的雙大堂設計，一樓及地下室均進行了精心鋪設，給與每一位住戶享受尊貴高檔的入戶感受。住宅的外立面歷久彌新，造型設計為中式風。通過形體對稱，協調比例等手法，將古典的比例與現代的氣質結合在一起。外墻面使用淺色材料，結合隔熱材料的使用，減少建筑夏天熱量吸收，以及冬天的熱損失，降低空調能耗9、低讓您坐擁城市繁華的同時，同時獨具特色的活力中心、時尚中心、約會中心、美食中心、文化中心。規模與產品項目總規劃用地36646平方米，54.97畝；建筑面積：102412m2，規劃住宅587戶。整個項目由11棟電梯房住宅組成，均為16+1F層；綠地率35%，車位配比1:1，627個機動車地下停車位，非機動車位738個。整體建筑中式風格，典雅尊貴;戶型有118、130m2、140 m2、三個戶型分別是：三房兩廳兩衛、四房兩廳兩衛，滿足不同居住需求；園林規劃小區園林由蘇州蜂鳥園林設計工程有限公司設計，設計旨在讓忙碌一天的居民在回家的時候，可以感受到大自然的美好，放松身心。整個住宅區一路有景，處處可賞10、，讓每一位歸家之人都感受到最舒適愜意的自然氛圍。園林設計風格1、 空間 I 曠奧交替：運用曠如與奧如的兼容和交互在有限的空間中創造 無限的藝術意境。2、體系 I 生機勃勃：住宅區內部有自己的運動環體系，塑膠跑道與周邊綠植相結合，使得空間內的人與自然和諧相處，生機盎然。3、脈絡 I 氣脈貫通：巧妙地設置景觀流線，流線串聯園林的各個空間，使其通達但不通直，連貫但富于轉折，達到氣脈相通的效果。 園林規劃時代悅府園林以中式手法，強調“融合”、“提煉”和“傳承”的設計理念，將東方禮序構造出高雅、私密的空間格調，綠地采用下沉式綠地模式設計，充分解決了小區積水難題，同時建造“海綿城市”加以輔助（指城市能夠像11、海綿一樣，在適應環境變化和應大自然災害等方面具有良好的“彈性”江蓄存的水“釋放”并加以利用）的目的，園林內設有中心景觀區、陽光草坪，兒童樂園，260m健康跑道等小區內配套。園林主要節點解解析1、健康跑道：環形慢跑道全長約 260 米，以彩色塑膠鋪設，跑道寬 1.6 米，兩側綠植豐富，環境優美，同時跑道一側設置健身器械區，給業主們提供不出家庭即可健身場所。2、兒童活動區：全齡段兒童區位于小區北側住宅與商業交接處綠地， 滿足兒童對世界探索，發現，求知的要求，考慮到噪音隔離，兒童區綠植豐富，同時，出于安全考慮，兒童區僅設一個出入口，方便家長看護，3、入戶處：入戶處設規整中式鋪裝，輔以塑膠羽毛球場地，12、家門前即可享受快樂運動。 4、戶外中老年健身身區：戶外健身器材，方便中老年人活動筋骨， 在運動的同時可賞楓林美景。5、架空層：3、5、6、7、8、9棟底層架空，利用其有限空間，設置老人棋牌區與兒童游樂區，使得空間更加有趣，并布置休閑健身器材和適宜運動室內的乒乓球或臺球，豐富小區的運動設備，提高生活幸福感。商業板塊規劃我們的商業是一個集購物，餐飲，休閑，娛樂，體驗于一體，具有都市氣息的商業街區。商業主要分布在沿四特大道。規劃每一個店鋪都有相應的主題和主力店，實現整體項目的人流共享。為了把本項目商業盤活，我們沿街設置了諸多小品元素、休閑小憩元素等。您想啊，以后樟樹市人就都可以到到我們項目這里來遛彎13、，散步，賞景，這塊的感覺多好。推售產品我們在開盤時首推1/3/5#，戶型面積分別為約118、130、140平米，戶型方正，南北通透，采光日照都非常充分，我給您詳細的介紹一下吧。總結我相信，通過我的講解，您應該能夠體會到，時代悅府在整個樟樹市都是獨一無二的，我們占據了5個好。好品牌、好地段、好戶型、好園林、好物業。五、 板塊動線示意圖入口說明首先給您看下方位：這里是四特大道，就是我們營銷中心的位置。您看下我們項目的四外交通，非常方便，不論城東，城北，城南城西的客戶來項目都非常方便。小區動線這里是我們小區的主入口，整個小區采用人車分流，車行有專門的車行道，步行有專門的人行道，確保您的出行安全。并且14、小區大門設立24H保安站崗，充分保障每位業主的生活安全。進入小區后，您看到的是半月灣的水景榭臺，此處綠植成茵、鳥語花香，一步一景，試想，在您忙碌的一天后，從這里走過，微風一吹感到絲絲涼意，仿佛一次心靈的洗禮。往里走就是5#與8#之間的中心景觀區【星空花園】，花園內種有個性的季節性綠植及各類名貴花卉。花園兩側設立全齡層塑膠跑道，讓各齡層人群在這放肆棲息。您再往我這看，物業服務部就設立在你家樓下，不僅增加了安全系數，亦提升了服務質量。3/5/6/7/8/9棟設立架空層，不僅避免了一層的潮濕，更增添了小區的趣味性，這里可以設置康樂中心、休憩室、建設器材等等。再往里走就是我們小區的“四季景區”，這里種15、植了四季植被，您在不同的季節來到此處，均會體驗到當季的美景，讓您不出小區即可在家門口欣賞到四季之景。整個流程體驗下來，您是不是感到整個小區動線流暢、一步一景，所以說時代悅府當屬樟樹市最具歸屬感的品質小區六、 住宅價值賣點好品牌強強聯合 以品質改善人居美宅百強東投與國企華章、四創時代強強聯合，融東投之品合國企之資，深耕樟樹城央新區。筑32萬方旗艦綜合體著區，啟幕人居新紀元。好地段城央CBD 約32萬方旗艦綜合體著區城央CBD，3步享教育、醫療、娛樂、政務醇熟配套，讓人居氛圍與醇熟配套無限融合，引領都市新生活。1中芯：集醫、政、娛、教于一體的城央美宅，盡享一城奢配3生活圈：時代廣場、曼哈頓國際都會16、酒都文化廣場等舉步可達，速享吃喝玩樂購4大主干道：盤踞四特大道、毗鄰杏佛路、藥都大道、鹽城大道縱橫交錯、車水馬龍學府環繞：周邊八小、三中、新城幼兒園、藥都小學等多所學府緊密環繞好園林新中式園林 承襲桃源美景承襲古法造園技藝，時代悅府傾力打造新中式園林，亭臺樓榭，一步一景，風光這邊獨好！優配全齡樂園、漫步跑道，大手牽小手，樂享天倫之美好戶型朝南戶型 逸居逸生活時代悅府匠心營造約118-140國風美宅，觀景陽臺、明廚明衛、雙套房設計，迎合樟樹人居新標桿。好物業五心閃耀 點亮悅府每一戶省內十強美城物業秉承“你的微笑我的安心”理念，致力于環境治理、安全保障、綠化養護等品質服務，24H守候歸家的每一步17、，全方位呵護每一位悅府尊主。七、 時代悅府主要賣點l 景觀第一：外部風景秀麗，內擁中式園林景觀資源，獨享酒都廣場景觀；盡享時代悅府獨有美景資源，樟樹市人茶余飯后最佳休閑地；l 地段第一：城市最中心，位于四特大道與杏佛路交匯處，交通便利、四通八達；周邊生活配套齊全、商業氛圍成熟，生活便利（菜市場、學校、醫院、超市等盡在咫尺）；l 規模第一：32萬平方米大型城市綜合體，囊括10萬方高檔住宅，樟樹市首個規模最大，下樓即可進行吃喝玩樂購一站式消費，不需遠行即可游逛消遣、娛樂釋放、交際互動等高層次精神需求，家人團聚、招待親友最佳之地，時代悅府樟樹市人身份的象征；l 綜合配套第一：項目周邊1公里內，毗鄰政18、教、娛、金、醫等日常必備配套，吃喝玩樂購不需遠行；l 發展潛力第一：項目位于四特大道與杏佛路交匯處，踞守四特大道龐大人流、車流，樟樹市城市最中央，商業最核心；l 車位配比第一：1:1的停車位比例，全地下停車場，為您的愛車遮風，不再為停車苦惱憂愁。八、 基礎信息品牌介紹江西東旭投資集團有限公司（簡稱“東投集團”），成立于1996年，是一家立足于教育行業的多元化投資集團。經過24年的積累與發展，現已形成金太陽教育集團、東投地產集團、實體教育三大板塊鼎立發展格局，橫跨教育、地產、市政、金融、物業等多元業務。目前，東投集團擁有員工7000余人，總資產260多億元，旗下擁有江西金太陽教育研究有限公司、19、東投地產集團有限公司、中倫教育服務有限公司等七家子公司。2018榮列江西民營企業百強第30位，江西民營企業服務業20強第2位。東投地產品牌：東投地產是東投集團旗下的一級子公司，成立于2009年，秉承“用心筑家、用愛助學”企業理念，現已發展為位居江西本土房企第二的規模化地產集團。2019年，國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中指研究院官方評定，東投地產榮獲了“中國教育地產領跑者”。截止目前我們已在全國拓疆江西、湖北、河南、廣西、浙江等多地，30余城市布局80余個地產項目，開發面積超1000萬方。我們東投地產的發展策略是以核心城市帶動區域發展，穩步擴張，“奮進百強、布局千億”！一20、句話，購置房產最關鍵還是要看開發商的實力，東投地產實力雄厚，我們的經營模式是：從拿地到建設開發到地產營銷，再到后期交房入住的物業服務、教育配套，多重保障為您省去了后顧之憂。我們是中國教育地產領跑者，教育地產的模式是：外有名校、內有教育社區！上學把孩子交給學校、放學把孩子交給社區！ 東投地產榮譽：1、2020中國房地產百強企業2、2019、2020中國特色地產運營優秀企業中國教育地產領跑者3、江西本土房企前三甲4、品牌價值19億5、2019中國房企品牌價值TOP1006、2019中國房地產綜合開發專業領先品牌價值TOP107、2019中國房企中部競爭力TOP108、2019中國房地產企業成長性221、0強9、2009-2019年度江西地產10年影響力企業深耕江西，延伸湖北、河南、廣西、浙江、湖南目前，30余個城市布局60余個地產項目2.華章文化置業華章文化置業有限公司隸屬于江西出版集團，成立于1993年，是一家以江西省出版集團公司為主體，以中文天地出版傳媒股份有限公司（已于2010年上市）和華章天地傳媒投資有限公司為兩翼，擁有130多家成員單位，總資產超過100億元，員工逾萬名的大型國有出版傳媒集團。企業致力成為全國知名的現代文化地產企業。項目經濟指標數據九、 主要銷售核心性問題1.時代悅府小區多少套房子？各樓棟有多少層？（最高多少層？最低多少層？）首期共有多少棟樓？答：小區住宅587戶，22、各棟均為16+1F。3、5、6、7、8、9棟底層架空，視工程節點和銷售節點而定。2.項目有哪些產品類型，各種產品戶型配比，主力戶型特點？答：產品面積段為118-140平米，有三種戶型：118平米為三房兩廳兩衛（套）；130戶型為四房兩廳兩衛（套）；140戶型為四房兩廳兩衛（套），主力戶型為118戶型和130戶型，四開間朝南、戶型方正、動靜區分、南北通透。3.各棟樓的朝向？答：朝向：坐北朝南。4.各樓棟之間的樓間距是多少？答：整案樓間距在40米左右5.項目機動車位數量？地下車位數量？地上車位數量？非機動車位數量？答：627個車位（其中商鋪40個，住宅587個），地下車位607個，地上停車位20個23、。 非機動車位738個。6.地下車位是否擁有獨立產權？租還是售？答：無，所有車位只有租賃權與使用權。20、房間是否已預留空調機位？答：是7.小區的變電房在那個位置?位于首層還是地下？變電房采用哪種設計？答：地下室一層8.每棟住宅的電梯都是否直通地下車庫？ 答：是9.是否規劃有商業配套？如有位置在哪？答：有靠近時代廣場，時代廣場鴻運樓方向10.項目自有配套有哪些？答：中央景觀區、兒童樂園，健身跑道等11.是否確定引入的教育資源，是否為學區房？答：學校的入學條件以當年教育主管部門招生公告和辦學方自主要求為準。12.小區周邊的商業配套有哪些？答：時代廣場綜合商業體，銀行酒店，曼哈頓商業步行街，香格里拉財富廣場，上饒銀行，郵政銀行，建設銀行等13.小區周邊的醫療配套有哪些？答：市中醫院、市人民醫院，市防疫站，樟樹市致恩醫院，樟樹市婦幼保健院等14.項目由哪家物管公司管理？曾經管理過哪些物業？物管公司簡介?答：自持的江西美城物業管理有限公司。十、 項目深度賣點信息(一) 關于城市綜合體說辭 (二) 自持物業 (三) 適合投資.s- 14 -