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1、xx三期楓丹白露項目開盤前執行方案行 動 起 來為xx三期楓丹白露營銷推廣的全面啟動而努力工作！xx三期楓丹白露的整體推廣思路在項目全程營銷策劃報告中已提交。6月中項目17、18、28棟將開盤，時間已不足兩個月，因此，我們從現在開始就要為xx三期楓丹白露項目的營銷推廣全面啟動而緊張工作！ 否則，將嚴重影響小區的整體推廣進度。建立在目前各方面推廣條件下，我們須重新審視先期的推廣安排，以科學、務實、合理的態度，重新對項目第一個組團整體推廣作出系統安排，是為我團隊出臺本執行方案的考慮。本方案在出臺過程中，重點考慮了以下方面：1、 銷售中心的改造制約了整體工作安排進度。2、 精準的時間節點是整體方案的2、核心。3、 科學的工作計劃時間表是指導籌備工作的綱領。 一、整體推廣規劃1、第一階段承前啟后、準備期時間：2011年4月5月中內容：xx金街行銷強銷，以及住宅前期物料準備，包括：營銷團隊組建、營銷中心整改、圍墻包裝、模型制作、折頁及單張設計制作等 表現形式：戶外廣告牌、行銷2）第二階段住宅概念炒作及內部認購時間：2011年5月中6月中內容：xx小區升級版，xx三期楓丹白露即將開啟 “高臺府院，一品人生”“我不在城市的中央，我在生活的中央”概念演繹！表現形式：戶外廣告牌、路燈燈箱、報版、電視、電臺、公交車3）第三階段公開發售強銷期 時間：6月12日 時間節點：根據內部認購情況，可選擇6月12日（3、周日）或6月18日（周六），暫定6月12日（周日）內容：17、18、28棟組團實質性賣點宣傳，開盤活動組織表現形式：戶外廣告牌、路燈燈箱、報版、電視、電臺、公交車、活動以上時間節點的安排，建立在銷售中心改建及現場包裝基礎上，時間提前的可能性極小。二、推廣策略安排1、價格策略xx三期楓丹白露17、18、28棟組團依據價格定位系統法則，可定位為均價：5300元/平方米（折后價）關于老客戶帶新客戶的優惠方案以下詳細說明2、內部認購策略1）、限量派送VIP金卡300張，每張VIP金卡須交納10000元的誠意金；2）、憑VIP金卡在公開發售當天交足定金，可享受房款10000元的額外優惠；3）、憑VIP金4、卡順序號在公開發售當天依順序選房；4）、購買VIP金卡的客戶如選房不成，發展商無條件退還全部誠意金；5）、凡購買VIP金卡的客戶在公開發售當日均可參加抽獎活動。注：該策略須與前期營銷策略無縫對接后再行調整。3、付款方式策略建議采用高定價、低折扣的價格策略。基于當下嚴格的按揭“貸款額度”問題，我們建議給予一次性付款客戶更多優惠，以刺激客戶選擇一次性付款方式，盡快實現現金回款。一次性付款：95折買方在簽訂認購書當日交納定金人民幣30000元整。買方接賣方通知，3天內付清全部總房款并簽定房地產買賣合同。 銀行按揭付款98折買方在簽訂認購書當日交納定金人民幣30000元整。買方接賣方通知，3天內付清首5、期30%以上總房款并簽定房地產買賣合同。買方接賣方通知，即時辦理按揭手續。4、分批推廣策略 根據17、18、28棟住房的實際情況，將其分為3批進行推廣，根據內部認購情況進行適時推出。 A、分批情況 首批28棟，第二批17棟，第三批18棟。 分批時主要考慮先難后易的策略，在前期積累客戶較多時，激發部分“羊群效應”，使其非理性購房。 B、分批加價銷售策略 如內部認購情況理性，公開發售當日認購火暴，可預先對第二批房源加價2%（就價格表調整）當即推出。 如公開發售當日完成第一、第二批房源80%，則宣布當天封盤，第二天即取消所有內部認購優惠再行發售。 三天后上調剩余房屋2%（就付款方式調整）5、超低起價6、策略通過定價策略性調整，在同批推出組團中制造超低起價，引發市場物超所值的強烈印象。6、組團間互動策略自17、18、28棟組團最后一批產品公開發售三日后，對于須認購1921棟組團戶型的客戶，可先期認購VIP鉆石卡，在指定的1921棟組團公開發售當日成交，給予額外98折優惠。三、各項籌備工作明晰（一）、銷售中心1、銷售中心及現場整改類 別方案規劃方案設計方案確定實 施驗收交付現 狀銷售中心整改4月30日前4月30日前5月2日前施工單位5月底方案設計中LED電子屏4月30日前4月30日前5月2日前施工單位5月底方案設計中休閑區整改4月30日前5月10日前5月12日前施工單位開盤前方案設計中責任單位營7、銷部百江、營銷部百江相關單位百江、營銷部2、銷售中心現場包裝類 別方 案方案確認制作落實驗 收現 狀銷售中心包裝5月2日前5月5日前5月10日5月12日前策劃中圍墻包裝5月2日前5月5日前5月15日5月16日前策劃中銷售中心家私5月2日前5月5日前5月15日5月16日前策劃中責任單位營銷部百江百江百江、營銷部（二）、戶外廣告類 別位置確定合同落實設計初稿設計定稿發 布現 狀小區主入口廣告牌4月30日前5月2日前5月7日前策劃中增加廣告牌4月30日前5月5日前4月30日前5月2日前5月15日前位置待落實公交廣告5月5日前5月2日前5月5日前5月底前策劃中太子路廣告燈箱5月5日前5月2日前5月5日8、前5月底前審批難度大責任單位百江、營銷部百江營銷部百江、營銷部相關單位 建議：增加廣告牌考慮在中心廣場或蘆凇市場群附近。（三）、銷售道具類 別單位選定合同落實制作要求制作出初稿驗 收現 狀整體模型4月30日前4月30日前4月30日前5月20日前5月底待制作分戶模型4月30日前4月30日前4月30日前5月20日前5月底待制作6分鐘三維動畫片4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作宣傳光盤4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作15、30秒廣告片4月30日前4月30日前4月30日前5月底6月初待制作責任單位百江、營銷部百江營銷部制作單位百江、營銷部（四）、宣傳資料類 別9、設 計定 稿制作單位落實制作交付現 狀折頁樓書5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前設計中海報單張5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前設計中戶型冊5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前設計中手提袋5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前設計中檔案袋5月10日前5月15日前5月15日前5月20日前設計中責任單位營銷部百江、營銷部百江制作單位（五）、銷售資料類 別方案提供方案確認設計定稿制作交付現 狀定價原則6月5日前6月5日前規劃中價格表并付款方式6月5日前6月5日前規劃中認購書6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中置業建議書4月30日5月10日5月10、15日5月15日規劃中銷控單6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中購房優惠確認單6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中VIP金卡4月30日5月10日5月15日5月15日規劃中業主卡/銀卡/金卡4月30日5月10日5月15日5月15日規劃中裝修標準并認購須知6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中合同簽訂明晰單6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中買賣合同6月5日6月6日6月10日6月10日前規劃中責任單位營銷部百江、營銷部營銷部制作單位（六）、廣告推廣1、報紙廣告階 段時 間媒體計劃提供方案確認定版設計發布現 狀第一階段4月5月中4月30日前5月2日策劃中第二階段5月中611、月11日5月15日前5月20日前策劃中第三階段6月12日6月5日前6月15日策劃中責任單位營銷部百江、營銷部營銷部2、電臺廣告階 段時 間方案提供方案確定制 作發 布現 狀項目概念確立5月20-6月155月5日5月15日5月20日前策劃中產品賣點詮釋6月16-7月6月8日6月10日6月12日策劃中責任單位營銷部百江、營銷部營銷部、媒體媒體3、活動籌備活動名稱時間策劃方案方案確認執行方案提交方案確認活動籌備現狀開盤活動6月12日5月20日5月30日5月30日6月1日6月2日策劃中責任單位營銷部百江營銷部百江百江、營銷部（七）、銷售組織1、銷售人員（我團隊全面負責）類 別招 聘培訓并市場調查考 核12、上 崗現 狀時 間5月1日前5月1-10日5月11日5月12日籌備中 2、工作服（我團隊全面負責）類 別落實制作單位確定人數制 作交 付現 狀時 間5月5日前5月10日5月12日5月12日籌備中 3、辦公用品及其他（包括工作卡、名片等）類 別設 計定 稿落實制作采購現 狀時 間4月30日前5月5日前5月10日前籌備中四、特別提請當前，xx三期楓丹白露17、18、28棟組團的推廣工作對后續產品的推廣地位十分重要，只要打好全新第一炮，項目品牌形象得到高度樹立，那么后邊的推廣工作就可以事半功倍了。為此，建議貴我雙方就整體策劃、執行、銷售實行全方位對接，以提高工作效率。否則，將嚴重制約整體推廣節奏。湯13、輝營銷團隊百江項目部2011-4-21附件一：項目對接交接事宜一、銷售前臺1、已簽署合同清單2、已認購房號及資料清單3、未售房源及鋪面清單4、傭金結算協商5、銷售團隊人員詳單及薪酬福利待遇6、辦公用品交接清單7、銷售宣傳資料交接清單二、廣告策劃1、策劃文件，主要為執行中的銷售政策、優惠政策、承諾等2、已發布廣告JPG文件清單3、已制作銷售資料JPG文件清單4、執行中的廣告媒體清單三、客服1、人員詳單及薪酬福利待遇2、辦證、按揭各項工作進展詳單項目資料交接單文件名稱文件主要內容文件提交人簽收人簽收時間反饋意見備 注附件二：湯輝營銷團隊xx項目組簡介這是一支近三年銷售合同額超過5億的團隊這是一支集14、全程策劃、整合推廣、營銷、客服于一體的團隊這是一支熟悉株洲市場，培養了十幾個公司營銷負責人的團隊這是一支能在合同金額、現金回款、營銷費用之間求得有機平衡的團隊一、項目營銷總負責人湯 輝項目營銷團隊總負責人，89年畢業于華東工學院系統工程專業，本科學歷，高級工程師。1993年開始從事房地產工作，曾任湖南銀源房地產公司總經理及株洲金山房地產公司總經理，具有多年的房地產項目操作經驗，株洲本土營銷策劃專家！締造了湘銀建寧購物公園、湘銀陽光水岸、華晨珠江麗園、華晨華府尊邸、華晨財富小區、華晨公園大道、華晨廬山春天、華晨金茂尚都、華晨CNO國際、華晨CNO曼城、佳盛湘江名都、漢華國際商業城等項目的輝煌業績15、。工作安排：項目整體監管及督導聯系電話：13973373788二、項目策略諶江華 項目營銷團隊策略支持，國土資源管理專業畢業，本科學歷，獲管理學學士學位。九年工作經驗，2002年在深圳開始從事房地產營銷策劃工作，05年轉戰株洲。曾主持策劃銷售了深圳坂田商業廣場，湖北中天國際貿易廣場、華仁西岸城邦、華仁瀾橋世家、長龍牧羊詩苑，湖南湘銀陽光水岸、銀源熹悅花都、外海玫瑰名城、華晨華府尊邸、華晨財富小區、華晨公園大道、華晨廬山春天、華晨金茂尚都、佳盛湘江名都、漢華國際商業城等項目。工作安排：項目整體營銷策略及整合推廣策略三、項目總監楊 茂 畢業于長沙大學市場營銷專業，本科學歷，獲經濟學學士學位。六年工16、作經驗，xx項目總監。曾主持策劃了摩登摩天、昱峰花園、長沙長海集團項目地塊前期策劃工作，以及華晨地產公司華晨公園大道、華晨廬山春天、華晨金茂尚都、華晨CNO國際、華晨CNO曼城、華晨天越、華晨御園等多個項目的營銷策劃及廣告推廣工作。工作安排：項目營銷負責人四、廣告創意鄭浩然16年房地產廣告及營銷策劃工作經驗，曾榮獲深圳“2005十大廣告策劃人”，曾創作深圳房地產最早最著名的廣告“海風一路吹回家”（1999年），至今有27個作品入選歷年中國房地產優秀廣告作品集。曾任職深圳大觀、尚美佳、鼎成以及長沙金鎧等一流房地產廣告公司，歷任撰文、高策、策略總監等職。也曾任湖南本土最強之一的“長沙佐佑地產營銷”17、技術總監，管理10余個代理項目的策劃及推廣。長期執行過深圳乃至中國著名的萬科、中海、招商、金地、京基、泰華、海岸地產、中糧等開發商的70余個項目以及株洲湘銀、華晨公司，足跡遍及全國各地，迄今參與并幫助開發商將上千萬平米的樓盤變成數百億的銷售額。工作安排：項目廣告創意負責人五、銷售經理凌 波2003年開始從事房地產銷售工作，先后在華晨地產、嶸興地產、惠天然地產擔任過副經理、銷售經理等職。操作過的項目有華晨珠江麗園、華晨華府尊邸、華晨財富小區、嶸興圣華名城、惠天然山水國際等項目。目前正擔任區域內乃至全城第一豪宅項目惠天然山水國際的銷售經理！工作安排：項目銷售經理六、客服經理龍極御團隊客服負責人。218、002年開始從事房地產銷售、服務工作，曾主持了新荷家園、恒基東方名園、百合嘉園、華晨公園大道、華晨金茂尚都、佳盛湘江名都、漢華國際商業城等多個項目的銷售、客服工作，經驗十分豐富，相關政府職能部門關系資源優秀。工作安排：項目客服負責人七、項目營銷團隊人員編制表人 員職務編制基本工資備 注湯 輝項目營銷總負責人5000元/月諶江華策略3000元/月項目策略鄭浩然廣告創意3000元/月廣告文案創意楊 茂項目總監5000元/月凌 波銷售經理4000元/月李 鵬平面設計3000元/月龍極御客服經理3000元/月客服指導客服專員2人2500元/月人辦證、辦按揭貸款銷售助理1人2500元/月文員兼檔案員置業顧問10人1200元/月人現場接待及行銷合 計45500元/月12