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1、xx食品城項目商業定位、規劃 xx集團年 月 日目錄第一章 主題定位 第三章 功能組團一、主題定位 二、什么是銷售總部 第四章 業態規劃 三、定位理由 第二章 可行性分析 第五章 容積率測算一、目標客戶現狀二、目標客戶的調查 三、目標客戶的調查分析第一章 主題定位一、主題定位1、打造浙江乃至華東地區的食品硅谷，以食品銷售總部為主題的一站式的商貿中心；項目名稱：浙江xx食品展示交易中心。二、銷售總部的概念1、目標客戶1）、集中有國內相當數量知名食品企業的銷售總公司、分公司、辦事處；2）、集中有國內主要進口食品的銷售總公司、分公司、辦事處、經銷商；3）、杭州地區主要的食品代理商、經銷商、貿易商；42、）、上海及周邊地區部分的銷售總公司、分公司、辦事處及食品代理商、經銷商、貿易商。2、商品檔次定位以國內知名品牌（含合資品牌）為主占比為60以國際品牌(進口食品)作為提升占比為15以國內一般（地方名品）品牌為輔占比為253、運營模式1）、以廠商為單位集業務洽談、辦公、交易、展示、物流配送、服務配套于一體的，完成整個銷售的全過程；2）、靜態交易模式，即在品牌交易區完成所有的交易的單據流轉，而物流配送通過第三方配送的方式根據流轉單據進行統一配送；3)、推行“集中管理，分散經營”經營理念；4）、在商業管理上實行“六個統一”，即實行統一產權（不分割銷售）、統一規劃、統一推廣、統一招商、統一管理、統一服務3、的模式。5）、在項目外周邊或其他區域確定總倉作為物流配送的統配倉；三、定位理由1、避免同質化惡性競爭目前杭州各類專業市場、綜合市場、百貨店均非常發達，最有代表性的市場是環北小商品市場、四季青服裝城、龍翔服飾城、杭州汽車城、華東家具市場、近江食品市場、杭州陶瓷品市場等等，市場競爭相當激烈，而且這些市場均在市場轉型時期，具備天時、地利、人和的優勢，通過多年運行沉淀下來的；為此定位此類市場空間及小，風險較大；2、零售業態條件還不具備條件項目地段相對偏僻，目前常駐人口極少，德勝路快速道路高架橋的建造，使兩邊商業難以形成人流及商業氛圍；零售商業目前還只能作為項目配套；3、區域經濟杭州作為長三角南翼的中心4、城市和浙江省的政治、經濟、文化中心，綜合優勢極為優越；并依托現有食品商貿和產業基礎全力打造塊狀產業聚集經濟食品總部基地。4、區位交通特點：交通要道及便利的優勢，項目位于滬杭高速德勝路收費口和杭州東西向德勝路快速道路邊，大交通及其便利；5、公司自身優勢充分發揮公司在食品制造業的實體優勢、品牌優勢、資金優勢及業內良好的基礎。6、填補市場空白目前北京、上海城市等打造總部經濟的較多，但打造總部銷售經濟的極少，而真正打造食品總部基地的還沒有，我項目以打造食品總部基地，彌補了市場的空白。第二章 可行性分析一、目標客戶現狀根據企業規模、企業實力目前主要有以下四類:1、市中心區中高端寫字樓是目前大部分的知名規5、模企業，一方面是對企業形象的一種體現,更為重要的是這些企業對銷售終端的開發已經相當完善,日常工作以維護為主,強調時間成本,對業務員的業務進程掌控都有明確的制度,比較固定。這些企業選擇辦公地點的第一考慮因素：便利的交通,辦公所在地位置對客戶的業務輻射范圍來說，圓心點是最好的，因此市中心是首選。由于并不是完整的企業架構，因此這些辦公場所并不會很大，100200平方米的居多。2、市中心邊緣區寫字樓（超大型實力企業）：同樣的交通也是十分便利，但是他的機構更復雜，規模更龐大，需求的面積也大，這里可能是銷售總公司，是一個完整的企業架構，當然成本是第一位要考慮的。這個面積大多超過500平方米。3、住宅小區的6、居民房：與大交通網的對接十分通暢，大部分是已有代理商的廠家銷售分公司、辦事處，為了節省成本，員工的住宿和辦公為一體。4、小型品牌代理、經銷商專業市場內或者周邊：依托專業市場的人氣，快速拓展市場二、目標客戶的調查1、目前在杭州進入商超的食品廠商約500家，本次調查了解約37家，其中在商超銷售最好的食品經銷商是杭州興禾食品有限公司，2006年銷售額在8000萬元；2、本次調查分九大類：（飲料類、保健品類、乳制品類、焙烤類、休閑食品類、糖果類、水產類、酒類、糧油類），并對九類企業按規模分大、中、小抽樣針對性調查；3、通過上門拜訪面對面溝通交流方式和部分問卷調查，充分了解了廠商對食品總部經濟的看法，對7、規劃的各種需求、各項配套的建議及入駐的意向，通過本次調查交流基本達到部分廠商預招商的目的，同時也為項目定位、規劃提供了充分的市場依據。三、目標客戶的調查分析(一)、匯總統計表：名稱贊成食品總部銷售中心入駐意向率目前有展示廳入駐需要的展示辦公面積入駐需要的倉儲面積50m以下50100m100200m200300m500m以下500m以下5001500m15003000m3000m以上占比（%）100%66.7 41.7 0.0 20.8 50.0 16.7 12.5 25.0 29.2 37.5 8.3 （二）、調查分析1、從本次抽樣調查看，贊成食品總部經濟的廠商達到100，有入駐意向的廠商有68、6.7，沒有入駐意向的為33.3。這充分說明總部經濟模式得到廣大食品廠商的認同，這對項目的招商和健康發展的基礎和必要條件。2、有33.3的廠商沒有入駐意向，主要原因是：1）目前已有理想的辦公場所，各項工作及流程、經營業務已較順暢，沒有必要再轉換地方；2）在杭州的本地生產制造企業；3）規模較小廠商，擔心入駐成本高，難以承受；4）路途較遠，交通不便利，業務員到零售賣場之間的工作開展不方便；5）有90的外地品牌商的銷售業務已委托杭州的經銷商、代理商負責，他只負責促銷、售后等后勤工作，為此他對辦公、展示的要求不高，最需要的是解決員工的住宿和兼辦公；6）經銷商、貿易商擔心商業機密和同行的不正當競爭，影響9、正常的經營工作。3、66.7入駐目標客戶的需求、建議1)、合理的物業租金，減輕壓力；2)、目前大多數廠商對倉庫、配送工作感到非常煩惱，而且物流成本較高，特別是淡季的倉庫、配送成本極其高和不合理，對我們有第三方統配的物流，非常有吸引力；3）一站式的配套，從工商執照、衛生防疫、質檢、商檢通關、招工、培訓、零售促銷員儲備、代理廣告、信息發表、售后服務等；4）、生活配套公寓，滿足外地廠商員工的住宿；5）、建議各種展示廳、和多個公用小型會議。第三章 功能組團根據市場及目標客戶的調研分析，并結合項目自身特點項目規劃由以下五大功能區組成：一、一個主題食品銷售總部為主題二、三大中心食品展示交易中心、 商務中心10、 物流倉儲中心（規劃在項目外）三、二大配套區生活服務區、配套商業區食品展示交易中心物流倉儲中心商務中心食品銷售總部主題生活服務區物流倉儲區生活服務區配套商業區五大功能組團，形成各自的功能區塊，使各功能互補，滿足體驗食品銷售總部“一站式”需求，使整個項目達到規劃科學、功能合理、效益最優。第四章 業態規劃一、食品展示交易中心食品展示交易中心分食品展示交易區與配套服務區為二大區域（一）食品展示交易區區域業態規劃面積說明展示交 易 區名酒館5000杭州商源公司進口交易館4500進口食品（目標客戶為上海、北京、廣東為主）國內交易館乳制品區30000 1、目前杭州約500家食品廠商，招商入駐率按30測算11、，約150家，2、還未進入杭州的新廠商約50家3、平均每家150測算（本次調查50以上在100200）。飲料區 保健品區休閑食品區焙烤食品區糧油區糖果區酒類區速凍水產區干貨區浙江特產區延伸產品館食品原輔料3000作為食品總部經濟基地一站式的延伸配套食品包裝食品加工設備合計面積 42500（二）配 套服務區配 套服務區多功能展示大廳1個5000滿足專業會展、臨時大型促銷需求多功能展示廳2個500 合計1000滿足日常廠商產品發布會、訂貨會、展示會的需求小型會議室10個50，合計500滿足廠商日常會議需求綜合服務 合計1000商檢服務、銀行、售后服務、信息發布等配套周轉倉5000作為配套周轉倉，總12、倉規劃在項目其他地方合計面積 12500（三）、合計總面積為55000，此總面積包含廠商的展示、交易、業務洽談、辦公于一體。（四）、規劃說明1）、名酒館目前與杭州xx公司已達成初步合作，展示辦公面積5000，倉庫3000；2）、根據本次調查進入商超的廠商有約500家，有一定規模的是約280家，杭州的食品貿易商普遍面積較大，一般在200以上，而外地食品品牌廠家，由于產品銷售90以上委托經銷商、代理商，一般外地廠家對辦公環境要求不高，面積也不大，一般面積不大于100，他的辦事處是解決員工住宿和辦公雙重功能，本次規劃除引進目前已有的廠商外，還要吸引還沒進入杭州市場的國內外食品廠商，以提升項目規模檔次13、，真正達到食品銷售總部基地的需求，為此，目標廠商200家是比較科學合理的，平均面積150是有一定市場依據的。3）、配套項目是本次許多廠商提出的需求，也是各種延伸及服務的需求，小型會議室等作為公共設施能最合理、最大化的利用，最主要的也是降低廠商長期獨立租賃會議室的租金成本。4）周轉倉庫5000（其中杭州商源公司3000，），作為項目的臨時周轉倉。二、商務中心名稱建筑限高樓層單層面積面積寫字樓50米 8層1400平方米11200平方米酒店式公寓50米 8層1200平方米9600平方米經濟型酒店/5層1000平方米5000平方米合計面積 25800平方米規劃說明1）、寫字樓、酒店式公寓進行產權分割出14、售，解決公司的現金流和資金平衡，目標客戶為規模食品廠商的銷售總部和項目以外的投資客戶。2）、經濟型酒店已與目前國內最著名的6家聯系，分別是如家酒店連鎖、萬好萬家便捷酒店、7天酒店連鎖、速8酒店連鎖、莫泰168酒店連鎖、粵港之星酒店連鎖，其中如家酒店、萬好萬家的入駐意向非常強，并對合作方式與物業面積提出了要求（合作方式為物業租賃、面積為30005000平方米、最好為獨立建筑物），現規劃面積5000。三、物流倉儲中心名稱面積規劃說明項目外統配倉20000平方米1、根據本次調研，規模食品廠商的倉庫面積在20003000平方米，中小型廠商倉庫面積在4001000平方米，按入駐200家，平均每家100015、平方米測算規劃項目以外統一配送倉庫的理由：1、從土地價值考慮項目土地性質為商業用地，商業用地規劃倉庫，土地利用價值和經濟效益不合理；2、從項目環境考慮項目內規劃倉庫，由于面積大，和其他業態很難組合，同時將破壞項目整體形象和影響其他業態經營。3、廠商的需求考慮從本次調查看，廠商對倉庫的需求極大，在項目外確定倉庫，既能降低倉庫租金成本，又能滿足統一配送的需求，這時吸引廠商入駐最大的亮點之一。四、生活服務區名稱面積說明員工公寓4000平方米由于目前90品牌商的業務都有代理商開展，他對辦公的要求不高，主要解決的是員工的住宿和辦公雙重功能食堂（多功能廳）1000平方米合理的公寓租金加食堂配套，是對外地品16、牌商最大的吸引；同時食堂也是總部經濟的生活配套。合計5000平方米1）、員工公寓不但能滿足部分廠商的需求，同時可以物業長期租賃，而且收入相對穩定；2）、食堂可以對外承包，達到穩定的收入。五、配套商業區1、業態規劃：餐飲中型餐飲、特色餐飲、快餐；休閑娛樂咖啡吧、茶吧、網吧、運動健身、美容美發、SPA生活館、足浴；生活服務配套便超、洗燙店、快遞、禮品、銀行、通訊店等2、規劃目的：1）、滿足周邊住宅及項目內各種生活配套和商務配套功能；2）、進行產權分割出售，解決公司的現金流和資金平衡，降低項目開發風險，加快公司資金回籠3、規劃面積根據以上業態規劃配套商業區的規劃面積應不低于10000平方米。第五章 容積率測算容積率根據以上定位規劃的面積測算食品展示交易中心商務中心生 活服 務 區配套商業區合計面積土地面積容積率550002580050001000095800564公頃1.7019