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1、編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間資資料料檢檢查查銷銷售售管管理理項項目目背背景景資資料料商品房預售許可證（原件）是否取得并現場公示國有土地使用權證（復印件）建設用地規劃證可證（復印件）建設工程規劃許可證（復印件）建筑工程施工許可證（復印件）土地使用權出讓/轉讓合同是否齊備，是否與現場一致環境評2、估報告、立項報告預售查丈報告項目規劃要點項目設計要點、規劃要點批復項目總規劃圖、詳規圖、各期總平圖紅線外場地和設施前期物業管理招投標資料項目案名查詢進行工商查詢、注冊，規避法律風險銷銷售售前前期期合合同同銷售代理合同是否齊備，是否合理設計合同廣告發布合同整合推廣代理合同銷銷售售宣宣傳傳資資料料售樓書發出的媒體廣告：廣告牌/報紙/電視/電臺內容是否有錯誤誘導成分；用于派發的售樓資料內容準確程度，有否不確實和夸大成分，有否敏感法律問題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報刊廣告/單頁廣告、戶型手冊的提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目，如提示語：“本廣告為要約邀請，雙方權利3、義務以雙方簽署的買賣合同為準。”“所有圖則僅作示意用途，以當地政府有關部門審定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結構、面積等可能不同，以合同附圖為準。”廣告中使用非實景圖片的應注明“效果圖”或“非實景”；注意分期與整體容積率、綠地率、停車率的各類指標差異，容積率不要低于規劃要點的規定；綠地率不要高于規劃要點的規定；停車率不要高于規劃要點的規定；商業/公共/教育配套承諾和可實現性是否一致、確定；現場銷售承諾內容及傳播方式規定；各戶型面積數據是否完成合法的丈量手續，和銷售資料戶型圖是否全部一一對應到位和清晰準確；交樓標準清單與交樓標準房內容核對。宣傳冊/折頁戶型手冊戶外廣告/媒體廣告第4、 1 頁圍板現場包裝/展板其他宣傳資料價格條件：包括均價、起價、價格有效期、某套房屋的具體價格以及價格優惠條件。對房屋本身的介紹：包括結構（磚混還是框架）、尺度（進深、開間、層高）以及其他賣點（景觀、朝向、間距；花園、閣樓、露臺、陽臺、飄窗等）設備和材料：包括電梯、潔具、櫥柜、門窗、燃氣爐、暖氣片、插頭插座、燈具，這些東西的品牌、型號、性能。樓盤或小區的主要經濟指標：包括占地面積、建筑面積、容積率、總戶數，以及后期開發用地等。綠化指標：包括綠地率、綠化率、綠地面積（總綠地面積、人均/戶均綠地面積）、水面面積等數據。小區配套娛樂設施：主要是會所、游泳池、各類體育健身設施，這些設施的名稱、面積或數5、量、是否收費、是否業主專用等。小區的配套服務設施：主要是指學校：幼兒園、小學、初高中、醫療機構、養老機構等。小區周邊有無學校、學校的資質情況、上學資格、收費情況、何時交付等。醫院的等級，如三甲醫院、二甲醫院或其他。養老機構的服務收費情況。停車場：車位的數量、車位配置比例、租售價格等。資資料料檢檢查查銷銷售售管管理理銷銷售售宣宣傳傳資資料料發出的媒體廣告：廣告牌/報紙/電視/電臺內容是否有錯誤誘導成分；用于派發的售樓資料內容準確程度，有否不確實和夸大成分，有否敏感法律問題，是否有做好聲明提示；廣告等宣傳資料是否有注明有效期；報刊廣告/單頁廣告、戶型手冊的提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目6、，如提示語：“本廣告為要約邀請，雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。”“所有圖則僅作示意用途，以當地政府有關部門審定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別局部結構、面積等可能不同，以合同附圖為準。”廣告中使用非實景圖片的應注明“效果圖”或“非實景”；注意分期與整體容積率、綠地率、停車率的各類指標差異，容積率不要低于規劃要點的規定；綠地率不要高于規劃要點的規定；停車率不要高于規劃要點的規定；商業/公共/教育配套承諾和可實現性是否一致、確定；現場銷售承諾內容及傳播方式規定；各戶型面積數據是否完成合法的丈量手續，和銷售資料戶型圖是否全部一一對應到位和清晰準確；交樓標準清單與交樓標準房內容核對。7、編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 2 頁交通承諾：業主班車、直達巴士、免費接送等承諾。周邊配套與環境：地鐵、輕軌、公交、公園綠地、水景、山景、名校名勝、商場、體育館、書店等交通文體商業。其他承諾：學籍、高爾夫會籍或權益等承諾。銷銷售售說說辭辭銷售手冊商業/公共/教育配套承諾和可實現性是否一致8、確定；關注在項目設計、工程、裝修標準及配套教育、交通等條件變化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相關配套信息是否注明出處。銷銷售售合合同同及及現現場場公公示示銷銷售售文文件件認購須知合同內容是否采用地產總部的示范文本，合同釋義是否清楚、敏感條款是否填寫完備；是否就合同正文制定補充條款，補充條款是否經過審核；是否明確房屋交付日期，交付日期是否可行；合同附圖與實際交付是否存在不符情況；是否就房產證辦證期限有明確約定；違約責任是否明確合理；是否存在片面保護我方利益、顯失公平的“霸王條款”；語言表達是否存在歧義，可能得出對我方不利的結論；重要提示是否準確、完備。按揭須知繳款指南認購書商品買賣合同及9、補充合同合同附件裝修標準收費項目和收費標準重要提示（紅線外不利因素）車位分布圖銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件項目節能指標公示節能指標是否符合國家及當地的最低要求。其其他他銷銷售售資資料料（合合同同附附圖圖）房屋平面圖（一戶一圖）重點復核如下戶型平面：1、首層2、頂層、3、轉交單元4、結構轉換層5、設備轉換層6、建筑立面與標準層有變化層的平面7、平立面有變更的戶型。合同附圖是否齊全，附圖是否與實際交付不符。項目用地紅線圖銷售示意圖現現場場組組織織及及流流程程現場流線圖現場流程是否符合政府法律法規，是否合理，是否體現人性關懷；是否符合法律法規要求，明碼標價，是否符合地產總部管控文件規定和10、相關批復的要求，是否進行銷售承諾；是否考慮銷售現場安全措施，交通安排、參觀流線、臨時停車、消防疏散、危險提示等；是否提供投訴受理部門、受理人及熱線電話、投訴網站、并便于客戶快速獲取；是否制定特殊或緊急情況應變方案。編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 3 頁客戶接待流程安排計劃認購流程/認購規則11、銷售價格表客戶現場投訴開盤應急預案物物業業管管理理物物業業公公司司的的選選聘聘選聘方式及過程合法物業公司資質是否符合要求；是否實行招投標；是否在預售前進行；選聘過程資料的保留及備案、選聘程序是否符合法規及主管部門要求。前前期期物物業業服服務務合合同同合法性/管理費定價符合地方指導價招標書內容與合同內容是否相符；簽訂時間、合同期限、合同雙方的權利義務是否存在風險服務承諾是否可行；管理費價格在前期服務合同中的明確；是否存在價格倒掛的安排；可選增值服務及其費率。前前期期物物業業服服務務協協議議（或或買買賣賣合合同同附附件件-物物業業管管理理部部份份）合法且無“霸王條款”內容的法律風險、是否侵犯買受人12、的合法權益業業主主公公約約合法/及符合公序良俗內容的法律風險、是否侵犯買受人的合法權益銷銷售售承承諾諾服務承諾物業管理承諾是否存在夸大、虛假、無法兌現的情況。現現場場組組織織及及流流程程現場流程是否符合政府法律法規，是否合理，是否體現人性關懷；是否符合法律法規要求，明碼標價，是否符合地產總部管控文件規定和相關批復的要求，是否進行銷售承諾；是否考慮銷售現場安全措施，交通安排、參觀流線、臨時停車、消防疏散、危險提示等；是否提供投訴受理部門、受理人及熱線電話、投訴網站、并便于客戶快速獲取；是否制定特殊或緊急情況應變方案。編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/013、生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 4 頁現現場場檢檢查查銷銷售售管管理理現現場場公公示示銷銷售售文文件件/提提示示語語沙盤、總平面圖、周邊環境示意圖（紅線外）及提示說明若有比例尺，比例尺是否準確；建筑物的朝向、間距、綠地、景觀、后期規劃用地、周邊道路、環境、配套等標識是否準確；變配電房、水泵房、垃圾轉運站、煤氣/天燃調壓站/房位置，市政規則道路、市政規劃設施等位置是否在14、沙盤/模型中有明確標識、標識是否存在誤導；提示說明內容：1.本沙盤/模型僅作效果參考，因制作比例和材質所限，與實景存在一定差異 2.本模型/沙盤以規劃部門批準的總體規劃為依據繪制，只作總體效果參考。房屋及其環境的細節以買賣合同附圖為準。每一期的具體規劃，以當期報批的規劃方案為準，不排除局部調整的可能性。敬請留意最新資料。總平面圖及提示說明內容：本小區總平面示意圖以規劃部門批準的總體規劃為依據繪制，只作總體效果參考。房屋及其環境的細節以買賣合同附圖為準。每一期的具體規劃，以當期報批的規劃方案為準，不排除局部調整的可能性。敬請留意最新資料效果圖提示說明應注明為“效果圖”項目用地紅線圖是否準確組團及15、戶型位置的示意是否準確銷售現場提示語提示語是否有、是否準確、字體/位置是否醒目。提示內容：本公司要求工作人員熱情、詳盡地向客戶介紹樓盤信息，但由于口頭傳遞信息的不確定性，最終以本公司提供的正式文字資料為準。戶型圖的提示說明內容：本戶型圖所標尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結構、面積等可能不同，以合同附圖為準。現場展示的設備、設施、材料說明是否準確交樓標準說明是否與銷售說辭和合同一致銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件商品房銷售管理辦法是否按要求懸掛編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日16、期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 5 頁城市商品房預售管理辦法白蟻防治工程合同及驗收證明項目節能指標公示（銷售代理）授權委托書樣樣板板房房展展示示戶型圖的提示說明提示語內容：本戶型圖所標尺寸僅供參考，交房尺寸以買賣合同約定為準。相同戶型單位因樓棟、樓層、單元等差別，局部結構、面積等可能不同。樣板房的提示及提示說明交樓標準清單與交樓標準房的內容核對并提示差異；提示語如：本單位為裝修示17、范，非交樓標準，室內陳設除注明外均非贈品；與將來規劃驗收有出入的贈送空間或改造空間是否有特別聲明或提示；體驗區內導示標牌設置是否到位，內容準確；模型示意的準確程度與分期開發示意是否清晰，是否有重大改變的可能。交樓標準提示說明現場展示的設備、設施、材料說明合同附圖提示說明規規劃劃設設計計小小區區規規劃劃降噪隔音措施小區臨高架路、高速公路、城市干道、鐵路等噪音源側的外窗是否考慮了降噪隔音措施。變配電房、水泵房、垃圾轉運站、煤氣/天燃氣調壓房等配套設施是否對住戶存在噪音影響，是否進行了相應的考慮設設計計變變更更規劃變更是否存在后期規劃指標調整，增加建筑面積或減少了綠地，與前期廣告宣傳資料不一致，侵犯18、業主權益，如容積率增加，遮擋相鄰住戶景觀視野。是否存在小區公共設施、活動場所的調整與前期宣傳不一致重點復核規劃變更調整是否通過政府變更許可。新的規劃是否與銷售總圖、模型、廣告以及合同附圖矛盾？消防設施是否符合政府規劃審批方案？現現場場檢檢查查銷銷售售現現場場其其他他公公示示文文件件是否按要求懸掛編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門19、門及及責責任任人人完完成成時時間間第 6 頁通過政府審批的規劃有無未滿足控規要點的設計？（備注：有的項目規劃方案雖然通過了政府方案報建，但是個別樓間距、日照等未滿足政府控規要點的要求；日后有業主投訴的隱患）規規劃劃要要點點規劃要點變配電房、水泵房、垃圾轉運站等配套設施的位置、可能的影響在銷售時是否明示。功功能能完完善善車庫設計合理車庫：車庫凈高、車道最小寬度（垂直后退、30度斜列前進停車等等各種停車方式的通車道最小寬度）、車位的最小長寬（靠墻、柱及車與車之間等各種情況）；是否考慮地下車庫防洪、排水系統。設計遺漏，給住戶生活帶來不便如起居室臥室采光通風，起居室布置家具的墻面直線長度，衛生間不應置20、于下層住房臥室起居室廚房上方，缺少晾衣地方，室外空調機位放不下大功率空調，廚房/陽臺缺地漏，入戶雨棚太小無法遮雨等問題。設設計計變變更更與與銷銷售售陳陳述述是是否否一一致致做法變更等是否與銷售陳述一致做法變更等是否與銷售陳述一致規劃變更調整是否通過政府變更許可規劃變更調整是否通過政府變更許可工工程程管管理理預預售售條條件件是否達到國家與地方法律法規商品房的預售條件1.施工許可證范圍是否與預售范圍一致；質監安監手續是否健全；2.工程形象進度是否達到要求（按各地規定形象進度要求）；3.施工進度安排及竣工交付時間是否確定工工程程變變更更材料、部品、施工做法變更是否與銷售陳述一致；材料、部品、施工做法21、變更是否與銷售陳述一致；現現場場銷售展示區與施工區之間的安全圍護1.銷售展示區與施工區之間的封隔是否封閉到位；2.銷售通道安全防護措施是否到位；3.工地是否配備臨時消防系統并能發揮作用？規規劃劃設設計計編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 7 頁重點復核工程做法與設計、國家規范標準強制性條文符合22、性（工法樣板間）1.防護欄桿的高度/欄桿間距/安裝位置/固定方式；2.安全玻璃的設置、凈高等是否符合強條及設計要求；3.交樓樣板間的戶內分隔、施工做法是否與設計相符；4.材料、部品、設備、工程做法是否與銷售陳述相符；5.電管、弱電箱無預留或預留不合理，強弱電插座排布是否符合規范。防防滲滲漏漏措措施施樣板工程的屋頂、廚衛、露臺、外墻防水措施是否到位，樣板工程的實際效果。防防開開裂裂措措施施樣板工程的樓板、墻體防開裂措施是否到位，樣板工程的實際效果。門門窗窗工工程程樣板工程的門窗塞縫、打膠施工是否到位，樣板工程的實際效果。樣樣板板間間樣板間使用功能檢查示范單位裝修使用功能是否真實可以實現，如石材紋23、路、金屬踢腳能否大規模鋪裝，成品保護工作是否完善；裝修的細部處理是否到位，如：油漆是否有色差、收口是否粗糙，墻布是否起鼓、收口是否粗糙，石材是否有劃痕、裂紋，門、柜、地板是否有劃痕，鋪裝是否拼接合理。物物業業管管理理前前期期物物業業服服務務合合同同前期物業服務合同是否公示前前期期物物業業服服務務協協議議（或或買買賣賣合合同同附附件件-物物業業管管理理部部份份）前期物業服務協議（或買賣合同附件-物業管理部份）業業主主公公約約業主公約客戶服務服服務務承承諾諾廣告宣傳資料做出的服務承諾能否兌現是否告知客客戶戶投投訴訴 是否告知便捷的投訴渠道及受理部門是否告知工工程程管管理理現現場場編編 號號：VKGZ/QR/PR0VKGZ/QR/PR0版版 號號：A/0A/0生生效效日日期期：20122012年年 月月 日日開開盤盤前前風風險險檢檢查查記記錄錄表表 記記錄錄編編號號：檢檢查查方方法法專專業業類類別別檢檢查查內內容容關關注注風風險險點點現現存存問問題題整整改改要要求求責責任任部部門門及及責責任任人人完完成成時時間間第 8 頁