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1、 文苑 社區 文苑特色商業街招商策劃方案 石家莊卓創事業機構 2011年10月11日 一、前 言無論什么樣的商業項目只有良好的開始才是成功的一半，入市時機和方式把握得好，才能產生好的招商開局。并且才能達到我們所預期效果和發展目標。“招商”是眾多商業項目工作中一個艱巨的工作任務。在文苑商業街(也就是所謂的文苑小區臨街底商）項目整體招商中，沒有主力店不行，由于鋪位結構設計不規范、空間利用率低等再加上周邊環境套件較差等不利因素。 在這樣背景條件下，如何使項目既能合理的進行業態劃分還能合理的引進主力店的入住，同時又能保證吸引足夠的流客量和社區商業服務功能的完善，這正是招商之關鍵。而商業項目的“招商”工2、作，除了準確的經營定位及成功的運營管理，還需有效資源整合，高效專業的商業執行團隊是確保項目如期完成關鍵。 二、項目產品現狀分析1、文苑商業街周邊商鋪分析:主要街道物業類型經營業態建筑面積月 租繳費方式 月租/平米 地段分析 注華泰街一二層門臉商鋪餐飲、書店服裝、文具美容、銀行洗衣店、中介60-15020004000元季度/半年、一年20-25元/泰華街是新華區一條比較繁華的街道，街道東西兩側不僅住有省市機關及家屬區所以也集中眾多商業店鋪。聯盟路一二三層門臉店鋪、商業辦公、商超、家具、舊品、餐飲、娛樂、服裝80-120單個商鋪(20-100)1500-3600元單個商鋪租金半年、一年、兩年協議一3、般都是三至十年20-40元/聯盟路是企業及家屬區及民營商業所構成。近年來，隨著城中村和舊小區的升級改造這里以顯示出了繁華景象。北城路一層門臉商鋪。醫藥店或診所、服裝、美容、煙酒110-1301000-2000元一個月、本年、整年10-20元/文苑、濱湖小區構成。文苑路一二層門臉商鋪、簡易平房煙酒、福、體彩票、漁具、維修40-130不等400-2000元一個月、季、半年10-20元/盛世宏基、佳興園、高柱、文苑。 2、項目概況: (1)項目介紹:文苑特色商業街就是所謂的文苑小區周邊臨街的底商商鋪，項目的部分北城路兩側的商鋪和文苑街北側為一層 10013，文苑街南側商鋪為一二層將近200，文苑小區4、商鋪總共為7500。 (2)周邊狀況:文苑小區之間為北城路，東側為文苑街，西行100米為泰華街，北行500米為聯盟路。 (3)周邊租賃價格:華泰街:面積60-100 租金2000-4000元/月 25元/月 北城路110-130租金1000-200元/。 聯盟路80-6000租金1500-3600元/月 20-40元/月。 (4)交通狀況:公交94、路基本上可以滿足廣大周邊居民出行需求。3、項目SWOT分析: (1)優勢:從長遠發展目光來看，具有后勁的發展勢頭的文苑底商項目隨著周邊建設不斷發展，這些無人聞之的商鋪將會逐年升值， 前景令人看好。 (2)劣勢:雖然該項目的建筑很大，但是由于格局較差5、空間設計不合理、利用率低，使入住商戶無法做出果斷性的決定。 由于文苑小區入住率的不足及周邊街道還未修通，所以周邊消費市場還處于培育中。 (3)機會:隨著該小區及周邊入住率逐漸增減，未來將會出現大批的消費人群。 三、項目產品定位1、 項目類型定位:新華區文苑小區的社區特色商業街。2、 類型定位:專業店鋪、特色店鋪、3、 業態劃分: 醫藥類:藥店、診所、中醫按摩 SPA:美容店、養生館、美發店、茶藝 金融機構:工行、建行、郵政儲蓄、光大銀行、來石發展各地市銀行等。 小型商超:超市、專賣店、專業店和食品專賣店及小型蔬菜水果店、這些主要側重社區家庭服務。4、店鋪面積:60、100、130、200。56、價格定位:根據對文苑特色商業街項目周邊街道市調了解:一般月租賃價格1001500-2000元左右，繳費方式一次性繳納一個 季度或一、兩年租賃費。由于我們這里各方條件有限建議招商價格110建議價格不要超過1600元，單價不要突 破16元/月。 四、招商策略1、招商人員組織機構:文苑特色商業街項目的招商工作時間短、任務緊，為了實現7500平米的商業項目招商能順利進展，并應及時組建招商隊伍開展工作。根據項目區域劃分，對此招商人員定為4名較為合適。具體工作分配如下：招商經理一名：負責統管全局，主要按著招商方案和制定招商進度，安排招商人員的日常工作。招商人員（5名）：由經理安排具體招商工作招商人員的招7、商工作以分區招商為主，品類招商為輔，考慮到招商進度的緊迫，分區招商和品類招商交叉進行。2、招商辦公地點根據項目的具體情況，項目辦公地點初步設在文苑小區外一個100平米左右的底商作為招商部來辦公。招商部：招商辦公地點主要以展示展演和接待洽談事宜等，內部裝飾要求盡量形成親和、融洽的氛圍，創造洽談的優越環境。3、 招商策略: (1)招商第一目標中小型主力店 第一目標主力店是我們市場經營和招商的主體，該目標商戶招商和經營的成功與否，將從根本上決定商業街招商和經營的成 敗。第一目標主要是以金融儲蓄機構如建行、工行、郵政儲蓄和茶藝。 (2)第二目標主力店以社區居民人群為主體的經營服裝、化裝飾品、藥店為主。8、 (3)招商計劃（根據計劃制定我將把文苑街底商開始實施） 第一階段：（社區需求型商業形態：超市、銀行、醫療等） 第二階段：（短服裝、茶藝、工藝品、小商品等）4、 招商政策: 繳納租金一年的，免收一個月。 繳納租金兩年，免收三個月。 繳納三年免收五個月租金。 繳納五年的免收一年租金。3、 招商節奏執行安排: 根據項目實際需要，對上述階段工作執行分解如下：第一步 初步招商工作 籌備商業營銷物料、宣傳工作 直抵主力店（服務業、健身業等），同時盡量積累經營定位類別的商家資源總結第一階段的市場反應，并就策略、目標商家及條件，作出最適當的調整第二步 全面招商工作 對主力商家的跟進，逐步縮減范圍確定核心商家9、，并展開宣傳攻勢 根據商家的營業性質來擬定其進駐本項目的可能性和條件評估第二階段工作的效果，對商家進行取舍，在此階段工作不可行的情況下，盡快調整招商方案。 第三步 落實商戶進駐本項目 與商家洽談條款，落實、簽訂正式合約 大量利用傳媒作宣傳推廣工作 第四步 交付及使用 協助商家辦理手續等工作；協助商家進行招商工作； 4、招商計劃及時間表：（第一階段、第二階段）招商階段開始時間結束時間招商目標與傳播工具籌備工作2011-10-202011-10-261、完成人員培訓工作，同時擬訂商業部分工作倒計時實施方案。2、完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。3、完成準備工作（銷售道具投入使用）初步工作210、011-11-12011-11-151、 熟悉本項目商業的相關內容，客戶問詢的準備2、 采用派單、短信形式進行客戶積累3、 收集客、商戶資料，采用發函、郵寄、電話洽談、拜訪等推介程序展開4、 初步確定目標客戶及重點追蹤客戶5、 完成任務的20左右。全面銷售工作2011-11-162011-12-101、 客戶資料收集；市場調研和競爭對手研究；目標、潛力客戶的鎖定、資料。2、 客戶的持續跟蹤，針對不同的客戶制定不同的優惠政策。3、完成目標：簽約率50-70商業結盤2011-12-10日1、完成目標： 95左右2、進入正常的營運狀態，實施二期營銷、造勢進行項目銷售3、完成整個商業部分的招商和銷售。11、 五、推廣策劃1、 推廣策略: 充分運用各種手段進行強有力的推廣，輔以有效的促銷活動，向廣大和民眾展示一個充滿生機并具有美 好前景商鋪經營價值的的形象，吸引周邊經營商戶和投資者，達到產品順利招商進展目的。 2、推廣總精神: 形象定位：文苑社區特色商業街是該區域內的一個特色社區商業名片。他將以特色的規劃、合理的業態 布局和優良的經營管理，成為省會城市社區商業模式的典范，引領商社區商業發展方向。 3、產品定位:社區特色商業街。 4、賣點提煉:一個親民特色商業街。 5、推廣時間:2011.10.202011.12.20 6、推廣主題:文苑商業街. 社區商業新紀元、人生財富街。7、推廣媒體整合:單頁、招收手冊、條幅、易拉寶等。 8、推廣平臺合與計劃: 渠 道單位/規格數 量價 格備 注宣傳單頁（1期）(2128.5)2000份4P元/份招商手冊68P () 100份元/份短信平臺萬條2萬條元/條 9、差異化推廣手法與表現為： 通過看板系統和戶外廣告展示形象； 通過印刷品傳達產品信息； 通過置業顧問提供銷售服務； 通過客戶關系管理深挖客戶資源（一個客戶背后是一片市場）； 通過銷控策略實現利潤最大化。