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1、目錄 租賃斱式及租金預(yù)判 商業(yè)發(fā)展及亮點(diǎn)規(guī)劃 商業(yè)動(dòng)線 營(yíng)運(yùn)管理之?dāng)?shù)據(jù)分析 營(yíng)運(yùn)管理之節(jié)能管控 營(yíng)運(yùn)管理之標(biāo)準(zhǔn)化工作 租賃斱式及租金預(yù)判 商業(yè)發(fā)展及亮點(diǎn)規(guī)劃 商業(yè)動(dòng)線 營(yíng)運(yùn)管理之?dāng)?shù)據(jù)分析 營(yíng)運(yùn)管理之節(jié)能管控 營(yíng)運(yùn)管理之標(biāo)準(zhǔn)化工作 項(xiàng)目租賃斱式及策略 三種斱式：固定租金、扣點(diǎn)分成、保底分成 計(jì)租面積（建筑面積？套內(nèi)建筑面積）影響客戶接受度 物業(yè)管理費(fèi)必須要收取，合理避稅 A項(xiàng)目地處尚無(wú)購(gòu)物中心的四線城市，本地商戶不理解管理費(fèi)項(xiàng)、算費(fèi)用總價(jià)； 采取策略：1、物業(yè)管理費(fèi)不降，向商戶說(shuō)明成本主體；2、前期租金打折優(yōu)惠， 將費(fèi)用總價(jià)降低； 宣傳推廣費(fèi)建議向商戶收取，保障持續(xù)推廣 租賃斱式利弊分析 項(xiàng)目租2、賃斱式及策略 購(gòu)物中心租賃方式對(duì)比購(gòu)物中心租賃方式對(duì)比 固定租金固定租金 扣點(diǎn)分成扣點(diǎn)分成 保底分成保底分成 公式表達(dá)公式表達(dá) 租金收入=租金水平* 租賃面積 租金收入=商戶銷售收 入*分成點(diǎn)數(shù) 租金收入=max保底租金， 分成租金 隱性因素隱性因素 面積測(cè)度單位 租賃面積 蹺蹺板效應(yīng) 面積需求面積需求 乙方控制 甲方控制 均衡 租金收益租金收益 受商戶經(jīng)營(yíng)影響小， 但不能分享商戶增長(zhǎng) 收益 受商戶經(jīng)營(yíng)影響大，但 能分享商戶增長(zhǎng)效益 既合理降低了收益風(fēng)險(xiǎn)，又 可部分享受商戶增長(zhǎng)收益， 但無(wú)法保證收益最大化 租金遞增租金遞增 確定 不確定 部分確定 技術(shù)條件技術(shù)條件 低 高 高 管理難度管理難度3、 小 大 大 稅務(wù)安排稅務(wù)安排 簡(jiǎn)單 復(fù)雜 復(fù)雜 成本費(fèi)用成本費(fèi)用 低 高 高 策略建議策略建議 剛開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)氛圍未 成熟期 項(xiàng)目成熟期及品牌商家 可優(yōu)選 品牌商戶 租金預(yù)判餐飲 餐飲分類餐飲分類 分類原則 類別 業(yè)態(tài) 正餐、簡(jiǎn)餐、快餐、休閑+飲品、外賣 菜品 商務(wù)中餐、西餐、東南亞、快餐、混合型、風(fēng)味餐 飲 檔次 人均消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)歷史、營(yíng)業(yè)方案 客群 消費(fèi)模式、性別、年齡、國(guó)籍 特性 體驗(yàn)性、主題性、附加功能性、會(huì)員制 租金預(yù)判餐飲 租金預(yù)判影院 影院合作對(duì)比分析影院合作對(duì)比分析 序號(hào) 合作模式 合作條件 1 純租賃 租金 2 票房分成 票房分成或稱聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)模式：連鎖品牌影院 一般為 15%-20%，較高可談到25%； 保底與票房分成兩者取其高 保底租金+票房分成 3 品牌輸出管理（品牌影 院投資方與開(kāi)發(fā)商共同 投資影院，使用影院的 品 牌，但影院需占股份 51%以上） 品牌管理費(fèi)+營(yíng)業(yè)分