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1、 西安大區渭南信達廣場項目招商方案2013年3月12日西安大區渭南信達廣場項目招商方案第一部分：項目基本信息3一、項目地址：3二、項目名稱：4三、項目商圈環境分析：41、商圈區位分析 52、商圈主要商家調查分析53、商圈消費客群分析6四、項目概況61、項目性質、體量、各項經濟指標72物業條件分析7第二部分：項目周邊環境分析81、項目周邊商家區位圖82、項目周邊商家租金及業態調研9第三部分：項目招商方案 10一、項目招商業態定位分析111、業態定位依據122、招商業態組合建議13（1）招商業態組合方案一：14二、租金水平及策略建議151、整體租金水平162、各招租單元租金水平17 第一部分：項目2、基本信息渭南市下轄：1個市轄區（臨渭區）、2個縣級市（韓城市、華陰市）、8個縣（華縣、潼關、大荔、澄城、白水、合陽、富平、蒲城）和國家級渭南高新技術產業開發區、省級渭南經濟技術開發區、省級渭南鹵陽湖現代產業開發區，196個鄉鎮/辦事處，3221個行政村，總人口556萬人（至2010年末），總面積約1.3萬平方公里。11個縣、市、區地名構成一幅對聯：三城關大水，二華平渭河（蒲城、澄城、潼關、大荔、白水、華陰、華縣、富平、臨渭區、合陽）。56.5公里區域主要經濟指標：一、項目地址：渭南市前進路信達廣場二、項目名稱：西安大區渭南信達廣場招商方案三、 項目商圈環境分析：1、商圈簡介：東風街商圈是渭南市3、核心商圈，范圍：以東風大街與前進路交匯處為核心，西到金水路、東到解放路、北到南京路、南到朝陽路，交通便利，人流較集中。2、商圈主要商業形式與商家：東風街商業形式主要以沿街商鋪、百貨商場、專業商場為主，業態主要以傳統百貨、超市、電子電器商場及生活配套類為主。主要商家有國際貿易商廈、陽光購物廣場、華潤萬家、國美電器、蘇寧電器、國寧電器等。3、消費群體分析：以當地居民消費為主，人均收入15918元，是勞動力輸出城市，主要以本地居民消費為主。四、項目概況1、項目性質、體量、各項經濟指標（1）物業整體指標介紹總建筑面積：20846平方米 總使用面積13875平方米 電器店面積（使用面積）：5715平米 4、總招商面積：8160平米。項目樓層：1-4層 招商樓層：1-4樓。 層高（凈高）：6M（2）項目租金概況：單價1.8元/平方/天，總租金1363.67萬（建筑面積計算，大區反饋）。（3）項目其它部分物業構成：529F寫字樓。2物業條件分析西安大區信達廣場項目整體物業基本情況有無塔樓 商業樓層樓層凈高（m）樓層業態描述建筑面積()使用面積()招商區域建筑面積()招商區域使用面積()得房率(%)有 無1層6商業544323072698114442.4若有，必須選擇(必選項)2層6商業521436242368164669.53層6商業508638051646123174.84層6商業510340515、5103413981.1住宅酒店式公寓寫字樓5-29層3.9辦公物業業主方有無轉租限制*層有 無*層若有，必須選擇(必選項)休閑娛樂 餐飲 生活配套 零售合計主入口寬度（m）：外租區獨立入口：有 無外租區獨立入口數量(個)：21樓外墻結構：玻璃幕墻 實墻主入口位置：朝西 朝東 朝北 朝南外租區獨立入口寬度(m)：外租區獨立入口位置：空調系統：中央空調分體空調無中央空調主機數量可 否（獨立控制）獨立空調數量功率（kw/臺）可 否 （電費：獨立核算）功率（kw/臺）物業整體消防系統一次報驗消防合格證有無若無，描述進展二次報驗消防合格證有 無二次報驗消防合格證是否含外租區：有 無若無，描述進展每個樓6、層消防通道分布：數量（個）：樓層位置描述：物業整體電梯情況扶梯數量（個）：12樓層位置描述：外租區電梯情況扶梯數量（個）：樓層位置描述：若無，是否具備加裝條件：可否客梯數量（個）：2樓層位置描述：客梯數量（個）：樓層位置描述：若無，是否具備加裝條件：可否貨梯數量（個）：1樓層位置描述：貨梯數量（個）：樓層位置描述：若無，是否具備加裝條件：可否外租區餐飲功能水需求：有 無給水總進水管市政進水總管(DN: MM)可否改造：可 否各樓層給水管管徑(DN: MM)各樓層給水管數量(根)排水管各樓層排水管管徑(DN: MM)各樓層排水管數量(根)燃氣需求有 無數量(個)：容量(m/個)：外租區燃氣總量(7、m)：可否改造：可 否隔油池需求有 無數量(個)：容量(m/個)：可否改造：可 否煙道需求有 無數量(根)：煙道管徑大小(/根)可否改造：可 否整體項目物業總電量總電容量（KVA）：租賃區域(含外租區)總電量總電容量（KVA）：可否增容：可 否變壓器數量（臺）：租賃區域獨立使用變壓器數量（臺）：整體項目物業衛生間(個)：外租區各樓層獨立使用衛生間數量(個)：整體項目物業停車位(個)：外租區可獨立使用停車位數量(個)：整體項目整體店招數量(塊)：外租區可獨立使用店招數量(塊)：物業交付條件調查分析 通道出入口與對招商業態影響分析：無影響 消防設施現狀及影響分析：暫無 空調系統影響分析：暫無 餐飲8、條件影響分析：暫無無餐飲條件 配電房及電容分析：正常 外立面形象及廣告位分析：可在一樓和四樓增加廣告位 其它影響分析：無第二部分 項目招商方案一、項目招商業態定位分析1、業態定位依據 商業環境影響：處于商圈核心位置，交通方便，人流量較集中。 物業自身限制條件：無餐飲條件 周邊消費基礎需求條件：以當地周邊3公里以內新建及在建小區居民消費為主。 租金承受水平分析：沿街商鋪500平方以下租金5-8元/天/平方.2、招商業態組合建議招商業態建議綜合分析：考慮到原門店（東風街店）要拆遷，需重新選址。該項目處于渭南市區核心商圈，交通方便，人流量較大，項目展示面較好。周邊主要以百貨、超市、電器商場及沿街商鋪9、為主(如下圖)。項目定位：渭南蘇寧電器廣場，總使用面積13875平方，根據電器廣場標準業態規劃，電器規劃總使用面積5715平方，8160平方為我司租賃區域。租賃區主要規劃業態：一層：餐飲、零售及生活配套。二層：餐飲、零售。三層：餐飲。四層：餐飲、娛樂。形成以電器為主力店，集餐飲、零售及娛樂的一站式購物廣場。物業條件：該項目前期開發商規劃為百貨業態，在物業條件上，沒有考慮到餐飲及娛樂業態的需求。我司如果整體租賃，需與開發商明確我司相關機電要求，符合我司后期租賃業態的物業條件。如果有后期的改造工程與費用由開發商完成。四樓租賃區規劃餐飲與娛樂業態，需單獨的出入動線，建議開發商增加2副直梯，引導顧客向10、上消費。項目收益：項目整體租金1363.67萬（開發商報價1.8元/平方/天，按總建筑面積計算）。大區銷售規模預計1.5億，租賃區收益657.6萬，電器租售比0.047.招商業態組合方案： 招租面積：8160平方（使用面積）。建議招商業態：零售、餐飲、娛樂及生活配套。一層平面圖：內街前進路二層平面圖：三層平面圖：四層平面圖：二、租金水平及策略建議1、整體租金：657.6萬/年2、招租單元租金水平租金收益樓層鋪位號業態使用面積建筑面積業態及品牌品牌商家使用面積租金單價（元/平方/天）建筑面積租金單價（元/平方/天）商鋪租金(萬）1F101餐飲108255 永和豆漿/中式快餐永和豆漿/中式快餐4111、.7 15.8 1F102餐飲127300 肯德基/必勝客肯德基/必勝客41.7 18.5 1F103生活配套1535 建設銀行/中國銀行建設銀行/中國銀行83.4 4.4 1F104零售94222 黃金珠寶區域連鎖6.52.8 22.3 1F105零售65153 黃金珠寶區域連鎖6.52.8 15.4 1F106零售98231 黃金珠寶區域連鎖6.52.8 23.3 1F107零售207488 服裝零售區域連鎖62.5 45.3 1F108零售282665 藥妝區域連鎖62.5 61.8 1F109餐飲148349 咖啡/簡餐區域連鎖41.7 21.6 小計11442698 5.5 2.3 12、228.4 2F201餐飲243350 永和豆漿/中式快餐永和豆漿/中式快餐2.51.7 22.2 2F202餐飲246354 肯德基/必勝客肯德基/必勝客2.51.7 22.4 2F203零售107154 鞋/包區域連鎖4.53.1 17.6 2F204零售85122 飾品區域連鎖4.53.1 14.0 2F205餐飲2232 奶茶區域連鎖6.54.5 5.2 2F206零售135194 鞋/包區域連鎖4.53.1 22.2 2F207零售260374 服飾零售區域連鎖3.52.4 33.2 2F208零售269387 服飾零售區域連鎖3.52.4 34.4 2F209餐飲279401 咖啡13、/簡餐區域連鎖2.51.7 25.5 小計16462368 區域連鎖3.3 2.3 196.6 3F301餐飲341456 特色餐飲區域連鎖1.51.1 18.7 3F302餐飲357477 特色餐飲區域連鎖1.51.1 19.5 3F303餐飲262350 特色餐飲區域連鎖21.5 19.1 3F304餐飲271362 特色餐飲區域連鎖21.5 19.8 小計12311646 1.7 1.3 77.1 4F401餐飲337416 特色餐飲區域連鎖10.8 12.3 4F402餐飲342422 特色餐飲區域連鎖1.21.0 15.0 4F403餐飲261322 特色餐飲區域連鎖1.21.0 11.4 4F404餐飲709874 火鍋區域連鎖10.8 25.9 4F405休閑娛樂24903070 KTV區域連鎖10.8 90.9 小計41395104 1.0 0.8 155.5 總計816011816 2.2 1.5 657.6 業態品牌使用面積()本年度租金單價（元/天）烘培米琪507.7百貨陽光購物120001.5電器蘇寧電器36000.7超市華潤萬家47000.8銀行工商銀行6006.3銀行農業銀行5006.7以上為大區提供的周邊租金調研。