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1、謹呈：興華地產華海通置業商業地產云智庫大數據品牌/項目排行榜 新趨勢報告 案例解讀 實操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關注【興華御江公館】一、二期商鋪招商執行方案目 錄 項目招商形式原則 page 3項目商業業態布局 page 4項目業態定位細分 page 6項目租金方案與招商政策 page 11項目招商工作倒排計劃 page 14項目招商前期廣宣推廣 page 15商鋪招商執行方案一、招商目的：通過商鋪招商，引進相關的經營服務項目，積聚商業人氣。為興華御江公館一、二期的廣大業主提供便利、完善的生活配套服務，從而保障興華御江公館一、二期商鋪后期清盤工作的順利完成。二、招商2、形式：按照公開、公平、公正的原則面向恩施利川市中心及周邊城市、片區公開招商。三、招商標的及商業范圍：本期公開招租商鋪為興華御江公館一、二期商業部分的301棟（共計40套、7823.34M2），201棟（共計11套、2432.36M2），203棟(共計4套、789.09 M2)，205棟（共計2套、660.66 M2）及206棟（共計3套、574.51 M2）。四、招商原則：以興華御江公館一、二期商業部分的301棟三樓整層商業為招租核心重點，輔助206棟、205棟、203棟、201棟余下四棟部分250 M2以上商業面積的招商，以租代售以點帶面圍點打援，并實現商業面積在200 M2以下部分商鋪的銷3、售去化。五、業態布局：結合本項目前期住宅客群統計分析，以投資型客群為主，對于投資型客戶相對而言，投資商鋪的目的和投資附加值不僅在于環境和實用性的打造讓其投資物業保值，更是注重項目品質與商業增值空間。本項目商業業態經營定位為：既滿足興華御江公館業主客群的日常社區型消費+主題型消費外，更要做到與周邊項目商業避免同質競爭削尖差異的特色型商業。常規旅游投資型特色商業涵蓋經營范圍：1. 零售購物。 6. 休閑書店。2. 特色餐廳。 7. 畫廊藝館。3. 咖啡茶飲。 8. 主題娛樂。4. 健康美容。 9. 旅游服務。5. 健身娛樂。 10. 度假酒店。本項目商業業態布局為：零售購物 + 咖啡茶飲 + 主題4、娛樂 + 旅游服務 + 社區配套六、商業業態配比：樓 棟可售套數（套）可售面積（）201棟112432.36203棟4789.09205棟2660.66206棟3574.51301棟407823.34合 計6012288.96（1）各預進駐業態配比表：業 態配比需求面積（）配比率（）咖啡茶飲棋牌、主題娛樂5284.2543零售購物3932.4732社區配套、旅游服務3072.2425合 計12288.96100備注：此業態配比比率為市場旅游投資型商業的黃金配比率，在實際招商中需根據招商進度與洽談情況結合本項目作優化調整配比。（2）各預進駐商鋪類型配比表：業 態配比需求面積（）配比率（）主力店45、301.1335次主力店1228.9010標準店6758.9355合 計12288.96100備注：三大業態以咖啡茶飲、主題娛樂為主打，以零售購物與社區配套為輔助依托。其中主力店和次主力店商業占整個商業體量接近一半，以此平衡招商前期租金收入和整體招商經營難度。七、業態定位配比商業細分：(1) 301棟301棟商鋪號101102103104105106107108109110面積203.54161.79171.15161.79203.54149.52178.03178.35178.35178.35301棟商鋪號111 112 113 114 119 121 123 124 125 126 面積26、22.25 166.79 215.08 203.66 194.98 159.09 149.88 96.61 166.54 98.23 301棟商鋪號127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 面積215.80 228.09 293.40 193.16 149.26 156.94 164.63 163.65 149.52 117.52 301棟商鋪號137 138 139 301 302 303 304 305 306 341 面積122.86 117.52 47.30 60.16 57.83 30.84 31.13 31.13 31.13 2023.95 說7、明：標藍色陰影方格代表商鋪屬于還建單位，標紅色陰影代表招商工作重點攻堅單位。考慮301棟3層為整層無分割布局，前期招商重點工作，以301棟第3層為招商節點，布局業態定位為咖啡中式茶飲、棋牌、主題休閑娛樂（上島咖啡、兩岸咖啡、中式茶藝館、棋牌桌球等娛樂休閑型商業）。其經營業態要求經營面積空間與休閑娛樂空間舒適度的打造，此為本業態落位前提。 研磨時光咖啡館源自新加坡，盛行于全球，是深受世界各國華人喜愛的知名咖啡品牌；2008年10月由新加坡研磨時光咖啡有限公司引進至中國大陸合肥，成為華人社區第一家手工研磨咖啡館，其完全為華人研制的獨特口感，使其成為當地最受歡迎的咖啡館之一。 2013年，研磨時光將8、長期發展目標調整為“有華人的地方就有研磨時光！”這一舉措使研磨時光逐漸成為業界關注的焦點。而研磨時光不負眾望，以強勢的品牌形象、濃郁的文化氛圍、成功的市場定位及獨特的運作模式閃耀全球華人市場。（體驗自助式咖啡廳）（kidzooona），以森林和家人交流為主題，向兒童和家長們提供寓教于樂、寓樂于學、安全放心、盡情游樂的場所。 莫莉樂園、親子園等親子活動設施內有各類益智玩具供小朋友們游玩的同時，還有我們的卡通人物拉啦和小朋友們一起做各種親子互動游戲。 (2) 201棟、203棟、205棟、206棟201棟商鋪號S01S02S03S04S05S06S07S08S09S10S11S12面積184.229、268.55255.85201.16201.16255.85289.11178.08295.44151.47151.47656.53203棟商鋪號S1S2S3S4S5S6面積143.09152.79248.12254.09430.85465.08205棟商鋪號101102103104105面積171.76417.44243.22447.97323.088206棟商鋪號101102103說明：標藍色陰影方格代表商鋪屬于還建單位，標紅色陰影代表招商工作重點攻堅單位。206棟、205棟、203棟、201棟余下四棟部分250 M2以上商業面積的招商，為招商工作的輔助節點，布局業態定位為 零售購物 + 10、主題娛樂 + 旅游服務 + 社區配套輔助招商業態經營范圍：零售購物店：便利商超、百貨、綜合性零售賣場。水果副食店：各類水果、煙酒副食。精品店：服飾箱包、各類精品、化妝品。美容美發店：美發、美容、美甲。旅游紀念品店：各類紀念品、工藝品、特色掛件配飾件銷售。商 配套店主營：中國移動、聯通業務代理，旅游業務代理。兼營：其他旅游商務性服務項目。配套服務店：藥店、門診、銀行ATM終端、寵物店等便民設施。裝修建材店：裝潢、裝飾、各類建材等。主題娛樂店：網咖、清吧、桌游等。八、招商租金方案與招商政策：（一）租金體系設定定價： 根據利川商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三種定價方法： 11、1、租金水平類比法以利川各大商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本 項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。 2、保本保利定價法以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下 的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。 3、投資收益分析法以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅 作參考，不作推導。 （二）基準價格設定： 1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目商業一樓的平均租金價格為基準，來厘定各樓層的均價和價格體系。 2、標的價格：以購物類、服飾品牌店、娛樂休閑類鋪作12、為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。御江公館商業租金測算評估表：樓 層利川商圈綜合市場價格利川商圈平均價格修正價格（修正率80）三層約2040元/月約25元/月約20元/月二層約60110元/月約80元/月約70元/月一層約80150元/月約120元/月約110元/月備注：御江公館項目商業招商至開業有一個市場培育期，需要根據招商實際情況與商戶洽談結果隨時調整優化租金測算御江公館商業租金整體遞增率表：逐年遞增35序 號商家類型租金遞增率備 注1核心主力店據招商洽談情況優化調整逐年遞增2購物類約35逐年或2年遞增3社區配套類約34逐年或2年遞增13、4娛樂休閑類約25逐年遞增5旅游服務類約23逐年或2年遞增備注：商業租金的遞增率與商業市場整體環境和本項目商業管理運營相關（三）租金及計費標準：設定最低報價，不設上限。每年按年租賃計收取費用。（四）其它費用：物業管理費按2元/平方月收取，電費水費按照物業標準相關規定收取，每月按實際使用量結算。（水電費均為代收代付）。租賃保證金為六個月至一年租金為標準。（五）招商工作商戶評定原則：本次招租采取租金報價和權重加分法進行綜合評定。具體方法如下：租金報價分值：以最高報價為100分，其它單位報價換算成對應分值。公式為：C=BA100（A為最高報價，B為商戶單位報價，C為商戶單位的得分。）（六）商鋪招商租14、期：租期為一年為單位，租約期滿后，進行下一期招租，上一期承租商在評定分值相同的情況下，有優先承租權。（七）商鋪招商租賃其他事項：1、承租商必須與甲方公司簽定商鋪招商租賃合同，并在合同簽署后一個月內辦齊相關的工商、稅務、經營許可等各種證照。2、甲方給予乙方免租金裝修時間15天，首期租金按扣除免租金裝修時間后的實際天數計算。九、興華御江公館商鋪招商工作計劃倒排及前期廣宣跟進工作：（一）招商工作倒排計劃招商工作節點時 間（年.月）1、項目商業前期定位報告（業態落位、租金測算、工程配套建議）2017.92017.102、招商工作前期各類推廣、廣宣工作跟進2017.92017.103、項目招商道具的準備15、2017.92017.104、項目招商前期推廣方案（渠道、媒介、線上、線下）2017.92017.105、招商團隊的市場調研、招商洽談分組、預招商準備2017.92017.106、項目招商政策、優惠條件、租賃合同、意向合同確認2017.92017.107、啟動項目預招商2017.102017.128、主力店、次主力店的接洽及意向確認2017.102017.129、前期部分商戶正式簽約2017.102018.1010、完成30簽約率2017.122018.511、首簽約商戶進場裝修2017.122018.512、完成60簽約率2017.122018.813、部分商戶開業準備2017.12201816、.314、完成80簽約率2017.122018.515、完成30開業率2017.122018.516、完成85以上簽約率2017.122018.1217、后簽約商戶進場裝修2017.122018.1018、完成整體60以上開業率2017.122018.12備注：此倒排計劃為我司根據招商工作節點的大致時間倒排，需要根據招商實際情況與商戶洽談結果隨時調整并優化本項目的招商工作整體計劃倒排。（二）招商前期廣宣跟進工作：1、御江公館商鋪現場條幅，橫幅，噴繪廣告制作投放及現場商鋪氛圍包裝。2、商鋪招租的宣傳單印刷及區域派發。3、招商專員員在御江公館片區附近沿線商業街面的上門宣傳洽談招商宣傳資料準備工作。4、商鋪現場的清理工作，及商業氛圍包裝。 以上招商執行計劃有待開發公司確認，招商工作需要盡快啟動以爭取2017年底實現部分開業，此點工作是開發公司項目一、二期剩余開發資金回籠并為下一步御江公館三期項目開發工作準備的重點。方案租金測算與具體階段實施細節報告待本方案確認后再優化調整并積極開展下一步招商工作的跟進，敬請開發公司領導指正！