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1、朋鷹紫城住宅底商招商方案 一、項目簡介 漢中朋鷹紫城-由xx公司，漢中分公司開發，項目位于東一環路和供電大道交匯處，處于政府規劃的紫柏路南側，項目東側是規劃中的陜南植物園公園，北鄰建昌卡斯迪亞、和諧家園，城市公交3路、9路車乘靠站點徒步可達，西接成熟的前進路片區。處于江北中心城區規劃的城東新區：依托老城區向東擴展，連接鋪鎮至柳林機場，形成以商貿、居住、購物、休閑功能一體，輻射周邊約13.8平方公里的現代化城市新區。隨著2017年即將開通的西成高鐵，高速客運站新建東移，配套公建的學校、公園、醫療、商業等設施日趨完善。朋鷹紫城二期規劃建設的花園洋房更是錦上添花，優越的地理位置和巨大的發展潛力，將成2、為廣大商戶實現投資收益的理想之地。項目總占地約200余畝，規劃總建筑面積40余萬方，地下車位10余萬方，商業體量5萬余方。 二、項目市場分析1、項目周邊區位分析：詳細調研當地商業、居民、商戶資源， 朋鷹紫城、卡斯迪亞是以經濟穩定人群購房居住，康居家園、和諧家園以社會工薪階層居住人群為主，入住率平均已超過80以上，現居住人口近2萬人，隨著幾個樓盤的交房，今后片區將達4萬人的入住，消費群體已固有成型，消費能力逐年成上升趨勢，周圍商業氛圍已漸成熟。商鋪的投資經營已具備保值、升值條件。 2、區域商業狀況分析：相鄰卡斯迪亞商業統一管理，入住的主力商家有酒店、特色餐廳、品牌連鎖，金融銀行、大型超市為主，經3、營業態為中高端，后期經營狀態、客流人氣有所下降。和諧家園、康居家園商鋪產權都是個人持有，獨自經營多為散戶，多數為餐飲小吃、日用百貨、便利超市、便民診所、藥店、汽修美容等。相比業態雜亂，不顯業態檔次，經營商戶狀態不景氣，客流量少，主要都是大眾偏低消費人群。 3、同類競爭對手數據分析： 商 家 租 金 租 期 遞 增 優 惠 性 質 產權狀況卡斯迪亞一樓內外街底商40-100元3年，根據商戶投資狀況，可靈活調整根據商戶投資，8左右，非逐年視情況定3-12個月，特殊客戶投資較大的，需要申請報公司決定租售 公司二樓30-35元三樓25元東方明珠東邊臨街底商40-50元 靈活 靈活 不詳 出售 個人南底4、商50-60元西邊底商70元和諧家園門店40-50元不詳不詳不詳出售個人康居家園門店30-40元不詳不詳不詳出售個人 4、本項目分析：鵬鷹紫城臨街商鋪規劃建設初期，人行道沿至商鋪近30米寬的商業廣場完全滿足停車、購物、休閑、消費等功能，整體商業門店環東、南、北三面分別臨紫柏路、龍亭大道和前進東路，此有利條件完勝一街之隔的卡斯迪亞商業業街。且原1、2#樓商鋪底商已全部出租，商戶經營狀況良好。同比相鄰和諧家園與康居家園的門店商鋪，我們的商業布局、硬件配置相比更顯優勢。環繞周圍以北的卡斯迪亞、和諧家園、康居家園，以南是豐輝地產的龍亭園，蓮湖地產的蓮湖花溪時光等地產項目即將開盤面市，常住人口輻射更加密5、集，會帶動項目周邊人氣及消費群體。 三、商業規劃 商鋪功能定位為滿足周邊社區的生活配套服務的同時打造多元化商業，更大化地發揮商鋪的潛力。具體規劃如下： 1、超市、大型休閑會所及主力店適合上下分層、同層分區經營形態、特色餐飲及社區配套業態適合臨街一樓商鋪； 2、迎合市場需求和選擇的原則，經營布局規劃應為招商服務為宗旨，最終格局取決于招商的結果； 3、合理有效使用空間的原則，先做到合理的空間分割，經營的合理性選擇； 4、考慮經濟效益原則，為了把商鋪的人氣運作起來，應充分考慮商戶的經營利益，達成商戶與市場經營者雙贏的局面； 5、關聯性原則，不同的商品適合不同的經營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互6、促經營，快消品和日用百貨可形成互補、互促經營，這些關聯性商品可在同一功能區經營； 6、大客戶和金融業客源優先原則，大客戶、知名品牌對提升市場帶動中小商戶的進駐，及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶優先考慮；7、充分考慮經營戶愿望和要求的原則，考慮商戶的愿望和要求，其目的是充分吸引商戶進駐，提高商戶的經營激情，促進臨街商鋪市場快速成形。 四、業態分布 3、6號樓商鋪結合市場情況、所處位置，進行合理的業態定位，并編制分樓層的業態規劃圖；1、在招商實施過程中應嚴格按規劃業態定向實施招商，若在招商過程中根據項目情況需對業態規劃進行調整，應報經權限范圍內領導同意；2、在進行業態規劃定位時，應充分遵照7、現有法律、法規及政府相關規定，如：衛生、消防等。3、根據項目商業總體檔次定位，確定商戶配比原則，進行合理的租戶搭配比例；4、 對主力大戶商家，特別是經營娛樂業商家應進行背景、資信調查；5、 引入商家應具備一定的經營實力及抗風險的能力，能承受市場培育期有可能出現的虧損情況；6、 連鎖經營商家，應對其其他店的經營狀況進行調查，并與其溝通在本項目的運做思路與預期回報等；7、 具備條件的中、高檔項目應盡可能限制無品牌、無實力的小商家進駐。 8、樓層業態為了避免3、6號樓和1、2號樓的業態重復，同時結合調研情況，現將現3#、6#樓業態規劃羅列如下：一樓：金融、通信、品牌連鎖、健身會所、特色餐飲、美容養生8、汽車美容、藥店診所、果蔬生鮮、五金日化；二樓：棋牌休閑、養生足浴、茶社網吧；三樓：辦公展品、培訓教育；獨立商鋪：整體經營、酒樓中餐、大型商超 9、功能內容金融機構、餐飲購物、生活家居、商務辦公、教育培訓、休閑快消、健身娛樂、便民就醫服務等。對于零售業，我們的要求是中高檔的零售企業和知名品牌。餐飲以特色品牌、休閑快捷為主，主要是為了實現商鋪購物人群的便利。 10、經營狀態：針對朋鷹紫城1、2#樓商鋪已經營滿一年時間的狀態分析，一樓餐飲商鋪比較集中，洗衣店、嬰童店、裝修店等業態搭配不鮮明，沒有吸引力。建議3#樓商鋪暫不考慮普通餐飲，6#樓商鋪定位多功能型經營，在不影響環境和住宅的情況下先帶動人氣9、促進銷售。根據現有1、2#樓商鋪商戶的信息反饋，經營狀況不穩定，沒有信心支撐，部分商鋪在對外轉租，也受今年市場氣候影響，在這種情況下對現有商鋪及3、6#樓新商鋪的招商工作有短暫性的阻力。 五、租金定位結合原有商鋪的租金情況，建議朋鷹紫城臨街商鋪3、6#樓維持1、2#樓商鋪的租金定位。3、6#樓以商鋪的面積、建筑結構適量定價，(詳見：商鋪租賃價格表)依照目前商鋪招租客戶信息分析，對現有3、6#的來訪客戶資料梳理，結合商鋪租賃規劃狀況，接洽和談判后表示租金高于期望。對比周邊項目商鋪地理條件和優劣勢分析，我們的商鋪還是有一定的絕競爭優勢，只是眼下市場皮軟，加上客戶的觀望心態和投資前景信心不足，我們可10、以在推廣宣傳上下功夫，通過渠道宣傳或炒作，把商鋪的亮點推廣出去，吸引客戶眼球，讓客戶能看到投資的遠景，看到我們商鋪的潛力。也是培養人氣、帶動整體商鋪的招商氛圍。多渠道主動發掘、儲備重點商源，配合新商鋪發布招商廣告、多媒體宣傳；通過商業推廣活動尋求商源信息；如：餐飲協會、產品展會、商品交易會等；通過其他商業賣場調查走訪、上門接觸等渠道。 六、招租政策1、商業招商根據當地市場情況、項目業態規劃、制定相應商鋪招商政策及租金方案（具體方案公司已簽字執行）。2、招商政策及租金方案包括：各商鋪租金，各業態租賃合同年限，保證金、租金交納方式，租金年增長比率，優惠政策。3、經營期商鋪招商政策及租金方案形成后，11、經商業分管部門負責報公司審批。4、公司負責監督、檢查政策及方案執行情況。5、營銷部根據批復的招商政策及租金方案，確定每個商鋪的租金及招商政策，需嚴格執行。結合市場經濟循環規律，資金流動方向就是行業發展的風向，吸引資金流動是金融管理的宗旨。我們現在具備成熟的商業平臺，只是時間問題，時間恰恰是金融流動發展的命脈，命脈就是平臺，現在我們有資源優勢吸納金融機構，達成投資者與我們共贏的效果。 七、共同聯營招商模式作為東道主，本著誠心合作，實現共贏的目標，現對早期合作客戶作出巨大讓利優惠空間。對于整體租賃面積在1000以上的商戶，前期裝修投資較大，裝修的定位、檔次需要甲方審核通過，裝修金額達100萬元以上12、，合同期滿不再續租的，裝修裝飾不得破壞拆除，無條件歸甲方所有，可以考慮租金給予適當優惠，或者延長免租時間。對于特殊且有實力的大商家，公司可以考慮合作、參股的模式聯營，具體細節或辦法可以根據實際情況洽談擬定協議。如：1、雙方可根據經營需要投入的資金進行核算、歸屬配置、投資辦法進行協商；2、 雙方根據各自所經營的目標、風險管控、經營(財務)管理辦法進行協議商定；3、 雙方根據各自可以投入的資本，進行科學合理、降低成本和風險的合作原則進行優化搭配；4、 雙方就各自的義務權責、利益權益明確達成一致，形成書面法力效益的約束行為；5、 共同經營的商戶，在中途退場解約，違約方應承擔相應的違約賠償，商鋪裝修物產處理辦法等。裝修的定位、檔次需要甲方審核通過，具體事項寫入商鋪承租合同的補充附件。以上為本項目的招商方案，未盡之處望公司領導予以指導！ xx公司漢中分公司 招商部 2019年8月30日