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1、濱江豪園商業廣場招商及前期推廣案啟航。綻放 第一部分：關于競爭對手*年對于永州商業來說，是值得書寫的一年，在這一年，濱江豪園商業廣場將綻放大河東，步步高購物廣場隔橋相望，也將閃亮永州。與此同時，已經經營兩年的金水灣百貨也將重裝開幕，靚達百貨改頭換面在經濟危機尚未全面恢復的大背景下，永州商業卻一改落寞格局，強勢起航，是市場的必然？還是商家的信心增強？1、 金水灣百貨：調整后的金水灣百貨，附一樓引入了超市，一樓原有格局不變，二樓，三樓，四樓進行了全方位的調整，其中，原附一樓的家紡區調整到四樓，四樓的運動休閑調整到三樓，經過調整后，整體布局更趨合理。除引入超市概念可能是一個大敗筆外，應該說，二，三，2、四樓的調整還是很適合永州的。二樓減少了淑女裝的比重，而加大了少淑裝的比重，三樓減少了商務裝的比重，而加大了運動休閑的比重。四樓將家紡，嬰童用品進行了全面的整合。金水灣調整后的格局是：檔次將低了，但品牌結構更完美。應該說，其調整后，經營業績會上一個臺階。還有一點值得引起重視的是，其規劃也全部改變了，主通道從原來一味求寬，改成緊湊實用，鋪位從一位求大，改成了按實際出發，合理利用。因此，可以說，金水灣的調整是成功的。調整后的金水灣將于9月開幕2、 靚達百貨：靚達百貨也一改原有的租賃形式，而采用統一經營，因為其在三年的經營過程中，經營業績一下很強勢，因此，其調整所付出的努力也是最小的，不存在招商等困難3、，但受制于建筑本身的格局以及操作人員的思路，從目前來看，靚達百貨調整后，換湯不換藥，一是整體規劃沿用了90年代初百貨的規劃模式，二是品牌結構有點亂，三線品牌及非品牌占比重較大，因此，很可能難以達到升級的目的。但其升級的意圖是很明顯的，盡管前期可能會有些許影響，但只要經過品牌的局商調整，以靚達數年的經營以經驗，重新成為一個人氣點也是很容易的事。靚達也將在9月份開業3、 步步高購物廣場：原本這是步步高*年度的一個大手筆，但因為開發商的原因，目前步步高購物廣場到底何時開業還不得而知，按其原有的計劃，近三萬平方米的空間，將引入步步高百貨+步步高超市+步步高美食+步步高電器+美采平價的模式，這是一個很明4、顯的城市商業綜合體，而其物業也確實適合如此運作，其中，步步高超市已經在永州有很強的聚集力，步步高百貨將定位于二線品牌的天堂，步步高美食則以人均不超過30元/餐打造，美采平價是以外貿服飾為主，因此，其能帶來的市場沖擊力才是我們最應該面對的，但因為開發商的原因，目前步步高購物廣場項目尚在停滯中。第二部分：現狀濱江豪園商業廣場從招商啟動到目前，已近一年時間，在這一年時間內，招商人員根據公司發展思路，多次前往長沙，株洲，衡陽等地，與眾多的國內外一，二線品牌建立了聯系，也達成了一部分意向。但市場是變化無常的，因為廣場開業時間的不確定性，導致目前招商工作面臨重新啟動的困局：1、 多數品牌對本項目充滿期待：5、基于對永州商業的了解及各品牌市場發展的需要，多數品牌對本項目都充滿期待，幾乎所有品牌的認識是一致的：項目前景很好，但也將會有一段較長的培育期。2、 多數品牌愿意入駐：對于一個品牌來說，新的商業項目，就是新的商業機遇，在前期的接觸過程中，多數品牌都愿意入駐3、 信心不足：由于廣場開業時間未能確定，因此，在整個招商工作的推進過程中，招商人員對于開業時間及合作條款均進行了多次的變動，因此，目前各品牌都對項目究竟何時開業表現出信心不足4、 推廣乏力：因為缺乏推廣，盡管廣場一直在緊張的打造中，但消費者的目光并沒有形成聚集，而各意向入駐品牌也不了解整體籌備的情況，因此，在推廣乏力的前提下，廣場的籌備工作呈6、現“鍋里煮餃子”的局面5、 競爭慘烈：由于金水灣的重裝開業，靚達的重新啟動，步步高的強勢入駐，導致目前整個永州商業的競爭加劇，競爭慘烈，金水灣目前招商條件已全面下調，步步高已其在省內的強勢，也對各區域品牌代理商形成了一種必須入駐的局面。可以說，競爭，從招商，到招聘到管理到經營，將在各個環節都體現出慘烈性。6、 整體思路不明確：盡管公司已經費了很大的力氣，但由于公司的主業是房地產開商，因此，在百貨業這個行業中，公司對于濱江商業廣場的整體思路僅停留在聽別人說的這個階段，對于市場發展，市場競爭將會如何走向，而廣場開業后，采取何種營銷策略，推行何種管理模式，采用何種競爭策略，目前公司的思路還欠明確。77、 熱場活動不多：通過前期李寧奧運大篷車活動，公司在廣場也進行了初步的預熱，但作為打造一個商圈，廣場的前期熱場活動需要很多，這樣才能聚集人氣，成為旺地，目前，包括前廣場，步行街廣場都可以進行前期的熱場活動，先期把人流引過來，后期對開業也是很大的推動作用第三部分：分析1、 濱江商業廣場的強勢： 新的商業綜合體商業背景優勢，地處井噴的新城區 商圈內長時間無競爭對手地段優勢，地處交通主動脈，輻射能力強 借助友阿的商業影響力，可以將商業運營最大化 自有房產，開發商實力雄厚 定位超前，與現代百貨業相吻合 項目本身在永州知名度較高 項目填補永州商業空白2、 濱江商業廣場的劣勢： 單店經營，尚未形成市場區隔8、項目地理位置略偏，與成熟商業圈先天環境無法類比 商業從初級階段進度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現實 作為開發商，對于零售行業的認識有較大的真空 缺乏經營經驗及經營方面人才，需要借助外力 合作品牌一片空白 從招商到開業及后期營運，都將遭遇強大的市場競爭 將面臨粗放式管理向精細化管理的過渡 對于市場變化缺乏認知 消費得不到滿足和消費的不理性，使商業定位面臨諸多變數，商業經營波動和多變，導致商業經營風險巨大3、 機會：綜合優劣勢，結合公司目前的實際情況，濱江豪園商業廣場成功的關鍵在于成功的規劃及品牌組合，管理模式的建立，營銷模式的強勢。第四部分：招商方案一、 招商時間：*年9月11月9、二、 招商對象：各國內一，二線品牌省級總代理，區域代理，本地代理及國際一線品牌省級總代理/廣州，福建等地新銳品牌三、 招商條件：（見招商條件說明）四、 招商流程：1、 招商推廣2、 招商發布會3、 招商簽約4、 進場裝修5、 開業五、 招商人員：招商部經理1人（總部）：負責招商工作的整體管理及進度推進招商總監1人：負責招商人員管理，招商品牌洽談，招商整體策劃招商一部2人：經理，助理各1人，負責一樓品牌的招商工作招商二部2人：經理，助理各1人，負責二樓品牌的招商工作招商三部2人：經理，助理各1人，負責三樓品牌的招商工作招商內勤1人：負責資料整理，招商人員考核六、 招商推廣1、 紙媒：瀟湘晨報永州10、主頁2期（1/2版），2、 電視：永州電視臺招商專題廣告每周一期，其8期，硬性廣告1個月3、 DM：自制DM10000份，分別自永州，株洲，長沙，衡陽等地品牌代理商處發放4、 招商手冊：3000份5、 省級平媒：湖南魅力廣告（分為日化，服裝，皮革三大類，各類各2期，每期2個版）6、 商場外墻包裝7、 商場廣告位包裝七、 招商階段安排1、 宣傳推廣階段：9月10日10月1日，此階段主要以宣傳為主。并整合前期招商情況2、 招商會：10月17日：邀請各省級，市級，區域級代理，參加招商說明會3、 簽約高峰：10月20日30日4、 補充招商：10月31日11月30日八、 推廣方案第一階段：主題：群雄逐鹿，誰舉沉浮？推廣形式：電視新聞專題+報媒硬廣+DM+電視硬廣+湖南魅力+外墻廣告時間：9月15日29日選擇媒體：永州電視臺，瀟湘晨報永州主頁，自制DM，湖南魅力第二階段：鴻皓之志，只酬英雄！推廣形式：電視專題新聞+報媒硬廣+電視硬廣+湖南魅力+招商手冊時間：9月30日10月15日選擇媒體：永州電視臺，瀟湘晨報永州主頁，自制招商手冊，湖南魅力第三階段：大幕將啟，萬眾矚目推廣形式：電視專題新聞+報媒硬廣+電視硬廣+湖南魅力+外墻時間：10月20日開業前期宣傳階段選擇媒體：永州電視臺，瀟湘晨報永州主頁，魅力永州，及各網站，適當選擇各省級媒體九、 費用（詳見招商會方案，推廣細案及出差安排計劃）