午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、商業街整體招商方案一、招商的啟動時間如按2005年5月1日開業計劃，按一般同規模的商業項目，至少應提前8個月進行招商，商業街因種種原因，現距開業之日僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲11月初開始啟動。二、招商人員人數商業街鋪位864個，現出售的14區鋪位較小且分散，如此以來增加了招商的難度和強度。對此招商人員定為10名較為合適。具體工作分配如下：經理（）：負責統管全局，制定招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。招商人員（九名）：由經理安排具體招商工作。其中：13區由3名招商人員負責招商工作46區由5名招商人員負責招商工作招商文秘1名三、招商辦公地點因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附2、近開展招商工作1、 在營銷中心后、交警崗亭旁建造一間約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成，前期暫時在營銷中心內辦公。2、 在項目現場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內設立招商咨詢點，雙邊配合進行。四、項目整體招商的原則和目標1、保證在2005年3月底前項目整體招商完成80%；2005年5月1日項目開業前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業。距明年項目開業只剩下半年時間（2004年11月1日2005年4月30日），除去春節一個月的時間，實際剩下的時間只有5個月，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通3、過后期的招商更進工作和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。2、在招商過程中確保按既定的功能分區進行招商，以保障整個商業街商業經營井然有序。由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業街定位于自營性商業街，因此要保證功能分區具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區進行招商只能是保障每個區經營的商品性質大體一致，如經營服裝的區也可以經營皮具、化裝品之類，而不能經營小吃、電玩等。3、在招商工作中確保業主第一年的投資回報達到8%以上，以穩定業主的投資信心。根據我司對項目周邊商鋪租賃價格的調查分析和商業行業基準收益率，我司測算保證業主第一年的投資回報達到8%以上問題不大，較高的投資回報對4、增強投資者信心和保障商業街的永續經營至關重要。4、確保整個商業街形象統一和經營穩定。對14區將按現行功能分區進行零散招商，對56區采取統一招商，來保證整個商業街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業街長遠經營穩定。五、商業街投資業主、自營業主和開發商三方風險分析1、投資業主風險分析 商鋪不能及時租賃出去； 商鋪租賃的價格比較低； 商鋪升值潛力有限，不能轉手或難于轉手。2、自營業主（租賃戶）風險分析 項目招商在開業前不能完成85%以上或裝修未完成，項目不能如期開業或開業時間無限期拖延； 由于招商工作的疏漏，導致商業街內經營無序、魚龍混雜； 沒有統一的物管或物業管理費用比較高； 生意不是很理想或經營5、慘淡； 開發商賣完后走人。3、開發商風險分析 投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微； 開發商自己沒有專業的招商人員，需聘請專業的招商公司，費用開支加大； 5-6區“只租不賣”或“先租后賣”，若招商不理想，今后的經營或銷售會很困難； 項目不能如期開業，業主鬧事； 項目日后經營不是很理想或經營慘淡，則不利于開發商的品牌樹立。 項目不能獲得穩定的投資回報，業主鬧事；六、招商中存在的主要問題及規避方法問 題 一：招商時間緊迫、任務量較大如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約20000m2、800多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務巨大。 規避方法：盡快確定整體6、招商執行方案，引入專業的招商機構開始工作，并組織專門的部門監督管理。問 題 二：已買商鋪的業主要求自營或自行轉租，可先前沒有交保證金，簽定相關協議，對其難以制約規避方法：建議提前召開臨時業主大會，成立臨時業主委員會，協助開發商做好業主方面的種種工作，以保證項目能如期開業。問 題 三：引入大型租賃戶后，可能導致租金達不到8%，業主不同意引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示范效用，吸引中小客戶進駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業。規避方法：開發商適當的給予一定租金補貼。問 題 四：自營鋪位與大客戶租賃鋪7、位重疊規避方法：1、談大型包租客的同時，盡量給投資業主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；2、對大型包租客包租商鋪中的自營業主，可幫其調整到位置相對較好的委托出租商鋪中經營，期間發生的租金差額可酌情給予補償。問 題 五：2005年5月1日前招商任務完不成90%，影響開業規避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工作中的問題和困難，正確預見并確定項目的開業時間?；蛘邔脮r制定相關的廣告宣傳活動，如大學生免費創業90天、自營業主經營比賽等活動，由開發商免費提供開業時適量未租出商鋪，保證開業率達90以上。七、商業街計劃招商方式商業街共有商鋪864個，現階段已售商鋪2888、個(截止2004年10月23日)，但真正意義上的整體招商仍未規劃和啟動，如按以前招商設想：1-4區招散戶，5-6區統一招商，如按2005年5月1日開業計劃，招商率達9%以上將有較大困難。1、時間已來不及。從11月初開始計算，到明年4月底，僅僅剩下個6個月的時間，之間還有春節將延誤一個月時間，加上招商組織必須進一步擴大，具體方案的確定，人員的招聘或磨合，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時間。也就是說四個月的時間要招滿86490%（開業率）（1-20%自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶，每天要招出13830=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度，所以從時間9、上來來說已遠遠不夠。2、嚴格按功能分區招商，那么三、四區的招商將有非常大的困難。按目前功能分區，三區做男士用品、動動休閑產品，四區做兒童用品、文化用品，要招商有相當大的困難，作為地下商業街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據以往招商了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比例，招商有很大一部分難度，加上相比一、二區位置，三、四區缺乏優勢，如三、四區按目前功能分區經營，將有很大困難。3、一般商業項目，如考慮到以后的商業街形象和穩定，招商工作都會策劃先行。及工程開始動工時就有功能定位設想，然后根據策劃要求進行施工和招商，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步，就目前商業街來說，因10、招商啟動時間較晚，沒有事先策劃，加上已有288個商鋪的自主權掌握在一大群業主手中，招商過程中可能出現的困難或工作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業街的整體形象和開業時間，如盲目啟動，到時將進退兩難。針對以上種種情況分析，如果要保證2005年5月商業街整體90%以上開業，且功能分區不混亂，經營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取以下辦法：1、在目前銷售的1-4區中1-3區招租散戶；2、4-6區統一招租大型商業項目（目前銷售的只有4區）1-3區招商方案一、 功能定位及招商對象功能定位：1、因東塘周邊的商業企業中：友誼商城裝修后經營定位為中高檔，東塘百貨經營11、定位為高檔，旁的交易大樓、瀟湘服飾廣場經營定位均是低檔，考慮到差異化經營，商業街經營定位應該是中檔偏低。2、 目前長沙的市場行情而言，散戶經營女裝的市場份額大大的占據著主導地位，其中還帶動著美甲、內衣、精品飾品的消費，故業內人常說：女人的錢是最好賺的。所以，在本項目中，我們拿出一個區的位置來經營女性服裝、服飾。也是為了保障經營戶的利益，從而確保商家的穩定性和市場的長期穩步發展的前景。相對的，男裝和童裝在市場的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項目面積并不是很大，全部集中在三區。3、 就地下商業街在長沙經營的歷史來講，長沙民眾已經習慣將她定位為中檔偏下的消費場所。所以，較高檔的品牌進駐長12、沙的地下商業街的可行性不是很大。故設一個區引進一些二、三線服飾及相關品牌。招商對象：1區：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內衣、品牌布藝及時尚包類等）2區：女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）3區：男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）三、招商人數我司在10月19日至10月25日已進行了初步委托租賃招商工作，從工作情況來看，建議由3名招商人員進行招商比較合適1-3區招商具體操作方法：1）、召開臨時業主委員會，聘請專業公司在業主與租賃戶之間搭建招商信息平臺，讓其自行商定相關細節，開發商負責協調和監督。2）、5-6區由于目前沒有銷售出去，不存在產權與經營權分離，招商難度相對較小，13、建議主要吸引大客戶進駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進駐。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大，可能其租賃的價格會低于散戶租賃的價格，開發商會損失部分租金，但從長遠來看這有利于整個商業街的經營，有利于5-6區商鋪今后的銷售或租賃。3）、1-4區由于目前銷售已經過半，采用返租等方式目前操作起來可能比較困難，我司建議按以下辦法：1-4區的招商比較復雜，主要分成兩塊已售出商鋪的招商和迄今未售出商鋪的招商。因為它們兩者的特點不一樣，下面分別進行闡述： 已售出商鋪的招商到2004年10月20日為止，商業街目前已銷售鋪位285個，占1-4區總鋪位數的47.1%。這其中客戶14、主要分成自行招租、委托招租、自營三種。對于這些客戶，由于前期沒有交納保證金，目前對其難以限制，工作會有一定的難度，為此我們制定以下方案：1、以上客戶在11月30前可自行選擇自營、委托租賃還是自行租賃。2、11月底以前購買商鋪選擇自營、自行招租的業主，在12月10日前到開發商處交納2000元自營保證金，簽定經營公約和自營意向書，才能享受政府給予的優惠稅收政策，如果能和整個商業街統一開業，屆時將退還2000元保證金。3、11月底以前購買商鋪選擇委托租賃的業主在12月10日前可選擇由開發商指定的公司委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協議。（詳見附后的委托租賃協議、租賃協議樣本）4、11月30日后所15、有剩下的鋪位無條件交由開發商指定的公司整體代為租賃，且按現行價格年回報的8%的租金標準進行統一招商。這種方式簡單、明了，但實際操作起來可能會有一定的難度，因為要業主交納2000元保證金其主動權在業主手中，開發商難以制約，如果操作不好可能會遭到業主抵制，而導致整個招商工作被耽擱下來。鑒于此種方案的缺點，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關協議：1、對于2004年10月30日前購鋪的客戶在2004年11月15日前與開發商指定的公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協議的，第一年后返物管費40%。2、對于2004年10月30日前購鋪的客戶在2004年11月30日前與開發商指定的16、公司分別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協議的，第一年后返物管費20%。3、對于2004年10月30日后11月30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后5日內與開發商指定的公司分別簽定自營協議、自行招租協議或委托租賃協議的，第一年后返物管費40%。4、對于2004年10月30日后11月30日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后10日內與開發商指定的公司分別簽定自營協議、自行招租協議或委托租賃協議的，第一年后返物管費40%。超出以上時間的，則不給予任何獎勵政策。 未售出商鋪的招商11月30日后，如未出售的商鋪，一律交由開發商指定的招商公司代為租賃。11月30日后購買商鋪的業主，無條件選擇委托17、租賃。在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協議，其中：1、11月30日后購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協議的，第一年后返物管費40%。2、對于在簽定正式合同后5日內簽定委托租賃協議的，第一年后返物管費30%。3、對于在簽定正式合同后10日內簽定委托租賃協議的，第一年后返物管費20%。4、11月30日后購買商鋪的業主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納2000元保證金，簽定經營公約和自營意向書，保證和商業街同步開業后，才可自營，同時，第一年后返物管費20%。五、具體招商細則：1、1- 3區委托租賃機構因長沙市房18、地產顧問有限公司一直在營銷一線，有豐富的客戶資源、了解業主和租賃戶的心理，建議業主直接委托其負責操作。 2、委托租賃具體操作流程。 業主購買商鋪填寫經營意向調查表 確認自營、委托出租協助業主和承租人簽訂租賃 公司收集承租客戶 投資業主簽定業主代租合同，并收取租賃中介傭金 信息、進行談判 協議，交納履約保證金裝修、開業3、委托租賃合同附后。八、商業街4-6區統一招商方案一、基本原則（1）定位原則目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城等國內外知名商業巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業氛圍日益漸濃，作為名氣不大，沒有品牌知名度的商業街，特別是第四六區統一招商項目的19、定位，應遵守以下幾個原則：A、引進的項目必須能提升整個商業街的形象，帶動人氣，增強業主和經營戶的投資信心，因此，應該是東塘商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在東塘更具競爭優勢的項目。B、引進的項目必須考慮到商業街周邊企事業單位、居民區、學校等群體的購物習慣和消費需求，能培育穩定的消費群體，有非常明確的針對性。C、可以引進國內外大型知名商業機構。D、項目定位的覆蓋面，基本能輻射達到項目周邊3公里以內。（2）租金價位定價原則A、租金基準定價，應全面權衡經營戶和開發商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報7 8%左右的價位，業主和經營戶基本能接受，因此，第五、六區租金定價月基價應為：售價8%12個月20、。B、因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規模大小不同，因此，在考慮基準定價的基礎上，應該考慮以下兩個著重點：如引進的項目知名度大，確實能提升商業街整體形象，帶動人流，其租金標準應參照市場行情，適當略低于租金基準定價，但租賃期應至少達3年以上，且每年租金價格要保證5左右的遞增。如引進的項目，只有一般知名度或影響力，對整個商業街的幫助不大，則可以按租金基準定價作為參考定價。因大型商業項目裝修較一般商鋪復雜，往往需要13個月的裝修期，如商業街在明年2005年3月底客戶才能進場裝修的情況下，建議給予免13個月裝修期的租金優惠政策。二、招商對象以及目標顧客、租金預測 文化類品牌店以教科書、綜合書21、刊、音像店、電腦配件店等為主，該群體以連鎖店經營為主，一般要求鋪位面積2001000m2（使用），其經營實力、經驗比較強，有很穩定的消費群體，有較高的品牌影響力和號召力。目標顧客：1、東塘沿韶山南路至井灣子止，沿線一公里范圍內的四十幾個中高等院校（不包括小學）。2、商業街沿線一公里范圍內的科研單位、技術單位、廣告信息公司以及有關文化愛好者。租金預測：根據市場該群體的投資實例，預測租金60元/m2左右（建筑面積）。 餐飲、娛樂、休閑品牌店以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、電玩俱樂部、美容美體館、健身館、酒吧等為主，該類群體一般要求鋪位面積2002000m2（使用），其經營項目能做到與購物互補，有一定的規22、模和市場競爭力，能充分聚集人氣。目標顧客：1、東塘商圈講究生活品質和品位的消費人士。2、東塘商圈喜愛時尚，追求潮流的時尚男女。3、東塘商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學生。4、來商業街購物后需其他消費的顧客。5、東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。租金預測：根據對前期市場調查了解，租金預測可達4070元/m0（建筑面積）。 大型知名商業連鎖機構該類機構以國內外知名商業品牌商場為主，一般要求面積達5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體，有廣泛的品牌知名度，有較高的商業信譽和超強的吸引力，能提升整個商業街整體定位，帶動人氣，增強業主和經營戶的投資信心。目標顧客：東塘商圈乃至整個天心23、區、雨花區整個范圍內的需家庭消費、生活所需開支的居民區、企事業單位、大中專院校以及來商業街購物的所有顧客。租金預測：因該類商業機構有其相當大的知名度，根據其以往的投資習慣和投資成本，租金預測在2550元/m2（建筑面積）。 注：因4區是先售后租，建議整個4區按售價年回報的8進行“帶租約銷售”，不允許自營，已簽商鋪買賣合同的業主要求自營的業主，有開發商同意后幫其換至3區，然后由開發商指定專業招商機構統一招商大型商業項目。一方面保證按原計劃銷售1-4區，另一方面以4、5、6區的整體招商租金收益支付4區返租費用之后（因大型商業項目的租金可能略低于售價年回報的8，故與返租租金有一定差額），開發商仍將有24、很大的租金收益。九、商業街整體招商程序序號工 作 內 容日 期一進行全市商業業態及招商、租賃市場調研9月1日11月1日二確定功能分區，確定招商平面圖及面積11月1日之前三確定本項目的招商形式及條件11月1日之前1、租賃2、合作經營四招商工作中工商稅務費用的確定11月1日之前五制定具體的招商項目明細11月1日之前1、項目分類2、目標客戶的定位3、招商區域地點六制定各種招商項目的租金費用、收益預算、編制租金表11月1日之前七制定宣傳推廣計劃及開支預算1、招商工具11月15日之前（1）招商地點及辦公用品11月15日之前（2）確定物管及介入經營管理隊伍12月30日之前（3）印制宣傳單、書刊、價目表1125、月15日之前2、招商文本（1）招商手冊11月15日之前（2）租賃合同11月1日之前（3）合作經營合同11月1日之前（4）物管文本11月30日之前（5）裝修要求11月30日之前（6）商業管理文本11月30日之前3、傳播及媒體（1）制定詳盡的廣告創意、策略、訴求及執行、控制方案11月10日之前（2）確定媒體及發布計劃11月10日之前（3）確定新聞媒體操控方案11月10日之前4、整體形象推廣方案11月10日之前八全面開展招商工作11月1日起九整體形象推廣執行11月10日起十制定整體的以招商帶動銷售的計劃11月1日前十一招商結束2005年4月30日十二試業及開業推廣2005年4月28日十三開業200526、年5月1日十、整個商業街招商計劃時間完成招商率2004.11.31前40%2004.12.30前50%2005.1.31前60-65%2005.2.28前70%2005.3.3180%2005.4.30901、計劃完成保障 目前已在營銷一線積累了300多個意向很強的客戶； 由于前期長時間跟進，了解業主和租賃戶的意見； 目前已經聯系了30多個大型租賃戶； 進行了充分的市場調查，了解項目周邊商鋪的租賃情況及價格；擁有專業的招商團隊，具備餐飲、休閑、娛樂、百貨等方面專業人才，了解長沙市場有關商業情況2、 違約處理辦法： （十一、整體方案中的費用承擔開發商：1、招商推廣費用項目費用預算（元）備注招商手27、冊制作30,0005000冊6元/冊招商推介活動70,0002-3次報紙、電視廣告200,000/開業慶典200,000/合計500,0002、大型租賃客戶租金補貼按實際發生計算3、56區招商傭金及14區未出售商鋪招商傭金按出租商鋪一個月的租金作為招商傭金給委托招商機構，具體獎罰條款和相關費用須制定相關的委托招商合同。業主： 1、如須委托長沙市房地產顧問有限公司代為租賃，須支付委托租賃商鋪一個月的租金給長沙市房地產顧問有限公司作為傭金，同時交納100/宗的資料費。房地產顧問有限公司：1、 所有招商人員工資及提成2、 所有招商人員的交通、通訊等招商有關費用3、 所有招商合同工本費、辦公用品費等長沙市房地產顧問有限公司營銷部2004-10-25