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1、大十字商業(yè)街市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)及招商方案（建議案） 根據(jù)大十字商業(yè)街的工程進(jìn)度，6月30日將全線竣工、交付使用。商業(yè)街竣工交付后，必然面臨著市場(chǎng)的招商、開(kāi)業(yè)和整體的營(yíng)運(yùn)等諸多方面的工作，為使以上工作盡快落實(shí)和展開(kāi)執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開(kāi)策劃，并提出本策劃方案以供參考。一、 市場(chǎng)分析1. 1商業(yè)概況1、商圈構(gòu)成哈密市商業(yè)主要集中于以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時(shí)代廣場(chǎng)為中心形成了以領(lǐng)先、領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場(chǎng)及沿街品牌店構(gòu)成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用2、百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類(lèi)品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場(chǎng)的60%以上。在時(shí)代廣場(chǎng)周邊，還形成了以豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三大市場(chǎng)構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場(chǎng)，這三大市場(chǎng)依靠較低的產(chǎn)品價(jià)格和與市中心相鄰的優(yōu)勢(shì)，與商場(chǎng)及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶(hù)群。以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢(shì)，形成了以天馬市場(chǎng)，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬(wàn)風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的集貿(mào)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水3、平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專(zhuān)業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，特色專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競(jìng)爭(zhēng)狀況近兩年來(lái)，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)，過(guò)度的市場(chǎng)供應(yīng)，打破了市場(chǎng)供需平衡。伴隨著商業(yè)物業(yè)的大量供應(yīng)，一些新建的市場(chǎng)也紛紛登場(chǎng)亮相，如領(lǐng)先二期、億家百貨、愛(ài)佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場(chǎng)（統(tǒng)計(jì)的經(jīng)營(yíng)面積高達(dá)8萬(wàn)平方米）等，這些新的市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致商戶(hù)的頻繁流動(dòng)，形成“風(fēng)水”輪流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)。過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)者4、的爭(zhēng)奪和商戶(hù)的爭(zhēng)奪兩方面，在對(duì)消費(fèi)者爭(zhēng)奪方面，各商家紛紛使價(jià)格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤(rùn)水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營(yíng)，僅以部分品牌店經(jīng)營(yíng)尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況；在商戶(hù)招商方面，各時(shí)常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費(fèi)（甚至二次裝修費(fèi)）、扣點(diǎn)經(jīng)營(yíng)、品牌聯(lián)營(yíng)等各種形式層出不窮，即便如此，各市場(chǎng)也未能取得滿意的招商效果，領(lǐng)先商場(chǎng)和新世紀(jì)等老牌商場(chǎng)在新市場(chǎng)的招商的強(qiáng)大壓力下，出現(xiàn)商戶(hù)大量外流，部分樓層空置的情形；領(lǐng)先二期在免租金進(jìn)場(chǎng)的情況下，從去年六月起，歷時(shí)半年方才基本招滿商戶(hù)，但面臨市場(chǎng)巨大的壓力，現(xiàn)今負(fù)一層的5、新?lián)P超市早已撤除，一層出現(xiàn)大量空置，二層也出現(xiàn)部分空置。華洋地下街在完成精裝修的情況下，依然乏人問(wèn)津，開(kāi)業(yè)日期一拖再拖。帝都百貨依托太平洋百貨的品牌，憑借蘭州某百貨管理公司優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)的管理模式，采用扣點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一雙贏的商業(yè)運(yùn)作模式，同期進(jìn)行了大量的廣告?zhèn)鞑ズ痛黉N(xiāo)舉措，整個(gè)招商情況依然不甚理想，開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)前景還有待觀察。因此，哈密商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)稱(chēng)之為過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)或白熱化的競(jìng)爭(zhēng)根本不為過(guò)，市場(chǎng)供需的嚴(yán)重失衡及各市場(chǎng)定位缺乏差異性導(dǎo)致了這種殘酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況，這些現(xiàn)狀對(duì)我方市場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)時(shí)帶來(lái)巨大壓力，必須慎重應(yīng)對(duì)。12、市場(chǎng)消費(fèi)狀況1、消費(fèi)水平哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費(fèi)水平6、較低，消費(fèi)能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟(jì)水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總?cè)丝诒攘懈撸唐返南M(fèi)仍以中低檔商品為主。中高檔消費(fèi)主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來(lái)高收入人群。3、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴(lài)礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)哈密市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況將很難改觀，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)作已成必然。二、 SWOT分析21優(yōu)勢(shì)7、與機(jī)會(huì)1、 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具備了成為一個(gè)商圈的硬件條件；2、 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、 購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)，獨(dú)具魅力的建筑風(fēng)格，一流的休閑環(huán)境；4、 政府支持，給市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)政策上的機(jī)會(huì)；5、 舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、 餐飲娛樂(lè)業(yè)合理的利潤(rùn)水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂(lè)的招商和經(jīng)營(yíng)奠定了基礎(chǔ)；22劣勢(shì)與威脅1、 區(qū)位劣勢(shì)，與商業(yè)中心相距較遠(yuǎn)；2、 文化劣勢(shì)，少數(shù)民族聚居區(qū)，對(duì)漢族人有一定的抵觸心理；3、 規(guī)劃劣勢(shì)，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門(mén)面房進(jìn)深過(guò)小，不適宜規(guī)模買(mǎi)場(chǎng)的進(jìn)駐；商業(yè)街兩側(cè)商鋪為磚混結(jié)構(gòu)，給大型餐飲酒樓的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來(lái)困難8、；4、 商業(yè)市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，使招商和經(jīng)營(yíng)面臨極大的威脅；5、 消費(fèi)水平的低下和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展；6、 商戶(hù)經(jīng)營(yíng)信心和市民消費(fèi)信心的不足，導(dǎo)致商業(yè)前景暗淡；三、 市場(chǎng)定位 1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招商的主體，該目標(biāo)商戶(hù)招商和經(jīng)營(yíng)的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂(lè)、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營(yíng)主體；2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂(lè)和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光9、旅游為一體的品牌商業(yè)街過(guò)渡和哈密市新興商圈能否崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。 第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶(hù)。四、 經(jīng)營(yíng)布局 為使商業(yè)街整體的消費(fèi)功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場(chǎng)，完全有必要對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能分區(qū)進(jìn)行規(guī)劃和引導(dǎo)。41商品布局3#、6#、9#、12#樓，購(gòu)買(mǎi)商戶(hù)以經(jīng)營(yíng)餐飲為主，可在此基礎(chǔ)上加以定位和完善，建議以經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)10、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂(lè)一條街；11#、14#樓離菜市場(chǎng)較近，可進(jìn)行互補(bǔ)性經(jīng)營(yíng)，適合經(jīng)營(yíng)土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為主，形成土產(chǎn)日雜一條街；5#、8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費(fèi)，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂(lè)茶座經(jīng)營(yíng)為主，形成商務(wù)餐飲娛樂(lè)一條街； 4#、7#、10#、13#樓，為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營(yíng)超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街； 1#、2#樓商鋪面積較大，適合金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通訊等集團(tuán)客戶(hù)的進(jìn)駐和經(jīng)營(yíng)，以此完善商業(yè)街的商品和服務(wù)；42樓層功11、能布局 兩側(cè)的商業(yè)街鋪面，一層可用于營(yíng)業(yè)門(mén)廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座； 中間的商業(yè)街，一層以門(mén)店經(jīng)營(yíng)和綜合賣(mài)場(chǎng)為主，二層可規(guī)劃為市場(chǎng)，在樓層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)格局；43經(jīng)營(yíng)布局遵循原則1、 符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、 適應(yīng)不同商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂(lè)等適合二層經(jīng)營(yíng)，因此主要規(guī)劃在兩側(cè)的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng)，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)；3、 尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)12、果；4、 合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營(yíng)，必須從商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)；5、 經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成商戶(hù)與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者雙贏的局面；6、 關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營(yíng)組合，如餐飲和娛樂(lè)休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)；7、 大客戶(hù)和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶(hù)和知名品牌對(duì)提升市場(chǎng)品牌，帶動(dòng)中小商戶(hù)的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類(lèi)客戶(hù)要優(yōu)先考慮；8、 充分考慮經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營(yíng)戶(hù)愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，并提高經(jīng)營(yíng)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)激情，從而促進(jìn)市場(chǎng)13、快速形成；9、 方便顧客消費(fèi)的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個(gè)原則，其一是充分享受一站式消費(fèi)的樂(lè)趣，其二是先購(gòu)物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂(lè)，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10、 視覺(jué)形象原則，整個(gè)經(jīng)營(yíng)布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺(jué)沖擊力和形象同意； 五、 經(jīng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營(yíng)模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。在經(jīng)營(yíng)模式的建立方面，依據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)整和市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1、 統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的，用于自營(yíng)的商鋪外，為14、統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩余剩余商鋪和整體買(mǎi)斷（中心花園以南）的商鋪，應(yīng)采用統(tǒng)一招商的原則。對(duì)于投資戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的商鋪，應(yīng)有經(jīng)營(yíng)公司與商戶(hù)簽定委托代管協(xié)議，由市場(chǎng)方統(tǒng)一招商。市場(chǎng)的招商采用品牌聯(lián)營(yíng)、資本聯(lián)營(yíng)、招商引資和租賃等展開(kāi)，其中大商戶(hù)和品牌商戶(hù)可采用以上多種方式展開(kāi)，中小商戶(hù)應(yīng)以租賃為主。2、 協(xié)助經(jīng)營(yíng) 大十字商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶(hù)經(jīng)營(yíng)。強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓全市人民都來(lái)此消費(fèi)。每年一度的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。每年一度的哈密民俗藝術(shù)節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及 藝術(shù)魅力。成立演藝15、中心，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引市民前來(lái)觀光消費(fèi)。與旅游公司合作，形成哈密旅游定點(diǎn)購(gòu)物景點(diǎn)，接待每年高達(dá)8萬(wàn)人次的旅客。每年一度的哈密旅游節(jié)-哈密瓜節(jié)（計(jì)劃），在此舉辦，吸引全國(guó)游客及本地市民來(lái)此觀光消費(fèi)。全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營(yíng)者一個(gè)輕松的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂。定期促銷(xiāo)推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。3、 部分自營(yíng) 經(jīng)營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果欠佳或部分商戶(hù)不原進(jìn)入的行業(yè)進(jìn)行自營(yíng)，采用部分自營(yíng)帶動(dòng)商戶(hù)進(jìn)駐，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在自營(yíng)項(xiàng)目獲得發(fā)展后，如不愿長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可采取逐步退出的辦法。具體包括： 市場(chǎng)有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等； 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)戶(hù)不敢16、經(jīng)營(yíng)的，但對(duì)提升市場(chǎng)品牌有重要作用的，如旅游商品等； 有市場(chǎng)前景，但需要引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等； 百姓生活有需求，對(duì)促進(jìn)人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢(qián)的，如平價(jià)超市； 適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)的休閑區(qū)；4、 整和市場(chǎng) 整和市場(chǎng)功能，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、旅游六大功能于一體； 整和市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)； 整和招商，與投資戶(hù)簽定托管協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商； 整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個(gè)市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、 完善政策 向政府及主管部門(mén)爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)受益； 完17、善商業(yè)物業(yè)的管理和服務(wù)功能，提升市場(chǎng)軟環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力； 強(qiáng)化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、 合理回報(bào) 保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)戶(hù)合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏； 通過(guò)市場(chǎng)整體機(jī)能的完善，帶動(dòng)該片區(qū)土地及租賃價(jià)格的提升，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報(bào)； 通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升，促進(jìn)存量盤(pán)的銷(xiāo)售； 六、 招商計(jì)劃1、 成立商貿(mào)公司 市場(chǎng)的招商和經(jīng)營(yíng)都有賴(lài)于合理機(jī)構(gòu)的成立，而商貿(mào)公司具備了展開(kāi)上述業(yè)務(wù)的功能，因此，建議盡快成立商貿(mào)公司，以便對(duì)經(jīng)營(yíng)和招商方案進(jìn)行審核，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策，并展開(kāi)操作和執(zhí)行。2、 確立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)模式確立，方可確定招商的政策，18、是聯(lián)營(yíng)還是引資、是租賃還是自營(yíng)、或多種方式的結(jié)合。因此，經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開(kāi)；3、 制定具體的招商政策 招商的目標(biāo)和原則； 招商工作的各項(xiàng)規(guī)章制度； 制定不同商戶(hù)（規(guī)模和經(jīng)營(yíng)商品等）的招商政策； 制定不同商戶(hù)的準(zhǔn)入條件； 確定招商合同樣本； 確定租金標(biāo)準(zhǔn)和聯(lián)營(yíng)等條件； 確定優(yōu)惠幅度和條件； 部分大項(xiàng)目的招商方案；4、 招商區(qū)域和目標(biāo)客戶(hù)確定 招商區(qū)域以哈密為主，大客戶(hù)和品牌客戶(hù)的招商區(qū)域?yàn)槿珖?guó)； 招商的目標(biāo)客戶(hù)參見(jiàn)市場(chǎng)定位；5、 大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商 招商策略采用以大帶小，以品牌帶動(dòng)一般商戶(hù)的策略，以此提高市場(chǎng)招商效果，因此針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作應(yīng)提前展19、開(kāi)，預(yù)計(jì)在六月末即可展開(kāi)； 收集大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊(cè)、電話洽談、招商顧問(wèn)拜訪等推介程序展開(kāi)招商； 由經(jīng)營(yíng)公司抽調(diào)專(zhuān)業(yè)人才，成立大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商招商小組，負(fù)責(zé)客戶(hù)的招商和合作談判；6、 市場(chǎng)招商的全面展開(kāi) 針對(duì)大客戶(hù)及品牌商戶(hù)的招商工作啟動(dòng)后，面向中小商戶(hù)的招商工作全面啟動(dòng)； 針對(duì)中小商戶(hù)招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會(huì)廣泛告之，配合業(yè)務(wù)人員展開(kāi)人員推介； 該階段工作在七月十五日前應(yīng)全面展開(kāi)；7、 商戶(hù)的登記和初選 制定商戶(hù)登記表（主要包括經(jīng)營(yíng)商品和面積等）； 所有意向商戶(hù)均應(yīng)填表登記，交納定金，建立預(yù)定檔案； 對(duì)登記的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)按經(jīng)營(yíng)大類(lèi)進(jìn)行分類(lèi)，20、劃定經(jīng)營(yíng)區(qū)域； 對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)進(jìn)行初選，對(duì)不符和經(jīng)營(yíng)要求的商戶(hù)另行規(guī)劃；8、 商戶(hù)資格審查 審查經(jīng)營(yíng)類(lèi)型； 審查經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 審查經(jīng)營(yíng)能力； 審查品牌優(yōu)勢(shì)； 優(yōu)先商戶(hù)和淘汰商戶(hù)確定； 確定首披進(jìn)駐商戶(hù)； 其余商戶(hù)視招商情況決定是否入場(chǎng)；9、 與商戶(hù)簽定合同 交納租金或保證金； 簽定正式合同（聯(lián)營(yíng)或租賃等）；10、 自營(yíng)項(xiàng)目確定 對(duì)招商效果不佳，但有必要經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，確定自營(yíng)的范圍和規(guī)模，展開(kāi)籌備；11、 開(kāi)業(yè)籌備 一次裝修標(biāo)準(zhǔn)（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進(jìn)行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主； 二次裝修（精裝修），由商戶(hù)自己裝修，市場(chǎng)方可提供裝修設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)和裝修施工方面21、的支持； 統(tǒng)一街道廣告牌制作，進(jìn)行街道的美化和亮化，烘托購(gòu)物氣氛； 組織和督促商戶(hù)進(jìn)貨； 進(jìn)行店堂的布置及商品陳列； 進(jìn)行開(kāi)業(yè)活動(dòng)的籌備； 商業(yè)街部分街區(qū)開(kāi)業(yè)（為二次開(kāi)業(yè)預(yù)留伏筆）； 12、 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)展開(kāi) 詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)參見(jiàn)經(jīng)營(yíng)策略；七、 招商策略71廣告策略1、 廣告形式 以硬廣告?zhèn)鞑橹鳎浞指嬷猩绦畔ⅲ陂g配合新聞造勢(shì)；2、 訴求內(nèi)容 以對(duì)招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢(shì)的訴求；3、 廣告媒體及投放規(guī)格 報(bào)紙廣告，以哈密報(bào)投放為主，在大客戶(hù)招商階段，配合一定量的晨報(bào)（烏魯木齊）廣告投放； 投放規(guī)格以1/2版為宜，強(qiáng)勢(shì)推廣期可進(jìn)行整版投放； 影視廣告，以哈密電視臺(tái)一套、二套和CCTV6或22、CCTV8投放為主；投放規(guī)格以30秒招商廣告、配合15秒購(gòu)物廣告和5秒形象標(biāo)板廣告投放，并依據(jù)招商進(jìn)度，隨時(shí)投播字幕廣告； 印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊(cè)，規(guī)格為16開(kāi)、1216個(gè)P，主要向大客戶(hù)和品牌商戶(hù)郵寄和推介使用； 印制20000份海報(bào)，用于夾報(bào)、派送和針對(duì)中小商戶(hù)推介使用； 制作招商政策說(shuō)明書(shū)100份，主要用于對(duì)準(zhǔn)客戶(hù)或大客戶(hù)推介和談判； 戶(hù)外廣告，以廣告牌、布標(biāo)、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主； 廣告牌以利用現(xiàn)階段發(fā)布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可； 布標(biāo)、巨副、展板主要在促銷(xiāo)期間加以應(yīng)用，以擴(kuò)大傳播效果； 彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要23、應(yīng)用于商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，用來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛； 72促銷(xiāo)策略 A、公關(guān)活動(dòng)1、 活動(dòng)主題 大十字商業(yè)街招商經(jīng)營(yíng)推介會(huì)2、 活動(dòng)目標(biāo) 借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，加強(qiáng)與經(jīng)營(yíng)商戶(hù)間的溝通，獲取大量準(zhǔn)客戶(hù)資料，促進(jìn)招商； 借經(jīng)營(yíng)推介會(huì)，對(duì)市場(chǎng)招商政策進(jìn)行全方位的推廣； 引起社會(huì)廣泛關(guān)注，提高傳播效果； 邀請(qǐng)各媒體參與，進(jìn)行新聞炒作；3、 活動(dòng)內(nèi)容 發(fā)布招商信息和招商政策公告； 展開(kāi)客戶(hù)登記和預(yù)定； 邀請(qǐng)知名商界人士發(fā)言，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛； 進(jìn)行自營(yíng)項(xiàng)目的供應(yīng)商投標(biāo)；4、 活動(dòng)地點(diǎn) 建議在哈密市和烏魯木齊兩地展開(kāi)；5、 活動(dòng)時(shí)間 哈密的活動(dòng)時(shí)間建議在七月十日展開(kāi)，烏魯木齊的活動(dòng)時(shí)間建議在七月二十日展開(kāi)；B、開(kāi)業(yè)慶典1、活動(dòng)主題哈24、密商業(yè)第一街暨大十字商業(yè)街開(kāi)業(yè)慶典2、活動(dòng)目標(biāo)借慶典傳達(dá)開(kāi)業(yè)信息，強(qiáng)化市場(chǎng)信心；借開(kāi)業(yè)慶典提升市場(chǎng)品牌形象；借開(kāi)業(yè)慶典吸引大量消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物、消費(fèi)，提升市場(chǎng)人氣，增強(qiáng)商戶(hù)信心；借慶典形成良好的經(jīng)營(yíng)勢(shì)頭，促進(jìn)未完成招商目標(biāo)的商戶(hù)進(jìn)駐；3、活動(dòng)內(nèi)容在大十字商業(yè)街中心廣場(chǎng)舉行竣工典禮；邀請(qǐng)市政領(lǐng)導(dǎo)及佳賓現(xiàn)場(chǎng)參與，并致賀詞、剪彩；剪彩完畢后，舉辦為期15天的文藝匯演，以此聚攏人氣，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛；開(kāi)業(yè)期間舉行購(gòu)物、消費(fèi)中巨獎(jiǎng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，購(gòu)物和消費(fèi)客戶(hù)品憑消費(fèi)小票，均可在市場(chǎng)處領(lǐng)取獎(jiǎng)券若干（依消費(fèi)金額而定），憑此獎(jiǎng)券可在促銷(xiāo)結(jié)束后兌獎(jiǎng)；一等獎(jiǎng)一名，獎(jiǎng)品為奧拓小轎車(chē)一輛，二等獎(jiǎng)及其它獎(jiǎng)數(shù)量和獎(jiǎng)品另定；邀請(qǐng)新聞媒體現(xiàn)場(chǎng)采訪報(bào)道；4、活動(dòng)地點(diǎn)大十字商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)，主會(huì)場(chǎng)選擇在中心花園進(jìn)行；5、活動(dòng)時(shí)間預(yù)計(jì)在8月18日左右舉行，具體時(shí)間依據(jù)招商成果而定；C、開(kāi)業(yè)后的促銷(xiāo)活動(dòng) 主要參照經(jīng)營(yíng)策略中協(xié)助經(jīng)營(yíng)部分展開(kāi)，詳細(xì)的操作方案依據(jù)時(shí)間進(jìn)程提交。