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1、桃 源 居大型商業物業招商方案深圳中原物業顧問有限公司2006年3月倍訊易 目 錄第一部分 寶安商業概況.3 二、大型商來源于：房地產E網-業物業概況.14一、寶安宏觀經濟狀況.3 1、物業基本資料.151、寶安簡介.3 2、各物業技術參數.162、主要經濟數據分析.4 三、商業前景分析.173、小結 .6 1、商業現狀分析.17二、寶安城市基礎設施規劃.7 2、概述.181、路網建設概況.7 第三部分 招商定位 .192、寶安未來城市發展規劃.9 一、前期分析.193、小結.11 1、項目周邊未來規劃及商業現狀分布.19第二部分 桃源居商業簡介.12 2、社區現有商業業態匯總.20一、桃源居2、介紹12 二、招商分析. .211、社區特色.13 三、擬定業態定位.222、社區交通.13 3、社區配套.13 4、概述.13第一部分 寶安商業概況一、寶安宏觀經濟狀況1、寶安簡介 寶安位于廣東南海之濱，是深圳市六大轄區之一，地處東經11352，北緯2235。全區面積733平方公里，海岸線長30.62公里。寶安南接深圳經濟特區，北連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，是未來現代化經濟中心城市深圳的工業基地和西部中心。寶安作為深圳的六區之一，經濟實力位居全市第二，但工業、出口、利用外資、財政出入都位居全市第一。2、主要經濟數據分析n 寶安區2003年常住人口約 182.7萬，在2004年末3、戶籍人口為33.1萬，自建區起，全區人口增長穩定。 寶安區人口情況n 寶安區國內生產總值從1997年的人民幣 144.63億元激增至2004年的人民幣 786.16億元，增長五倍以上，五年平均增長率比深圳特區高。資料來源深圳市政府 寶安區國內生產總值（GDP） 寶安區人均工資水平n 過往8年的寶安區的人均年工資水平持續增長在2004年的人均工資為人幣25,368元，n 總的趨勢來看，寶安居民的收支持續增長，寶安城鎮居民人均可支配收入和居民人均消費支出都超過了深圳市的平均水平。 寶安區社會消費品零售總額n 2004年寶安國民經濟繼續保持快速增長，社會消費品零售總額達民幣149.2億元，增長20.4、68%，比全市增長率高。n 2004年,金融機構存款余額達民幣905.76億元，增長22.3%。寶安金融機構存款余額逐年遞增，這與整體經濟增長以及居民收入提高有緊密的關系。 寶安區金融機構存款余額3、小結： 通過以上對寶安宏觀經濟數據的分析可見,無論是寶安經濟或者居民的收入以及消費水平和消費檔次都在進一步提高,寶安區將是未來深圳消費額主要的增長空間。 在各種利好政策的帶動下，寶安商業己成為關內眾多零售商家的焦點，而寶安居民的消費能力也是商家進駐的信心保障之一 寶安經濟在過去的多年中增長強勁，雖然零售總額與全市各區比較明顯偏低，但經濟數據顯示零售市場仍然存在龐大的發展空間，可以說是深圳市各區中發5、展潛力最大的行政區。二、寶安城市基礎設施規劃1、路網建設示意圖一批重大交通項目的投入，使寶安區與深圳特區的聯系更加便捷，商貿更加繁榮。107國道連接廣州、東莞、深圳的交通主干道，車流量非常大。寶安大道銜接特區內三條主要東西向主干道：深南大道、濱海大道、北環大道 西部通道國家干線公路網連接香港特區的惟一高速公路通道地鐵1號線由羅湖口岸至寶安機場，有近14公里在寶安境內，初步設計的14個車站中有7個在寶安區 濱海大道寶安濱海大道東起南頭與深圳灣濱海大道和深港西部通道相接，并與東莞長安鎮相連 實現珠三角區域一小時交通圈；加強深圳乃至珠三角都市圈與京津塘都市圈、長三角都市圈的聯系 龍華新客站 大鏟灣碼6、頭年設計集裝箱吞吐量最終達1000萬標箱的運輸能力。 2、概述 寶安地處廣州、深圳與香港之間，有著重要的經濟地理位置，隨著交通網絡的不斷完善，使寶安區與其他區域的往來更加便利，蘊涵著巨大的商機，將會帶動整個寶安的房地產及商業發展，展望未來，寶安城市新中心組團定位的落實，寶安大道的通車以及地鐵一號線延長線的貫穿，將對項目的興建起到正面的影響，為其成功開發創造了有利的環境。 城市化進程推動寶安商業與住宅房地產的發展，眾多零售商家的進駐預示著未來高質素的零售設施供應也將快速增長，這將導致商業市場競爭漸趨激烈。 寶安公路網的建設，將使寶安區域間連接更為緊密，交通通達更為便利，對本項目商業輻射將是有力支7、持。綜述：寶安已經建立搭起了成熟便捷的立體交通網絡，城市飛速發展指日可待。3、寶安未來城市發展規劃“一中心、兩軸線、四組團” 一個中心：寶安中心區從整體規劃上，寶安中心區的定位是深圳市西部的城市次中心（二級中心），也是寶安區的政治、經濟、文化、體育、信息中心，是寶安的花園式濱海城區，是政府未來3年重點規劃的建設區域。根據法定規劃圖則，整個地塊呈扇貝型分布，將沿兩條軸線、三個層圈：n 中央綠軸和發展主軸以中心廣場、中央公園、海濱廣場為主線，兩側為文化娛樂和會議展覽設施。n 以購物廣場、步行街為主線兩側，標志性商業建筑酒店和商務辦公寫字樓依次排開。n 第一核心層的行政、文化、商業、金融建筑以高層為8、主。n 第二圈層的小高層混合商住區。n 第三圈層的商住區以多層建筑為主體。 兩個軸線：西部軸線：新安-西鄉-福永-沙井-松崗已經為制造業和高新技術產業密集的區域之一，在深圳乃至全國都有重要的地位。中部軸線：龍華觀瀾是未來深圳最重要的國際物流業基地、高新技術產業基地之一。 四大組團：新安中心組團：新安-航空城-福永(以本項目為核心)重點發展商貿、金融、旅游、信息咨詢等第三產業和高科技產業，建成現代化經濟中心城市，成為寶安的行政、經濟、商貿、金融和文化中心。新安中心組團“現代化經濟中心城市”的定位，預示著新安、西鄉片區商業前景廣大，將帶動商業、酒店、寫字樓等房地產的飛速發展。沙井西部組團：沙井松崗9、以發展工業為主，積極發展資金、技術密集型的電子、機械、精細化工和建材行業，建成現代化的城區。龍華東部組團：龍華觀瀾重點發展倉儲業，并相應發展一些工業、商貿業和第三產業，成為福田中心區的延伸和后備服務基地。光明中部生態組團：石巖光明公明保持良好的生態環境，發展無污染、耗能少的輕工業、高科技產業、生態及旅游觀賞農業。4、小結 縱觀寶安商業，總體商業格局正在發生變化，新安湖商圈與前進路商圈并駕齊驅，西鄉商圈后勁十足、新中心區商圈異軍突起的新格局正在形成。同時，寶安的商業網點數量、商業物業規模以及檔次正在迅速提高，寶安商業將隨著寶安經濟、社會的快速發展而迎來新的歷史階段。 零售商業集中在寶安主流及傳統10、商業區域內。 零售商業未來發展集中在新中心區、前進路及新安湖片區、西鄉片區。 片區零售商業存在較大市場空白點，零售商業的未來發展存在巨大空間。尤其是西鄉片區缺乏集中一站式的品牌商業，諸如一些標志性餐飲、居家裝飾、文化中心、家電商務等有待形成統一完整的商業體系。 寶安未來的城市規劃，使寶安從一個工業密集的鄉鎮轉變為集商務-旅游-觀光-文化為一體綜合現代化城市。且發展速度驚人，在與龍崗、鹽田以及羅湖、福田、南山的競爭格局中，寶安是最具發展潛力的富饒土地集中所在。第二部分 桃源居商業簡介一、桃源居介紹桃源居位于深圳寶安西鄉，位于107國道與洲石公路的交匯處，屬于寶安中心組團。桃源居自1992開始規劃11、，總占地近116萬平米，總建筑面積180萬平方米，規劃人口5萬人。經過近13多年的發展，目前開發面積已超過100多萬，入住人口3萬多人。1、社區特色經過多年的發展，桃源居形成“以商業為龍頭，以環境為依托、以教育為特色、以文化內涵”的發展思路。 社區環境在占地面積116萬平方米、總建筑面積180萬平方米的桃源居社區里，擁有綠化面積45萬平方米，綠化率達到40。 社區文化在桃源居，居民圍繞桃花進行攝影、書法、作詩比賽；社區組建了老人藝術團、少兒藝術團、青年藝術團、腰鼓隊等十余支文藝團體，在場地寬大、設施完備的社區文化中心、市民廣場、廣場大舞臺上，天天有活動，定期有“大戲”。在全民參與的業余文化活動12、中，共同家園意識漸漸濃郁，社區共同價值觀、歸屬感漸漸凝聚。 社區教育桃源居除了引入清華實驗學校、晶晶幼兒園建立了完善的學校教育體系外，還設立了涵蓋老人、婦女、兒童課外的社區教育體系，其教育體系的特點是終身性和全員性。在全國婦聯下屬的中國婦女發展基金會的顧問和指導下，在深圳寶安區教育局的直接領導下，由區社區教育中心具體承辦的社區女子學校，開創了全國社區婦女教育的先河。2、社區交通桃源居社區現有東西向主干道4條、南北向干道5條。為了完善社區車輛管理，實行了人車分流，充分保障了行人與車輛的安全。由于市政道路前進路橫穿桃源居東西兩大區塊，開發商為此投入近500萬修建了兩座橫跨市政道路的人行天橋，極大方13、便了社區居民交通之便。造型精美似城市之舟的人行天橋同時也成為社區標志性建筑之一。3、社區配套桃源居社區井然有序地開發了一所名校（清華實驗學校）、兩個市民廣場（文化休閑廣場及文化商貿廣場）、三個公園（森林體育公園、山體別墅公園、生態休閑公園）、四個功能組團（居住區、教育區、旅游區和商住區）、五個場所（老人會所、兒童中心及泛會所、女子學校、文化藝術中心、體育會所）。4、概述 桃源居開發至今已有14年時間，社區各方面條件業已成熟。優雅的社區環境，濃厚的教育韻味，四通八達的交通網絡，頻臨機場的特殊地理位置。坐擁5萬居民和周邊企業居住人員以及來往機場這些穩定的教育、商業、旅游、商務消費人群，使桃源居的功14、能不僅是個住宅片區，更加是個集教育、文化、旅游、商務、觀光為一體的綜合性大社區。同時，社區商業的發展將帶動整個片區的經濟發展，在這里，大品牌、有特色、互補性商業業態的發展潛力將會是巨大的。 二、大型商業物業概況1、物業基本資料 人人樂商場負1層：位于前進路與洲石公路交界處，背靠桃源居10區，面向不久前開發的14區高層住宅。面積為：8913.05。物業上蓋為人人樂購物廣場。1區3區2區21區19區5區4區20區6區9區7區10區14區11區12區15區16區13區17區清華實驗學校 2號綜合樓：位于貫通寶安的主交通要線107國道旁，背靠桃源居7區，整座建筑氣勢龐大，外廣場道路寬廣，負一層為停車場15、。本物業共5層，總建筑面積達22294.68，單層面積約4500。 1號綜合樓：整座建筑正對107國道，背靠桃源居1區，與2號綜合樓隔路相望，呈現里外凹凸之勢，停車場位于物業的負一層。本物業共13層，其中1-5層共計14395.66，單層面積約3000，6-13層面積共計8729.11。2、各物業技術參數 1號綜合樓項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數量電梯載重量及現狀樓面荷載1號綜合樓一層2769.5923124.76（竣工）5奧的斯地下車位63個，地上車位93個5部客梯1000公斤（四部由1-13樓的電梯已安裝完成；1-5層的一部客梯預留口未安裝）地下車庫16、4.0KN/M，商場、餐廳3.5KN/M，住宅、辦公2.0KN/M。二層2617.985三層3221.615四層3221.615五層2564.875六層1297.7034部客梯七層1297.703八層1297.703九層1297.703十層1297.703十一層930.913十二層930.913十三層378.783 2號綜合樓項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數量電梯載重量及現狀樓面荷載2號綜合樓一層3998.5622294.686.5奧的斯地面停車位9個，地下停車位96個8部客梯、2部貨梯、1部扶梯客體1000公斤、貨梯3000公斤（8部客梯、2部貨梯完成安17、裝；扶梯未裝）地下車庫4.0KN/M，商場、餐廳3.5KN/M，住宅、辦公2.0KN/M。二層4117.195三層4756.425四層4867.755五層4554.765 人人樂商場-1層項目名樓層每層面積（M）總建筑面積（M）層高（米）電梯品牌停車位電梯數量電梯載重量及現狀樓面荷載10區商場地下一層8913.0526483.695奧的斯首層地面停車位28個3部客梯、2部貨梯、4部扶梯、3部人行走道梯客梯1000公斤、貨梯2000公斤（各種電梯已全部安裝）地下車庫4.0KN/M，商場、餐廳3.5KN/M，三、商業前景分析1、商業現狀分析商業環境分析：桃源居商業環境存在以下幾方面需要借勢或解決的18、問題： 可以借勢于寶安其他五個商業圈優勢，形成以桃源居為主的商業片區 桃源居周邊得原住居民較為富裕，大型企業較多，是潛在的集體式消費群體 周邊缺少大型集中式商業網點，尚不能最大化利用社區的資源，這是商家在此發展的良機 社區公園、旅游景點、學校等機構資源是桃源居發展集中式商業的先決條件 社區居家氛圍較濃，需求以日常用品為主，商業檔次有待挖掘 寶安百貨、電子、裝飾、電子等專業市場已成行成市，與他們相比，桃源居要在互補行業或區域性商業上爭取優勢 消費力水平： 桃源居目前已入住7000多戶，人口3萬多人，已具備了相當的消費力，隨著片區不斷的開發，商機被普遍看好 清華實驗學校目前師生已有6000多人，形19、成了一個較大的消費群細分市場 桃源居周邊以原住居民為主、大型企業相對集中，消費力有待發掘 隨著桃源居后續的開發，桃源居的消費人群將進一步擴大根據寶安中心組團的規劃，未來將加大機場東部地區的福永中心區和西鄉北部地區的改造力度，高標準建設成為未業綜合服務中心和物流基地。這將進一步帶動本地經濟發展，促進本區消費力水平的提升特色： 桃源居集中式商業主要集中107國道、洲石公路、前進路三條城市主干道邊，具有良好的昭示性。雖然目前人流尚未充分聚集，但若能增加社區導示系統，規劃好路面停車便利性，增強商業的外立面包裝，會對商業招商產生有力的促進。 桃源居先后獲得了“國際花園城市”、“全球人居理想社區”等大獎，20、已經成為了一個國際化的大社區。通過多年的探索，桃源居形成了獨特的社區文化，也建全了社區可持續性發展的模式，這些對于社區商業未來的經營都是有力的保證。2、概述 桃源居商業面臨的區域競爭很大，本身劣勢較為明顯，因此業態選擇要注意避免與周邊商圈雷同。 要充分利用桃源居學生消費群，及社區交通、文化特色，對商業進行差異化定位。 桃源居商業規模較大，社區內消費人群無法滿足需要。因此要充分挖掘周邊的消費人群，開展特色商業服務。第三部分 招商定位一、前期分析1、項目周邊未來規劃及商業現狀分布序號物業名稱序號物業名稱1松寶大家私10天虹百貨2蘇寧電器11都之都大酒店3恒豐海悅酒店12寶暉商務酒店4好又多超市1321、萬佳百貨5永安南城百貨14順電電器6好運來家私15國美電器7天虹商場16福永家居博覽8沃爾瑪超市17福永香江家居9海雅百貨18福永家私城265148974311110131215161718住宅用地游樂設施用地商業用地工廠區2、社區現有零售商業業態匯總1區3區2區21區19區5區4區20區6區9區7區10區14區11區12區15區16區13區17區清華實驗學校文體用品家裝建材餐 飲美容美發雜 貨家 居藥 店中 介家政培訓其他零散業態：彩票、服飾、干洗、家政、金融、精品店、糧油、面包店、眼鏡店、牛奶專賣、攝影沖印、水果店、修理、煙行、培訓超市二、招商分析隨著人人樂的入駐以及“國際花園城市”、“全22、球人居理想社區”等名譽稱號的加冕，桃源居商業在原有的基礎上出現了“百業待興”的態勢，一個商業配套完善的大社區呼之欲出。但是在這一系列利好消息的支持下，我們必須清醒地認識到桃源居大型商業物業在招商方面面對的一些困難及突破口： 如何融入新安或西鄉成熟大商圈，在區域上形成了互補優勢； 人人樂的入駐，但其位置相對較偏，扛起桃源居商業的大旗，但需要一段長時間的培養期； 現有部分商鋪業態、檔次急待整合； 需特色經營，瞻前規劃。文化信息、培訓發展將發展空前。 基于以上幾點，對桃源居大型商業物業的招商定位策略為“以桃源居社區特色為立足點，與周邊商業形成差異化的經營業態”。現將招商業態前提因素歸納如下： 結合桃23、源居現有的人文、教育，繼續發展文教事業； 利用項目周邊環境、交通因素，發展產業相關業態； 了解社區居民和周邊住戶的需要，發展社區型商業產業； 順應政府的規劃方案，在四大組團中充分發揮核心力量； 填補社區及周邊現有商業的空白點。三、擬定業態定位 經過以上的招商定位分析，我方初步擬定了各大商業物業招商業態方向，如下表所示： 位置規模面積（）擬定業態原因1綜合樓1-5層14395.66酒店娛樂休閑會所 位于107國道旁，距離機場較近； 社區附近沒有同等業態物業存在2綜合樓1-5層22294.68文教培訓大樓 符合桃源居的社區定位 充分利用清華實驗學校資源 區域經濟的有效業態補充人人樂商場負一層1層8913.05風味小吃地方特產一條街 利用人人樂購物人流，創造桃源居又一特色 社區居住人群及周邊工業區打工人員組成豐富，口味各異，利于業態展開家私家電城 社區業態補充 交通地理位置優越，符合業態需要招商熱線：27454951 81111337聯 系 人：馬小姐房地產E網