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1、東莞厚街坑口十佳商場招商實施方案第一部分：招商策略招商策略：立足坑口、面向厚街及深廣地區(qū)以坑口周邊為重點，在確保坑口周邊招商工作全面、順利開展的同時，安排出一定的招商力量，對厚街其他地區(qū)、外地運(yùn)用各種手段進(jìn)行招商。效果理想的情況下，隨時進(jìn)行調(diào)整加大外地招商力度。第二部分：招商進(jìn)度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：坑口周邊招商占60左右；厚街其他地區(qū)招商占20左右；外地招商占15左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動或炒作。第三部分：招商租金付款方式及優(yōu)惠政策一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納2年的租金，可獲得2年6個月實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第四年起租金遞增5；第五年租金2、遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過20。可簽定租約合同期為20年。首期就一次性交納5年租金。可獲得6年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款。可獲得12年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、第3、一段同上。首期就一次性交納5年租金。可獲得贈送6個月無償使用權(quán)的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機(jī)會。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款。可獲得11年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機(jī)會。三、分析（以均價8.5元計算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646億元；第6年半年租金：3.761646/21.880823億元；五年的貸款利息：4、17.91260億元*0.071.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.11.79126億元；租五送6個月?lián)p失：1.8808231.2538820.626941億元；租五送一年的損失：3.7616461.2538822.507764億元；租五送一比租五打9折多損失： 0.716504億元；租五送半年比租五打9折少損失： 1.164319億元；從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強(qiáng)。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機(jī)械地5、推出，可視市場反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運(yùn)用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產(chǎn)生的運(yùn)營財務(wù)費用支出就越少，對將來的公司發(fā)展極其有利。根據(jù)現(xiàn)金是王的原則，運(yùn)用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應(yīng)收現(xiàn)款產(chǎn)生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設(shè)定是為了盡量引導(dǎo)商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達(dá)到的經(jīng)濟(jì)效益將在附上的經(jīng)濟(jì)分析內(nèi)容中計算出具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)。第四部分：經(jīng)濟(jì)分析一、交納（三年6、）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價格）1、根據(jù)可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；二、交納（三年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價格）1、據(jù)可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：8.5元/天三、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（理想價格）：1、根據(jù)可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；每層定價為7、： 平均租金價格為：9元/天四、交納（五年）租金經(jīng)濟(jì)分析（保守價格）1、根據(jù)可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：8.5元/天第五部分：招商費用預(yù)算1、招商人員工資：2、宣傳推廣費用本推廣費用按三個月計算：項目數(shù)量費用備注現(xiàn)金卷返利400人50元3個月60000元分批投放，本費用可低租金禮品90天300元30000元分批購置單張3000張0.2元600元一次性發(fā)放條幅400平方6元2400元分批投放宣傳車50小時40元2000元分節(jié)點宣傳抽獎現(xiàn)金3次1000元38、000元分三個活動設(shè)置舞臺活動費用2個月16000元32000元分兩個月算汽球6150元約1000元舞臺布置100平方20元2000元元旦、元宵、歲未活動費用2000元3次6000元其它費用5000元合計144000元第六部分：各樓層商品結(jié)構(gòu)定位（略）第七部分：招商準(zhǔn)備工作及時間安排、達(dá)成目標(biāo)及實施內(nèi)容一、招商準(zhǔn)備工作（只針對配合招商部分）：1、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。2、完成設(shè)計制作十佳商場招商文告、招商標(biāo)語，包含項目功能分布及內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖。3、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、引入原則、操作規(guī)則等。4、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。5、制定商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件、和招商9、規(guī)則。6、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關(guān)協(xié)議、商業(yè)管理守則等。7、根據(jù)招商類別制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標(biāo)、任務(wù)指標(biāo)完成計劃等）。二、招商時間安排：招商前期準(zhǔn)備工作階段為：正式招商時間確定為：1、2002/11/012002/12/01 完成招商人員招聘（10天）及培訓(xùn)工作（10天），同時完成個人招商指標(biāo)確認(rèn)并按照招商任務(wù)指標(biāo)提交各自的工作倒計時實施方案。2、2002/11/202003/01/01 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標(biāo)志等系列CI設(shè)計，更換識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標(biāo)等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。3、2003/0110、/012003/02/10 完成前期招商標(biāo)語制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預(yù)算。4、2003/02/10前 完成一切招商準(zhǔn)備工作。5、2003/02/18 招商工作正式開始。6、2003/02/182003/05/01 招商第一階段。以北京為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的60以內(nèi)。同時負(fù)責(zé)外埠招商工作人員在本地進(jìn)行外地招商工作。國際招商部通過各駐華商務(wù)參贊、外商駐華代表處、國外產(chǎn)品在華代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。外埠招商設(shè)2個月試探期，如果反應(yīng)良好，則由負(fù)責(zé)人員作出報告提交招商部，由招商部作出外埠實地設(shè)點招商計劃（包括地點選擇、招商規(guī)模11、策劃廣告宣傳配合、費用預(yù)算等），報請總經(jīng)理審批。于8、2003/05/01前完成所有外地實地招商工作準(zhǔn)備。9、2003/05/012003/08/01 招商進(jìn)入第二階段。在確保北京地區(qū)招商工作按計劃順利進(jìn)行，并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)、回款理想的基礎(chǔ)上，提高要求進(jìn)行市場二次開發(fā)。目標(biāo)定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內(nèi)涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。10、2003/08/012003/11/01 招商進(jìn)入第三階段。本期工作重點是拾遺補(bǔ)缺，針對中心的商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行微調(diào)整。做到符合百榮世貿(mào)中心的原定市場定位及功能分布設(shè)計。根據(jù)實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達(dá)到設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行最12、后突擊攻關(guān)。11、2003/11/012003/12/30 招商進(jìn)入尾聲。所有招商目標(biāo)在2003/12/30前責(zé)成有關(guān)分部確實完成。根據(jù)招商階段預(yù)先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準(zhǔn)備工作（地點、方式、安全保障、公正程序）。12、2003/12/302004/04/28 后招商期、開業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結(jié)，財務(wù)情況匯總報告公司董事會。開業(yè)慶典的公關(guān)活動、促銷活動、廣告發(fā)布等。（備選方案）：1、同上。2、同上。3、2003/12/012003/01/10 工作內(nèi)容同上。4、2003/01/102003/01/20 完成媒體發(fā)布前期工作，13、一切就緒。5、2003/01/20（陰歷十二月十八日，大寒） 招商正式開始。6、2003/01/202003/02/10 春節(jié)招商工作正常進(jìn)行，并針對廣東、福建、浙江沿海地區(qū)春節(jié)港澳臺400萬僑胞回鄉(xiāng)省親機(jī)會，進(jìn)行春節(jié)攻勢。結(jié)合韓國、日本、港臺商人回鄉(xiāng)探親機(jī)會，其擴(kuò)散力將會極有成效。7、其他同上。三、達(dá)成目標(biāo)：1、2003/02/182003/05/01 第一階段完成招商任務(wù)的20。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內(nèi)部預(yù)登記商戶，進(jìn)行提煉篩選，電話及DM營銷方式，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達(dá)成此目標(biāo)較有保障，之所以設(shè)定20任務(wù)的目標(biāo)，是為了保證項目招商商戶質(zhì)量，只假設(shè)登記客戶中存14、在低于20的商戶是達(dá)到我們招商標(biāo)準(zhǔn)的。2、2003/05/012003/08/01 第二階段完成招商任務(wù)的30。此階段進(jìn)入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關(guān)聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、DM營銷的滯后反應(yīng)將在此階段收效；同時外埠招商赴當(dāng)?shù)卦O(shè)點的大規(guī)模展開；以及國際招商部分預(yù)計于此階段到達(dá)見效最明顯階段；以上四方面支持本階段完成30的任務(wù)指標(biāo)。3、2003/08/012003/11/01 第三階段完成招商任務(wù)的50。此階段由于建筑主體出地面，結(jié)構(gòu)達(dá)到封頂前階段，商戶對項目的信任度大大加強(qiáng)；招商比例中設(shè)計50的生產(chǎn)型商戶（廠商及隸屬廠商營銷機(jī)構(gòu)），40的產(chǎn)品代理商及經(jīng)銷15、商，10的普通經(jīng)營商戶，前兩階段主要針對對象為比例設(shè)計中的前50，此階段由于接納其余50類型商戶，標(biāo)準(zhǔn)降低，招商難度相應(yīng)減小；通過招商進(jìn)展順利、商戶踴躍等方面的事件公關(guān)活動，對剩余招商起到催化作用；恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)運(yùn)用精品商鋪拍賣會的形式，用奪標(biāo)宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務(wù)是具有一定可行性的。另外，具體招商過程中，最后階段的實際情況應(yīng)該是剩余任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于計劃目標(biāo)，實際已處于收官（圍棋術(shù)語）微調(diào)階段。四、招商實施內(nèi)容：1、招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，16、同時沒有時間對銷售人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。 招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國性和國際客戶資源者。招商部人員招聘計劃：總?cè)藬?shù)為10人(暫定)。2、招商原則招商采用租賃、品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營和招商引資等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。第八部分：宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商工作又會起到極大影響的部分。廣告策劃得當(dāng)，會取得事半功倍的效果17、，取得良好的招商業(yè)績將成為順理成章（具體策劃工作視領(lǐng)導(dǎo)決定由公司進(jìn)行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權(quán)委托廣告公司進(jìn)行策劃和實施）。一、廣告宣傳準(zhǔn)備工作：1、2002/12/012003/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預(yù)算由廣告公司做出)。由公司決策層及相關(guān)人員審定并提出修改意見。2、2002/12/012003/01/30 完成所有招商印刷品的設(shè)計、排版、印刷。包括招商文告、招商樓書、名片設(shè)計制作、POP廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、沙盤、3D vision光盤、禮品等。3、2003/01/302003/03/30 DM。4、2003/01/3018、2003/02/01完成廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5、15、30三種，分別為形象廣告、主題招商廣告、敘述性招商廣告幾種，并提前做出春節(jié)配合公關(guān)活動等的公益廣告片（針對港澳臺胞）。同時由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預(yù)算。此工作建議由幾家公司同時提交，以把握廣告發(fā)布的費用支出。并保證不會貽誤戰(zhàn)機(jī)。二、廣告宣傳實施部分：1、2003/02/012003/02/10 各種媒體發(fā)布準(zhǔn)備工作就緒。2、2003/02/102003/02/18 完成戶外、流動廣告的發(fā)布。3、2003/02/15 開始進(jìn)行立體媒體投放（電視、平面、電臺等）。4、2003/02/18 正式招商開始。同時配合相19、關(guān)的公關(guān)活動。5、2003/02/152003/03/30 密集廣告轟炸期，海陸空全面協(xié)動（包括終端支持）。6、2003/03/302003/05/01 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進(jìn)行。根據(jù)招商情況調(diào)整廣告發(fā)布力度，總體遵循遞減投放的原則。7、2003/05/012003/08/01 間歇性廣告投放。配合公關(guān)活動。8、2003/08/012003/12/30 根據(jù)招商進(jìn)展情況，順利的情況下調(diào)整大幅減少電視媒體的投放力度（成本控制），保留平面媒體的投放計劃。9、2003/12/30 招商工作進(jìn)入尾聲，完成預(yù)定計劃任務(wù)。進(jìn)入后招商期，完成招商工作總體總結(jié)，作出總結(jié)報告提交公司領(lǐng)導(dǎo)層。保留部分招商部功能設(shè)置，招商部其他設(shè)置解散，按公司需求，部分繼續(xù)留用人員轉(zhuǎn)入商業(yè)管理編制。10、2003/12/302003/03/30根據(jù)招商過程中商鋪位置分配情況（部分商鋪位置已確定），策劃安排其余商鋪的分配按抽簽方式確定。11、2004/01/012004/03/30 策劃開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作。