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1、新堂城市商業廣場招商運營管理方案一、項目地址：珠海市斗門區新青科技園新堂路二、項目名稱：新堂城市商業廣場三、項目簡介：地處于珠海斗門西部新城區核心商圈-井岸商圈與新青商圈連接處，于兩大商圈交匯處。其地段于珠峰大道的里維唉啦大型高檔社區對面新青工業園區內。屬珠海西新城區重點規劃配套工程，項目周邊珠峰大道、新堂路，湖心路，機場高速等環繞，南接珠海大道，西南鄰近S32西部沿海高速。園區300多家企業，20萬人流，世界500強偉創力企業距百步之遙，園區年產值超百億，正蒸蒸日上蓬勃發展。景上添花迎來世界500強惠普簽約駐營，即將動工奠基，其眾多利好發展規劃及政策支持促動，商業產業面臨巨大發展契機。四、項2、目商業背景分析：新堂商業廣場定位為綜合商業廣場，其特點是統一管理和分散經營的管理模式，管理運營是實行統一的集中管理，日常運行、保安、清潔、維修、進貨和促銷活動等組織運營目的交納管理費、租金、押金，運營公司提供統一的管理、統一的營業執照，達到長久的經營運營模式，以期經濟贏利為長足發展目的。任何商業產品都要面臨一個培植期限，由地點、位置、定位、策劃、運營決定培植期的長短，各方面同步發展才能管理好一個綜合性商業廣場。前期策劃定位、業態定位，挖掘商業產品賣點，塑造商業精髓，打造一個商業精品才是商業廣場真正成功的途徑。新堂商業廣場有其致命的缺陷，因為小產權的緣故，一些大品牌及國內國企商業品牌只看好國家正3、式產權證，所以在合作及招商、銷售上帶來諸多困難。一個全新的商業綜合體的位置、交通、市政、周邊商業環鏡配套，可以說新堂商業廣場都不具備。那么，就要靠完美的業態定位、合理規劃、專業管理團隊、活動推廣、品牌主力店的吸引，引導商家進駐經營。五、項目整體業態定位：一站式六大LIVING主題業態名品、生活、潮流、量販、娛樂體驗、智能全方位商業廣場一層業態定位： 外圍沿街商鋪：名品商業主題廣場 購物中心業態分布：廣場外圍品牌休閑、品牌服裝、品牌精品、品牌服務類、品牌酒吧、品牌連鎖加盟店、茶吧、咖啡吧、本土品牌食品餐飲類規劃定位：大品牌可以占有面積大，打通多個鋪位，樹立品牌形象，以國內一線或二線品牌，生產商或4、代理商家。運營管理：以獨立經營，統一管理、統一規劃、統一宣傳式。運營風格：以寬敞的廣場外圍，凸顯各商家品牌形象，奢華卻低調的時尚珍品，視覺形象使廣場盡顯商業氛圍。內圍鋪街： 2800平方米的生活休閑主題步行街，以衣、食、住、行為根本，滿足周邊消費群體生活需求的步行街。二層業態定位： 量販連鎖超市 潮流匯時尚街 業態定位：超市以二線品牌為主，即能滿足消費人群需求，商家又能達到旺場。潮流匯時尚街區，主要以滿足科技園16-32歲消費需求，時尚、性價比高的品牌服裝、服飾、美容、美甲、化妝品、用品、特色風格、民族特色、各地特色。運營管理：二層分兩個區域，分別獨立經營，獨立管理運營風格：以量販平價、舒適、5、齊全，潮流時尚、琳瑯滿目。三層商業定位： 量販KTV 娛樂足浴城 體驗棋牌城 體驗桌球城業態定位：滿足一站式消費，吃、喝、玩、樂在整個商業廣場全方位體現規劃定位：以文化為核心，新、奇、特娛樂體驗式休閑特色運營管理：統一管理、獨立經營、統一互補互動營銷運營風格：按品牌風格自行裝修別致、典雅、時尚、品味。四層業態定位： 8000平方米智能公寓寫字樓業態定位：寫字樓酒店公寓商業規劃定位：項目以投資型物業為主，鏈式產品線，各物業之間存在相互補充、相得益彰。運營管理：統一管理、統一規劃、統一形象。運營風格： 伊甸園、生態園風格融入大自然環境，在本土的基礎上盡顯自然風情，舒適、寬敞、大自然、林蔭。 六、運6、營經營相關建筑指標建筑形態：主體正長方形，外立面瓷磚，水泥框架結構中央空調：大型商場內中央空調，外圍鋪內空調自安一樓層高：層高5.7米 復試商鋪，一層商鋪兩層價值二層層高：4米5面積：建筑面積3.5萬平方米，每層8000平方米，共4層消防：耐火等級為一級停車場：超大廣容納300個停車位電梯：國際名牌電梯，雙扶電梯8部直升三樓，上下直升電梯8部直升4樓外形層高：主樓呈正長方形分4層，柱距總體：標準8米七、項目招商合作：一層：招商項目：品牌休閑、品牌服裝、品牌精品、品牌服務類、品牌酒吧、品牌連鎖加盟店、茶吧、咖啡吧、本土品牌食品餐飲類步行街招商項目：生活步行街主要滿足任何年齡的消費群體，主要以生活7、服務類特色飲品、自助餐、燒烤、特色小吃、服裝、服飾、便利店、休閑、美發、美容、西餅店、精品二層： 1、招商項目：珠海本地、外地品牌超市、量販超市、大型連鎖超市2、 潮流匯時尚街招商項目流行服飾、特色精品為主，體現時尚、流行、休閑、用品和生活服務精品店同層主力店。各地特色、民族特色、地域風情餐飲、及同層主力店三層招商項目：量販KTV、 大型足浴城、棋牌室、電玩俱樂部、健身房、 網吧、書吧等四層招商項目：辦事處類，大型企業駐本地辦事處，本地大型企業的輔助辦公、原材料采購、小加工、手工等。智能型企業：設計、高科技、采購商、研發、會計、廣告、裝飾等八、租賃方式：1、 以租賃形式，租賃期限為3年，大品牌8、可適當放寬租賃期限。2、 合約保證金：以2個月租金為保證金，合同期滿無息退還。3、 管理費:按日常管理費的支出預算分攤（對商戶統一辦理工商、稅務）商戶 需交納保安、清潔費，承擔經營所用水、電費（中央空調需要空調費）。4、 廣告費：租賃期內，管理運營公司提供適時的廣告宣傳和促銷活動，達到 旺場作用。九、運營管理模式：統一業態規劃：商家入駐須服從廣場的規劃，駐場前經確認業種及品牌，經嚴格供貨商的考察評估，選擇標準為上年統一視覺形象：經營者對店鋪的裝修及招牌的制作方案須經經營管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風格及整體形象。統一租賃管理：進駐商家在經營過程中須服從物業公司的統一管理，物業公司對商9、戶進行嚴格的租賃管理，同時，提供高質量的物業服務，從而在給商家提供一個安全經營環境的同時創造一個舒適、整潔的經營有場所。十、商業管理收費運營管理費：包括策劃、宣傳促銷，經營督導。品牌 招商，專刊編輯，統一管理。運營能耗費：建筑面積分攤到戶，按實際發生費用收取，物業維護費等，每年分次預交。物業運營費：按協議約定收費，包括保安、環境衛生。物業管理費：通過對新堂商業廣場及沿街鋪位、步行街內外能化安保系統監控和各種緊急突發事情預案設定演練，從而顧客安全，保障經營者的經營活動及財產安全，確保安全秩序正常運行。保潔衛生服務：通過專業人員場內公共設施位置提供日常清潔服務，確保本項目擁有一個干凈整潔舒適明亮的10、商業環境。消殺防蟲服務：通過選用專業的消殺滅害機構，固定對商業購物中心的公共區域之防蟲消毒工作，確保本項目擁有健康衛生環境。設備設施維護保養：通過專業的機電負責商業項目公共設備的管理，各項目設備之保養維護工作，能源節能管理和大型修繕工程，確保各項設備日常正常運轉，設備長久如新和能耗有效控制。十一、招商流程：1、 市場調研和目標客戶分析。2、 客戶信息歸檔完善，招商資料準備就緒，目標客戶開發，拜訪、接洽、客戶分類確定。3、 填寫招商意向表，客戶資料考察，評估核準，確定合作對象。4、 簽定招商意向書，交納定金，與客戶溝通，談判方案修改與認可，協議正式簽訂。5、 水、電、氣、排氣工程跟蹤。6、 商戶11、提供裝修方案及電腦效果圖。7、 運營公司提供租賃面積認定書，租賃許可證和裝修進場證進行裝修，設備進場安裝。十二、商業招商政策為達到共同發展之目的，針對進場品牌進行考察后可以在頭三年維持基本的免租金和月租金 ，第三年開始在原有租金基礎上遞增10%的方式以此類推，對于特別優質和經營實力很強的品牌或客戶，可以考慮更大程度的優惠，達到穩定持久的租金實現和品牌示范作用，比如N年后遞增，延長裝修期，或交2年租金免半年等多樣化的招商政策。十三、招商基本政策1、 達到國家性品牌三級以上標準，面積達4000平方米：免租控制在 一年至二年未起點，遞增控制在 5%左右。2、 達到區域性品牌二線以上標準：免租控制在九12、個月至一年起點。遞增控制在 5%左右。3、 達到省內公認的 省內知名品牌標準：免租金維持一年基本的基礎上，遞增控制在 5%主力店的進駐對整個商業廣場的品牌提升起著重要的作用，品牌主力店能夠帶動整個場的人流和品牌形象和租金提升。主力店： 超市、量販KTV、 大型足浴城、棋牌室、電玩俱樂部、健身房、 網吧、書吧等直營商鋪： 廠家直銷、品牌尾貨、合作統一收銀（扣點式）美食餐飲： 知名連鎖餐飲、中西快餐、美食廣場、咖啡、茶室、茶餐廳、冷飲合作方要求：國內知名品牌，具有一定的 社會知名度及市場占有率，或具有良好的發展前景及市場聲譽，具有成功的經營案例，具有穩定的經營業績。合作方式： 以租賃經營為主的多樣13、合作方式十四、盈利模式一樓街鋪租金50元/月-70元/月管理費:8元/月一樓步行街租金:18元/月-25元/月管理費:8元/月一樓平均租金: 47.75元/月 8元/月 48.75 5680平方米 276900元/月276900元/月 12個月 3322800元/月二樓平均租金:27.5元/月管理費:6.5元/月27.5元/月 6.5元/月 34元/月 5680平方米 193120元/月193120元/月 12個月 2317440元/月三樓平均租金: 20元/月 5元/月 25元/月 5680平方米 142000元/月 12個月 1704000元/月每年租金管理費毛收益: 3322800元/月14、2317440元/月1704000元/月 7344240元 三年后租金遞增10% 與此類推（不包括四樓）十五、市場前期經營管理 為確保銷售和招商順利進行，達到后期運營管理，保證商業經濟收益。按照總體業態布局、主題統一招商、統一運營管理，在招商前期階段做好相應的功能分區合理劃分，多功能公共區域的設計與活動組織。把握商業結構，引導商家進場經營。對外統一形象、統一信息發布、統一招商、統一管理。十六、運營管理方案l 組建專業的運營物業管理公司，引入先進的管理理念，負責整場的統一招商、策劃定位，商戶進場裝修、二次報建等相關物業管理。l 市場商鋪使用權轉讓、轉租管理制度l 商戶進場裝修、報建手續、水、電跟15、進l 設施安裝、弱電、電梯、空調系統運營管理l 制定租賃合同，與商戶簽訂正式合法的租賃合同l 制定管理公約，與商戶簽訂正式合法的管理運營合同l 制定裝修計劃，工程部審核商戶裝修設計，按照整個場的工程工裝計劃進行疏導、人流、安全、消防、停車、垃圾等安排十七、管理機構設置及人員配置管理組織架構：1、】運營公司由下列部門組成：l 綜合管理部l 財務部l 市場物業管理部l 安保消防部l 保潔綠化部l 工程管理部2、】運營公司標準及人員配置：該運營公司將按照國家質量IS09001標準，科學合理的設置機構和安排人員，力求實現物業管理各項目標，本著“精干、合理、高效，以崗定人的原則確定人員編制。小結：整體商業廣場的硬件設施存在一些棘手問題，如空調設施、電梯、消防、施工進度、交樓標準、公共區域的裝修完工、隔油池、與商戶簽署合同署名等諸多問題另附頁。請盡快給以答復，才能保障正常招商答復商戶、正常簽署租賃合同，品牌主力店的進駐才能帶動鋪位的正常招商及銷售，后期運營物業管理的正常運行才能給商戶進駐經營，提供保障信心。珠海世盈房地產投資顧問有限公司22012年12月10日