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1、石牌坊商業街招商方案一、工作流程1、業務流程1) 招商部組成（負責人： 范艷 、組員： 郭真、王琳、任紅艷 ）；2) 案場的招商工作的開展主要有兩個途徑，一是案場由專人負責接待來訪的租 賃客戶； 二是招商人員主動上門聯系符合石牌坊商業街經營業態要求的客戶。3) 客戶進門(或上門聯系客戶)-項目基本情況介紹-項目定位規劃講解（邀約客戶到現場參觀）-了解客戶意向-詳細填寫招商來人登記表（附件一）-推薦相應鋪位-簽訂租賃意向合同（附件二）、交納租賃定金-簽訂正式租賃合同（附件三）-協助辦理交房手續-協助解決后續問題2、合同流程1) 招商人員根據招商談判結果擬訂租賃合同特殊條款(標準租賃合同見附件三)2、，填寫租賃合同審批流轉單（附件四），并由招商部 范艷 簽字；2) 擬訂好的租賃合同連同租賃合同審批流轉單，報 處經簽字確認后一并返回招商部；3) 由招商部負責與客戶簽定經簽字確認后的租賃合同。客戶在租賃合同上簽字蓋章后，租賃合同、租賃合同審批流轉單轉至財務部，客戶交納租金、押金等各項費用后，財務人員 在租賃合同審批流轉單上簽字以確認款項已收；4) 租賃合同連同租賃合同審批流轉單轉至總經理辦公室，由總經理或總經理指定專人 在租賃合同審批流轉單上簽字確認；5) 合同專用章管理人員核查租賃合同審批流轉單，確認各部門負責人已在租賃合同審批流轉單上簽字，合同專用章管理人員 在租賃合同上蓋章；6) 蓋章后3、的租賃合同一份為客戶持有，另一份連同租賃合同審批流轉單轉至 處備檔，招商部留存租賃合同及租賃合同審批流轉單復印件。3、交房流程租賃客戶簽定租賃合同后，攜租賃合同原件、身份證原件及復印件、付款憑證至交房部門辦理交房手續，交房部門負責人 。二、招商業態劃分：1）2號樓B座定位： KTV量販、慢搖吧、酒吧分析要點：從位置上來說其是最理想的樓座號，從建筑形態上屬最高層擁有共5層其立體感強，能夠達到更多的形象展示效果。是整個項目的窗口形象其業態定位以本案的主推思路來定，更加能增強項目吸引力及帶動效應。在從產品與經營的實用性上來說更加符合其經營，同時能結合3、4層其產品特質聯體首層同時出售或出租。2）2號4、樓A座定位：餐飲類分析要點：首層共12間面積在150平方米以上，大面寬6.6米的開間兩層的門面房更加符合餐飲類的經營。明確的劃分后本座將集中經營餐飲類產生其業態細分，從而在相互兼容的情況下服務于每一個消費者。同時又考慮到與前者KTV量販等類的結合，完成了吃喝玩樂的整體劃分，能帶動及服務更多的周邊人群及潛在消費群體。3）3號樓C座定位：洗浴中心、足療沐浴、網絡茶館、咖啡館、棋牌室 香熏SPA店、美容護理、發廊分析要點：其位于項目的中心區位，建筑形態是共4層的長正方形是很好的地塊和房形設計。因是位于中心將其劃分為俱有客戶穩定性較好的，且能又與前兩者有利結合并同時主力吸引客源的業態-休閑商務4）3號5、樓A座定位：電子娛樂類分析要點：其特征是面積大且狹長、兩層、位置偏離主街道和難以吸引大量人流量等特點，特將其定位-電子游戲。此業態具有刻服以上問題的特性，并同時能吸收大量人流并且這些人流量與前者1、3有很相近的特征。5）3號樓D座定位：百貨類、美食類分析要點：結合整個產品的業態所需的配套設施而定位通過對周邊居民所需求的6）特定樓層業態劃分：地下室：臺球廳、KTV、電玩城等娛樂行業三、四層：健身房、網吧等三、招商房源及租金1、房源石牌坊商業街的所有未售房源（不含寫字樓）及接受業主委托的已售房源都在招商的可租賃房源之列，但招商工作的節奏和步伐要與銷售保持一致。例如目前在銷售上3#號樓整體封掉，對外6、宣稱開發商合作經營自用；此時在招商時，3號樓房源也應暫時銷控。同時暫不把寫字樓房源列入招商房源中。未售房源的租賃首先應取得開發商的同意，可與開發商簽定委托租賃協議（附件五）或就單獨某套房源提出租賃申請。現未售房源共計 43 套，總建筑面積10172.25平方米。已售房源在租賃之前（自用客戶除外）必須簽訂委托租賃協議，以免出現糾紛。已售房源 9 套（3號樓C座1-2層04、3號樓C座1-2層05、3號樓C座負一層04、3號樓C座負一層05、3號樓D座1-2層03、2號樓A座1-2層10、2號樓A座1-2層11、2號樓B座1-2層03、2號樓B座負一層03），總建筑面積1300.547平方米。2、7、租金對于租金我們采取按套租賃與保護價政策。 按套租賃：租金是以套為單位，按位置、面積以及樓層的差異定價，不采取按面積定價的方式。 保護價政策：所謂的保護價就是此套房源可租賃的最低價格，即租金底價。在數值上等于按揭貸款的十年月供的還款額，以此保證投資客戶不會有還款壓力。公式為保護價=50%*成交價/10000*還款系數 成交價為在總價的基礎上的一定折扣，我們這里采用9.7折。 還款系數為118.83 對外租金報價可由案場經理根據實際情況調整。四、優惠政策1）免租期：一般正常的免租期為6個月（從不影響經營時算起），特殊情況，案場經理可適當放寬；2）購物券：公司可以購買（以抵扣房租的形式）經營商戶一8、定數額的代金券、購物券、消費卡等。數額控制在相當于房屋6個月租金的限度以內；此購物券可做為優惠給予已購房業主或新購買客戶。此項政策限定前10位簽定租賃合同的客戶；3）送裝修費用：前10位簽定租賃合同的客戶，并在限定的時間內進場裝修、營業，公司可以抵扣房租的形式報銷一部分裝修費用，數額控制在相當于房屋6個月租金的限度以內；4）送戶外廣告位：可在商業街或住宅樓頂（須與開發商協調）內選定可設置戶外廣告的位置免費送給客戶使用1年，設置費用以及各種審批手續由客戶自行解決；5）戶外名牌：知名商家的入住可在“石牌坊商業街”指示牌旁設置名牌，具體由案場經理確定；6）宣傳媒體：在石牌坊商業街開業時，在當地知名媒9、體上做開業宣傳及商戶宣傳7）免物業費：根據客戶簽定租賃合同先后可享受免30個月、24個月、18個月及12個月的物業管理費，具體由案場經理確定。說明：1）+7）項可適用所有的租賃客戶其余項優惠政策只限租賃1-2層未售房源及公司返租的1-2層房源。附件一：石牌坊商業街招商登記表個人資料姓名：性別：年齡：家庭住址：聯系方式：經營業態行業：品牌：產品價格定位：備注：現經營狀況經營地點：經營面積：租金情況：周邊商業狀況：備注：需求狀況需求路段：需求面積：特別要求：備注：推薦鋪位談判要點處理方式客戶類型接待人員日 期附件二： 房屋租賃意向合同出租方（甲方）：新鄉市安舒房地產開發有限責任公司承租方（乙方）：10、根據國家有關法律、法規和本市有關規定，在甲、乙雙方自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，就乙方租賃甲方房屋事宜，訂立本合同。一、 房屋的座落、面積以及租賃用途1. 甲方將位于河南省新鄉市石牌坊商業街 號的商鋪共 層有償租給乙方作為商業經營 場地使用，該房屋建筑面積 平方米。2. 乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為合法經營 使用。二、 租賃期限該房屋租賃期共 個月。自 年 月 日至 年 月 日止。三、 租金及定金1. 該房屋月租金為人民幣（大寫） ，小寫￥ 元。2. 乙方于簽定本意向合同的同時交納租賃定金人民幣（大寫） ，小寫￥ 元。該定金于簽定正式租賃合同時沖抵房租。四、 其他約定：1. 乙方于11、簽定本合同后 天內簽定正式租賃合同，甲方承諾在這期間該房屋不會租賃給第三方，逾期則視為乙方自動放棄對該房屋的承租權，甲方有權將該房屋另行出租，乙方所付定金不予退還。2. 因政府或工程原因導致該房屋不能租賃時，甲方無息全額返還乙方所支付的定金。出租方（甲方）： 承租方（乙方）：身份證號碼： 身份證號碼：地 址： 地 址：電 話： 電 話：簽約日期： 年 月 日附件三： 房 屋 租 賃 合 同出租方（甲方）：新鄉市安舒房地產開發有限責任公司承租方（乙方）：根據國家有關法律、法規和本市有關規定，在甲、乙雙方自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，就乙方租賃甲方房屋事宜，訂立本合同。一、 房屋的座落、面12、積以及租賃用途1. 甲方將其合法擁有的位于河南省新鄉市石牌坊商業街 號的商鋪共 層有償租給乙方作為商業經營 場地使用，該房屋建筑面積 平方米。2. 乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為合法經營 使用。3. 在租賃期限內，乙方如需改變經營項目或轉租、轉讓、轉包，須事先征得甲方的書面同意。二、 租賃期限該房屋租賃期共 個月。自 年 月 日至 年 月 日止。從 年 月 日至 年 月 日為免費租賃期。三、 租金及支付方式1. 該房屋月租金為人民幣（大寫） ，小寫￥ 元。2. 租賃房屋必須先交租金后使用，租金每 個月交納一期。乙方須提前30天繳納下期房租，第一期租金于簽訂本合同同時交納。四、 房屋保證金乙方13、在正式簽定本合同的同時，須向甲方支付房屋保證金人民幣 元（大寫），小寫￥ 元作為甲方扣取乙方拖欠的租金、水費、電費及損壞賠償等的保證所用。合同終止后如無遺留問題甲方無息返還。五、 其他費用：1、乙方承租該房屋期間所發生的水電等費用按“誰使用、誰付款”的方式，由乙方自行負擔。以上各項費用的計費標準及交納時間按照本市有關規定執行。2、自開業之日起交納相應的管理費用按每月每平方米 元的標準于每月10日前至物業公司自行交納下個月管理費，收費標準按國家每年的物價指數調整。3、乙方自行按照國家有關規定交納有關稅、費。六、 其他約定：裝修與廣告設置事宜1. 甲方同意乙方自行出資在該房屋內進行裝修。乙方須事先14、向甲方申報裝修圖及裝修方案，經甲方認可后方可施工。如在裝修過程中，乙方未按照所批復的方案進行施工，甲方有權責令乙方停止施工。2. 甲方允許設置門頭（招牌）廣告，并不收取任何費用。但具體位置按照本項目的統一標準由乙方自行制作，費用乙方自理。乙方在安裝廣告時，不得破壞房屋原有的外立面，否則須予以賠償。3. 乙方設置其他類的戶外廣告，需向有關管理部門辦理的手續和交納的費用，由乙方自行負擔。七、 消防安全乙方應執行國家有關消防規定，裝修時辦理消防審批手續。如因乙方責任發生火災，一切后果及經濟損失均由乙方負責和承擔。八、 房屋修繕責任1. 在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的主體結構的使用安全。乙方應保護15、并合理使用其所承租的該房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的，乙方應立即負責修復或予以經濟賠償。非乙方原因主體結構發生的損壞，由甲方負責維修。2. 乙方應積極配合樓區內住宅維護水電及房屋其他部位的維修及檢查，因乙方阻撓甲方或物業管理公司對房屋進行維修而產生的后果及損失，由乙方負責。3. 如因不可抗力原因，導致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔責任。九、 甲方的權利與義務1. 甲方保證是惟一有權合法出租此房產使用權的擁有者。2. 甲方保留轉讓該房屋產權的權利。產權的轉移，不影響乙方在本合同期內對該房屋的使用權。十、 乙方的權利與義務1. 在乙方所租賃的房屋產權發生轉移后，乙方16、應根據甲方的要求與該房屋新的業主按照該租賃合同條款重新更換租賃合同，否則視乙方違約，甲方有權解除本合同。2. 乙方在租賃期間必須自覺按期交納房租、水電費。不得無理由拒交、遲交，少交，否則視乙方違約。3. 乙方應對樓上住宅部位正常的房屋檢查和維修給予協助。4. 乙方在租賃期間，如需在所承租的房屋內進行任何的二次裝修和改建，須書面報請甲方進行審批，經批復同意后方可進行。5. 乙方須嚴格遵守市政府關于噪音管理的相關規定，杜絕噪音擾民的事件發生。6. 乙方在租賃期間，應合法經營，不得進行違法、違規活動。十一、 違約責任1. 甲方未按本合同約定的時間，交付該房屋供乙方使用的，每逾期一天，乙方無須向甲方支17、付房租，逾期30天，則視甲方不履行本合同。2. 在租賃期限內，甲方因非乙方違反本合同規定的情況，擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應賠付乙方兩個月的租金作為違約金。3. 在租賃期內，乙方有下列行為之一的，甲方有權立即單方面終止本合同，沒收保證金，收回該房屋并可另行對外招租，由此而造成的損失，乙方應予以賠償：1) 未經甲方同意，擅自將該房屋轉租的；2) 未經甲方同意，擅自拆改變動房屋結構，或損壞房屋，且經甲方書面通知，在限定時間內仍未糾正并修復的。3) 擅自改變本合同規定的租賃用途，或利用該房屋進行違法違章活動的；4) 逾期交納租金壹個月；5) 因乙方的原因，根據法律、法規規定允許收回該房屋18、的其他情況。4. 在租賃期限內，乙方中途提前退租的，除已交租金的超出部分不予退還外，乙方應賠付甲方兩個月的租金作為違約金，并須在停止營業兩天內交還該房屋，否則，甲方有權采取強制措施收回房屋。5. 在租賃期限內，乙方須提前30天繳納下期房租。如乙方逾期交納租金，甲方有權按日收取乙方違約額5的滯納金。6. 租賃期滿，乙方應如期交還該房屋。如乙方逾期歸還，除正常交納租金外，每逾期一天應向甲方支付原日租金1倍的違約金。乙方逾期交還房屋超過10天時間，甲方有權單方收回乙方所租賃的房屋，同時乙方應向甲方賠償 1個月的租金作為違約金。7. 甲乙任何一方單方面違約或解除合同，須承擔相應的違約責任，并且違約方賠19、償對方違約金兩萬元整。十二、 其他條款1. 乙方如要求續租，則須在租賃期滿前壹個月向甲方提出書面意向，經甲方同意后，重新簽訂租賃合同。在同等條件下，乙方有優先續租權。2. 如該房屋發生產權轉移，乙方應與新的業主簽定房屋租賃合同。3. 甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反本合同，另一方有權按本合同規定索賠。4. 甲、乙雙方在履行本合同過程中發生爭議，應協商解決，如協商不成，可依法向物業所在地的人民法院起訴。5. 本合同一式兩份,甲、乙雙方各執一份。出租方（甲方）： 承租方（乙方）：身份證號碼： 身份證號碼：地 址： 20、地 址：電 話： 電 話：代表人/代理人簽名蓋章： 代表人/代理人簽名蓋章：簽約日期： 年 月 日租賃合同審批流轉單房號：情況說明:租賃戶名稱：特殊條款：經辦人:招商部經理意見:審核意見：財務意見：總經理意見:本表適用于:租賃合同條款的流轉與簽章，其書面批復的原件附后。本表連同租賃合同原件一起存檔附件四：附件五：業主委托協議甲方：新鄉市安舒房地產開發有限責任公司乙方：鄭州宏城地產營銷機構 甲方合法擁有的新鄉市石牌坊街 區的商鋪（房源情況見附表），就甲方商鋪的對外租賃事宜，甲方自愿委托乙方負責，具體內容如下：1、 委托事宜：就甲方擁有的以上商鋪，甲方委托乙方負責具體的商鋪租戶尋找、對外招商談判等租賃事宜，當租賃客戶合乎本合同相關條件時，由甲方直接與租賃客戶簽訂租賃合同；2、 委托時間：本協議有效期為 個月，自簽定之日起正式生效執行；3、 租賃價格：乙方承諾對外談判的租賃價格不低于該房屋的保護價；4、 獨家委托：本協議為獨家委托協議，甲方不得向乙方以外的第三方另行委托本協議中相關的委托內容；本協議委托事宜不排除甲方在符合本協議各項條件的情況下，自行對外租賃商鋪； 5、 其他條件：在石牌坊街尚不具備的經營條件下，甲方同意自正式交房時間開始免收商鋪前期 個月租金；6、 本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。經雙方簽字蓋章后正式生效。甲方 ： 乙方：時間： 時間：