午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、尚格名稱招商定位株洲概況市區(qū)概況 株洲是我國南方最大的交通樞紐，南靠廣東，北依長江，東眺上海、江浙，西連巴蜀、云貴，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和106、320國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。株洲市現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里。總?cè)丝?70萬，其中市區(qū)人口70萬。機(jī)械、冶金、化工、建材為株洲的四大支柱工業(yè)。株洲，在國內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品有50余種，產(chǎn)量居全國第一的有11項(xiàng)，出口量占全國第一的有9項(xiàng)，多2、年來，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國33個(gè)外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲市具有較強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。006年全市生產(chǎn)總值突破600億元大關(guān)，達(dá)605.3億。人均GDP為16526元。天元區(qū)概況 株洲高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，位于株洲市湘江西岸，規(guī)劃區(qū)總面積35平方公里。建區(qū)十多年，株洲高新區(qū)的變化日新月異，已發(fā)展成為一個(gè)規(guī)劃布局科學(xué)合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善配套、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、社會事業(yè)管理有序的現(xiàn)代化高科技新城區(qū)。2004年，被評為“湖南省十大投資環(huán)境誠信安全區(qū)”，2005年，被評為“湖南省十大和諧行政示范區(qū)”。截至2005年底，全區(qū)擁有各類企業(yè)893、8家，其中高新技術(shù)企業(yè)129家（已成功申報(bào)國家“863”項(xiàng)目17項(xiàng)），三資企業(yè)68家，上市公司8家，已形成新材料、光機(jī)電一體化、電子信息、生物醫(yī)藥四大新型高科技產(chǎn)業(yè)。2005年完成地區(qū)生產(chǎn)總值97億元，完成工業(yè)總產(chǎn)值238億元，完成財(cái)政收入6.97億元，在國家53個(gè)高新區(qū)中排名35位。06年經(jīng)濟(jì)概況及消費(fèi)點(diǎn) 株州市全年社會消費(fèi)品零售總額突破200億元大關(guān)，達(dá)208.5億元，增長15.1%。扣除價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長13%。城市和農(nóng)村分別實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額129.4億元和79.1億元，分別增長16.4%和13%。餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增勢強(qiáng)勁，分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.1億元和179.9億元，分別4、增長16.9%和15.0%。項(xiàng)目概況 尚格名城位于株州市體育中心東南側(cè)，南臨株洲大道，北依湘江，對望石峰公園，西靠廬山路。路經(jīng)車次有45路，18路，59路等，尚格名城總占地面積800畝，總建筑面積近120萬平米，總居住人口可達(dá)3萬余人。商業(yè)面積18.54平米，普通商業(yè)面積10.54平米，綜合商業(yè)面積4萬平米，酒店辦公面積4萬平米，幼兒園面積6000平米，會館面積1萬平米，小學(xué)面積2.1萬平米。 市場定位據(jù)調(diào)查天元區(qū)2006年，全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額12.75億元，住宿餐飲業(yè)億元，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)為消費(fèi)支柱，分別為3.61億元，8.92億元，并且天元區(qū)人均生產(chǎn)總值為26411元，消費(fèi)能力強(qiáng)，。一期5、以滿足社區(qū)住戶各種需求的生活配套為主，形成一個(gè)小型社區(qū)商業(yè)，包含業(yè)態(tài)有餐飲、超市、便利店、煙酒店、洗衣店、茶樓、運(yùn)動健身等。 后期隨著住宅的滾動開發(fā)，形成以娛樂、休閑、購物為特色的賣場區(qū)域，如特色女人區(qū)，兒童區(qū)，酒吧運(yùn)動區(qū)等專業(yè)性賣場，在專區(qū)內(nèi)合理的引入滿足各社區(qū)的生活配套商家。 一期具體商業(yè)定位： 4號樓：家裝公司及家居行業(yè)。 11、12號樓一層及負(fù)一層：生活配套區(qū) 12、13號一層及負(fù)一層：購物區(qū) 11、12、13號樓2層：大型餐飲、網(wǎng)吧、健身等面積在500平米以上的商業(yè)機(jī)構(gòu) 15號樓：精品商業(yè)區(qū)商業(yè)定位SWOT分析優(yōu)勢分析1、初期招商難度較易，商家對賣場調(diào)劑那及相關(guān)政策要求不高。2、資金6、投入小，只需花費(fèi)少量的媒體廣告及資料制作費(fèi)用。3、市場容量大，依托尚格住宅群顯性消費(fèi)者人口規(guī)模達(dá)3萬人以上，隨著周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷開發(fā)，入住人口將不斷增加，隱形消費(fèi)人口達(dá)10萬人以上。4、周邊沒有成型的商圈，我商圈能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng)，營造出與當(dāng)前社區(qū)商業(yè)原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念及消費(fèi)場所，在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項(xiàng)目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。5、現(xiàn)在市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。劣勢分析項(xiàng)目開發(fā)周期較長，許多經(jīng)營戶和投資商抱著持幣觀望的態(tài)度。交通劣勢，現(xiàn)經(jīng)過本項(xiàng)目的公交線路僅59路，18路，45路，商業(yè)輻射范圍小。現(xiàn)7、株洲消費(fèi)者三大消費(fèi)地點(diǎn)分別是市中心商圈，蘆淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商業(yè)氛圍，商家品牌、規(guī)模，交通方面都存在劣勢。株洲商業(yè)空營業(yè)用房空置高，06年商業(yè)營業(yè)用房空置面積7.4萬平方米，同比增長16.3%，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。 3、 市場威脅 1、湘銀房地產(chǎn)在距離本商圈1000米處，正在建設(shè)一個(gè)臨街商業(yè)中心。 2、廬山春天及廬山戀，城市風(fēng)景的工程的逼近，預(yù)計(jì)在今年首期住宅將交房，商鋪也可同時(shí)交付使用。招商原則實(shí)行“二個(gè)重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先”的基本原則 1、二個(gè)重點(diǎn) 1、重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。 2、對名家、名企、名品重點(diǎn)招商2、四個(gè)優(yōu)先1、廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先8、答約；2、名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)；3、獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)；4、特色項(xiàng)目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。5、租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn)重點(diǎn)招商對象服裝內(nèi)以品牌生產(chǎn)廠家為主；市、省內(nèi)較知名的商業(yè)機(jī)構(gòu)，如運(yùn)動時(shí)空，陽光足浴等；有豐富營銷經(jīng)驗(yàn)的地區(qū)級品牌代理商：招商政策租金不實(shí)行遞增，以最后一年租金為標(biāo)準(zhǔn)租金，前幾年的租金實(shí)行租金折扣制；放水養(yǎng)魚政策，針對商戶租賃面積及經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同實(shí)行不同的優(yōu)惠政策。以500平米為基數(shù)，租賃500平米含500平米以下的商戶視為普通商戶，租金免5個(gè)月。租賃面積達(dá)500平米1000平米或市內(nèi)品牌視為重點(diǎn)客戶，以每19、00平米為基數(shù)遞增一個(gè)月的租金免租期，如600平米免6個(gè)月，700平米免7個(gè)月。可提供宣傳單頁或優(yōu)惠卡等宣傳資料，我公司可義務(wù)幫其提供給在我尚格購房的業(yè)主。租賃面積達(dá)1200平米以上或省以上品牌，視為VIP客戶，租金免一年，在享受第二條優(yōu)惠政策的同時(shí)，在我商圈做媒體推廣的同時(shí)，可免費(fèi)為其宣傳。客戶領(lǐng)袖制，針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已簽訂租賃合同的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，簽訂租賃合同（非租賃協(xié)議），我公司可免其一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。 放低入場門檻，入場押金根據(jù)商家的不同而不同。小型及普通商家，如普通的便利店、煙酒店等只需普通裝修的商家，入場押金定為10、1萬元，大型及品牌商家，租賃面積在500平米以上或具有市區(qū)（市區(qū)以上）品牌效應(yīng)的商家，入場押金定為6000元。 八、營銷推廣 營銷費(fèi)用推廣標(biāo)準(zhǔn)：總租金的20%用作營銷費(fèi)用，從2007年7月算起，按頭一年租金全免計(jì)算，11號樓及4號樓租金在第二年及第三年租金總收益達(dá)689494元，營銷費(fèi)用為137898.8元。 營銷費(fèi)用的花銷：1、公關(guān)費(fèi)用：2、媒體推廣費(fèi)用：了解報(bào)紙媒體，點(diǎn)對點(diǎn)短信，戶外廣告的費(fèi)用后，再做詳細(xì)斟酌3、資料制作費(fèi)用：了解宣傳單頁費(fèi)用后4、DM策略，郵寄資料九、招商流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析(招商部)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒(招商部、策劃部)目標(biāo)客戶開發(fā)，拜訪、接洽(招商部) 客戶分類、確定重點(diǎn)客戶(招商部) 填寫租賃協(xié)議（招商部、客戶） 客戶資格考察、評估核準(zhǔn)(招商部) 確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金(招商部、財(cái)務(wù)部、客戶) 與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可（招商部） 招商協(xié)議正式簽定(招商部、總經(jīng)理室、客戶) 提供裝修方案及電腦效果圖(客戶) 提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場證（招商部、物業(yè)中心） 進(jìn)行裝修、備貨、上柜、營業(yè)（客戶）招商部周載坤2007-4-2