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1、濟南東城萬象商業項目招商方案目錄 一、項目市場定位二、項目業態定位三、招商團隊組建與薪酬四、招商流程及策略五、招商過程中的比例分配六、廣告推廣方案七、招商工作費用計劃八、招商目標及計劃九、租金及招商優惠政策一、 項目市場定位：打造濟南東部新城區的核心商業圈1、 項目主題定位：東城萬象新城市主義商業中心。東城萬象項目位于濟南市高新開發區，目前該片區內已建和待建的小區包括萊茵小鎮、悉尼花鄉、新東方花園、盛世花城、黃金時代等中高檔住宅小區，綜合目前已建成小區及在售樓盤，預計住戶總數可達10000戶。在濟南的5年住房建設規劃中，東部新區發展成為主旋律，近5年將發展成為一個商業、住宅、辦公群集之地，消費2、人群達到10多萬戶。而相對于該區域住宅的高密度建設，商業配套設施的建設相對滯后，造成了該區域內住宅入住率不高，人氣不旺。東部是濟南城市發展的方向，是濟南最具活力和增長潛力的區域東部的發展建設充必然帶來消費需求與大量商機。東部給投資者、經營者、市民的第一感覺是城市向東發展的宏觀環境與政策指引，將成為客戶關注點和本項目價值點的一個交集。因此隨著大量住宅小區的建成，東部新城區迫切需要也即將形成一個全新的商業圈，而東城萬象項目抓住這個市場契機，借助項目基本建設完工的時間優勢和發展商良好的口碑，作為市場的先行者，全力打造一個為整個東部新城區服務的核心商業圈。2、 業態定位：集生活家居、購物、美食、休閑、3、娛樂于一體，3萬浪漫風情萬象城，濟南首個“會員制集約化經營”國際化生活街區。二、 項目業態定位：（一）業態分布：A、時尚家居類：目前項目周邊面臨7000戶的家庭裝修裝飾市場，約2萬人的核心消費人群，家居類產品需求急劇上升。隨著大量住宅小區的建成，家居、家裝等用品的消費需求量增大，因此家居、建材、家紡類產品將成為一段時期內高新區商業的主旋律。招商范圍：家居飾品、家紡布藝、家電、家居體驗館、裝飾材料、燈具、建陶衛浴、櫥柜、五金電器等。B、休閑娛樂類：作為東部新城區的商業中心，娛樂業是其中必不可少的因素，娛樂業由于其進入門檻低、行業利潤率高的特點，便于招商的操作；同時娛樂類商家的營業時間與購物類業態4、的互補，有利于提高整個區域的人氣，進而打造整個東部新城的不夜城。招商范圍：網吧、美容、健身、美發、按摩、棋牌等。C、休閑餐飲類：目前周邊的社區主要以中高檔社區為主，服務于周邊和濟南市區的高新企業、IT類企業；而戶型也是以大戶型、別墅為主，輔助部分中小戶型。同時濟南國際會展中心和周邊創業園、軟件園等創業基地的辦公，又為該區域引進休閑餐飲類商家提供了市場支持點。招商范圍：品牌餐飲連鎖、特色餐飲、休閑餐廳等。D、休閑購物類：作為商業的基本配套，購物類的商業是必不可少的，而高新區的商業又有其市場培育期較長、后勁足的特點。因此我們在商業定位的過程中，有意識的縮減購物類業態的招商比例，在今后實際的招商運作5、和商業的自然更新換代過程中，根據新城區市場發展的情況可以做出局部調整。招商范圍：品牌休閑服飾、音像、文化旅游用品、化妝品、休閑服裝及戶外運動等。E、其它社區生活配套：包括裝飾公司、通信、眼鏡店、電訊、銀行、鮮花、寵物店、社區醫療機構、郵局、鮮花、水站、干洗等社區服務機構。（二）各區域業態初步定位及擬定比例1、各區域初步定位：40號樓14間商鋪多元化社區生活配套區：包括休閑購物、美容、洗衣、餐飲等便民服務的社區生活配套為主，部分窗簾、家紡布藝、家電等家居主力店帶動。39號樓14間商鋪35號樓9間商鋪36號樓7間商鋪75-79號樓在建33間111號樓15間商鋪品牌展示及家居概念區：包括品牌家居、品6、牌餐飲、社區超市等社區主力店。112號樓6間商鋪113號樓1間商鋪114號樓1間商鋪37號樓待建家居概念及服飾休閑區：包括社區超市、餐飲、休閑等主題商業內街。38號樓待建2、各區域擬定業態配比：35#樓36#樓戶室建筑面積（平方米）定位戶室建筑面積（平方米）定位F1B1 總面積F1B1 總面積101179.78209.81389.59櫥柜、廚衛區101209.87217.01426.88餐飲102108.29107.75216.04102242.21250.76492.97餐飲103135.37134.69270.06103134.56107.11241.67茶樓/棋牌104135.371077、.75243.12104107.65133.88241.53家電區105108.29134.69242.98105134.56107.11241.6710691.6391.17182.8藥店106107.65133.88241.5310767.11110.86177.97休閑購物107178.71208.56387.27門診1087.93水站10944.45五金店合計878.22896.721722.56合計1115.211158.312273.5239#樓40#樓戶號建筑面積（平方米）定位戶號建筑面積（平方米）定位F1B1 總面積F1B1總面積1-10296.76105.28202.04布藝8、家飾1-10296.76105.27202.03藥店1-10197.09105.61202.71-10197.09105.61202.7通訊2-10296.76105.28202.04網吧2-10296.76105.27202.03干洗2-10196.76105.28202.04窗簾布藝2-10196.76105.27202.03地板區3-10296.76105.28202.043-10296.76105.27202.033-10196.76105.28202.043-10196.76105.27202.034-10296.76105.28202.044-10296.76105.27202.09、3美容美發4-10196.76105.28202.04太陽能區4-10196.76105.27202.03床品區5-10296.76105.28202.045-10296.76105.27202.035-10196.76105.28202.045-10196.76105.27202.036-10296.76105.28202.04五金店6-10296.76105.27202.036-10196.76105.28202.04美容美發6-10196.76105.27202.03娛樂7-10296.76105.28202.04購物7-10297.09109.64206.73餐飲7-10196.76110、05.28202.04便利店7-10196.76105.27202.03娛樂合計2829.22合計2833.79111#樓112#-114#樓戶號建筑面積（平方米）定位戶號建筑面積（平方米）定位F1F2合計F1F2合計1-10389.98460.59850.57生活館1-10532.42568.111100.53銀行/通訊1-10192.37329.71522.08餐飲1-10601.45555.651157.1醫院/藥店1-103182.65199.88382.53餐飲2-101729.55634.51364.05健身1-104188.74206.58395.32燈具2-102484.86611、58.431143.292-10188.74206.58395.323-101707.2880.351587.55家居主力店2-10263.78281.67545.45陶瓷衛浴區3-102861.52887.251748.77-103263.78305.08568.86113421.79625.991047.78-104188.74206.58395.321141019.71916.851936.563-10224.71406.47631.183-10568.11507.511075.62餐飲-103301.93268.24570.17燈具/裝飾公司-101301.93268.24570.1712、-102562.5478.641041.14餐飲-103189.29230.59419.88超市-104188.74206.58395.32休閑購物總計8758.93總計11085.633、初定業態比例35#、36#兩樓總面積3996.08平米，其中餐飲、娛樂類面積1200平米，家居類商家包含床上用品、窗簾布藝類、藝術收藏類產品營業面積約2000平米，其他休閑購物類營業面積約180平米，社區生活配套類約600平米（包含社區醫院、社區超市、藥房等醫藥類商家）。39#、40#兩樓總商業面積5663.01平米，其中餐飲面積約200平米，茶藝、棋牌、美容網吧等休閑娛樂類業態約1000平米、太陽能、電器13、專賣、櫥柜專賣、窗簾布藝等家居類產品營業面積約3200平米，休閑購物類營業面積約200平米，社區超市、五金店、藥店、幼兒園等社區生活配套類約1000平米。111#、112#、113#、114#總商業面積19844.56平米，本區域招商擬引進品牌知名度和經營業績較好的西式、中式快餐店各一家，餐飲類業態約占3000平米；美容、健身、足療等休閑娛樂類業態比例約占2500平米，燈具、陶瓷衛浴品牌旗艦店、裝飾公司等各種家裝類業態約占12000平米，其他生活配套類和休閑購物類業態總面積不超過3000平米。綜上所述，本項目商業總面積約29600平米，根據物業條件，餐飲類商家受煙道等因素制約，本商業項目中餐飲14、業態所占面積約4000平米，約占商業總面積的14%；休閑娛樂類業態商業總面積約5000平米，約占商業總面積的17%；購物類業態所占比重較小，與社區醫院、幼兒園、社區超市、藥店、五金店、通訊、銀行等社區配套類商業合計約占4000平米，比例約14%；而根據市場發展的需求和目前本區域的狀況，家電、櫥柜、窗簾、布藝及家裝類業態比例將占比較大的比重，約占總商業面積的55%以上。75#-79#總商業面積為2704.48平米，由于大部分產品采用了挑高設計，根據目前項目周邊的現狀，仍然需要部分家居類商業的支持，家居類商業約占業態總比重的40%-50%，而其他部分的商業面積中，餐飲娛樂類業態約占商業總比重的3515、%以上，其他生活配套類商業占商業總面積的15%。三、招商團隊組建與薪酬（一）招商部團隊構架：1、人員編制：項目負責人：1人；（洪舜泰派出）招商顧問負責人：1人；（洪舜泰派出）招商主辦：6-8人；（由世通公司派出）備注：合作雙方根據項目進展隨時調整人員編制。招商部由招商經理負責，招商人員對招商經理直接負責并服從招商經理布置的工作安排。2、招商人員要求大專以上學歷；具備一定的招商工作經驗或商業地產銷售經驗，（或商業零售業從業經驗）；熟練掌握辦公應用軟件；溝通能力較強、工作虛心誠懇，責任心強，吃苦耐勞。招商經理1名（由洪舜泰負責配備），負責項目招商工作的整體協調、進度把握和各項規章制度的執行監督，以16、及大型主力商家的談判工作。3、招商部人員職責A、招商經理職責：招商經理直接對項目經理負責，負責項目招商工作的整體協調和各項規章制度的制定工作，以及大型主力商家的談判工作，具體工作內容如下：（1）制定項目招商方案，并提請審核；（2）提名項目組人員編制，并提請審核；（3）項目招商書的審核；（4）建議項目組人員分工，并提請審核；（5）負責招商人員的培訓；（6）制定項目具體操作流程；（7）組織、協調、監督項目整體招商工作；（8）召開項目招商協調會議，及時解決實際問題；（9）負責目標商家的合同談判等問題；(10) 負責對招商工作過程的控制和指導工作，并負責招商人員的工作業績進行審核和評估；(11) 項目17、結束后，匯總商家資源，并向公司移交；(12) 負責完成項目經理交待的其他工作。B、招商專員工作職責：直接對招商經理負責，主要負責具體的商家資料收集、項目宣傳和招商談判等工作，具體工作內容如下：（1）、根據整體的招商方案，制定所負責業態商家的招商工作計劃，并認真實施執行；（2）、熟悉項目的全面資料，并能夠向商家靈活介紹；（3）、了解項目周邊的市場狀況和同等產品的供求狀況，熟悉市場；（4）、根據項目的具體定位積累商家，并認真組織完善商家檔案；（5）、帶領客戶對項目進行實地考察；（6）、及時拜訪追蹤商家，并及時反饋商家的動態；（7）、配合招商經理跟進商家的合同談判、意向書的簽訂以及進場裝修，直至開業18、。（8）、認真填寫招商工作日志，及時發現并反饋工作問題，尋求團隊支持；（9）、項目結束后，匯總商家資源，并向招商經理移交；（10）、負責完成招商經理交辦的其他工作。（二）招商薪金及獎勵制度根據濟南地區的具體情況，以激勵招商人員的招商積極性，初步確定：1、薪酬制度：招商人員：基本薪金為800元/月考慮到招商人員有外出聯系商家、和商家溝通較頻繁的實際工作需要，建議對招商人員的通訊費用給予報銷。2、招商獎勵傭金招商經理傭金：按每平米2元招商人員傭金：每平米3-5元（招商任務之內3元；完成任務4元；超額20%部分5元）四、招商流程及策略：1、招商流程：招商總目標目標1目標2目標3成立項目組制定招商計劃19、人員培訓招商實施信息收集初步訪談歸納反饋召開招商會確定目標客戶引薦客戶看房簽訂意向合約書分析問題追蹤客戶合同談判簽訂合同2、招商策略：培養、利用專職的專業招商隊伍，運作招商及后期運營，重點做好主力店及品牌店的招商引進工作；招商及品牌店以租賃為主、同時積極引導租賃商戶轉化為銷售客戶，另外也可采用品牌聯營、資本聯營等多種經營模式。本項目的招商，商家的招商以洪舜泰的商家資源和資料庫定各招商結合廣告推廣招商、招商說明會等其他輔助招商手段，共同完成招商工作目標，實現商業部分的順利開街。招商工作以當地為重點，在確保濟南地區招商工作全面、順利開展的同時，安排出20的招商力量，對外地（包括外地國內產品的廠家和20、經營商、國外產品的國內代理、國內內銷分支等）運用電話、傳真、網絡、DM等現代化通訊手段進行招商。效果理想的情況下，在保證本地招商指標的同時，隨時進行調整外地招商力度。五、招商過程中的比例分配：招商的前期階段，招商的比例計劃為：濟南地區招商占60左右；定向招商占20左右；外地招商占10左右；預留出10的比例，作為機動或炒作。其中：外地招商所占比例不得超出整體的10；本地招商的比例可根據實際情況擴大，擴大部分可占用外地招商份額；根據招商實際情況，如果招商出現火爆，可加大預留部分的比例（例如10）。這樣后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價位水平，在項目只有同期推出的情況下，通過預留部分享受到21、商鋪升值的部分利益。六、廣告推廣方案：（一）媒體廣告投放：由于本項目物業結構的特點和區位特點，因此本項目的招商采取以主力店定向招商帶動，以廣告推廣吸引中小型商家的策略，因此我們建議在項目操作的不同節點，安排相應的廣告推廣活動，以帶動招商工作。在下一步的工作中，我們會根據實際工作的需要，制定詳細的廣告推廣方案。招商廣告投放的幾個節點如下：A：招商初期：6月11日正式招商開始之日，需要投放23期平面媒體廣告作為招商工作的支持，媒體選擇省內知名的齊魯晚報，建議做半版廣告推廣，著重樹立東城萬象的商業形象，對媒體發布本項目開始正式招商的消息。B：招商發布會前夕，8月10日左右，需投放2期以上的平面媒體硬22、廣，同時配合主力商家進駐東部新城的軟文廣告，著重宣傳東部新城區的商業潛力和商業價值。一方面配合商鋪的解籌工作，帶動項目的銷售進度，另一方面提高中小型商家對于項目的關注度和認可，樹立中小型商家進駐的信心，啟動強勢招商期。8月10日招商發布會C：強勢招商中期：9月中旬，配合項目招商與銷售的進度，與銷售廣告結合投放3期以上的平面媒體硬廣，同時配合招商成果發布的軟文，借招商的成果及商家的入駐裝修的良好勢頭帶動及全力配合銷售工作的開展。在這個階段，根據招商的工作進展，在部分商家已經進駐的情況下，廣告發布除了選擇省內知名的媒體外，同時還要根據招商的情況，考慮針對部分業態，選擇影響力較大的專業媒體如中國紡織23、報、中國餐飲網，進行適量廣告投放，具體的投放數量和投放媒體需要根據招商工作的進展確定。D：招商收尾期：2007年年底至2008年年初，此階段是銷售的旺季，在銷售廣告大量投放的同時，根據招商的實際進展，逐步減少招商硬廣的投放量，而逐步增加在專業型媒體的廣告投放量，此階段的廣告推廣主要以樹立東城萬象商業經營形象為主，逐步吸引商業消費者的注意，為后期的商業街成功開業作宣傳準備。E：強勢商業廣告推廣期：2008年春節后至項目開業前，在招商工作基本收尾階段，開始向媒體投放密集型的廣告，本階段的廣告投放以省內知名的媒體為主，輔助部分消費者比較認同的時尚雜志和網站的宣傳推廣。著重宣傳進駐商家的經營能力和整個24、商業項目的整體商業形象，目的為吸引消費者對此商業項目的關注，為項目吸引人氣。同時配合九月份的秋季房展會繼續開展招商與銷售的配合工作。（二）印刷品宣傳：（1）項目招商手冊：約20P，成品大度約23-26cm尺寸，2萬份。封面采用特種紙，內頁采用200g銅版紙或亞粉紙印刷。（2）家居業態DM單頁： 3折頁，成品8k、200g銅版紙200g印刷，2萬份。（3）其他：針對9月房展會以及部分行業展會的實際情況，將制定相關DM單頁。（三）招商說明會暨主力商戶招商成果新聞發布會1、目的：東城萬象項目媒體亮相，向社會各界發布本項目開始銷售和招商的信息，引起商家和投資者的關注；提出東城萬象先進的運營理念和未來的25、發展規劃，吸引經營商戶，樹立商戶在此地的經營信心；發布知名品牌商家即將與東城萬象項目合作的信息，以主力店帶動中小商戶入駐，打造項目知名度，引起投資者的關注，樹立投資信心。2、日期：2007年8月10日下午15：00（擬訂）3、地點：銀座索菲特大酒店或貴和皇冠酒店（請開發商確定）星級標準：四星級或五星級會議室300人左右容量投影儀、配套音響、話筒等會議設備齊全4、參加人員：（按約150人計算）省、市、區政府及相關職能部門； 前期招商工作中儲備的商家代表約50人； 前期銷售工作中儲備的投資者代表； 與項目確定基本合作意向的主力商家代表5人；各新聞媒體：約2030人；東城萬象項目工作人員5、會議流程26、：時間安排內容會議流程14：3014：5825嘉賓入場14：5915：056會議宣布開始，主持人介紹來賓15：0615：115世通公司領導致歡迎詞15：1215：175市領導講話（擬）15：1815：235區領導講話并介紹開發區的各種投資政策優惠（擬）15：2415：4015東城萬象項目介紹（配投影儀）15：4115：465洪舜泰公司領導講話并介紹本項目的市場優勢。15：4715：525社區配套類主力商家代表講話15：5315：585家居類主力商家代表講話15：5916：078主力商戶簽約儀式16：0816：135投資者代表講話16：1416：195投資者代表講話16：1916：289記者提問27、 6、前期工作準備提前一天布置背景板并安排彩排一次；落實場地、現場布置、午餐安排（橫幅、背板、大堂指示牌、彩虹門一個、氣球若干、打制臺卡、會議座次）；落實音響（由酒店提供）；飲料水果、簽到簿、簽到筆、請柬、胸花等；會議來賓禮品的準備；請柬的提前發送及主要接待、陪同的安排；來賓簽到、胸花和禮品發放、接待；記者簽到及記者誤餐費發放、接待；前期廣告稿、發言稿、新聞通稿、公司簡介、前期新聞資料； 主持人邀請 （省級電視臺節目主持人）；其他。7、費用計劃：A、場地租用費：會議廳（半天）附帶賓客休息廳B、媒體勞務費（30人）C、主持人勞務費（擬聘山東衛視主持人）D、簽到?。?套）E、請柬費用（180個）F28、會議影音記錄雜費G、投影儀費用H、 胸花15套I、 會議贈送禮品（180件）J、信封、條幅等宣傳品費用及其他不可預見的費用。8、會議細則說明及注意事項：A、會議禮品落實應在會議前三天到位，由專人和財務部指派一人進行管理和發放，如有特殊情況，需經現場的主要負責人簽字。B、臨會議前一個半小時將公司介紹、相關新聞報道、媒體資料部分附新聞通稿（并提前傳真給媒體）、組合成一套、放在各來賓席位上。另準備十份備用。C、會議用名牌托盤兩個，主席臺姓名桌卡，鮮花兩盆、席位指示牌，入會場引導牌、媒體及嘉賓席用便簽、筆、飲用水等由酒店提供。D、來賓簽到時，各負責接待部門派專人在簽到處協助迎賓，并引導相關場所休息并29、做好會議的接待工作，應避免人員在會議期間中途退場，尤其是到會主要嘉賓。E、由專人（2人）在簽到處做好到場嘉賓登記確認工作，一式兩份在開會前提供給會議籌備領導和主持人，避免在嘉賓介紹中出現不必要的冷場等現象。F、事先由出面邀請的部門或人員確定好要發言的重要嘉賓，提前確定發言提綱。G、主席臺席位共約810人：擬定市級領導、區級領導、開發商領導（2人）、商家代表、商業管理公司領導，另由酒店安排兩個無線話筒。H、記者提問環節，事先替記者擬好提問提綱，由市場部盡量控制提問記者的選擇，避免一些偏怪或尖銳的問題出現。I、人員安排由專門的人員負責協調（禮儀小姐6人、場地布置4人、撤展2人、會議的影音記錄工作安30、排專人負責）。J、公司會議人員做好會場秩序的維護工作，禁止會議期間內部人員隨意走動，所有人員出入皆走后門。K、會議召開前的一周內招開各部門協調會議，對方案進行逐一落實。七、招商費用及印刷品招商總體費用包括廣告費用、招商書及相關宣傳品的印刷費用、招商過程中各項文本表單的印刷費用、招商說明會組織費用、招商執行人員獎勵以及招商過程中實際產生的通訊費、差旅費、招待費用等內容。其中廣告費用和印刷費用招商執行人員獎勵是主要的支出部分。1、廣告推廣費用：根據招商廣告推廣計劃進行費用預算。2、招商書及相關印刷品的印刷費用：附：招商需要用到的表單資料（雙膠紙印刷）：租賃流程一覽表1000份商鋪認租須知500份招31、租登記表1000份承租意向書500份商鋪排號通知單1500份（48k尺寸，無碳復寫紙印刷，共3聯）商鋪租賃合同200份收鋪移交確認書200份商鋪管理規定200份招商合同審批單200份來訪客戶登記表2000份招商情況日報表500份招商情況周報表150份客戶檔案200份會議記錄表單約5本（每本100頁）。4、招商中心的選址與裝修：與銷售中心結合，裝修費用與銷售中心合計5、招商中心的辦公設備：辦公桌椅、沙發、洽談桌椅、電話、傳真、電腦等6、招商工作人員的招商獎勵制度：與世通協商后另行制定7、招商說明會費用：根據會議地點及規模另行制定8：其他費用：電話費用、外出招商差旅費用、重要客戶招待費用八、招商目32、標及計劃u 本項目招商周期10個月，招商目標為80%。不同商戶免租期為4-12個月不等。u 2007年5月底到9月底，完成15個以上的品牌商家的招商。完成總商業面積20%30%的招商工作u 2007年8月10日，招商發布會召開。u 2007年9月到2008年1月份，完成總商業面積5060%的招商工作，含社區超市。u 2008年5月初，根據項目總體進展情況初定試開街營業。(試營業及開業時間為初步確定時間，開街時間以周邊小區業主的入住時間為參照，家居店則結合周圍小區的交房時間為參照擬定提前試營業。)u 2008年6月16日，初定正式開街時間。第一階段：招商準備期（2007年5月15日6月10日）：33、1、完成本項目商業部分的市場調研和市場分析，確定招商執行方案策略，確定實際租金方案。2、根據招商方案確定各個階段的廣告推廣計劃。3、完成設計制作東城萬象招商書、針對各業態的招商資料（DM單和電子文檔資料），包含項目業態分布及結構圖。4、完成招商隊伍的建立（招聘），進行培訓及人員甄選分配。5、制定商戶準入標準、引入原則和招商政策標準的建立等。6、招商處的籌建。7、招商部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作規則出臺。8、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、租賃意向書、認租須知、客戶登記表、相關協議、商業管理守則等。9、根據招商類別制定招商工作倒計時計劃（包括招商區域、重點目標、任務指標完成計劃34、等）。10、部分主力商家進入前期接洽和溝通階段。時間安排：2007/5/152007/5/30 完成招商小組的組建及培訓工作，同時完成招商指標確認和工作倒計時實施方案。完成招商部籌建工作。2007/05/202007/06/10完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。更換識別系統（包括名片、信函、旗標等），確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。2007/05/202007/06/10完成前期招商文告、招商書制作，確定招商媒體廣告計劃。完成針對各種業態電子版招商書的制作。2007/06/10前 完成一切招商準備工作。第二階段：前期招商階段 （2007年6月10日8月10日）本階段招商主要采取以大型主35、力商家為重點的招商工作，同時招商工作組人員開始進入濟南本地商家的接洽和客戶資料的積累工作，建立商家檔案，儲備商源。主要工作包括：全面接洽各大主力商家，并進入洽談階段；同時進行中小型商家的儲備和初步訪談工作，為招商成果新聞發布會作商戶和資源的儲備和完善工作；輔助商鋪的銷售工作，籌備2007年8月10日（周五）主力商戶招商說明會暨新聞發布會，為下一步的強力招商期奠定基礎；進入社區商業服務設施的規劃及設計工作，同時配合招商各個階段進行廣告的跟進工作。工作成果：l 約請各業態主力商家現場考察項目，并進入初步談判階段；l 對非主力商家部分的資源進行儲備和初步的組合篩選；l 籌備并完成主力商家部分的招商成36、果新聞發布會（暨針對中小商家的招商說明會）。l 根據前期反饋的結果進一步細化和調整招商執行方案策略。第三階段：強勢招商中期階段：（2007年8月11日-2008年1月15日）1、8月11日9月25日： 此階段進入招商成熟期，由于招商成果發布會的影響和前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業或相關聯商戶；另外前一階段的電話、DM營銷的滯后反應將在此階段收效；同時招商工作的大規模展開，以上三方面支持本階段完成2030的任務指標。本階段重點針對35、36、39、40的小面積商鋪及111、112、113、114的大面積商鋪展開招商工作，本階段招商重點以家居、餐飲、社區超市等大面積定向消費的商家為主。37、主力商家進入深入合同洽談階段，并達成初步的合作意向，部分主力商家簽訂正式租賃合同。同時進行廣告跟進，配合銷售工作，向媒體發布招商工作成果。針對品牌商家進行重點跟進，利用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等多種經營模式，引進知名的品牌資源。對參加招商說明會的中小型非主力商家進行跟進，利用主力品牌商家進駐的社會影響力，通過重點營造區域的商業發展潛力，樹立中小型商家的投資信心，同時簽訂意向合作協議，收取合作預約金。本階段完成總面積2030%的招商工作，引進15家以上的品牌商家（包括社區超市店、主力店和中小型的品牌商家）。2、9月26日2008年1月15日：在確保招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標38、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發。目標定位于增加商業的多樣化和生活化、品質化內涵，時尚消費型商業在這一階段列為重點。主力商家正式簽訂租賃合同，部分主力商家進場裝修；60%的品牌商家進入合同洽談階段，并簽訂正式租賃合同；中小主力商家簽約60%；本階段完成整個商業面積60%的招商工作，并針對下一步的招商工作調整招商工作方案。第四階段：后期招商階段：（2008年1月15日-2008年4月1日）本期工作重點是拾遺補缺，針對東城萬象的商業結構進行微調整。做到符合東城萬象原定市場定位及功能分布設計。主要工作包括：主力店進場裝修；非主力店剩余20%簽約并進場裝修：品牌店剩余20%簽約并進場裝修；39、同時商業運營公司和物業管理公司開始介入，形成商業部分的初步業態布局；商業部分的公共設施、建筑小品、衛生設施等公共服務配套進入施工階段。第五階段：調整補充招商階段：（2008年4月1日5月1日） 針對前期的招商成果，進行局部的業態微調和剩余業態的補充招商；同時完成商業部分公共服務設施的配套工作，為5月1日全面開街做好充分的準備。第六階段：開街準備階段：（2008年5月1日6月16日）招商部人員縮編，部分人員轉入商業管理編制。招商整體工作做總結，財務情況匯總報告公司董事會，并籌備開街。主要工作包括：開街新聞發布會（建議在6月1日左右）；開街方案的制定；開街計劃書的擬定；開街旺場方案的推出，以及正式40、開街后后期統一廣告推廣方案的制定。第七階段：開業后的調整階段：（2008年6月16日12月30日）開業慶典的公關活動、促銷活動、廣告發布；開業后的業態調整；后期運營管理進入，并及時根據商業經營狀況調整商業運營方案。九、租金及招商優惠政策：1、租金：根據周邊市場情況，初步推斷本項目的租金約在1.2-1.8元/平米/天。2、優惠政策：（1）給予入住業戶1年的市場培育期。業戶預交3個月租金，可以享受免租金一年的優惠，免租期結束后，定金自動轉入第二年的租金。（2）統一辦理營業執照，第一年的營業稅予以減免。（3）為主力商家提供商業專用停車位和庫房、辦公的支持。（4）10月1日前簽約并交付定金的業戶給予免41、4個月物業管理費的優惠（5）采取租賃、品牌聯營、資本聯營等多種合作方式，共同打造東部新城區的核心商業街區。（6）對于經營能力較強但資金確有困難的商家，可以向管理公司提出申請，預先支付租金總額的50%進場，余額分期支付（需提供經營業績等資信證明）。（7）提供廣告支持，定期舉辦促銷、推廣、展會等活動，提高人氣。（8）為經營客戶提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務，依托整體形象， 形成合力，共同打造東部新城區的核心商業圈。（9）承諾業戶經營的水電、通訊等基礎設施齊全完備。提供充足停車位。（10）完善商業街的基礎設施，設置健身休閑區、兒童游戲區、街區綠化景觀、趣味小品。全力規劃打造燈光夜景，努力提高商業街的人氣。（11）成立業戶聯誼會，定期舉行講座、沙龍等活動，實現經營者之間的交流和溝通，共同提高經營業績。洪舜泰商業地產運營策劃機構 2005、6、14