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1、東鄉(xiāng)中央購(gòu)物公園招商思路方案不要再拘泥于這個(gè)城市的現(xiàn)狀，因?yàn)槊魈煲磺袑?huì)改變！ 東鄉(xiāng)中央購(gòu)物公園招商思路探討一、簡(jiǎn)介部分 東鄉(xiāng)縣位于江西省東部，總面積1270平方公里，總?cè)丝诩s426萬(wàn)。東鄉(xiāng)物產(chǎn)豐富。地處贛東丘陵與鄱陽(yáng)湖平原的過(guò)渡地帶，地勢(shì)平坦，多為緩坡丘陵，適宜開(kāi)發(fā)。東鄉(xiāng)區(qū)位優(yōu)越，毗鄰鷹潭鐵路樞紐、昌北機(jī)場(chǎng)、南昌港、九江港，地處南昌、撫州、鷹潭、上饒、景德鎮(zhèn)五市中心，距省會(huì)南昌僅96公里。這里交通便利，浙贛鐵路復(fù)線(xiàn)、320國(guó)道、滬瑞高速公路、京福高速公路及東臨一級(jí)公路構(gòu)成了交通大動(dòng)脈，東通江浙、上海，南達(dá)廣東、福建，西進(jìn)內(nèi)地各省，北連昌九走廊，素有“贛東門(mén)戶(hù)”之美譽(yù)。這里人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境俱佳，2、以爭(zhēng)創(chuàng)省級(jí)園林城市為目標(biāo)，城市基礎(chǔ)設(shè)施得到不斷完善，市容市貌得到較大改觀，城市化水平達(dá)到356，城市綠化率達(dá)到21.5，投資軟環(huán)境得到極大的優(yōu)化，非常適宜居家創(chuàng)業(yè)。二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的整體原則與思路在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體處于低谷的時(shí)期，對(duì)于一個(gè)正處于高速發(fā)展中的三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),如此大體量的復(fù)合型商業(yè)物業(yè)無(wú)疑充滿(mǎn)著更大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，簡(jiǎn)單的復(fù)制和模仿，最終將會(huì)被越來(lái)越理性的市場(chǎng)所顛覆，差異化、品牌化將是本項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)。1、充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；2、充分考慮本案所處區(qū)域商業(yè)的特色與經(jīng)營(yíng)文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；3、售得出、租得滿(mǎn)、做3、得旺為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。4、以“做得旺”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶(hù)組合；以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立本案品牌形象；5、優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位1.1東鄉(xiāng)首家大型一站式中高檔購(gòu)物休閑MALL項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街商貿(mào)、旅游、文化窗口； 規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶(hù)戶(hù)招牌店2.2商業(yè)符號(hào)定位 項(xiàng)目符號(hào)：中央購(gòu)物公園突出區(qū)域性 商業(yè)符號(hào)：中央購(gòu)物公園突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性 3、形象定位 中央購(gòu)物公園集購(gòu)、食、娛、休為一體的新概念4、，建造立體步行街。強(qiáng)調(diào)街鋪，強(qiáng)調(diào)步行街，強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)特色吸引力，強(qiáng)調(diào)城市休閑文化。強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)包裝特色、經(jīng)營(yíng)特色、休閑購(gòu)物的吸引力，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在城市商業(yè)中的引領(lǐng)作用。4、功能定位 集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多種綜合功能于一體的大型現(xiàn)代化購(gòu)物中心 內(nèi)街服裝鞋帽一條街經(jīng)營(yíng)商品：社區(qū)配套、服裝、鞋帽商品檔次：中檔、中抵擋 中城精品購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品、電影院、網(wǎng)城商品檔次：中檔、中高檔 外街日用百貨一條街經(jīng)營(yíng)商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、特色民族商品商品檔次：中低檔、低檔5、目標(biāo)定位走中高檔消費(fèi)路線(xiàn)，以中檔商品為主，約占70%，高檔商品兼?zhèn)洌s5、占10%，低檔商品約占5%，其他經(jīng)營(yíng)品類(lèi)或主題招商項(xiàng)目約占15%。 由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)； 內(nèi)外有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立； 中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類(lèi)齊全，形成專(zhuān)業(yè)性綜合市場(chǎng)；6、經(jīng)營(yíng)方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營(yíng)以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購(gòu)物以便取勝，品種以全取勝，價(jià)格以實(shí)取勝。7、品牌定位 中央購(gòu)物公園商業(yè)新名片 東鄉(xiāng)首家城市“一站式” 休閑購(gòu)物中心 8、目標(biāo)客戶(hù)定位本項(xiàng)目有四大類(lèi)型客戶(hù):自營(yíng)、自租、代租、返租租賃型的目標(biāo)群分析： 品牌形象店 / 連鎖店 / 專(zhuān)業(yè)店 / 傳統(tǒng)商戶(hù) / 個(gè)體工商戶(hù)目標(biāo)群特征： 以經(jīng)營(yíng)中高檔服裝、鞋帽、家居飾品6、精品等傳統(tǒng)商品為主。 中小型商戶(hù)以薄利多銷(xiāo)作經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。 租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營(yíng)概念。 投資型的目標(biāo)群分析 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主 中高收入家庭 灰色收入者 外地投資者目標(biāo)群特征 多數(shù)缺乏理性投資意識(shí),具有從眾心理； 對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為敏感； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，積極尋找穩(wěn)健投資。9、商業(yè)規(guī)劃組合定位 結(jié)合現(xiàn)代shopping mall構(gòu)造，根據(jù)建筑規(guī)劃圖，進(jìn)行商業(yè)組合： 大型品牌超市+高級(jí)星級(jí)酒店（或辦公）+餐飲休閑娛樂(lè)（拉動(dòng)人氣）+主題精品百貨+配套項(xiàng)目（銀行、郵局、電信服務(wù)、票務(wù)中心） 10、競(jìng)爭(zhēng)定位經(jīng)營(yíng)理念的領(lǐng)導(dǎo)者商業(yè)文化的承傳追隨者商品定位上的挑戰(zhàn)者7、和補(bǔ)缺者四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃大型品牌超市+高級(jí)星級(jí)酒店（或辦公）+餐飲休閑娛樂(lè)（拉動(dòng)人氣）+主題精品百貨+配套項(xiàng)目（銀行、郵局、電信服務(wù)、票務(wù)中心） 見(jiàn)戰(zhàn)略合作商業(yè)資源表五、經(jīng)營(yíng)模式因本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式，即實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，投資者獲得其產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)交由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。經(jīng)營(yíng)管理公司再整合各大品牌商業(yè)，保證經(jīng)營(yíng)的成功。具體分述如下：1、 統(tǒng)一招商管理 由本項(xiàng)目招商部統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保本項(xiàng)目的商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位準(zhǔn)確，保障后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)；2、 統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣由我經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃、宣傳推廣、進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展，費(fèi)用按銷(xiāo)售額相應(yīng)比例分?jǐn)?、，營(yíng)銷(xiāo)效果共享；3、統(tǒng)一營(yíng)業(yè)管理所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)紀(jì)律管理；4、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一處理售前、售中、售后服務(wù)、統(tǒng)一接受商場(chǎng)的服務(wù)考核監(jiān)督等；5、統(tǒng)一物業(yè)管理本項(xiàng)目所有經(jīng)營(yíng)戶(hù)均由本項(xiàng)目成立的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)全面管理，包括衛(wèi)生、水電、保安、維修等項(xiàng)目，免去投資者和經(jīng)營(yíng)者的后顧之憂(yōu)；6、統(tǒng)一形象管理樓之間經(jīng)營(yíng)要素的軟硬件全部由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一審核設(shè)計(jì)形象，并進(jìn)行形象的監(jiān)督管理；六、招商實(shí)施一、招商策略1、確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。2、籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃9、，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。3、在推廣方面本著蓄勢(shì)、借勢(shì)、造勢(shì)的原則。4、實(shí)施多主體經(jīng)營(yíng)即經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)不是由開(kāi)發(fā)商一肩挑，而是分散到各經(jīng)營(yíng)主體，共同承擔(dān)。5、以適應(yīng)市場(chǎng)為先導(dǎo)，滿(mǎn)足需求為中心，根據(jù)東鄉(xiāng)市場(chǎng)和商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況，結(jié)合中央購(gòu)物公園的總體定位，進(jìn)行各門(mén)類(lèi)各業(yè)種的定位，合理鎖定商品，重在突出品牌化、服務(wù)化、個(gè)性化。6、培育市場(chǎng)，營(yíng)造中央購(gòu)物公園的良好商譽(yù)，樹(shù)立中央購(gòu)物公園的形象。在保證經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提升企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬融資渠道，創(chuàng)名牌企業(yè)。7、通過(guò)吸引大型百貨超市、星級(jí)酒店商家的入駐，吸引人流，創(chuàng)造人氣，拉動(dòng)住宅的銷(xiāo)10、售。二、招商原則1、根據(jù)目前項(xiàng)目情況，進(jìn)行以租帶售模式，按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進(jìn)代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及其它經(jīng)營(yíng)業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，最大限度的提高有保障收益。2、堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)的原則。旨在本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色，以國(guó)內(nèi)知名品牌及撫州市場(chǎng)品牌為主，尤其要注意中低檔品牌中價(jià)位帶適宜的品種。3、堅(jiān)持商品的連帶性的原則。招商嚴(yán)格按業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門(mén)類(lèi)之間的商品的合理過(guò)渡，作到自然過(guò)渡，避免生硬連接。4、堅(jiān)持多品種、不交叉、不重復(fù)的原則。為滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)者的多種需求，不同店鋪之間形成“差異化經(jīng)營(yíng)”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多功能的服務(wù)型特點(diǎn)。5、堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本項(xiàng)目的招商要以11、商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷(xiāo)售商鋪，后期招商的目的是為保證經(jīng)營(yíng)，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)把握好招商的節(jié)奏，堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場(chǎng)的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場(chǎng)資源開(kāi)發(fā)的同時(shí)，要更注重南昌、撫州、上饒等周邊市場(chǎng)新的品牌資源的引進(jìn)，為中央購(gòu)物公園創(chuàng)造出新的亮點(diǎn)。同時(shí)也對(duì)本地的經(jīng)銷(xiāo)商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。三、招商前期推廣1、原則：在項(xiàng)目前期以吸引消費(fèi)者的關(guān)注為核心，做足人氣和商氣后，再拉動(dòng)投資者的購(gòu)買(mǎi)，因此，首期廣告表現(xiàn)應(yīng)該是面向消費(fèi)者的。2、廣告推廣目標(biāo)通過(guò)塑造中12、央購(gòu)物公園品牌形象強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及前景全面成功招商四、招商計(jì)劃招商工作準(zhǔn)備階段：時(shí)間：待定主要工作事項(xiàng)：1、市場(chǎng)調(diào)研；2、招商方案的制定；3、各類(lèi)招商合同文本的擬定、印刷；4、各種表格設(shè)計(jì)、印刷及業(yè)務(wù)流程的制定；5、目標(biāo)品牌的規(guī)劃；6、作好品牌推介的準(zhǔn)備工作；7、招商手冊(cè)等宣傳資料的編寫(xiě)及印制8、招商中心的布置，辦公用品的購(gòu)置；9、推出招商預(yù)熱廣告；10、全面啟動(dòng)招商五、招商流程圖東鄉(xiāng)中央購(gòu)物公園招商流程圖全面調(diào)查東鄉(xiāng)商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢(shì)制作宣傳品及開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)運(yùn)營(yíng)后的業(yè)主維護(hù)及補(bǔ)缺性招商業(yè)主進(jìn)場(chǎng)跟進(jìn)管理至開(kāi)幕租賃簽約、協(xié)調(diào)進(jìn)場(chǎng)安排及裝修展開(kāi)全面招商作業(yè)擬定相關(guān)契約或意向書(shū)擬定工作進(jìn)度計(jì)劃擬定招商工作小組人員架構(gòu)繪制招商平面圖繪制各店家基本間隔規(guī)模擬定各商家區(qū)位及其具體面積租金、政策、宣傳基金的研談擬定確立項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案商業(yè)管理模式篩選主力店，并進(jìn)行詳談各主力店及目標(biāo)商家初步訪(fǎng)談擬定主力點(diǎn)及客戶(hù)名單初擬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)及規(guī)劃方案初擬業(yè)態(tài)種類(lèi)的區(qū)位及樓層分布布布布規(guī)劃確定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)初擬業(yè)態(tài)組合財(cái)務(wù)試算和項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)評(píng)估市場(chǎng)租金、招商條件、銷(xiāo)售價(jià)格分析七、 招商租金政策（略）