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1、金馬波特招商策略方案（草案綱要）一、商場概念定位策略1、以女性休閑購物為主題的中高檔購物中心，重點突出休閑中購物、購物中休閑的功能。2、賦予購物中心具有維多利亞港灣情景式理念購物休閑氛圍。3、在各樓層的主題命名中，將融入具有香港各景點、地點等特色理念，使得投資者、消費者深感創(chuàng)意和溫馨。4、在公共空間（1-6樓）加設(shè)一些以海洋文化為特色的景觀（帆船、沙灘、小島、雕塑、鯊魚缸等）來體現(xiàn)特色。5、在金馬波特廣場門口的公共環(huán)境區(qū)域內(nèi)，將構(gòu)思具有香港風情的景觀設(shè)施，并達到作為淮安市首家商場具備留戀景點的消費場所。 注：為了體現(xiàn)購物風情，每個樓層要犧牲一些面積，同時也要投入一些資金，但可以讓銷售更快的回籠2、資金，同時也更加體現(xiàn)金馬廣場的品牌性和標致性，有利打造該地區(qū)的形象工程。二、商場樓層功能定位策略樓層樓層名稱品 類主力消費群說 明1F6921金馬波特超市2000以日化為主，凈菜瓜果為輔城市居民著重體現(xiàn)具有深港特色的現(xiàn)代化生活超市氛圍。1F5257小香港（精品館）精 品2145歲都市生活群將考慮具有品尚、高雅的現(xiàn)代現(xiàn)場體驗式的琴樂氛圍化妝品皮 鞋鐘表眼鏡高收入群特殊消費黃金珠寶銀 行通 訊2F5263魅力女人港（館）黑白女裝1735歲的都會流行追逐者將考慮設(shè)置一個維多利亞風情式的水吧 少女裝民族裝時尚淑女裝皮 具箱 包3F5314時尚巴黎灣（館）休閑裝2045歲的都會淑女職業(yè)女性將考慮在通道中3、加一些形象雕塑、熱帶花草內(nèi)衣睡衣職業(yè)裝貴夫人會所休閑咖啡吧4F5364名品折扣店（瘋狂名品店）折扣店追求品牌的大眾消費者將考慮營造一個噴泉式小島的溫馨景觀家居飾品5F5190婦幼天地(假日風情館)兒童娛樂區(qū)一般家庭將考慮營造一個亞熱帶風情的沙灘景觀足浴按摩香董美甲美容美體6F5375美食新天地美 食城市居民將考慮濃縮型的海底世界景觀辦公室倉庫三、招商策略1、固本吸遠，遠交近攻固本指的是金馬廣場將來的招商主力是本地整合符合本廣場所需的品牌；吸遠指的是因淮安地區(qū)的品牌商品中，占有相當一大比例來自廣東、深圳、香港區(qū)域，需要對上述區(qū)域進行遠招。遠交指的是對遠距離的商戶進行非常的合作模式進行招商合作，達4、成數(shù)十個品牌的合作意向和代理意向。近攻指的是通過遠距離的品牌的合作來促進本地商家對波特廣場的信心，從而改變供求矛盾和信心等方面的心理障礙，達到從招商過渡到選商的目的。注：即先進行一定量的虛招，達成意向協(xié)議3050家左右，再進行遠地實招。從而帶動本地商家進場的欲望，對本地資源進行全面整合。我司將按程序提交本地客戶資料的級別羅列2、先主（小主力店）后次（單品品牌）先主指將來的招商先談有擁有良好商譽的小主力店（咖啡吧、美容美體、連鎖美食等），他們具有較高的集客力和提袋率，并有較高品質(zhì)的服務(wù)，這對建立和提升項目的整體形象有莫大的益處，并可帶動商場其它鋪位的招商后次指在小主力店的基礎(chǔ)上對一些知名單品品牌5、進行有目的得招商 。注:自營店為前陣，品牌做基礎(chǔ)，整體商場中引進23家小主力店，加上自營的超市帶動招商。3、放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚： 指發(fā)展商要有長遠的發(fā)展計劃，而不是著眼于短期的租金收益，因為租金過高將阻嚇優(yōu)良目標商戶的進場。所以先讓商戶進場達到滿場旺場的目的，前期能保證商場正常運作即可?？赏ㄟ^在銷售定價與策略上進行一定程度的控制和調(diào)整，在三年的投資收益進行一次返還，保證了三年內(nèi)無經(jīng)營返利風險，再將利潤空間轉(zhuǎn)化成招商優(yōu)惠政策空間，從而達到放水養(yǎng)魚、買水養(yǎng)魚的效果，也保障了招商成功和開業(yè)成果，最終達到投資者和發(fā)展商的資產(chǎn)增值保值的效果。注：項目本屬招商引資項目，再配以招商引資的優(yōu)6、惠政策，對招商對象給予一定程度的優(yōu)惠減免，從而達到養(yǎng)魚的目的，更有利長遠經(jīng)營，將招商過渡為選商的戰(zhàn)略目的。4、合作靈活多樣性合作靈活多樣性指為了吸引大的品牌進駐，以達到品牌的最佳組合，可采取靈活多樣的方式與商戶進行合作。如：純出租的形式、保底扣點合作形式、不保底扣點的形式、合作分成形式、自營代理品牌形式等。注：提供裝修 為了吸引大的品牌進駐，可免費為其提供裝修，本項目在招商時可適當考慮此政策。三、招商條件的制定策略建議前提通過銷售方面虛抬銷售價格，一次性返三年的優(yōu)惠政策，降低三年內(nèi)商場低風險運營，從而達到從招商到選商的目的，也將實施在選商過程中有多種優(yōu)惠政策的合作模式，目的是一定要按時按量開業(yè)7、繁榮旺場，才能保障投資者的利潤，保障發(fā)展商的剩余資產(chǎn)增值保值的目的1、小主力店主要以出租方式合作（咖啡吧、連鎖美食、美容會所等） 可適當放寬免租期或裝修期2、單品主力品牌主要以出租或聯(lián)營方式合作3、大眾品牌以出租方式合作。注；租金形式按建筑面積計算，采取固定月租金及保底分成、扣點三種形式。（租金水平 此項我司會做出詳細的租金方案呈上）四、招商推廣的策略建議1、計劃性宣傳推廣招商書及宣傳單張將有系統(tǒng)地送達給預(yù)先選定的目標商戶，從而引發(fā)他們對項目的注意和興趣。同時，配合報章的宣傳行動，吸引眼球，達到最佳效果。2、廣告在不同的媒介刊登或播放廣告，作為一個極有效的宣傳手法。發(fā)展商可連續(xù)在主要報章刊登8、廣告。除此之外，建議在商業(yè)旺區(qū)和交通干道顯眼處豎立大型廣告牌，提供項目的基本資料，如項目介紹、入駐商家的名稱與招商電話。3、項目發(fā)布在多地多場舉辦或與銷售合辦招商會，參加大型的展交會、舉辦酒會、項目專題介紹推廣會等各種形式來推廣項目，也是非常有效的造勢宣傳手法。注；招商手冊要面向社會，是金馬廣場對外的窗口，所以手冊要做的時尚現(xiàn)代五、招商實施策略1、項目現(xiàn)場招商營造招商氣氛，給商家強烈的商業(yè)感染力，突出項目的主題，體現(xiàn)項目在當?shù)嘏c眾不同的風貌和個性，展示鮮明的項目形象和發(fā)展商的專業(yè)規(guī)范形象，以增強商家的信心2、項目異地招商淮安有大量品牌來自廣東，香港，浙江等地，需在這些地區(qū)設(shè)立招商辦事處3、項目網(wǎng)絡(luò)招商利用網(wǎng)絡(luò)媒體（比如：國內(nèi)、國際的各類服飾門戶網(wǎng)站）發(fā)布招商信息，樹立品牌形象，解決了招商區(qū)域的局限性，同時也起到了宣傳的作用。注：南方辦事處，可設(shè)于波特公司或附近作為前期招商及開業(yè)后配送中心用。周邊可在南京、上海、杭州、設(shè)立臨時辦事處（產(chǎn)生的費用我司會以報告的形式提交）六、招商收益預(yù)測報告 詳見：金馬廣場招商策劃方案中的金馬廣場招商效益評估報告注；此報告會把整座商場按照樂觀和保守兩種方案對租金做一個預(yù)測，同時將結(jié)合銷售以參照制訂。七、招商平面規(guī)劃策略附：金馬波特廣場平面分割圖（草圖）香港波特商業(yè)管理有限公司2005-5-31