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1、百富購物中心營運及招商方案 合勝營銷有限責任公司專業商業營運品牌招商策劃團隊目錄市場調研分析1項目分析9商場經營業態定位14商場經營模式26商場管理系統建立30商場包裝49人員培訓50商場招商計劃51百富購物中心營運及招商方案一、市場調研分析1.1商業市場背景1、米泉商業發展經歷了初級階段，現正進入快速成長期，商業形態也在同步升級，從歷史情況來看，2002年以前，米泉商業形態以集貿市場為代表（部分商場物業也采用市場型的經營形式，從經營模式上我們稱為市場型物業），商品構成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規模有限。2、2002年后，米泉2、商業發展進入快速成長階段，快速成長階段的典型特征是商業規模的擴張和商業形態的升級，2002年以來，米泉市民收入水平不斷提高，消費理念超前，消費規模同步提升。從商業形態而言，米泉一批新的商業賣場投入市場運營，以品牌專賣和大型超市為主力的業態開始出現，并成為市場消費的主體，這種情形標志著米泉商業發展進入快速成長期。3、米泉商業發展已經經歷了以市場型商業為主體的初級發展階段，現正進入以超市、專賣店、商場、集貿市場多業態并舉的發展階段，商業形態升級和商業競爭加劇成為這一時期的主要特征。1.2商業市場現狀1、典型的二級城市商業分布體系二維商業分布體系，由一個核心商業區和社區商業組成的商業體系。商業分布十3、分集中，商業主要集中在以古牧地中路為核心的區域，該區域集中了市場型商場、集貿市場、大型超市、家電超市、專賣店、地下街等多種商業形態。2、以古牧地中路為核心，新華路集中了大量日用百貨批發零售商業，主要經營日用百貨、食品、副食品、煙酒、建材、五金等商品。文化路商業相對匱乏，主要依托愛家超市和億家百貨，主要經營日用百貨、食品、副食品、服裝等商品。稻鄉路近幾年商業發展迅速，逐步形成以品牌專賣和家電超市為主的業態，主要經營電器、皮鞋、休閑服飾等。3、隨著城市經濟發展和居民收入水平提升，日用百貨等生活必需品雖然仍是當地商業經營和消費的主力商品，但品牌服飾、高檔飾品、家用電器、家居裝飾等中高檔耐用消費品消費4、規模不斷增長，在市場中已經占有相當份額。1.3商業市場發展趨勢預測1、隨著城市經濟發展和大面積商業開發，以商城和大型綜合市場為代表的商業物業開始供應市場。當地商業形態由傳統商業向現代商業轉型，但由于商業消費市場增長和消費水平提升有限，商業過剩導致市場競爭加劇，經營戶的盈利能力逐步下降。2、從商業發展趨勢判斷，當地商業區域進一步向古牧地路集聚，依托原有的商業環境，古牧地路將建成一批中高檔定位的商場，促進當地商業形態升級。尤其以百富購物中心為代表的大型購物中心，必將徹底改變當地商業格局和競爭形式。3、伴隨當地商鋪租金的一路上漲，商鋪銷售價格也水漲船高，但從商業經營水平來看，商業的經營規模和單品利潤5、并未同步提升，尤其是單品利潤反而呈下降趨勢，商業經營效益普遍下滑，從而抑制商鋪租賃和銷售價格進一步走高，伴隨大量商鋪的開發和交付使用，商業租賃和銷售價格在登頂后必將出現逐步走低趨勢，直到市場供需從新達到平衡。4、從市場發育程度而言，商業競爭層次較低，主要集中在低水平的重復定位和價格競爭上，時常缺乏有效的管理和規范，使廣大經營戶經營受到損失，市場迫切需要專業化、規范化管理的現代商業賣場。商業競爭逐步從硬件競爭轉向軟硬件并舉的競爭格局。商業發展周期圖解 初級階段 成長階段 成熟階段 衰退階段 主力業態 集貿市場超市、專賣店、商場專業賣場、大型購物中心商業結構調整，賣場空洞化商品結構 低檔日用品中低6、檔商品、服裝百貨高中低檔商品、耐用消費品中低檔商品、日用品競爭形式有限競爭完全競爭壟斷競爭有限競爭盈利模式利潤高，波動大利潤低，波動大利潤適中、波動小利潤下降、波動大5、從上述發展趨勢圖可以看出，米泉商業發展已經進入成長期，成長期的典型特征是消費規模的急劇擴張和競爭的殘酷性。受市場發展利好的刺激，大量商業賣場開始營業，商業規模急劇擴張，必然導致商業競爭的加劇，商業利潤水平下降，市場波動加劇。我們目前所處的環境與上述情況完全相似，因此必須作好充分競爭的準備。 中國最龐大的資料庫下載6、伴隨著市場激烈的競爭，定位失誤和經營管理水平低下的商業將會被淘汰出市場，而消費者在競爭過程中，消費理念也日趨成熟7、，從現階段以價格導向消費（消費不理性的典型，高收入階層認為價格是評判品牌和品質的唯一標準，低收入以價格低為購買目標）向價格、品質和品牌多維度評價商品價值的方向轉變。消費開始趨于理性，消費目標性明顯，消費者傾向于到自己認可的商場購物，消費適合自己的品牌。1.4消費者狀況1、中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。2、日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當地購買。服裝等耐用消費品，主要在烏魯木齊購買。伴隨著當地商業形態的升級，尤其是米東新區的大烏魯木齊戰略的實施，以中高檔服裝百貨為主營商品定位的現代商業進駐8、，當地居民購物將改變主要依賴烏魯木齊的現狀，向著本地化消費調整。3、區域經濟發展和人口增長，城市化進程和消費理念升級，必然帶來消費規模的擴張和消費層次的升級，區域消費出現融合，大型購物中心等現代主力業態成為市民購物和休閑的主要去處。1.5競爭對手狀況名稱地址業態定位業種規劃經營方式租賃價格（元/天）配套設施備注豐源商場古牧地路市場型商業1F：家電、化裝品、百貨、珠寶、小商品、文化用品、五金2F：服裝、皮鞋、床上用品3F：服裝、床上用品4F：童裝租賃1F：360元/月/節（柜臺） 2F：3.03.8 3F：1.72.24F：1.6上行扶梯商品齊全，整體經營情況較好，租金水平最高鴻翔商場古牧地路市9、場型商業1F：家電、珠寶、通訊2F：服裝、皮鞋3F：服裝租賃1F：1.32F：0.6 3F：0.38上行扶梯經營情況一般，二、三樓慘淡經營地下街古牧地路商業街服裝、皮鞋、佩飾租賃2.22.6上行扶梯經營情況較好，匯聚米泉主要服裝品牌金泉商場古牧地路市場型商業1F：小家電、超市、化裝品、百貨2F：服裝、床上用品、針織、百貨 租賃1F：1.82.22F：11.9上行扶梯經營情況一般專賣店古牧地路品牌專賣服裝、皮鞋 租賃2.73.8經營情況較好，以品牌專賣為主1.6商圈分析及商圈特征1、該區域是米泉傳統的行政辦公區域，商務氛圍濃郁，周邊環境優勢明顯。但受傳統辦公區域影響，該區域商業氛圍欠缺，缺乏相應10、的商業配套。2、該區域是米泉的中心區，周邊聚集了大量的居民區，其中主要的高收入群體均居住在該區域，對商圈形成良好的消費支撐。3、該區域交通便利，與文化路相臨，主要公交線路經過該區域，現場進出十分便利，人流動線規劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數量的停車場。4、該區域屬于競爭有限而集客力強的區域，門口人流量600（平峰）3000人/小時（高峰），日人流量高達15000人，與人流量最大的豐原商場等區域相比，仍有較大差距（一半左右）。5、該區域商業發展潛力巨大，伴隨著城市開發和區域環境改造，片區商業形象逐步改善，發展潛力巨大。而傳統的商業區，如豐源市場等區域，受改造限制，未來商業發展空間受限與商11、業形態的升級。6、商圈特征屬于典型的商務區商圈特征，適合主力百貨和大型賣場的經營，必須依賴自身條件改變區域商業氛圍較弱的不利點。7、該片區商業機能不斷完善，正形成涵蓋多種業態、商品經營品類齊全、滿足多層次消費需求的，相對獨立又自成體系獨立商圈。8、周邊休閑和娛樂設施的建設，將強化該區域的休閑氛圍，環境改善對人流集聚的效應更趨顯著。二、項目分析2.1項目SWOT分析1、優勢和機會點 1-1、商業背景優勢，地處成熟的商業區； 1-2、地段優勢，古牧地中路交通主動脈，輻射能力強； 1-3、競爭優勢，強調定位的創新和專業管理運營； 1-4、規模優勢，總開發面積接近3.1萬平米，便于形成集聚效應；1-512、商業形態升級和消費規模擴張，為項目發展奠定良好基礎； 1-6、宏觀和區域經濟發展機會，使米東新區發展潛力巨大，為商業經營創造了巨大的市場機遇； 2、問題與威脅點 2-1、項目規模大，市場商業容量有限，市場容量瓶頸無法實現有效突破； 2-2、項目地理位置略偏，與成熟商業圈先天環境無法類比； 2-3、賣場過大，無論從招商和經營管理方面，都存在諸多壓力； 2-4、商業開發量過大，已經超過市場可承受的容量，市場競爭形勢嚴峻； 2-5、商業從初級階段進度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現實；2-6、消費得不到滿足和消費的不理性，使商業定位面臨諸多變數，商業經營波動和多變，導致商業經營風險巨13、大；2.2區域市場對本案定位的可行性分析1、從區域經濟發展情況看大烏魯木齊建成后，烏昌都市區基本形成，烏昌都市區被規劃為南北區和昌吉、米泉兩個新城區。現在的烏魯木齊老城區為南區，其目標是全面提升產業結構，大力發展具有強大區域組織功能的生產性服務業，提高區域的核心競爭力。 正在發展中的烏魯木齊北部幾個區為都市北區，省級行政中心牽到北區，結合烏魯木齊經濟技術開發區等形成新的城市構架；通過快速交通網絡，溝通都市區的多個發展單元。 米泉新城區將建成大型的現代物流中心和制造業基地，同時發展成城市旅游度假基地。 米東新區作為烏魯木齊新經濟中心的地位已經奠定，伴隨工業園區和大量企業的入住，區域經濟實力和不斷14、增強，人口不斷增長。 區域經濟和人口的增長必然促進區域商業增長和業態升級，從商業現階段發展概況、米東新區未來商業發展規劃和商圈輻射能力看，本項目無疑順應了經濟發展大的趨勢和商業形態升級的需求，因此具有巨大的發展潛力。2、從當地市場規模看截止2002年底（缺乏最新統計數據），米泉全市實現消費品零售總額7億元，同比增長10.37%，進入快速發展階段，其中批發零售業實現零售總額3.33億元，按可比增長計算，2005年，米泉的批發零售業預計實現銷售總額4.4億元。按本商場預估的零售額5500萬計算，只占整個市場規模的12.5%，根據12.5%的市場占有率評估，從規模而言完全可以達到這個市場容量。但從415、.4億零售總額中40%的中高檔消費需求量計算，我們的市場份額占到整個市場份額的31%左右，從這個市場份額而言，我們面臨一定的市場壓力，如果實現這一目標，我們將處于相對壟斷市場的地位，未來的競爭優勢不言而喻。3、從當地商業形態現狀和升級情況看米泉當地商業形態嚴重落后于經濟發展水平和居民消費需求，導致消費外流嚴重，雖然近兩年商業形態有所升級，一些大型超市和專賣店等商業形態發展情勢良好，但從整體環境評價，仍顯落后。區域商業形態落后和居民消費需求之間的矛盾。迫切需要新興主力業態進駐來改變這種現狀，從商業發展趨勢和項目定位而言，我們認為找到了很好的對接點，符合市場發展趨勢和消費需求。4、從消費理念和消費16、趨勢看米東新區成立，米泉已經進入城市化時代，工業化和第三產業的發展，必然帶動消費理念升級，居民消費能力增強，消費趨于品牌化和多樣性，在這種消費趨勢的促進下，傳統的市場顯然無法滿足居民消費的需求，大型超市、專賣店、百貨商場和購物中心等多業態組合成為未來的發展方向，尤其是大型購物中心，必將成為大城市區域商圈的核心主力。2.3項目規劃設計評價及分析1、從業態定位看六大主力業態大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂，集聚區域主要商業形態，強調以規模制勝，大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數碼影院、餐飲娛樂等多業態互為補充，相互促進經營。全面滿足區域居民綜合消費需求，從日用品到17、精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數碼影院到商場演藝休閑吧。符合地區購物中心的規劃理念，具有較強的生命力和延展性。2、從項目水平和垂直人流設計看水平人流動線設計合理，大開間9米柱距設計，保證水平人流通暢，無視覺障礙。每層兩部扶梯保證密集人流輸送，通過樓頂娛樂性、休閑性、景觀性項目規劃，吸引人流上行，四層的購物空間，一層的娛樂空間和樓頂的休閑空間，保證人在2小時購物（根據評估，每層樓時間購物時間在30分鐘左右）疲勞后可以適度娛樂和休閑。該項目設計上最大的缺陷是商場位置和入口的設計，CBD（中央商務區）商業模式無法適應米泉商務功能的匱乏，因此必須從入口和中空休閑廣場進行改善，讓人流進出更加自然便利，使中空休閑廣場成為室內結構，讓入口直接與沿街面連接，保證人流直接進入。3、從項目商業配套看商業配套設施是該項目最大的優勢，可以說是商業配套設施齊全，從中空休閑廣場到室內休閑空間；從12部自動扶梯到大噸位貨梯；從中央空調到排煙系統；從消防噴淋到安全監控；從雙回路供電到自備發電機組；從玻璃幕墻到地面、頂面的高檔次裝修；從數碼影院到餐飲廣場全方位滿足商場高定位需求。