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1、 項目具體招商工作執(zhí)行方案提案人（合肥云廬地產(chǎn)代理有限公司）確認(rèn)人2011年 11 月 17 日 第一部分、招商準(zhǔn)備工作 1、招商主體A、以云廬機(jī)構(gòu)商業(yè)項目招商小組為主體的專職招商小組進(jìn)行招商。B、以 策劃部、招商部、物管公司等為協(xié)作支持的招商小組進(jìn)行策略協(xié)作支持。2、招商隊伍組建為了更好地完成項目的招商工作，需要根據(jù)需求進(jìn)行招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗的人員，同時沒有更多時間對招商人員進(jìn)行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗及工作能力方面的考量。招聘原則：專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)2年以上招商管理的經(jīng)驗，優(yōu)先考慮從事2、過商業(yè)房地產(chǎn)項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗、或從事相關(guān)行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量客戶資源者。招商部人員招聘計劃：由于本公司承接項目的體量不大，而招商存在一定的難度，需要項目招商組進(jìn)行外圍招商洽談為主本地招商洽談為輔的主導(dǎo)策略，招商人員還需要市場資料、信息的收集反饋與招商合同的洽談和簽訂等工作。故項目招商組的人數(shù)建議在1012人左右：3、到崗時間2011年11月下旬4、招商架構(gòu)本案以項目工作組形式，采用項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)兩個招商小組,一個負(fù)責(zé)外部的招商，另一個負(fù)責(zé)本地的招商。招商經(jīng)理向公司直接領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，進(jìn)行招商工作協(xié)調(diào)、對接，督促媒體、廣告公司等協(xié)作單位的工作推進(jìn)。4.1、具體架構(gòu)云3、廬招商小組甲方（協(xié)作） 項目招商經(jīng)理招商主管招商主管招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員5、各組織相關(guān)職能5.1、招商執(zhí)行小組職能（云廬） 負(fù)責(zé)市場的針對性調(diào)查，并執(zhí)行招商執(zhí)行計劃和推廣計劃 負(fù)責(zé)團(tuán)隊的組建、培訓(xùn)和管理 負(fù)責(zé)每個樓層的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 根據(jù)商業(yè)整體經(jīng)營布局的規(guī)劃，開發(fā)目標(biāo)客戶，建立客戶資料庫 負(fù)責(zé)客戶的聯(lián)系、洽談、溝通和合同的簽訂 負(fù)責(zé)篩選意向客戶，并帶領(lǐng)客戶實地考察 負(fù)責(zé)和甲方做好配合和協(xié)作，以便更好的為項目成功招商服務(wù)5.2、甲方職能 負(fù)責(zé)做好市調(diào)的配合工作，包括車輛、相關(guān)政府部門的聯(lián)系、相關(guān)信息的給予等 提供具體的項目資料和信息，包括圖紙、指標(biāo)、具4、體樓層面積劃分等 負(fù)責(zé)招商推廣的相關(guān)資料的設(shè)計和印刷 負(fù)責(zé)招商推廣活動的主辦和策劃 負(fù)責(zé)客戶來時的接待和具體考察 負(fù)責(zé)配合招商小組其他的配合工作第二部分具體招商工作執(zhí)行方案招商是商業(yè)地產(chǎn)后期運營及租金收益實現(xiàn)的主要形式，項目運作的成功與否首先取決于招商是否成功！根據(jù)項目總體商業(yè)規(guī)劃和定位，并結(jié)合項目實際情況和本區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀，預(yù)計 月完成招商任務(wù)，（2011年12月11日至 ）現(xiàn)將項目的總體招商工作方案擬訂如下：1、 招商工作總體部署階段劃分時間劃分主要工作內(nèi)容備 注1第一階段11年12月11日-12月30日招商準(zhǔn)備階段2第二階段招商工作的全面開展3第三階段完成各類名優(yōu)品牌的招商（帶動其它二、三5、線品牌的入駐）完成散招面積50%以上4第四階段完成街鋪的全面招商（商場形象，入駐率達(dá)到一定程度時，品牌形象的選擇余地更大）完成散招面積80%以上5第五階段散招沖刺階段，完成散招面積90%以上6第六階段完成生活配套類項目招商完成散招面積95-100%2、 招商前期的工作重點工作類別具體內(nèi)容1完成市場調(diào)查工作完成城市性質(zhì)、城市發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)概況（面積、范圍、人口、人均收入、人均可支配收入）、功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)狀況、房地產(chǎn)開發(fā)、交通狀況、商圈狀況、主要商業(yè)設(shè)施、項目立地條件、消費市場、項目周邊商業(yè)、人口、交通、行政等情況調(diào)查，完成銀川主要商業(yè)項目（商場、市場、商業(yè)街）目前招商政策、招6、租條件、合作方式、簽約年限調(diào)查；2準(zhǔn)備招商物料完成房地產(chǎn)市場調(diào)查報告、項目地塊商業(yè)、市政、消費市場分布及規(guī)劃圖、政府對項目支持性文件、項目招商函、企業(yè)資料、項目資料、項目總體商業(yè)規(guī)劃與定位、項目物業(yè)基本數(shù)據(jù)資料、招商手冊、項目規(guī)劃平面圖、認(rèn)租須知、招商政策、合作意向書、租賃合同、托管合同、各種表格及招商文件等、項目DM單張等招商物料；（部分資料是甲方制作和配合己方制作）3完成招商中心項目操作手冊完成城市簡介、項目簡介、開發(fā)商簡介、開發(fā)商項目優(yōu)勢、團(tuán)隊優(yōu)勢、招商百問、招商中心組織架構(gòu)圖、招商中心各崗位工作職能描述、招商顧問入職申請及要求、招商顧問入職履歷表、招商中心培訓(xùn)方案、招商中心日工作總結(jié)、7、招商顧問工作進(jìn)度表（1個月）、招商中心招商工作月/季/年度考核表、項目總體商業(yè)定位與規(guī)劃方案、項目招商政策、招商中心獎懲制度、項目招商談判技術(shù)手冊、招商中心工作調(diào)度控制表、招商洽談記錄表、招商成果進(jìn)度統(tǒng)計表、商戶資源統(tǒng)計表、客戶分類統(tǒng)計規(guī)劃表（A、B、C類）4完成招商中心談判技術(shù)手冊完成招商談判策略與技巧、各種談判可能性預(yù)測與控制、完善招商百問、統(tǒng)一招商說辭5完成招商培訓(xùn)完成招商培訓(xùn)、招商工作統(tǒng)一調(diào)度與分配，安排落實具體招商工作；3、 招商政策3.1、招商原則項目招商實行“兩個重點、四個優(yōu)先”的總招商原則，具體為：重點引進(jìn)本土和長三角地區(qū)具有較強經(jīng)營實力、成熟經(jīng)營理念、良好市場經(jīng)營前景、創(chuàng)新經(jīng)8、營特色、高成長性、高知名度、質(zhì)優(yōu)價廉的兒童類商業(yè)品牌；重點引進(jìn)著名商家、著名企業(yè)、著名品牌；主力項目優(yōu)先：對符合項目總體商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營定位，且經(jīng)營面積在150平米以上的主力商家實行優(yōu)先簽約；著名品牌優(yōu)先：對國際、國內(nèi)著名品牌商家實行優(yōu)先簽約；獨家經(jīng)營優(yōu)先：在本區(qū)域市場內(nèi)獨家經(jīng)營之優(yōu)勢品牌優(yōu)先簽約；特色項目優(yōu)先：有顯著經(jīng)營特色之獨特品牌優(yōu)先簽約；3.2、招商對象1） 所有符合商場規(guī)劃與定位的各類品牌生產(chǎn)商、代理商、經(jīng)銷商、分銷商、加盟商、廠家駐銀川辦事處等；2） 所有項目周邊及長三角地區(qū)之國內(nèi)百貨品牌生產(chǎn)商、代理商、經(jīng)銷商、分銷商、加盟商；熱忱歡迎本土具有較高知名度、美譽度、誠信度、市場經(jīng)營狀況9、良好、有較強經(jīng)營實力、良好企業(yè)經(jīng)營理念之百貨類品牌生產(chǎn)商、代理商、經(jīng)銷商、分銷商、加盟商積極商洽進(jìn)駐！3.3、服務(wù)對象1） 本土市場：城區(qū)約100萬常住人口（城市居民、城市工薪階層、時尚一族、工業(yè)園區(qū)職工、公務(wù)員、大 學(xué)城教職人員、外來投資者、經(jīng)商者、私營業(yè)主）； 2） 鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場：下屬各城鄉(xiāng)260萬人口的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費市場。3） 區(qū)域市場：相鄰的省市近千萬人的消費市場。3.4、招商區(qū)域1） 外地：北京、上海、西安、合肥、杭州、常熟和廣州各品牌生產(chǎn)商、代理商、經(jīng)銷商；2） 本土：現(xiàn)有各大超市、步行街、專賣店、專業(yè)市場（路：包括。等；。路：。等）；3.5、招商策略1）利用項目的長遠(yuǎn)規(guī)劃和特色定位，改10、變本市現(xiàn)有的商業(yè)格局，進(jìn)行強勢市場推廣，重點引進(jìn)有號召力的品牌商戶，帶動本土品牌商戶快速入駐；2）利用“趣立方”兒童體驗館的正式落成，進(jìn)行強勢市場推廣，重點引進(jìn)長三角區(qū)域的兒童類業(yè)態(tài)品牌，帶動本土品牌商戶快速入駐；3）利用政府規(guī)劃，本市不僅是本省開發(fā)的重市，更是開發(fā)的重要省會之一，本項目作為本市重點項目，項目中心著眼未來、規(guī)劃起點較高，其越來越顯示出其旺盛的生命力和強大的競爭力，本項目將會成為本市乃至本省最具成長性的新型商業(yè)中心； 3.6、招商范圍1）百貨類：童裝、童鞋、塑料玩具、電動玩具、益智玩具、毛絨玩具、模型等；2）輔助類：童車、童床、兒童書籍音響、孕嬰用品等；3.7、招商要求1）要求各11、企業(yè)、代理商、經(jīng)銷商、加盟商或個人具備獨立法人資格、能提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書、品牌代理授權(quán)證書、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品質(zhì)量檢驗合格證書、個人有效身份證等相關(guān)合法證明文件原件或復(fù)印件；2）提供相關(guān)質(zhì)檢部門的產(chǎn)品質(zhì)檢報告、認(rèn)證標(biāo)識；3）經(jīng)營范疇凡涉及到國家法律、相關(guān)行政法規(guī)規(guī)定的，還須提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件；3.8、合作方式項目實行以“托管經(jīng)營和租賃經(jīng)營”相結(jié)合的合作模式，具體為：1） 托管經(jīng)營：由 有限公司根據(jù)進(jìn)駐商家月銷售額及合同約定扣率標(biāo)準(zhǔn)，采取銷售額抽成的方式，此方式適用于所有入駐品牌商家；2） 租賃經(jīng)營：由進(jìn)駐商家向 有限公司交納固定或遞增租金的方式，此方式適用于無法12、實現(xiàn)統(tǒng)一收銀的項目；理由：托管經(jīng)營是百貨商場最普遍采用的合作方式；這對商城前期招商、引進(jìn)相對較好品牌，中期統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷，后期長期、持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營，項目品質(zhì)提升等方面都具有諸多好處。托管經(jīng)營方式可以減輕商家前期經(jīng)營壓力、快速養(yǎng)商、快速培育消費市場、快速促使商場經(jīng)營成熟，從長期看，對商城及發(fā)展商都具有好處。租金方式對商場前期招商壓力較大，較難引進(jìn)知名品牌（尤其在商業(yè)不成熟地段，如項目所處位置），而且即便招商成功，商家使進(jìn)場后若發(fā)生經(jīng)營困難，撤場很快，對商場整體形象、品質(zhì)及長期穩(wěn)定經(jīng)營都有壞處。3.9、經(jīng)營方式項目為“托管經(jīng)營+統(tǒng)一管理+統(tǒng)一收銀+統(tǒng)一結(jié)算”；3.10、管理模式統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃：根13、據(jù)市場需求，進(jìn)行最合理的商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃（專業(yè)兒童批零市場）；統(tǒng)一招商管理：詳細(xì)分析消費市場、商業(yè)市場、商家市場、地產(chǎn)市場、競爭市場等，然后進(jìn)行最合理的規(guī)劃與最實效的招商（符合消費市場需求）；統(tǒng)一運營管理：由 有限公司，對項目進(jìn)行全程運營管理；統(tǒng)一營銷推廣：政府配套資金、發(fā)展商自有資金，全面進(jìn)行項目品牌和進(jìn)駐品牌市場推廣；利用周末、三八、五一、六一、重陽、國慶、中秋、圣誕、元旦、春節(jié)等開展豐富多彩的文化營銷活動，不斷提升商貿(mào)城的知名度與美譽度；打造第一誠信品牌商家方陣，展開誠信經(jīng)營推廣年活動；開展各種大型系列促銷活動，讓利消費市場統(tǒng)一品牌形象：對業(yè)態(tài)種類、店鋪招牌、裝修檔次、品牌、合法性等方14、面實行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，規(guī)范商場內(nèi)外部廣告形象，提倡誠信經(jīng)營和品牌戰(zhàn)略，共同打造消費者最可信賴的消費天堂；統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：設(shè)立“一站式”顧客服務(wù)中心，耐心細(xì)致、公平合理、快速有效的處理消費者各種消費疑問；組建“一站式”商戶服務(wù)中心，全面解決商戶所面臨的各種經(jīng)營難題；統(tǒng)一物業(yè)管理：提供統(tǒng)一高效物業(yè)“管家”服務(wù)，做到日常事物井井有條，代理代辦各種手續(xù)，代收代繳各種費用；統(tǒng)一咨詢服務(wù)：為商家提供各種最新潮流、信息咨詢，按照國際標(biāo)準(zhǔn)信息管理體系，共享全國商業(yè)資訊及商業(yè)繁榮；3.11、招商政策商戶類別簽約年限招商政策面積要求合同履約保證金托管費標(biāo)準(zhǔn)/租金標(biāo)準(zhǔn)能源費物業(yè)管理費1托管商戶5年免一年托管管理費按規(guī)15、劃按面積收取/預(yù)收第二年的托管費按照每月的營業(yè)額按照一定的點數(shù)扣除 5元/月/平米待定2租賃商戶5年免租3年按規(guī)劃按面積收取/預(yù)收第四年的租金50/元月/平米 5元/月/平米待定3說 明1、項目實行商家與商場直接簽定正式托管經(jīng)營合同或租賃經(jīng)營合同的方式進(jìn)行合作（不采取先簽意向書，后簽正式正式合同方式）；2、簽定正式托管經(jīng)營合同時，商家須向商場按以下標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)交納合同履約保證金：按照50元/月/平米的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)收一年的托管費，等開業(yè)后按照實際營業(yè)額多退少補；3、簽定正式租賃經(jīng)營合同時，商家按上述標(biāo)準(zhǔn)（預(yù)收第四年租金）交納合同履約保證金，開業(yè)后轉(zhuǎn)為租金；4、合同履約保證金在商家簽定正式合同后轉(zhuǎn)為“商品或16、服務(wù)質(zhì)量保證金”，該保證金在合同期滿3個月后，扣除商家應(yīng)付管理公司各項費用后無息退還；5、托管費標(biāo)準(zhǔn)：指合同期內(nèi)免托管費期結(jié)束后，按商家銷售總額的合同約定比例進(jìn)行扣點；租金標(biāo)準(zhǔn)：指合同期內(nèi)免租期結(jié)束后的租金價格；6、簽約年限，建議所有商戶合同期限均簽5年，采取租金方式合作的，第6年租金在第5年租金基礎(chǔ)上遞增3-5%；從第3年起，所有商戶不再享受任何免托管費優(yōu)惠政策。7、托管費用含：租賃費、倉儲費、水電暖費、物業(yè)費、人員工資、托管管理費等，以銷售提成方式在應(yīng)付廠商貨款結(jié)算時扣除。8、托管費用明細(xì)：a.月銷售額在2萬元(含2萬元)以下，提成率25%；b.月銷售額在2萬元以上5萬元（含5萬元）以下，17、提成率22%；c.月銷售額在5萬元以上10萬元(含10萬元)以下，提成率20%；d.月銷售額在10萬元以上，提成率18%3.12優(yōu)惠政策商戶類別簽約年限減免政策搶先簽約優(yōu)惠品牌獎勵優(yōu)惠交租方式優(yōu)惠租賃面積優(yōu)惠工商稅收優(yōu)惠物業(yè)管理優(yōu)惠團(tuán)體租賃優(yōu)惠1托管商戶5年第一年托管費實地考察后現(xiàn)場既定的前10名簽約商戶，均可享受免托管費或免租金6個月優(yōu)惠國內(nèi)知名品牌享受免托管費或免租金3個月優(yōu)惠無無待定/盡力向政府爭取減免免第一年免第二年物管費2租賃商戶5年免前三年租金一次性交納合同期內(nèi)全額租金，可免租2-3個月一次性租賃面積100平米以上，可免租1個月3說 明1、減免時限：指免除合同有效期內(nèi)前3-6個月扣18、率或租金；2、合同期內(nèi)全部租金：指簽約年限內(nèi)扣除優(yōu)惠期限后剩余合同期限內(nèi)的全額租金；3、優(yōu)惠權(quán)限：招商主管僅享有上述優(yōu)惠權(quán)限范圍內(nèi)的“簽約年限、減免政策、搶先簽約優(yōu)惠、租賃項目免前3個月租金”共計4項優(yōu)惠政策；招商經(jīng)理、總監(jiān)除享有上述4項優(yōu)惠政策外，還可享有“品牌獎勵優(yōu)惠、交租方式優(yōu)惠、租賃面積優(yōu)惠”3項優(yōu)惠政策；超過上述權(quán)限范圍須經(jīng)報請公司審批執(zhí)行；4、本優(yōu)惠政策之“簽約年限、減免政策”與本方案第11條之“簽約年限、招商政策”為同一政策，不可重復(fù)享受；5、物管費不包括能源費（包括空調(diào)和暖氣），能源費前二年的標(biāo)準(zhǔn)是：5元/平米/月；6、本優(yōu)惠政策最終解釋權(quán)在 有限公司；3.13、招商流程1）招19、商流程意向洽談確定位置簽定托管經(jīng)營合同或租賃經(jīng)營合同，交納“合同履約保證金”商戶提供營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)品牌證明文件；商家交納合同期內(nèi)首期租金及物業(yè)管理費（采取租賃經(jīng)營方式）建立商戶資源檔案審核裝修效果圖紙（形象效果圖、電路圖、施工圖），交納裝修質(zhì)量保證金1000元/戶商戶進(jìn)場裝修裝修驗收，退還裝修質(zhì)量保證金鋪貨布展盛大開業(yè)；2）托管流程招商部門和委托廠商洽談合作托管模式，簽訂合同合同專員在系統(tǒng)錄入合同約定的詳細(xì)資料，系統(tǒng)生成廠商編碼和合同編號，通知廠商網(wǎng)上供應(yīng)鏈系統(tǒng)初始登錄賬號和密碼廠商或者店鋪店長登錄供應(yīng)鏈系統(tǒng)錄入商品資料，做商品訂單，辦理貨物托運匯豐祥倉儲物流公司人員按照商品訂單收貨，如有殘損20、和丟失商品，聯(lián)系廠商做商品報損，系統(tǒng)生成報損單店鋪店長及時和倉儲物流人員聯(lián)系溝通，通過要貨單或者調(diào)撥單等形式給店鋪配貨，并且負(fù)責(zé)商品的上架店鋪員工通過商品批發(fā)單進(jìn)行商品的銷售。每天定期向財務(wù)上交當(dāng)日銷貨款財務(wù)根據(jù)系統(tǒng)的批發(fā)單核對店鋪的銷貨款，并且根據(jù)合同的約定定期給廠商生成結(jié)算單，通過網(wǎng)銀系統(tǒng)支付廠商銷貨款。3.14、具體執(zhí)行 公用水費、電費：包含在能源費用之中； 自用電費：按各商鋪/專柜內(nèi)的實際使用功率及發(fā)生額度計收； 租賃項目：合同期5年的第6年租金遞增3-5%；以免租期結(jié)束之次日為商家計租日期；商戶必須在商場統(tǒng)一開業(yè)前3個月交納合同期內(nèi)首期租金并按商場規(guī)定統(tǒng)一開業(yè)，若商戶未能在該期限內(nèi)交納首期租金并籌備開業(yè)的，視為商戶放棄租賃權(quán)利，所交履約保證金不予退還。 合肥云廬地產(chǎn)代理有限公司2011-11-22