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1、德州 陵縣招商提報方案陵縣商業項目概念定位 以生態主題為主導，及主力店，百貨，服裝，餐飲，娛樂，電子產品，文化休閑打造陵縣第一商圈。項目的操作模式： 蔚藍招商部建議應該分為三種，第一租賃，（能掌控業態分布等）第二銷售（但是有些是投資者購買了商鋪然后不按照區域業態劃分隨意租賃會造成整體布局不協調，但是可以成立業主委員會，協調業態布局。）第三，聯營形式(這種方式是在整體招商完畢下空鋪率不足百分之十的時候進行，我們和搜集客戶但是沒有入駐的客戶進行溝通，我們給他提供經營場所，但是按照所賣商品進行聯營扣點，三十天為一賬期。這樣可以有效的解決剩余的鋪子閑置。項目招商的人群定位： 本商業項目打造陵縣第一商圈2、，其輻射范圍包括陵縣全縣以及德州地區及周邊市縣。項目業態規劃分類： 1 ：加州步行街，集流行服飾，工藝品，名品名茶，足浴娛樂，健體中心。 2：時尚生活街，家紡布藝，家居專業市場，裝飾公司(這三個業態招商我個人建議可以找行業協會牽頭，由他們進行組織進行牽頭入駐本項目。 3：加州美食街，酒樓，主題餐飲，西餐咖啡廳，各地風情小吃。4：其余為銀行，大品牌服飾，電信，通訊等。 招商推廣策略： 1：現場招商，在一層臨街商鋪（靠近主干道），設立現場招商處，也可以臨時在售樓處進行辦公招商，利用招商畫冊充分展示商鋪環境等。 2：設計招商畫冊，設計內容詳實的招商的招商畫冊，說透生意投資商機與成本、小區組成，作為項3、目宣傳資料 3：進行品牌客戶洽談以及資料的派發，在招商前期進行定點定人的方式，拜訪品牌商家派發宣傳資料進行定向招商。 4：派單，給各類的目標客戶送去招商畫冊，既可以摸清客戶想法，又可以和客戶建立良好的溝通關系。 5：條幅，樓體布置，招商信息條幅，每一個品牌商家入駐就增加一個條幅。 6：招商廣告，以德州當地報紙以及電視臺進行一定的宣傳、媒體炒作，以吸引更多商家。 7：活動推廣，前期搜集客戶進行意向客戶篩選，并組織客戶進行現場簽約，最好當地主管領導，知名商家代表在場、行業協會負責人，這樣可以進一步增加客戶投資、購買欲望。招商原則： 先期的招商的目的是為銷售商鋪，后期的招商目的是保證我陵縣項目的經營4、，根據項目的銷售時機把握好招商的原則。我們首先引進各業態的品牌，以提升本項目經營檔次和創造新亮點，同時也對本地的經銷商產生較大的刺激和吸引力有利于招商工作的進行沒具體如下： 1：重點引進輻射項目周邊市、縣有實力的商家進行加盟合作。 2：搜集資料，對名品、名家、名企進行重點招商。 3：獨家經營優先，品牌在本區域呢獨家經營優先引進。 4：擁有特色項目的商業機構優先引進。項目啟動時間及人員組建安排： 一期項目比如兩萬平米，需要七月中旬前后進行招商。期間組建招商團隊，招商人員初步定為九名。具體安排如下：經理，負責統管全局，大客戶談判，精進招商進度、方案，安排招商人員根據不同的業態進行招商。招商人員：七5、名，落實經理安排的各業態搜集方案初步洽談等工作。招商文秘：一名，負責整理每天部門客戶資料，及時反應招商專員提出的問題。租賃程序：項目參觀、咨詢提交資格審查資料，進行客戶意向登記進行認租資格審查通過審查的客戶進行鋪位的挑選復核資格繳納認租定金，簽訂認租書簽訂租賃合同等相關合同，進駐。租賃期限1、租賃期限最低兩年，最長五年。2、租金每一年年預付一次，即每一年的年末預付下一年的租金。招商步驟本項目的總體招商步驟從招商區域方面遵循“先內后外”的原則，從商戶的實力方面遵循“先大后小”的原則。目的：增強業主經營信心，保證開業旺場。盡量挖掘主力商戶，普通商戶作為補充。預熱階段：首先在陵縣本地進行重點客戶招商6、，利用本地主力商戶的進駐，為項目開盤推介做準備，同時進行部分意向商戶的積累。啟動階段：在陵縣全面啟動招商；同時對周邊城市及重要客群（如品牌連鎖店等）進行針對性的宣傳招商。通過DM直郵進行推廣、然后采用直訪及招商洽談會等方式進行招商。利用市場信息的反饋，進行經營布局的規劃調整。推動階段：完成首批商戶的簽約，繼續推動本地招商同時，舉辦招商推介會等形式，實施外地招商，挖掘意向商戶。深入階段：繼續做好招商簽約工作，召開商戶座談會，增強彼此信心。開業準備階段：組織商戶全面進場裝修，繼續積累客戶，做好應急準備方案。經營要求1：租戶必須按照:陵縣項目規定時間進店各類業態，并必須符合陵縣項目的整體經營規劃（業7、態分布）要求。2：租戶必須嚴格遵守陵縣項目有關經營管理規定及相關規章制度，服從本項目的統一管理，維護本項目的聲譽。3：租戶在陵縣項目經營必須遵守相關的法律、法規。4：租戶必須按照陵縣項目的規定和要求按時裝修、布置店面、入場經營。租戶未按規定時間入場經營的，視為違約。招商方式招商將采取自主招商為主。1：主力商戶（品牌連鎖店、經銷商，大型超市）主要采用直接目標客戶收集準客戶確定招商顧問拜訪進行項目推介（遞交招商手冊）合作洽談達成合作意向簽訂合作合同書；2：散戶招商采用常規推廣模式：目標客戶確定派發招商折頁和DM直郵確定準客戶準客戶回訪達成合作意向進行商戶資格審查與合格商戶簽訂租賃合同；項目招商目標8、： 一期如果是兩萬平米，將在項目招商開啟之日七個月內百分之九十左右，后期四萬平米將在9個月內完成，由于前期積累了一定的客戶的資源，加之對項目的了解深入通過后期的招商跟進工作和媒體廣告的宣傳，有信心完成這個目標！招商中存在的問題及解決辦法： 1:招商時間緊迫，任務量大。解決辦法，盡快確定整體招商方案，組建招商團隊，進行分工明確的招商。 2：如果一二期招商任務完不成既定目標。解決辦法，在目前急于回籠資金的情況下必須對招商工作進行科學，合理的評估，認真及時的分析在招商工作終于到的困難及問題并及時調整思路，加大招商業態范圍。備注：陵縣的項目商業定位，從一開始就將商業項目的租售與可持續經營結合起來，追求的不僅僅是商業的利潤，而是開發商、投資者、經營者的“多贏”結構。必須引入“一切以商業經營為主導”的商業經營理念，也就是說，開發商不僅要把商業建設起來，我們還要用先進的經營理念對商業進行系統的規劃，為招商經營創造條件，更重要的是在未來建成之后，對于一部分公共設施進行持續經營，以保障市場的后繼繁榮。關于價格的問題，需經我市場部進行附近市調，客戶走訪來確定價格。