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1、麟州商業(yè)步行街招商方案 招商部二 一 二原則： 一個(gè)上級 責(zé)權(quán)一致 既無重疊又無空白人員配備 目前部門需配備人數(shù)為5人。招商主管1名招商員4名到崗時(shí)間2011年2月上旬組織架構(gòu)招商經(jīng)理招商主管招商專員招商專員招商專員招商專員招商部職能1、向營銷策劃部負(fù)責(zé)；2、負(fù)責(zé)公司物業(yè)招商工作；3、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略；4、挖掘新的客戶來源、跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進(jìn)行整理歸檔；5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商過程中的問題；6、負(fù)責(zé)辦理招商中的各項(xiàng)手續(xù)，做好租后服務(wù)工作；7、協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用；8、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。各崗崗位描述招2、商主管1、職務(wù)名稱：招商主管2、直接上級：招商部經(jīng)理3、直接下屬：招商員4、本職工作：本公司所有物業(yè)的招商業(yè)務(wù)及管理工作5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；6、負(fù)責(zé)本部門人員的崗位培訓(xùn)，提高招商人員的營銷技巧；7、負(fù)責(zé)公司招商業(yè)務(wù)，獲取最新市場租賃信息，為市場策劃提供可靠信息和依據(jù)；8、了解市場及周邊鋪位寫字樓、商鋪信息狀況，開拓新的招商方案；9、編制本部門月、季、年度租賃計(jì)劃和工作總結(jié)，確保完成公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，并監(jiān)控本部門的招商費(fèi)用；10、負(fù)責(zé)主動尋求各部門對招商部的配合，并將信息反饋給相關(guān)部門；11、負(fù)責(zé)召集部門的招商會議及業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，可在經(jīng)理授權(quán)下主持業(yè)務(wù)3、會議及其它重要工作會議。12、妥善處理客戶投訴；協(xié)助經(jīng)理妥善處理部門內(nèi)外的聯(lián)系與溝通與工作13、搜集和整理客戶的租賃資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統(tǒng)計(jì)及分析報(bào)表，呈送有關(guān)部門；14、協(xié)助人事行政部做好本部員工聘任、考核、培訓(xùn)等工作；15、督促本部門人員妥善做好檔案資料管理；16、積極完成上司臨時(shí)安排的工作任務(wù)。資格要求： 大專以上學(xué)歷； 具有一定的業(yè)務(wù)培訓(xùn)能力和管理能力； 熟悉案場制度和工作程序； 有一定的招商（銷售）經(jīng)驗(yàn)和招商（銷售）管理經(jīng)驗(yàn)。招商員1、職務(wù)名稱：招商專員2、直接上級：招商主管3、本職工作：協(xié)助主管做好招商工作4、工作責(zé)任：本公司所有物業(yè)的招商業(yè)務(wù)工作5、主動、自覺完4、成本職租賃任務(wù)及上級安排的各項(xiàng)工作；6、協(xié)助主管調(diào)查，及時(shí)上交工作計(jì)劃及總結(jié)；7、對客戶有禮有節(jié)，不準(zhǔn)有超越權(quán)限的承諾；8、積極完成上司臨時(shí)安排的工作。9、負(fù)責(zé)與客戶溝通聯(lián)系，為客戶解決困難；10、在與客戶聯(lián)系中，要有禮有節(jié)，不違背公司利益，又使客戶滿意；11、協(xié)助經(jīng)理處理投訴問題的落實(shí)、解決；12、做好對外公關(guān)工作。資格要求： 中專以上學(xué)歷； 有一定招商經(jīng)驗(yàn)，有房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮；各職位薪金標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法項(xiàng) 目招商主管招商人員基本結(jié)構(gòu)基本工資1600元/月1200元/月招商傭金月租金的2%月租金的15%獎(jiǎng) 金對于招聘時(shí)可以按照上表所列的內(nèi)容作為參考，確定各職位具體的薪金數(shù)額。業(yè)績突出者5、根據(jù)招商率給予一定的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)包裝對項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，是使項(xiàng)目形成品質(zhì)形象感，并營造客戶對未來的想象空間，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。項(xiàng)目現(xiàn)狀形象非常之糟糕，需進(jìn)盡快進(jìn)行包裝招商總體戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：坐招+直招+代理商招相結(jié)合，做到有效招商招商策略為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用“返租”的形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。項(xiàng)目的招商可采用聯(lián)營和租賃等方式展開，其中次主力店和大型品牌商家可采用聯(lián)營方式展開，中小商戶應(yīng)以租賃為主。招商人員進(jìn)行分組，按照業(yè)態(tài)分類有目的的進(jìn)行招商：前期搜集巨野當(dāng)?shù)鼐用袼J(rèn)知的當(dāng)?shù)赜械钠放疲瑢⑦@些品牌按照品牌認(rèn)知度的大小進(jìn)行篩選，按照業(yè)態(tài)6、分段招商1、主力商戶優(yōu)先招商本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定次主力店，再全面招商”的基本策略。根據(jù)項(xiàng)目情況，重點(diǎn)引入品牌超市進(jìn)場經(jīng)營，對項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響。因此，本項(xiàng)目的次主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，以大帶小，即用次主力店來帶動品牌店和中小商家。核心次主力店對本項(xiàng)目的成敗起著決定性的作用，它決定了本項(xiàng)目的品牌形象、主力客戶群、人流量和人流動線。2、品牌客戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。本項(xiàng)目可通過采取各種優(yōu)惠措施，重點(diǎn)引入知名品牌商戶進(jìn)場經(jīng)營，以帶動促進(jìn)對其他商戶的招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活7、動中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。3、分行業(yè)招商根據(jù)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)劃分，南區(qū)包含服裝、餐飲及銀行、電信、服裝、美容美發(fā)、通訊產(chǎn)品、日用品、食品等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。4、加盟招商品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而巨野及附近地區(qū)的品牌較少，投資者亦希望能加盟知名品牌，以此在市場上立足并打開市場，更是其長遠(yuǎn)發(fā)展的保證，我司建議可設(shè)立品牌加盟服務(wù)中心，提供品牌推介及解答投資者咨詢等服務(wù)。5、定向招商 南區(qū)周邊商業(yè)氛圍不濃厚，而本項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分當(dāng)中，南區(qū)的主題性較強(qiáng)，因此對8、商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動的必要方式。6、總量控制實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。在項(xiàng)目招商過程中，通過分批推出商鋪數(shù)量的控制，制造分批次推出的商鋪供不應(yīng)求的局面，引起市場轟動，促使商家進(jìn)駐。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，提升巨野當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們的對項(xiàng)目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。7、優(yōu)惠招商招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。對于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，9、以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和品類規(guī)劃：根據(jù)該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)情況，結(jié)合巨野市場調(diào)研分析，建議該項(xiàng)目各業(yè)種的品類組合如下： 1、 百貨類；黃金珠寶類； 鐘表眼鏡； 化妝品類； 皮具箱包類；男女鞋類； 數(shù)碼通訊類；小家電； 玩具類；家居用品類； 文體用品類；運(yùn)動器材類； 保健用品類；男正裝； 男休閑裝；女正裝； 女休閑裝；中性休閑裝； 運(yùn)動休閑裝；針織內(nèi)衣； 童用童玩；童裝； 配飾品；老年裝； 古典裝；家居飾品； 工藝品；音像制品類； 其他配套品類。2、 快餐類；中式快餐、西式快餐、百姓快餐等。3、 便民類； 銀行、移動通訊、藥店、便民小百貨、干（水）洗衣店、當(dāng)鋪、各類物品租賃店、休閑10、廣場（街區(qū)）、美容美發(fā)店等。4、 休閑娛樂類； 游藝廳、KTV音樂廳、娛樂城、酒吧、迪吧、洗腳房、按摩房、網(wǎng)吧、SPA生活館、健身房、兒童俱樂部、洗浴城等。5、 各類飲品店； 茶吧、水吧、咖啡吧、音樂吧、藝術(shù)吧、書吧、醋吧等各類飲品店。招商對象： 符合步行街規(guī)劃業(yè)態(tài)和業(yè)種、品類的當(dāng)?shù)丶巴獾氐乃幸庀蛏虘簟ｗ胫莶叫薪中袠I(yè)區(qū)域招商情況一覽表：業(yè) 態(tài)區(qū)域劃分及商鋪數(shù)量(間)出租情況（間）分布區(qū)域商鋪數(shù)量租賃數(shù)量空余數(shù)量出租率品牌服裝21#、20#、2271531.8%休閑運(yùn)動16#、17#、18#、19#59302950.8%數(shù)碼產(chǎn)品17#、19#28121642.9%家居家飾17#、14#253211、212%鞋業(yè)箱包13#、14#、16#、17#5494516.7%賣場15#1010婚紗攝影、美容美發(fā)8#、9#、11#、12#702682.9%品牌女裝10#、11#4463813.6%童裝、婦嬰7#、8#351342.9%化妝品、飾品1#、2#、4#、5#6075311.7%娛樂2#、5#、6#530530便民1#、2#、3#5484614.8%招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃：2011年2月17日開始招商，DM直郵及單張派發(fā)、電視廣告投放、行業(yè)雜志、報(bào)刊的軟性文章對“巨野麟州商業(yè)步行街全面招商進(jìn)行中”進(jìn)行深度報(bào)道2011年2月20日：招商新聞發(fā)布會，大肆宣傳麟州商業(yè)步行街南區(qū)開始招商，給巨野人民思想上對12、麟州商業(yè)步行街南區(qū)一個(gè)市場定位的認(rèn)知2011年3月：招商率達(dá)到40%，運(yùn)用各種廣告宣傳手段向目標(biāo)商家傳達(dá)項(xiàng)目招商信息，吸引目標(biāo)商家前來咨詢、洽談、租賃。同時(shí)，還要運(yùn)用現(xiàn)場招商、定向招商等多種招商方式開展招商活動。2011年3月 日：招商說明會，商業(yè)街大型賣場、品牌主力店的確定，引入品牌經(jīng)營大戶，建立經(jīng)營示范區(qū)，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求， 2011年4月：對本地的經(jīng)營者進(jìn)行精耕細(xì)作，充分挖掘市場潛力，進(jìn)行主力店以及合作公司或社區(qū)配套（如物流、銀行、行業(yè)協(xié)會）的系列簽約活動，提高項(xiàng)目的熱度，通過外來品牌主力店的引入，營造一種壓迫感，刺激本地目標(biāo)商家踴躍進(jìn)駐2011年4月 13、日：商家見面會，引進(jìn)外地知名品牌，與意向投資者見面，給予加盟指導(dǎo)及支持2011年4月 日：品牌商戶簽約會，行業(yè)雜志、報(bào)刊、電視廣播、網(wǎng)站、DM等立體宣傳轟炸2011年4月18日商業(yè)街開業(yè)時(shí)招商率達(dá)到60%2011年8月：應(yīng)該運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢活動，以樹立本項(xiàng)目的形象，提高知名度，并營造良好的開業(yè)氣氛，能夠吸引大量的人流前來參觀、購物。利用宣傳開街信息的熱烈氣氛，同時(shí)發(fā)布尾鋪招商的廣告或信息，趁熱打鐵，盡快消化余下的商鋪商業(yè)街招商任務(wù)完成，絕大部分商戶已進(jìn)場裝修開業(yè)招商政策和相關(guān)優(yōu)惠政策：以較低租賃價(jià)格吸引巨野知名品牌商家，樹立項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)桿。然后以較高價(jià)格吸收中小業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)14、項(xiàng)目整體租賃價(jià)格。1.特殊商戶招商優(yōu)惠原則。擴(kuò)大目標(biāo)商戶量，對商戶進(jìn)行選擇，優(yōu)化入駐商戶的資源；特殊商戶是指具有較高商業(yè)文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位且規(guī)模較大，經(jīng)營業(yè)態(tài)與項(xiàng)目主題吻合，對他們給予優(yōu)惠政策，如一次性免一年至兩年租但需交一定的押金及10年租約方可租邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)商業(yè)文化氛圍，活躍商業(yè)街氣氛之作用。2. 對以下租戶進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)：（1）最先簽約的部分客戶；（2）首交租金達(dá)到一定量的等。3. 打造媒體平臺和各種媒介，提升商戶刊登廣告的效果；4. 制定績優(yōu)商戶獎(jiǎng)勵(lì)政策，建立商戶委員會，資源共享；5. 合同簽定期限3年，保證優(yōu)勝劣汰的進(jìn)行，保證三年內(nèi)租金價(jià)格上漲幅度不超過10%，特殊15、業(yè)態(tài)不受此限，如餐飲、娛樂等品類的主力店；6. 廣告位：利用拍賣方式，進(jìn)行廣告經(jīng)營權(quán)拍賣。招商優(yōu)惠條件建議1、免租項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)氣氛缺乏，基于此，要吸引商家特別是品牌商家進(jìn)駐，使本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍，必須減少其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低其進(jìn)駐門檻。因此在項(xiàng)目開業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。建議本項(xiàng)目一般免租期為3個(gè)月。2、送裝修建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營商、代理商等的合作形式，以落實(shí)有號召力的知名品牌進(jìn)駐本商場，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營者。3、租賃合同期建議本項(xiàng)目的超市次力店簽訂1015年的合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；品牌行業(yè)的商家簽訂3年合約16、；餐飲業(yè)經(jīng)營者簽訂3年合約或雙方商議而定。4、管理費(fèi)按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用包括清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)等。5、老帶新優(yōu)惠已承租的客戶介紹新客戶入駐商業(yè)街，給予一定獎(jiǎng)勵(lì)。6、活動期間簽約優(yōu)惠在招商說明會或其他特定推廣時(shí)段中，可對前若干位簽約客戶給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等。7、贈送廣告位建議對本項(xiàng)目的知名品牌商家贈送一定時(shí)間的外立面廣告位使用權(quán)（廣告發(fā)布費(fèi)、制作費(fèi)、電費(fèi)等直接費(fèi)用租戶自行承擔(dān)）。已實(shí)施招商優(yōu)惠一覽表序號優(yōu)惠政策享受條件說明備注1開發(fā)商補(bǔ)貼一年物業(yè)管理費(fèi)開發(fā)商補(bǔ)貼一年物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米/月即商戶需繳納首年1.5元/平方米/月，第二17、年物業(yè)管理費(fèi)由開發(fā)商補(bǔ)貼一年該優(yōu)惠政策只限于2011年元月26日前開業(yè)的商戶2開發(fā)商補(bǔ)貼半年物業(yè)管理費(fèi)開發(fā)商補(bǔ)貼半年物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平方米/月即商戶需繳納首年1.5元/平方米/月，第二年物業(yè)管理費(fèi)由開發(fā)商補(bǔ)貼半年該優(yōu)惠只限于2011年元月26日至4月18日開業(yè)的商戶3開發(fā)商補(bǔ)貼20%租金簽定商鋪?zhàn)赓U合同期三年，開發(fā)商一次性補(bǔ)貼三年租金的20%即繳兩年半商鋪?zhàn)饨穑啼伿褂闷跒槿辏w現(xiàn)在合同起半年）該優(yōu)惠政策僅限于公司自有房源且首次招商入場首次繳納一年商鋪?zhàn)饨鹩行А?開發(fā)商補(bǔ)貼20%租金簽定商鋪?zhàn)赓U合同期一年，租金開發(fā)商補(bǔ)貼一年租金的20%即繳一年商鋪?zhàn)饨穑啼伿褂闷跒橐荒炅銉蓚€(gè)月（體現(xiàn)在合18、同期滿后延長商鋪使用期限）該優(yōu)惠政策僅限于公司自有房源且首次招商入場首次繳納一年商鋪?zhàn)饨鹩行А渥ⅲ何飿I(yè)管理費(fèi)計(jì)算日期統(tǒng)一為2011年4月18日附：租金價(jià)格體系表（南區(qū)）統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。加強(qiáng)香港臻品國際商業(yè)經(jīng)營管理公司的品牌宣傳，增強(qiáng)客戶信心；統(tǒng)一招商管理，統(tǒng)一營銷活動，統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一裝飾形象、統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出本項(xiàng)目的品牌與特色來，讓消費(fèi)者逛街首先想起要逛的就是麟州步行街。 招商條件：1. 具備優(yōu)秀經(jīng)營意識，認(rèn)可麟州商業(yè)步行街先進(jìn)的管理理念的商戶；2. 經(jīng)營保證金3000元/間，一個(gè)商戶一次性租賃10個(gè)以上鋪位的另議；3. 物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平米/月4. 有效的營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人代碼、稅務(wù)登記證。餐飲、醫(yī)藥、食品商家衛(wèi)生許可證；5. 有經(jīng)營歷史的商戶；6. 經(jīng)營品牌為國內(nèi)一線以上的，并能及時(shí)提供所經(jīng)營品牌資料的商戶優(yōu)先；