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1、金鼎購物廣場招商條件方案第一部分 金鼎購物廣場定位經(jīng)營思路：打造 “高品位休閑零售空間”，開創(chuàng)“體驗式情景購物天堂”。經(jīng)營定位：流行、時尚、精致，追求新的生活提案。附表：金鼎購物廣場應做到非常相當一般相當非常購物氣氛令人愉快購物氣氛令人不愉快店內(nèi)購物方便店內(nèi)購物不方便提供周到的服務不能提供周到的服務商品質(zhì)量高商品質(zhì)量低商品挑選余地大商品挑選余地小商品價格較高商品價格較低服務態(tài)度親切適當服務態(tài)度不親切交通便利交通不便利附近店鋪多附近店鋪少促銷活動精彩無促銷活動會員制體現(xiàn)無會員制第二部分 西安商業(yè)分析金鼎購物廣場所處地理位置及項目簡要說明金鼎購物廣場地處西安中軸主干道長安南端（政法學院正門南側(cè)），2、位于城南人氣最旺小寨商圈南段的金三角地段。其坐擁長安南路、朱雀路、含光路、南三環(huán)、繞城高速等多條西安城市主干道，路網(wǎng)體系快捷完善；輻射曲江、明德門、電子城、長安區(qū)四維經(jīng)濟圈，區(qū)域范圍內(nèi)院校眾多，人口高度密集，34所大專院校、55家省級科研單位、8萬科研人員、30萬在校大中專學生、80萬常住人口，上百萬流動人口，日平均人流量高達50萬，消費人群龐大，購買力旺盛，市場需求巨大。金鼎國際購物廣場為市、區(qū)重點建設和招商推薦項目，總投資約3.5億元，建筑面積規(guī)劃約10萬平方米，分為酒店和商場兩部分：商場部分地下2層，地上6層，全框架結構，沿街170米，進深40米，建筑面積約5.4萬平方米；酒店部分四星級3、標準，地下2層，地上28層，建筑面積約4.6萬平方米，建成后將成為本區(qū)域面積最大、建設最現(xiàn)代、檔次最高的集購物、文化、餐飲、娛樂等于一體的城市商業(yè)綜合體，無可厚非的成為城南商業(yè)新標桿。金鼎國際購物廣場是西安南郊最大的集購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、健身于一體的“體驗式”購物中心SHOPPING MALL，為國際大都市的西安提供了現(xiàn)代商業(yè)的補充，其輻射能力大大超越了傳統(tǒng)商業(yè)的輻射范圍。該項目業(yè)已成功引入金逸影城、屈臣氏、味千拉面、意利咖啡，神采飛揚電玩、愛兒瑪兒童主題樂園、麥當勞、必勝客、銀行等著名品牌機構也將同時入駐。整個項目分為六大主題：百貨主力店大賣場主力店精品區(qū)餐飲美食主力院線休閑4、娛樂中心西安主要商圈的簡要說明 西安商業(yè)環(huán)境主要分3個主流商業(yè)圈和其它商業(yè)環(huán)境：第一：以鐘樓為核心向四條大街輻射，其中興正元百貨（商業(yè)步行街）為龍頭、西大街百盛、中環(huán)購物廣場、西大街民生、金花購物廣場、開元百貨、南大街海大、豪華、天姿、太平洋、中大國際、美美百貨、民生解放路店、東大街百盛店等已開項目和西大街銅鑼灣項目等待建項目組合的西安第一商圈。第二：以小寨國貿(mào)、小寨百盛、小寨軍人服務社、好又多、家樂福、永樂大中、秋林、蘇寧以及飛旋等為核心的第二商業(yè)圈。第三：西安第三商業(yè)環(huán)境是以批發(fā)為主兼營零售的特殊環(huán)境，西北商貿(mào)中心、華東品牌服裝城、多彩、金朗、康復路交易廣場、丹尼爾商場、西北服裝城、西北羊5、毛衫城、輕工、人和、義烏項目為核心的第三商業(yè)圈。* 南郊高新金花店、高新金鷹店為核心的高新商業(yè)區(qū)域。* 西郊開元商場、西二環(huán)愛家和國美以及愛家土門店向西輻射西安主要商圈的合作條件說明附表： 附表：實例說明附表：西安各商商圈條件對比第三部分 金鼎購物中心招商方案招商原則第一：我自營區(qū)域招商是以百盛主力店各樓面經(jīng)營范圍為參考方向。 第二：每層樓面都含有一定量的配合本層的特業(yè)項目。 招商方案：1）根據(jù)主力店的經(jīng)營項目和SHOPPING MALL的形態(tài)特點，增加了特行、特業(yè)的招商大概占到了樓層面積的40%-50%其中咖啡、簡餐、西點、茶飲、特色小餐飲、圖書音像、攝影、郵局、銀行、美容、美發(fā)、運動、旅游6、公司、通訊收費中心等與服務有關的配套行業(yè)，和百盛主力店接壤的部分我自營區(qū)還是以百貨業(yè)態(tài)為主，我們增加了相對大型集合店的引進，這樣避開了和百盛主力店品牌對抗和競爭避免了時間和其它資源的浪費。2）招商人員的工作現(xiàn)在以部門和樓面負責相結合，招商和運營統(tǒng)一的工作要求。樓面區(qū)域品牌落位專人負責、專人跟蹤從洽談合同簽訂品牌進場裝修上貨人員培訓銷售跟蹤分析等等。3）參考SHOPPING MALL的經(jīng)營理念，增加景觀區(qū)域的設置，體現(xiàn)服務與文化景觀的配套結合。金鼎購物中心的SWOT分析項目優(yōu)勢分析：一：）交通條件：項目位于長安南路300號，是西安交通流量較大的東二環(huán)和南二環(huán)交匯處，二環(huán)路俗稱為西安市的金腰帶。并7、有五條主干道盤繞交錯，分別為：咸寧路、興慶路、東二環(huán)、南二環(huán)、西影路，故項目向東、南、西、北的縱深輻射能力都非常強。途徑項目的公交線路共18條，最近的有6條線路；距離200米的有12條線路。二：）人口數(shù)量：周邊有41個社區(qū)，8萬余戶人口，按每戶3-5人的比例，人口數(shù)量將達到24萬40萬。三：）高校林立：在我項目附近有8所高等院校，其中有2所距離很近。交大、理工大就在第一商圈之內(nèi)。四：）周邊新建樓盤數(shù)量不段增加，在第一商圈內(nèi)就有7個建設中的新樓盤。其中房產(chǎn)價格還在不段提升。五：）強勢主力店的進駐沃爾瑪、中華院線、百盛、蘇寧、麥當勞等也將會帶動整體項目的發(fā)展。六：）大型停車場和輔助設施的完善，給購8、物者提供了非常便捷的購物環(huán)境。完全體現(xiàn)出“一站式購物”的理念。此類優(yōu)勢非常適合SHOPPING MALL此類商業(yè)形態(tài)的長久發(fā)展項目劣勢一：交通條件：我項目正是處在西安二環(huán)的主干道的原因，直接進出城市中心的公交線路較為缺乏。從城內(nèi)途徑我項目的公交線路幾乎沒有。最近是距200米處的715路、602路。但是沒有城市西向和北向的車輛。二：消費者對此類商業(yè)形態(tài)的接受能力將會影響到我整體項目的緩沖期年限。三：我項目在西安商業(yè)區(qū)域以外，商業(yè)氛圍淡泊，雖然自行建立了12萬平米的商業(yè)環(huán)境。但是對于主力店和我自區(qū)域其業(yè)態(tài)整合、品牌基礎搭建都面臨著很大的困難。對于顧客消費動向習慣的改變也需要較長的時間改變。項目機遇9、一、項目的機遇其實就是體現(xiàn)于，他在西安地區(qū)的創(chuàng)新性、唯一性和西安商業(yè)發(fā)展的必然性上，西安的商業(yè)發(fā)展到今日，依然是以百貨店為主流夾雜各類專賣店和各類的批發(fā)市場，對于SHOPPING MALL的商業(yè)形態(tài)還是一個新生事物，這也就給我們提供了很大的發(fā)展空間。作為此種商業(yè)形態(tài)的第一將受到社會各界的關注。二、隨著城市化建設的不斷推進，城市范圍的不斷擴大，商業(yè)核心區(qū)域的從新組合，為項目提供了較大的發(fā)展空間。三、立豐國際購物廣場是所在區(qū)域第一個大型商業(yè)項目，填補了該區(qū)域的商業(yè)空白，同時引帶了相關配套行業(yè)的建立與發(fā)展。項目挑戰(zhàn)一、該區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)空白和相關配套設施的缺乏，使得我們項目將成為先行主力軍的角色。項目10、內(nèi)不同業(yè)態(tài)必須不斷的有效提升將是我們面臨的挑戰(zhàn)之一。二、西安現(xiàn)有的各大商業(yè)圈的蓬勃發(fā)展，人口流動的區(qū)域化格局和消費能力的局限性是我們面臨的問題。關于自身發(fā)展的階段性問題定位與收益的合理性與平衡性1）SHOPPING MALL的定位，百貨、專業(yè)店和倉儲式超市以及影院大型主力店的進駐，已經(jīng)搭建了MALL的主體框架，我們對自營區(qū)域部分的定位增加輔助功能，娛樂性、參與性為一體包括我們引進的各次主力廠家也是集餐、娛樂、休閑、功能服務為一體。2）收益情況25層自營面積6570平米（使用面積）租金大約為9450360元/年，物業(yè)管理費4730400元/年。610層建筑面積33919平米租金大約為18681611、84元/年，物業(yè)管理費4884336元/年，對西安市場的現(xiàn)有租金情況了解，對以上租金我們很有信心，但是在第一年內(nèi)我公司應在此基礎上給與供應商一定的讓步和優(yōu)惠，以便使公司運營可以盡快的進入良性運作。合作方式以租賃方式為主，對個別特業(yè)特行采取聯(lián)營保底倒扣的合作形式金鼎購物中心業(yè)種規(guī)劃附圖：金鼎購物中心各樓層業(yè)種分布圖負一層：兒童主題樂園家電賣場為基礎定位一層：金銀飾品、化妝品集合點和高檔禮品為主附加茶飲咖啡吧的基礎定位二層：女裝、少淑裝配和女裝飾品以及顧客參與性的特業(yè)和美容、美體文化水果撈等三層：男女休閑、商務男裝服飾集合店、運動、領帶、配飾和書城為基礎定位四層：動漫電玩、主題餐廳為基礎定位 五層12、：主題餐廳為主題6層：金逸國際影院附圖：金鼎購物中心各主力店面積占比表金鼎百貨15000愛兒瑪5000蘇寧4000金逸影城5000神采飛揚3200餐飲街區(qū)6800 附圖：金鼎購物中心業(yè)種占比表（餅狀圖）金鼎百貨15000愛兒瑪20073.38專營店2197餐飲街區(qū)6800特業(yè)店36432.8 金鼎購物中心招商條件附表：金鼎購物中心招商條件明細表附表：實例附表：金鼎購物中心租金收益預估表 四、金鼎購物中心目標業(yè)種及品牌說明1、目標業(yè)種及品牌界定標準百貨： 化妝品、金飾、飾品、男裝、少淑裝、少女裝、男女休閑、運動、床品、童裝童玩百貨業(yè)態(tài)的品牌的界定標準，是以我公司引進的主力店品牌定位情況，以及進入13、西安市場的新品牌。在不和主力店沖突的前提下引進相符合實際情況的品牌。特業(yè)： 餐飲、娛樂、文化、體驗、運動、影院、醫(yī)療特業(yè)西安知名的品牌引進，新興特業(yè)品類的引進。品牌界定標準符合于SHOPPING MALL服務特點的多元化組合。2、目標業(yè)種及品牌明細表百貨含有的品類及品牌品類品牌女裝昱景、阿桑娜、韓尚美、新格瑪、格子廊、姿妮華、法文箱子、ELLE、Emely、南夢、季候風、米蘭國際、伊多莎、艾米拉、維爾金娜、古色、捷施、珂羅娜、凱絲卡蘭、淑女坊、菲哩、嬌蘭、海貝、朗婷、布同、紫玥怡人、好理事、諾曼琦、莎其貝爾、夏爾、LYDS、雪昵女士內(nèi)衣雪妮芳、嘉莉詩、迪士尼、蝶之雨、丹爾莉、貓人男裝海瀾之家、14、三番、維斯凱、hetinne、三槍、安德露、格諾德、羅蒙、華勁、Z&A、富鋌內(nèi)衣、皮爾卡丹、歌迪、圣羅馬、伊卡露絲、丹戈迪亞、喬頓、奧倫多蘭、鯊魚、利郎、卡尼博、自由活力派、圣寶龍、澳酷、摩卡奴、山神戶外、勝威服飾、熱浪、愛威亞、三奇泳裝、阿爾皮納、傲熊服飾、喜來樂、皮爾卡丹牛仔、艾迪丹頓、登喜路羽絨服、奮發(fā)、馬斯諾、卓越、海螺襯衫、路易迪文、里諾、雅戈爾、棋牌王、雅戈爾、莊爵、步森、愛都、巴貝、紅豆、藍戈丹迪、能達利、柒牌、美爾雅、法國老人頭運動休閑五環(huán)體育、好家庭、綠螞蟻、美特斯邦威、以純、唐獅、班尼路、高邦、森馬、佐丹奴、真維斯、伊韻兒、埃古、E訊、以之純、探路者、駱駝、ttiss、蓋世15、威、諾詩蘭、杉杉牛仔、LEE、蘇格蘭飛人、堡獅龍、寶秦、百麗運動、五環(huán)體育、愛世克斯、茵寶、KAPPA、李寧、匹克、百事、康威、安踏、361度、鴻星爾克、貴人鳥、特步、39運動、金萊克、喜得龍、喬丹、德爾惠、曼奴鞋 皮具 箱包賓度皮具、都樂皮具、麗天妮皮具、比華利保羅鞋、珂莎黛鞋、迪芙斯鞋、卡美多、漂亮寶貝、伊迪夫人、奧夫人、玫瑰繡、紅螞蟻、花花公子、老人頭、歐卡萊仕黃金珠寶You and me、歐普羅珠寶、皇家翡翠、南非鉆石、曼德琳珠寶、周大金、金生生、金愛儂、富臨珠寶傘帽配飾波西米亞水晶、卓洋水晶、星工坊、貝諾尼卡、同船渡、ladys 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