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1、JJMALL招商策劃定位方案目錄1. 深圳市場調研2.水貝商圈調研3. SWOT分析4.主題定位5.形象定位6.顧客定位7.客戶定位8.規劃設計定位9.產品組合具體內容：深圳市場調研：一、羅湖區黃金珠寶產業發展現狀1.深圳黃金珠寶產業在全國的地位深圳珠寶首飾業在全國占據“龍頭”地位，截至2011年，深圳市黃金珠寶首飾業共有企業2000多家，其中：珠寶首飾制造加工企業約800家；來料加工企業約200家；珠寶首飾批發、連鎖銷售經營企業約400家；寶石原料及半成品批發貿易企業約200家；珠寶首飾包裝、加工設備、器材、輔料、工具及其它企業約120家；黃金珠寶金行250家；打金店100家；珠寶首飾檢測機2、構26家。2.羅湖區黃金珠寶產業現狀特點羅湖區是深圳黃金珠寶產業當之無愧的重心。據統計，僅在羅湖“水貝萬山”工業區從事珠寶首飾加工和銷售的企業就達300余家(其中有近40家是來自泰國、比利時、臺灣、香港等國家和地區的外企)，占全市黃金珠寶企業總數的三分之一以上，集中了深圳近七成的生產及交易量4，羅湖區黃金珠寶產業及相關產業從業人員約6-8萬人（行業協會摸底數據），其中制造業穩定的員工超1萬人（區統計局調查數據），約占全市的2/3。總體而言，羅湖區黃金珠寶產業具有如下特點：（1）形成了以水貝-萬山為核心，并逐漸向外擴散的產業集聚現象，區域品牌效應逐步顯現。羅湖區黃金珠寶產業形成了較大的生產規模，3、并以水貝-萬山工業區為核心形成了全國重要的黃金珠寶制造基地。由于入駐水貝-萬山黃金珠寶產業集聚基地的珠寶企業增多，因而呈現向周邊輻射的態勢。以2004年為例，全羅湖轄區新入駐珠寶企業有188家，其中四分之三進入集聚基地。由于發展空間有限，核心區內廠房供不應求，新入駐的黃金珠寶企業又不斷增加，形成向周邊輻射的態勢。同時，水貝-萬山工業區與外圍區域間形成了一定的分工，這種區內外的功能互補，增強了產業集聚基地向外圍進行產業擴散和輻射的能力，使整個羅湖區黃金珠寶產業逐漸融合，形成分工合作、相互配套的，龐大的產業集群，“項鏈街區”的區域品牌效應日益凸顯。（2）以中小型民營企業居多，企業經營機制靈活。根據4、羅湖區工商局注冊登記，羅湖區共有黃金珠寶企業803家，以中小型的民營內資企業為主導。正因多為中小型民營企業，因此羅湖黃金珠寶企業經營機制靈活，市場反映靈敏，企業的特點與產業特點相符合。同時，相比于珠三角的番禺等地黃金珠寶企業仍以港資為主的特點，羅湖區通過最初以港資帶動內資珠寶企業的設立、壯大，并形成以內資民營企業為主導的現狀，羅湖區黃金珠寶產業的根植性更強，這也是羅湖區黃金珠寶產業繁榮的重要原因之一。（3）形成了較完整的產業鏈。羅湖區黃金珠寶產業主要涉及珠寶產業鏈當中黃金珠寶首飾的生產加工、批發、零售環節。企業的經營范圍包括：設計、生產、加工、展示、檢測、銷售等。同時，輔助材料、設計包裝、精品5、加工、珠寶器材、機械拋光等相關配套產業鏈也初步形成。（4）龍頭骨干企業聚集，名牌薈萃。目前，羅湖區聚集了水貝國際珠寶交易中心、甘露、寶福、千禧之星、緣與美、雅諾信、吉盟等龍頭珠寶企業。其中，甘露公司的ADK（愛德康）品牌、寶福公司的寶亨達品牌、翠綠公司的翠綠品牌入選中國名牌產品。同樣入選中國名牌產品的安盛華公司批發銷售中心也于2005年初搬遷到水貝國際珠寶交易中心。（5）品牌塑造和技術創新成為珠寶企業發展的新趨勢。在競爭日益激烈的情況下，羅湖區黃金珠寶企業紛紛整合資源，向產業鏈的高端和終端發展延伸，其中，最重要的表現是品牌建設、技術創新。如：翠綠公司自2002年開始，連續三年獲得市政府50006、萬元技改貼息支持，用于企業生產設備更新和改造。羅湖區黃金珠寶企業還通過向高端的研發設計進軍，加大研發設計的投入，增加產品的附加值，提高企業的核心競爭力。羅湖黃金珠寶產業正朝著從粗放型向效益型的方向前進，是實踐“效益深圳”、“效益羅湖”的典范。（6）珠寶產業服務業及公共服務體系逐漸完善。協會等中介組織和公共服務機構逐步入駐，深圳市黃金珠寶首飾行業協會已搬遷到水貝-萬山黃金珠寶產業集聚基地；市里投資2000萬的研發設計中心也在籌建中，研發設計中心面積1000多平方米，即將投入使用；國家珠寶玉石質量監督檢驗中心在水貝國際珠寶交易中心設立了收發和檢驗點；國檢中心還已在雅諾信公司設立培訓點。（三）存在的7、問題與不足羅湖區的黃金珠寶產業發展取得了可喜的成績，但同時也存在下述問題與不足：1.黃金珠寶業內部產品結構雷同，同構競爭激烈。從黃金珠寶產業內部結構來看，羅湖區的黃金珠寶企業大多處于低水平的加工制造階段，研發能力差，產品的技術含量不高，這種特點決定了行業進入門檻較低，廠家之間互相模仿款式，產品雷同，同構性競爭激烈。2.生產要素資源的約束在一定程度上成為產業發展瓶頸。生產要素資源的約束主要表現在三方面：一是人才短缺，尤其是珠寶企業管理和營銷人才奇缺，企業需要為此付出相當多的時間和金錢代價，人才的短缺更是制約了企業長期發展。二是技術進步和創新能力低，與強大的加工能力相比，設計和研發能力弱，產品同質8、化明顯，導致相互抄襲嚴重，壓價競爭狀況激烈。三是用地、用電緊張。以水貝產業集聚地為例，由于土地開發已經基本完成，新的企業難于找到合適的廠房，老的企業也難于擴大廠房。同時，在生產旺季，企業還存在著用電緊張的問題。這些因素都制約了產業的發展。3.公共服務平臺薄弱，產業發展的基礎設施建設欠完善。突出表現在黃金珠寶產業集聚基地的建設。水貝-萬山地區是特區內較早發展的工業區，各種設施已比較陳舊，需要進行改造。目前道路狹窄、路面質量較差；對工業廢水、廢氣的收集乏力、城市排水設施老化問題仍存在。同時，黃金珠寶首飾業自身的發展也要求要在集聚基地內增設銀行、郵局、星級酒店和高級西餐廳、技術培訓機構、設計和企劃專9、業公司等。對此，雖然相關部門都很重視，但集聚基地建設工程進展仍較慢，產業發展的基礎設施亟待進一步完善。總結：深圳珠寶市場同質化嚴重，競爭白熱化，市場功能較為齊全，缺乏一個平臺整合配套一站式服務顧客，珠寶輕加工轉型符合政府十二五規劃，為區域珠寶發展呈規范化，市場化。周邊市場調研：序號市場名稱成立時間占地面積經營規模主要經營品牌及機構主要產業地理位置1金麗國際珠寶交易中心200717層，近30000平方米的經營面積深圳安華投資發展有限公司旗下的特大型黃金珠寶專業批發市場。入駐黃金珠寶企業200多家，一層為國際珠寶品牌展示區，二、三、四層為大型珠寶首飾交易，五、六層為深圳市黃金珠寶,七層為商務會所.10、企業：周大生品牌珠寶、寶怡珠寶、龍之珍珠、佳麗珍珠等。 機構：國家珠寶玉石質量監督檢驗中心；國檢培訓中心；廣東省珠寶玉石及貴金屬檢測中心黃金、鉑金、鈀金鑲嵌、銀飾、翡翠、珍珠、寶石、世界名表、首飾器材深圳市羅湖區田貝四路與貝麗南路交匯處金麗大廈1-7層2萬山珠寶園20048占地面積2萬多平方米，建筑面積47041平方米。園區內有深圳市黃金珠寶首飾行業協會乃大小廠商100多家，園區就業人數達3000多人。已成為深圳及至全國均頗具聲譽的珠寶首飾研發/加工/展示/銷售集聚地.是中國（深圳）國際文化產業博覽交易會分會場之一。機構：北京大學寶石鑒定中心；深圳市黃金珠寶首飾行業協會;吉盟首飾;同心珠寶首飾11、;百爵珠寶;金龍珠寶;金克拉鉆石;中國黃金;等珠寶首飾研發、加工、展示、銷售。以黃金鏈為主。行業培訓、研發生產、設計包裝、首飾的零售、檢測，以及機械配套設施的供應。深圳市羅湖區田貝四路42號3水貝國際珠寶交易中心200443層，共10000多平方米的營業面積，雅諾信集團旗下的大型珠寶專業市場，入駐商戶100多家.如今，每日商務流動人口近10萬人,每日成交額達3000萬元.總成交額達26億元人民幣，其中外銷出口額為4.8億元。企業：大凡珠寶、百泰珠寶、金嘉利珠寶、真牌珠寶、翠中翠珠寶、鑫隆珠寶、正大福珠寶、依強珠寶等機構：高德鑒定研究所。珠寶專業交易市場，設計金、銀、鉆石、玉器、珍珠等。是中國（12、深圳）國際文化產業博覽交易會分會場之一。深圳市羅湖區田貝四路與貝麗北路交匯處陽光天地一、二、三層4泊林國際珠寶交易中心20075經營面積達6000平方米共有珠寶店鋪200余間。賣場以五星級豪華標準裝修.硬件設施達國際領先水平.交易中心以先進的國際管理系統,配以金融/網絡通訊/專業保安/聯警監控/航空客運等完善的綜合配套設施.為商戶提供了強有力的保障.香港六福珠寶、東方金鈺（中國第一家翡翠上市公司）、TTF珠寶、緣之鉆珠寶、百利珠寶、百仕雅珠寶、比利時VISIONDIAMOND珠寶。主要經營項目：黃金白銀、鉆石寶石、珍珠瑪瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工藝、檢測鑒定等。是深圳市黃金珠寶協會副會長單13、位。主營珠寶首飾批發采購、研發、設計、旅游觀光及珠寶文化傳播。黃金白銀、鉆石寶石、珍珠瑪瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工藝、珠寶檢測鑒定、商務物流。深圳市羅湖區水貝二路泊林國際珠寶交易中心5博大珠寶廣場20083水貝工業區16棟1-2層由深圳市博大浩海投資策劃有限公司投資的小型專業珠寶交易平臺,注重品牌的引進,注重商場形象的塑造,注重企業的優質管理,形成了配套齊全.管理專業.服務周到.安保有力的珠寶展示/管理/交易中心.企業：全球婚戒典范：I DO，香港福泰珠寶、世爵百年、卡伊達珠寶、名鉆世家、雙佳福珠寶、蒂豪珠寶、榮利幸運、上海培基珠寶、香港金富達珠寶、湘寧珠寶、妙韻銀飾、天薈珠寶、塞桑珠寶、14、天祥福珠寶,湘寧銀飾, 裝諾美首飾包,萊利珠寶,雅勤美珠,藝美雅包裝,躍強珠寶,晨星包裝等。主營鉆石、珠寶、銀飾、包裝等的批發、采購、設計。深圳市羅湖區貝麗北路水貝工業區16棟一.二層.6水貝玉器批發市場200611經營面積達5000多平方米.深圳市金百福珠寶首飾有 限公司投資開發，經營面積5000多平方米，入駐商家達300多家,是目前深圳規模最大、玉器種類最全、品種最豐富、管理最先進的一家專業玉器批發市場.深圳市紅星翡翠珠寶、深圳市惠泰翡翠有限公司、紅藍綠寶石翡翠有限公司、深圳市金玉皇朝珠寶有限公司、深圳市梵石珠寶有限公司等主營：翡翠、珍珠、紅寶石、藍寶石、綠寶石等。深圳市羅湖區貝麗北路7115、號一、二樓SWOT分析優勢:1. 項目依托國研（深圳市珠寶研究院）緊密合作，為項目打開顧客依懶度。2. 項目所在太寧路，1.5公里范圍內，覆蓋消費群體，以高端為主，中高端為輔。3. 項目1公里范圍內有地鐵，高速，公交網絡覆蓋，可到達性較高4. 項目主商圈配套設置較為齊全，有公園，購物中心，超市，餐飲，休閑等5. 項目專業管理團隊，更專注于珠寶品牌的運營管理6. 項目首推國內唯一一家與國際名品聯合品牌劣勢：1.項目體量較小（周邊水貝項目單層面積以4000平米居多），無法形成品類優勢2.項目建筑體較舊，立面形象較差（整改需要投入較多的資金，不建議操作）3.項目建筑退線少于10米（應在5米以內），路16、邊綠植遮擋無法有效突出項目4.項目停車位不足，人流和車流規劃不合理機會：1. 水貝珠寶產業群以銷售為主要目的，缺乏顧客感知體驗服務，無法使中高端顧客群體產生忠誠度，存在一定市場空缺2. 中國珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，可以很好的為利用區域優勢為項目快速打開市場走向全國。3. 現成熟珠寶市場配套不齊全，鑒定，維護，個性消費無法一站購足4. 大部份企業存還處在較低的工藝水平制作期，同質化程度高，自主創新產品及能力較差5. 黃金珠寶特有的文化藝術內涵，有助于深圳實現“文化立市”戰略6. 居民收入水平不斷提高，消費能力的增強將進一步刺激人們對黃金珠寶飾品的需求威脅：1. 中國珠寶市場逐漸擴大，轉型，周17、邊城市珠寶市場與日俱增，2. 項目屬于二次調改，項目對于客戶存在一定的認知主題定位：一站式精品珠寶購物中心-主題突出以珠寶購物中心功能齊全，配套以突圍市場。 （滿足于你所有欲望的珠寶購物中心）-主題以銷售顧客欲望為吸睛點，重在空出個性服務，時尚體驗的品牌產品組合，吸引目標顧客群體快速了解珠寶購物中心 （出生在深圳的國際珠寶購物中心）-借施華洛世奇品牌為JJMALL快速打開品牌美譽度形象定位：五星級奢華會所購物中心-以突破市場常態，定位中高端人群，以高貴軟環境體驗打造JJMALL珠寶購物中心形象顧客定位：中端顧客群體為主，中高及高端為輔項目所在羅湖區田貝片區屬老城區，城區居民流動性相對較低，可支18、配收入較高，鑒于項目體量及車位硬性問題無法滿足高端消費群體，恰與中端消費群體相符，建議項目顧客定位為中端顧客群體為主，中高及高端為輔。消費層居住出行方式/生活圈可支配收入家庭及年齡珠寶需求/檔次需求產品/用途消費心理高管及業主自購/租賃私家車10公里高已婚35-50有高端翡翠/黃金/鉆石投資/自用/送禮關注品牌，服務，環境，產品概念。無電商消費習貫，對價格關注度低白領一族租賃地鐵/公交5公里中已婚/未婚25-34有中端黃金/鉆石自用關注關注品牌，服務，環境，產品概念。電商消費習慣較依懶，對價格關注度高打工一族集居地鐵/公交2公里低未婚20-25無低端玉器/銀飾自用關注價格客戶定位：品牌商用途產19、品面積需求顧客群體備注一/二/三線品牌展廳/銷售翡翠/黃金/鉆石/飾品20-200白領一族專業配套配套服務清洗/維護/鑒定/研發設計10-100白領一族/高管/業主規劃設計定位：為以翠中翠與施華洛世琪聯合打造的產品為核心，兼具珠寶/飾品/黃金/翡翠展覽展銷、研發設計、鑒定、加盟、電商孵化、休閑購物功能為一體的都市型特色購物中心。產品組合：翡翠3% 黃金15% 玉石7% 寶石5% 飾品10% 展廳30% 其他30% （建議：增加二層，三層，用于開珠寶設計師品牌孵化及珠寶鑒定培訓，推動JJMALL定制化產品特性。在項目體量小，硬件設施不完善，的情況下，單靠產品規劃，定位，很容易被競爭對手超越，需要在軟產品配套上拓寬來增加品牌價值）