午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)招商方案一正中商業(yè)廣場項目簡介正中商業(yè)廣場位于深圳寶安中心區(qū)新湖路與新安一路交界處，是寶安第一個大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購物、餐飲、健康休閑、娛樂、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。我們的開發(fā)目標是：、利用深圳特區(qū)對內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢，最大限度提升項目商業(yè)價值，成為總體價值最高的深圳特色購物中心，不僅能夠出售到較高價格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營，成為深圳白領(lǐng)社會生活的活動中心。酒店式公寓全部銷售，力爭銷售均價達到6000元，通過酒店式公寓收回整個項目投資，保留商業(yè)物業(yè)，最適當時機可以整體出售。正中商業(yè)廣場項目要實現(xiàn)五出：出人才2、 出機制 出品牌 出網(wǎng)絡(luò) 出思想。通過正中商業(yè)廣場樹立正中集團品牌，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標。面對21世紀商業(yè)娛樂化的大趨勢，我們不僅要在購物方面進行創(chuàng)新，而且要最大限度整合娛樂傳媒資源，為娛樂業(yè)提供公共平臺，不斷與娛樂傳媒機構(gòu)合作推出創(chuàng)新節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗、可參與的文化娛樂節(jié)目。根據(jù)精細化管理思想，我們制定了招商方案和初步的運營管理方案。二業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局 略招商的過程就是落實業(yè)態(tài)方案，招商的成功標志有兩點：1.業(yè)態(tài)組合具有競爭優(yōu)勢。2.零售商付出的租金比較合理。招商直接決定了購物中心未來的收益60%以上，特別是整體出售商業(yè)物業(yè)時候，顯得更為關(guān)鍵。三招商內(nèi)容正中商業(yè)廣場項目3、招商目標的分解與確定招商目標 餐飲娛樂頂層花園 景觀空中花園及專供影視拍攝的可體驗式情景劇場,電影院。 配備參與式娛樂設(shè)施 婚禮殿堂及白領(lǐng)演藝中心5層 熱帶雨林餐廳2000平方米，東來順酒家1500，2000平方米海港城大酒樓，快餐性質(zhì)達到2000平方米：面點王1000平方旗艦店，韓國烤肉1000平方 ，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4層 美國反斗城及室內(nèi)史奴比主題娛樂場，兒童專業(yè)商店或順電家電家居專業(yè)賣場（國美、永樂家電作為備選） 1000平方米特色餐飲，麥當勞3層 JC Penny 1000平方米特色餐飲VA BENE意大利餐廳2層 上海八百伴百貨寶安店或太平洋百貨4、，美國五月百貨，北京王府井百貨等知名百貨企業(yè) 1000平方米特色餐飲，錦江拉丁餐廳，南美特色的餐飲“巴西烤肉” 或韓國烤肉。一層 7000平方米男女裝國際名店：化妝品：莎莎國際旗艦店，引進數(shù)百種化妝品尖端電子產(chǎn)品：SONY、三星專賣店 成都譚魚頭 1000平方米特色餐飲，星巴克負一層 家樂福或吉之島等中高檔超市8000平方米 國際名店5500平方米 白領(lǐng)音樂吧及音像店1500平方米，引進KFC及面點王負二層 2000平方米左右美食廣場，深圳書城寶安店1000平方米（圖書音像），利用等待地鐵的便利，休閑書店將成為深圳喜歡的去處。屈臣氏1000平方米設(shè)在負二層。中華飲食文化廣場薈萃：廣東、成都、南5、京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 1.1萬平方米停車場負三層 停車場 15000平方米停車場所地下停車總面積26000 停車數(shù)量1000輛四 招商團隊建設(shè)及其約束激勵根據(jù)華潤萬象城招商團隊建設(shè)經(jīng)驗，招商組織應(yīng)該減少溝通層次，避免政出多門。招商組織架構(gòu)圖國外招商以營銷部商業(yè)項目組為核心，吸納優(yōu)秀招商人才。要求配備兩名招商人才，一名負責(zé)國內(nèi)外主力店招商，一名負責(zé)國際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。委托專業(yè)招商：例如負一層和一層大量國際品牌招商。兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主6、要業(yè)績在于招商成果，招商人員需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵措施。為了降低招商成本，鼓勵招商人員積極性。提出如下招商獎勵政策，建議招商獎勵政策：略由于招商人員使用長途較多，建議招商人員通訊費用給予報銷。 通過考察多個購物中心招商做法，獎勵費用從招商活動預(yù)算中出。約束措施：對于三個月沒有業(yè)績的招商人員給予辭退。對于具有國際名店招商經(jīng)驗的招商專家，可以采取顧問費方式，獎勵幅度可以是上述獎勵幅度1.5-2倍。我們委托中介公司做主力店招商要付出50-100萬元的招商代理費用，因此采用內(nèi)部激勵機制能夠成功完成任務(wù)，有兩個好處：1.降低招商成本。2,提高招商質(zhì)量。3.培養(yǎng)企業(yè)內(nèi)部人才。五招商時間安排銷售7、周期 酒店式公寓銷售 收回整個投資六招商地點與招商活動深圳：本地品牌招商-舉辦國際招商新聞發(fā)布會議-確定設(shè)計中標單位簽約儀式-商業(yè)廣場設(shè)計招標新聞發(fā)布會，邀請主力百貨店和專業(yè)賣場拓展部人員參加。-招商新聞發(fā)布會，招商大會，奠基儀式要形成連續(xù)的宣傳聲勢。-參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國購物中心資訊中心及中國連鎖經(jīng)營協(xié)會合作。七 招商及租金策略將招商作為一個大的項目來嚴密管理，建立整個項目的知識框架體系，合理進行作業(yè)分解。總的策略是：提前進行主力店招商，后進行零散品牌招商。購物主力店招商由我公司獨立完成， 餐飲娛樂主力店招商可以委托中介公司負責(zé)。國際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公8、司招商。1. 娛樂招商主力娛樂演藝中心，要引進知名娛樂公司，同時聯(lián)合湖南衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視等知名電視機構(gòu)共同打造娛樂前沿。娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。聯(lián)盟策略與大型零售商建立策略聯(lián)盟，整合商業(yè)資源與電視臺建立電視購物聯(lián)盟與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè) 首先去上海考察整個商場特點，分析其品牌結(jié)構(gòu)。JUSCO的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點聯(lián)絡(luò)。我們將整個消費群體特點，品牌結(jié)構(gòu)對比，項目簡介，項目優(yōu)勢等資料給對方。國內(nèi)主力店9、招商策略以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。正中商業(yè)廣場租金策略八招商費用估算招商費用使用原則:把握招商節(jié)奏，初期費用嚴格控制,集中使用招商經(jīng)費,在招商見成效時候明顯加大費用投放力度.根據(jù)招商效果進行及時調(diào)整.招商宣傳費用 招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元招商廣告 90萬元招商活動 80萬元小計 170萬元招商摸底與招商談判差旅費用 各大城市招商調(diào)研摸底及考察費用 10萬元專業(yè)招商人員費用（國際名店招商） 兩名優(yōu)秀招商人才相關(guān)工資待遇 45萬元主力店拓展部 招待費用 5萬元招商委托費用 計算方法：一個月招商面積的租金 5萬40元=200萬元 50萬元10、開業(yè)宣傳費用 包括開業(yè)活動，廣告宣傳等 100200萬元總體預(yù)算 400500萬元左右九、盈利模式的思考 前期策劃和招商結(jié)果基本決定了購物中心的競爭能力，營銷工作直接決定了購物中心的經(jīng)營業(yè)績。通過香港、北京、上海、廣州、長沙等地的考察，借鑒美國何日韓購物中心經(jīng)營的一些經(jīng)驗，我們提出如下盈利模式：1. 前期資源整合的水平和能力決定了項目定位，建議重點第一階段整合娛樂傳媒資源，為整個項目造勢。第二階段整合主力店資源，樹立高收益商業(yè)物業(yè)形象。第三階段將項目優(yōu)勢和信息通過公共傳媒有意識傳播到國內(nèi)外投資基金決策者頭腦中。2. 酒店式公寓全部出售，通過公寓出售回籠全部資金，在第一階段保留商業(yè)物業(yè)，通過商業(yè)11、物業(yè)實現(xiàn)低成本融資目標。3. 正中廣場購物中心要立足可持續(xù)經(jīng)營，通過長期現(xiàn)金流收益，奠定正中集團20年穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。4. 整體出售優(yōu)于部分出售，因此要預(yù)先與北京、上海設(shè)立辦事處的投資基金建立合作關(guān)系。十、正中商業(yè)廣場管理方案1.管理體系構(gòu)思正中商業(yè)廣場管理體系在各個商家支持下,由正中實業(yè)公司牽頭組建正中商業(yè)廣場經(jīng)營管理公司,積極與深圳服裝協(xié)會、珠寶協(xié)會等機構(gòu)合作,建立廣泛的溝通管道,采用大型招商活動,以商招商，根據(jù)深圳消費特點,薈萃國內(nèi)外優(yōu)秀的知名品牌，匹配優(yōu)質(zhì)的專業(yè)商業(yè)營銷服務(wù)。2.正中商業(yè)廣場商業(yè)管理的主要內(nèi)容 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系項目開發(fā)的最終結(jié)果，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，12、穩(wěn)步提高管理水平。由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運營管理公司成為必然。選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團，托曼公司、韓國VMD公司、英國旺德行、美國GGP等公司。如果選擇國外專業(yè)管理公司作為顧問，發(fā)展商成立商業(yè)管理公司，吸納更多優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點是有利于過渡，有利于逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。 經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。13、由于大型購物中心培訓(xùn)人數(shù)多，培訓(xùn)工作量大，因此，必須落實培訓(xùn)費用。一般達到10億元銷售額，培訓(xùn)部門可以投入50萬元培訓(xùn)費用，主要用于師資力量建設(shè)、開發(fā)新的體驗式培訓(xùn)課程、學(xué)員參觀實習(xí)、購買培訓(xùn)設(shè)備。十一、正中廣場購物中心的全年商業(yè)營銷正中商業(yè)廣場開業(yè)時機與開業(yè)策劃建議選擇2008年5月1日作為開業(yè)時機開業(yè)策劃開業(yè)策劃是購物中心最重要的里程碑，開業(yè)策劃至關(guān)重要，需要做好如下工作：(1)提前進行預(yù)熱宣傳，保證有足夠多的客流量，確保包括主力店在內(nèi)的80商戶統(tǒng)一開業(yè)。在競爭特別激烈的商圈，主力店未開業(yè)零散商鋪不宜首先開業(yè)。(2)針對人流量大等特點，提前請其它物業(yè)管理公司提供人力支持。(3)做好現(xiàn)場的環(huán)14、境管理，設(shè)立美觀明晰的導(dǎo)示系統(tǒng)。(4)做好開業(yè)儀式以及活動的策劃與排練。MALL開業(yè)后營銷工作的三個思路1. 精心制定全年營銷計劃，以體驗營銷理念為出發(fā)點MALL營銷在占有經(jīng)營過程中占有重要地位，從臺灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實踐來看，營銷與招商同樣重要。制定營銷計劃要考慮如下因素：1消費者的需求和消費偏好。2地域文化特點以及價值導(dǎo)向。3競爭對手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。4根據(jù)年度銷售目標確定營銷費用，例如銷售額為10億元，營銷費用可以達到1000萬元以上5團隊建設(shè)的目標和培訓(xùn)計劃。2. 具備大型客戶營銷互動組織能力，要求具備強大的營銷項目管理能力營銷部門的團隊建設(shè)至關(guān)重要，營15、銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動的組織與實施關(guān)系到營銷活動的成敗。大型MALL的營銷部門典型組織架構(gòu)如下：MALL營銷部門組織架構(gòu)營銷總監(jiān)作為營銷部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)該幫助本部門員工作職業(yè)生涯規(guī)劃，對他們的優(yōu)點與缺點非常了解。3. 文化營銷為主線，深入社區(qū)營銷，推拉營銷模式結(jié)合從傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物中心的定位與傳統(tǒng)超市和百貨的單一業(yè)態(tài)相比，休閑娛樂、健康養(yǎng)生占有相當比例，因此也不適合單純采用價格促銷手段。深圳正中商業(yè)廣場作為中型地鐵上蓋MALL購物中心，餐飲娛樂休閑面積較大，自身有大型廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和成16、人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。正中商業(yè)廣場的社區(qū)文化部可以制定全年的文化、體育、藝術(shù)表演活動方案，并征求消費者意見，讓動感之城充滿歡樂與溫馨，將商業(yè)文化與特區(qū)移民文化、海洋文化相結(jié)合，反映特區(qū)文化特點，不僅滿足本市居民需要，而且讓來正中商業(yè)廣場旅游的外地顧客得到美好的精神享受。正中商業(yè)廣場開業(yè)以后營銷方面建議做好幾項重點工作:1. 做好整個購物中心導(dǎo)示系統(tǒng)，讓整個賣場擁有良好的購物與休閑娛樂氣氛。注重人文關(guān)懷，衛(wèi)生間等服務(wù)設(shè)施標志醒目。2. 市場調(diào)研工作2007-2008年的市場調(diào)研工作將給予加強，爭取在美國AC尼爾森公司市場調(diào)查顧問的指導(dǎo)下，建立完善的商業(yè)調(diào)17、查模型，從深圳寶安中心區(qū)開始建立市場調(diào)查樣板。在市場情報收集方面，加強對主要競爭對手的研究工作，在大型促銷活動中，進行促銷效果調(diào)查，對于媒介廣告效果與專業(yè)調(diào)查公司合作，減少無效廣告的投放；在供應(yīng)商滿意度調(diào)查方面，同樣要給予重視，作為領(lǐng)導(dǎo)制定采購政策依據(jù)。3、營銷策劃針對同類購物中心20062007年各階段促銷策劃方案的經(jīng)濟效益分析與效果評估，對于可能虧損的促銷策劃及時給出提示意見。在2007-2008年策劃中突出創(chuàng)新與文化內(nèi)涵，注重樹立正中公司品牌形象。在針對性較強的促銷策劃中，要采取反策劃工作，主動適應(yīng)動態(tài)競爭。在宣傳方面不僅要擴大公司知名度，而且要寫出四篇重點文章，在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生深遠影響，突18、出正中商業(yè)廣場購物中心的美譽度。4、企業(yè)形象宣傳與公益活動大型MALL是城市商業(yè)文化薈萃之地，代表一個城市區(qū)域的形象，MALL企業(yè)形象宣傳要多做一些公益活動，樹立健康文明，社會責(zé)任感強的形象。收取客戶宣傳費用之前，要做好商戶代表的思想工作，通過管理公司的努力和奉獻精神，得到廣大商戶認同。十二、正中廣場商業(yè)服務(wù)體系、大客戶服務(wù)大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門的部門進行管理。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機構(gòu)白領(lǐng)消費群體。將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組，重點跟蹤服務(wù)大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對19、性大客戶促銷活動。大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案重點管理，作為個性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。公關(guān)經(jīng)理負責(zé)與大客戶部門及辦公室，大客戶負責(zé)企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動，通過批量購買，為大客戶員工降低購物成本，享受更多休閑娛樂。與傳統(tǒng)百貨不同，類似正中商業(yè)廣場這樣的區(qū)域MALL,具有室內(nèi)文化表演舞臺，也具有室外文化休閑廣場，方便大客戶開展企業(yè)文化活動、集體購物，休閑娛樂。客戶投訴是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，下面是投訴處理流程：客戶投訴處理流程物價部門 由營運部門通知招商部門，招商部門按照上門種類負責(zé)協(xié)調(diào)供應(yīng)商服務(wù)水平投訴由樓層經(jīng)理負責(zé)處理，嚴重投訴20、上報公司總經(jīng)理。涉及客戶向新聞部門投訴由營銷部門主管副總經(jīng)理負責(zé)。、商業(yè)物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括五個方面：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。鑒于新開業(yè)MALL的特點，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：基本租金少量銷售額扣點，扣點部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。日常物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護以及商業(yè)知識服務(wù)。現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：(1).高標準衛(wèi)生管理 對現(xiàn)代購物中心要進行高標準衛(wèi)生管理，公共設(shè)施要進行嚴格的消毒21、處理，公共電話等一切人接觸的地方要采取滅菌處理措施。(2).綠色裝修的統(tǒng)一管理與裝飾協(xié)會聯(lián)合成立綠色裝修管理小組，對整個商場的整體裝修以及商戶的局部裝修實行統(tǒng)一的綠色裝修管理，首先公布裝修整體規(guī)劃方案，重點提供服務(wù)，舉辦綠色裝修講座，宣傳綠色裝修知識，為商戶提供便捷性服務(wù)，從整體上把握裝修風(fēng)格，確保格調(diào)高雅。 裝修工作還需要由物業(yè)管理公司和運營部門進行協(xié)調(diào)，減少對其他營業(yè)區(qū)域的干擾，確保正常營業(yè)。(3).為客人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負責(zé)協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費客戶時間(4).高標準管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責(zé)任重大，要確保正中商業(yè)廣場各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理。(5)商場物業(yè)管理采取新型舉措，根據(jù)韓國專家建議，突出為顧客服務(wù)，改變傳統(tǒng)的保安模式，不能給顧客被監(jiān)視的感覺。