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1、 襄樊萬達廣場室外步行街招商、營銷推廣計劃方案襄樊萬達廣場物業管理有限公司2010年4月目 錄一、室外步行街概況：3二、室外步行街服務式招商、宣傳推廣方案：3-6三、各階段宣傳策略：.7-8四、招商工作計劃及重要時間節點8-10五、室外步行街服務式招商基本情況10六、服務式招商困難：11一、襄樊萬達廣場室外步行街概況室外步行街建筑面積3.1萬平方米，全長449米，257個商鋪，呈L型分布，與室內步行街并行，大多數商鋪開間4.2米，一層層高6米，二層層高4.4米，與之對應的室內步行街一、二、三樓層高分別為5.4米、5.1米、5.1米；室內外步行街除了南、北兩端各有一個出口外，另在中段有一個出入口2、與室內大商業相通。現室外步行街已售商鋪中確定業主自營的有16間，經營品類分別為服飾6間，生活配套10間，餐飲暫無；室外步行街優勢解讀：1、室外步行街 1拖2房屋結構，單鋪面積較室內步行街?。ㄐ′亞螌硬蛔?00平米）；2、業態布局靈活，每個商鋪均具備餐飲經營條件；3、營業時間靈活，外鋪可以24小時營業；4、臨近高檔住宅區及規劃路，交通方便，擁有穩定高檔客源；二、室外步行街服務式招商方案、宣傳推廣方案1、室外步行街服務式招商策略（1）由物管公司根據萬達廣場大商業業態規劃，對室外步行街進行指導性業態規劃，實現合理錯位經營，客源互補；（2）通過接受服務式招商委托，有針對性的對租金回報期望值較高的業主進3、行物業升值方面上的引導，降低業主對前期投資回報的不實際期望。（3） 已簽合同商戶和自營商戶要督促按照招商時間進度有序進場裝修，并要求自營業主填寫自營承諾書。（4） 室外步行街商鋪租賃情況每天要填寫商戶洽談來訪表，保持與室內步行街招商數據對接工作，每天做到及時更新數據。（5） 對未售商鋪采用先招商帶租約銷售的原則促使更多的商鋪能與大商業同步開業。（6） 考慮市場培育期及現階段商鋪銷售情況，爭取對所有商鋪前3年（2011-2013）實行放水養魚政策。2、 室外步行街業態規劃原則（1） 按照大商業已定位業態（自持物業）總體合理的原則；（2） 依據室內步行街業態規劃錯位互補的原則進行規劃；（3） 依據4、人流自然動線的地理區位進行分區規劃；（4） 按照商鋪售價、市場租賃價格來確定租賃品牌檔次與品類；3、服務式招商方案規劃圖 室外步行街劃分為A、B、C、D四個區位，具體如下：1、 一環、二環A、B、D區域主要經營：男女流行時裝、服裝精品散貨店、休閑服飾、運動城、生活配套；價格主體定位中低檔，打造襄樊第二條解放路商業街。2、 一環、二環C區域主要經營：餐飲、美容美發、家居裝飾品、通訊營業廳；3、 三環臨規劃露門面主要經營：銀行、手機城、餐飲、兒童教育中心、茶樓等服務配套項目4、室外步行街2010年營銷推廣計劃方案 (1)、推廣思路：、商業的招商進度以及推廣策略，整合資源，高效的開展推廣工作。、推廣5、工作圍繞實現 6 月 30 日實現一環60%招商落位為階段目標，力爭與室內步行街相連部分在2010年11月25日與大商業同期開業；、廣告和現場美陳包裝為主要營銷推廣策略；、大眾媒體投放比率的同時（報紙、電臺），加強小眾傳媒投放比率（時尚雜志、DM手冊、短信、網絡等）；、2010年要配合萬達廣場室內步行街及主力店的推廣活動；、主要整合場內、外各品牌商家、主力店的推廣資源，整合營銷，共創雙贏（場內：時尚、美食、娛樂類專題特色活動；場 外：車展、房展、快消食品、選秀欄目、政府活動等）；、春、夏、秋、冬，重大節、慶日，場內外美陳設計、包裝。 (2)、招商主題：襄樊最長室外生態步行街 依據：室外步行街建6、筑面積3.1萬平方米，全長449米，257個商鋪，呈L型分布，襄樊最長的室外步行街，萬達廣場核心位置，與襄樊最長的陽光穹頂室內步行街、十大主力店、超過1000家國際國內知名品牌同場經營，全國一流的專業管理團隊統一管理。 (3)、開業推廣主題：襄樊萬達廣場締造城市文化、商業、生活中心 與大商業配套、共享人流 （4）、商圈定位：立足襄樊，輻射鄂西北 依據：、襄樊作為湖北傳統的商業集散地，規劃為以汽車工業、商貿、旅游三大功能為主的湖北第二大城市； 、項目具備超大的體量，綜合性業態，并配以超大容量停車位。萬達廣場作為襄樊核心商業項目將不斷提升品質和 影響力，輻射鄂西北。 （5）、客群定位 職業：企事業7、單位人員、私人企業主、城市中產階級為主體； 年齡：以1550周歲、有穩定收入、主張生活品位的人群為主； 家庭：以住宅部分和周邊家庭及二汽開發區為主； 客源：主要以項目周邊10公里范圍內社區居民消費為主、吸引容納全市崇尚高品質生活之家庭，同時外來旅游和外來從業 人口消費。 （6）、商業檔次定位：開業初從中低檔逐步升級為中高檔時尚流行型 依據：、城市年輕人群普遍追求快速時尚消費，合適的價格和流行的時尚品牌最易被廣大的消費群體接納； 、襄樊傳統商圈檔次較低，經營品牌低端較多，缺乏品質感的綜合性商業中心； 、項目進行合理定位嚴格品牌篩選，具備引進一線時尚品牌的硬軟設施 （7）、形象風格定位：現代、大氣8、 依據：項目整體建筑風格是現代、大氣，為襄樊建筑外裝最高檔次；三、各階段宣傳策略第一階段 招商啟動期 （2010年3月1日2010年6月15日）SLOGAN：圍繞“襄樊萬達廣場打造鄂西北新商業地標”“萬達廣場，盛大招商”等宣傳語發布相關購物中心的宣傳。媒體組合：以招商大會（5月18日）等活動為主要推廣方式啟動，以少量的報媒、平面類廣告、招商現場條幅等作為輔助推廣形式，為強勢推廣期做前期鋪墊。第二階段 強勢招商期 （2010年6月16日8月31日）SLOGAN：圍繞“襄樊商業跨入萬達時代”“締造城市文化、商業、生活中心”等主題語詮釋項目招商的優勢亮點。媒體組合：主要以報紙、公交車身等多種媒體進行9、有效人群的攔截強制發布，關注目標人群的到達率。第三階段 優化調整期 （2010年9月1日10月31日）SLOGAN：圍繞 “招商完美收官、萬達開業倒計時”為宣傳主題語展開系列報道。具體形式：活動可細分為1社會活動類、2招商活動類、3宣傳活動類第四階段 開業預熱期 （2010年11月1日11月24日）SLOGAN：圍繞“萬達廣場11月盛大開業”“萬達廣場開業倒計時XX天”“完美活，體驗萬達”“萬達廣場城市生活新中心”為主題語進行購物中心系列的廣告宣傳。媒體組合：主要以報紙、戶外、公交車身、活動、DM郵遞直投為主，配合網絡、廣播等多種傳播途徑進行軟性宣傳預熱。第五階段 開業造勢 （2010年11月10、25日）SLOGAN：圍繞“萬達廣場11月25日盛裝開業”主題語進行購物中心開業信息的密集轟炸。媒體組合：主要以報紙、電視、戶外、公交車身、移動電視、DM郵遞直投為主，配合網絡、廣播，短信等多種傳播途徑進行強勢宣傳覆蓋，充分整合主力店與商家資源，進行媒體的強強組合重拳砸開市場。推廣實施策略： 結合大商業的招商推廣實施執行方案，費用根據大商業推廣計劃，結合室外步行街與室內步行街比值進行參考，因為是聯合推廣,總數分攤乘0.5的權重.預算為： 3.1萬m2/3.5萬m2*4，656，500(大商業招商推廣費用)*0.5(減半)=2062164元四、招商工作計劃及重要時間節點(一)招商階段節點1、招商11、從2010年5月10日前為招商準備期；2、5月10日開始正式啟動服務式招商；3、6月10日起進入強勢招商期；4、11月1日進入開業推廣期；（開業促銷宣傳、未招商商鋪的包裝）5、11月25日開業；（節假日促銷）（二）重要時間節點：4月30日前完成團隊組建、業態規劃、未售商鋪租金政策分解；5月24日前室外步行街一環完成20%；6月7日前室外步行街一環招商完成40%，自營業主開始進場裝修；6月底室外步行街一環招商完成70%，二環招商完成20%；9月底前完成臨室內步行街一、二環120個商鋪的招商工作，以及銷售商鋪委托招商；五、室外步行街服務式招商基本情況1、 入伙情況 截止到2010年2月20日，襄樊12、萬達廣場室外步行街形式入伙44間，共計5200m2。具體入伙方案見附件。2、 服務式招商情況 (1）招商品牌儲備工作： 正在進行中。 (2)服務式招商實施步驟： 招商分三步走，第一步，先督促自營業主提前進場裝修，第二步，配合商鋪銷售的節點對緊鄰室內步行街室外步行街的內街2號樓一環76個商鋪的招商，帶動整個內街的招商工作完成；第三步隨著住宅區的交付完成，室外步行街外街二環三環的招商展開來帶動底商招商工作的開展；3、室外步行街自營情況截止到2010年2月20日，室外步行街自營商戶16間，面積為：1760.83 品牌落位占比：9.1%.六、服務式招商困難： 1、業主期望值較高，襄樊當地業主的租金期望13、回報率大部分要求達到10%。非餐飲類商鋪能承受的租金大部分為7%左右的回報率，與業主期望值相差較多。 2、現階段室外步行街銷售情況不理想，主要因素在于客戶對本項目處于一個觀望懷疑階段，作為一個新項目的租金定價太高，必將影響整體的招商進度。 3、襄樊市民人均收入低，本項目距離市中心遠。周邊現有居民消費能力差，新興中高檔住宅小區銷售情況好，但入駐率低。周邊公交線路缺乏，發車間隔時間長。 4、室外步行街大部分商鋪購買時為一托二，如果一、二樓因招商需要連通或者分割如何處理業主產權租賃上的問題、樓上與樓下的交通問題，增加了服務式招商的工作難度。 5、室外步行街招商宣傳推廣費用需要項目公司支持。 6、室外步行街大部分商鋪無雨棚，商戶擔心雨水季節雨水會淋到鋪內，擔心客流量較少，希望項目公司和集團給予幫助和支持。 7、因為室外步行街處于銷售期，大多數商鋪未銷售，先行招商后銷售，前期租賃合同簽訂的產權方如何界定？租賃后銷售的商鋪何時交還給業主收租？ 8、室外步行街項目一、二環間間距小，步行街環境綠化造型等不好布置，顧客休息椅安置后通道更擁擠。 9、我部門現存在工作量大以及熟悉商業人手緊張等問題。