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1、廣東省珠海市旺百年物業管理公司商業中心唐人街2007業態調整招商方案一、市場綜述1、區域背景：珠海唐家灣房地產有限公司名下的唐人街為具有升值潛力的黃金地，其地理位置正處于廣州、深圳、東莞、珠海等珠三角城市進入珠海市出入瓶頸。隨著珠海城市規化及北移政策的不斷落實，新成立的高新區（原唐家灣區）經濟的將高速發展，以及高等院校、大學校園及高新科技的成形和成熟，其商業地位越顯突出重要，集商業購物、餐飲、旅游、生活、休閑、娛樂于一體的高尚生活地帶將趨成熟。此片區現已成為珠海的投資熱土。高新區的成立，增加消費者，投資者對唐家港灣大道一帶地段的信心，估計在未來3年內，本地區成為珠海市商業、科技經濟、高尚住宅區2、三者合一的中心地段，因其歷史文化古鎮商業配套工程而身兼多重“不可復制”的優勢，升值潛力有增無減。在原來的唐家灣商圈大眾化(中低檔)消費區的基礎上，隨著高新區的新政策的落實 ，市政及其它機關單位進駐高新區與港灣大道一帶，唐家的中心地位越顯突出，據了解：目前本核心商圈人口達10萬人上，而且車流、人流量均迅速增加，本區的經濟發展高速提升，吸引了眾多商家和知名企業進駐。拉動了各行業的迅猛發展。作為珠海市南北向主干道之一的港灣大道(唐淇路)商業地位也越顯得重要，集商業購物、餐飲、旅游、生活、休閑、娛樂于一體地帶趨成熟，其已成為珠海的投資熱地。 商業概況商圈構成：主要由唐人街-唐家市場-唐家路臨街商業區構3、成，主要以唐家市場為中心，依靠較低的產品價格，與市中心的商業品牌形成互補效應，吸引不同的客戶群體，主要進經營小商品、五金、家私、糖煙酒、日用百貨及餐飲、食品等。從商業格局而言，商業集中度較高，再加上缺乏新的商業增長點，人均消費水平較低。從商業形態而言，缺乏專業性，特色化的商業形態，商業雷同性強。 競爭狀況主要表現在對消費者的爭奪方面，整體行業的利潤水平大幅降低，大部分僅能夠保本或微利經營，市場供需的嚴重失衡及各市場定位缺乏差異性，這些現狀對我們招商和經營時帶來巨大壓力。 市場消費狀況消費水平：唐家人口不多，人均收入水平中等偏低，致使商業消費水平較低，消費能力有限，成為唐人街商業發展的頸瓶。經濟4、水平：唐人街周邊相對落后，城鎮規模小，低收入人口占總人口比例高，商品的消費仍以中低檔商品為主，中高檔消費主要集中于國家行政事業單位及外來旅游人群，但高收入的人群多在市區消費。消費發展趨勢：唐家人口有限，經濟發展緩慢，缺乏強勢產業支撐，預計未來幾年，唐人街的商業經營狀況將很難改觀，商業競爭將趨激烈，專業化，細分化的市場運作已成必然。2、優勢分析：區位：唐人街處于高新區（唐家灣）中心繁華地段淇灣大道，周邊以社區中心為主；唐人街地塊優越，座擁珠海高新區最繁華的商業核心，擁有發達、便捷的交通網絡，網聚人流。項目緊臨珠海市南北向主干道之一，北向與連接金鼎工業園，并與中山、東莞、深圳、廣州（京珠高速路）相5、連；南向與港灣大道交匯，并向南連接珠海市區公路；東向與唐淇路相連，通向知名旅游島嶼淇澳島。附：簡易地圖以作說明： 廣州 東莞 山 深圳 房 中山 路 共 樂 路港 灣 大 道 警備區 遠大美域北師大 共樂園 國際賽車場珍珠樂園 清 中華 山科 大科 學唐人街唐家市場 清文化廣場唐人街聚龍 警交通: 其擁有多條公共交通線路。與樓盤相距300米左右的唐家市場站，有多條公交車線路開至珠海市區和高新區、大學城、金鼎工業區，并且廣州、佛山、深圳、東莞、中山、東莞太平和番禺等地的車流途經港灣大道。其便捷的交通優勢為商業帶來強大的商機效應，滾滾人流造就其開闊的商業前景！途經港灣大道（唐淇路）的公共線路有：觀6、光2線路及3路、10路、66、68、69、76、85路等八路公交線路。 人口：其集合了商業、商務、公務、旅游等多重資源。其所在區域，是珠海最大、最集中的高檔社區，隨著海怡灣畔及遠大美域、海怡居幾個樓盤的相繼推出，住宅區數將增加1500戶，居住人數增到5000人，即在周邊的住宅小區人口超過60，000人。加上外來人口共計為10萬人。鼎盛人流為唐人街贏得持續旺盛的強大消費群，成為商業蓬勃發展的動力。業態：以唐人街為中心，周邊業態分別是：以東方向（對面）：遠大美域、唐苑花園二期、唐家花園、怡園美食、文記美食、怡園公寓、加油站、警備區、唐家車站、政府機關單位等；以南方向：唐家綜合市場、聚龍會所俱樂部、7、聚龍酒店、憶江南酒店；較零散的臨街鋪位：主要業態：手機、面包店、服裝店、建材五金、維修店，正在建設金碧灣住宅區；中國電信家灣分局大樓；酒樓和西餐廳；中山大學、清華科技園、廣東風險投資集團等。以西方向：唐家中學、高新稅務局、海怡居和唐家樂園、共樂園社區住宅區（唐人街）、唐家市場；以北方向：海怡灣畔、珍珠樂園、裕華聚脂廠、國際賽車場、南方電網、南方軟件園、北師大、哈工大、高爾夫區、空置的新商業樓等。 其它：唐人街硬件設備及設施較好，具備招商引資的環境：比如：裝修時尚新穎、具備相關硬件設備：消防及監控安全、交通方便；具備近200個停車位等。3、劣勢分析：1）區域商圈業態規劃零亂，沒有形成一定的商業規8、模；2）市場業態不夠齊全，不能全面滿足區域消費需求；3）商圈沒有特色化的亮點，缺乏購物消費吸引力；4）外來流動人口比重較大，區域整體購買力較底；5）生活配套服務設施不夠完善，不能滿足百姓日常生活需求；6）市區化消費觀念，區域性的消費習慣尚未形成；7）現有商業缺乏人氣支撐等。二、經營思路調整憑借唐家灣獨特有的人文資源、大學新城、科技新城和地方旅游熱點項目的促進，唐家灣現已步入政府強力打造的“中國歷史文化名鎮”行列。目前唐家灣又以高新區的新形象出現，其加強與規劃定位以中大、北師大、北理工、哈工大、清華科技園等形成的大學城及科技創新海岸、南方軟件園、南方電網等科研基地為主形成的科技區域，這兩城衍生超9、過10萬人口。針對于唐家灣政府的整體規劃，結合區域內的政務、生活配套及各類消費需求，今后盡可能根據政府部門整體規劃和結合唐家灣目前商業現狀，爭取將唐人街打造成為地方政府對外窗口服務中心、旅游休閑中心、生活配套中心、大學生學習創業基地。因此，在未來唐人街經營整體調整思路上。我們將全面根據政府政策扶持的傾向，結合周邊市場的消費需求及現狀現作出以下調整：1、根據周邊高校眾多的大學生時尚消費的特點，作出相應調整來滿足特有群體消費需求；2、根據高校大學生勤工儉學、就業創業的涉世心理，為高校大學生開辟一個就業創業的特色化服務園地；3、根據高校大學生生活交際習慣，為大學生提供一個學習、交友、戶外活動的休閑娛10、樂的消費服務中心；4、為高校大學生提供一個特色化的生活學習物品交換服務市場，或專業的“校園生活二手市場”；5、結合地方旅游發展優勢，充分利用周邊市場資源，開發唐家特有的旅游文化專業市場，體現唐人街亮點；6、整合周邊市場，做亮點特色化的專業競爭力市場；7、交叉業態定位，填補區域商業的配套服務，滿足區域生活休閑娛樂、特色美食服務；8、滿足區域生活消費，配套服務功能需求等。三、定位補充調整1、經營調整定位：綜合上述唐家灣區域商業的發展現狀，結合周邊市場消費要求。唐人街今后的整體經營思路，將圍繞作為區域商業的業態補充、區域商業的亮點體現、區域消費的需求服務為重心調整經營方向來全面展開：以周邊高校配套消11、費服務為宗旨，成為大學生就業、創業、消費、學習、生活、交際、服務中心；以地方文化旅游消費服務為宗旨，成為地方旅游文化消費的展示中心；以填補區域商業配套服務為宗旨，成為區域商業的特色化亮點消費服務中心。2、消費定位調整： 消費群體定位：本地居民及外來流動人口； 終極消費目標：高校大學生、旅游人口、流動人口。3、功能調整方案（詳見下圖） 2棟5棟6棟1棟中心廣場4棟3棟功能表示： 表示：生活服務配套街 表示：流行時尚展示街 表示：旅游文化購物街（方案一） 狀元SHOPPING生活街（方案二） 生活美食休閑街（方案三） 4、業態布局圖詳見： （附件一） （附件二） （附件三）5、租金調整方案：租金指12、導價格范圍表 樓 層區 域編 號現租金范圍（元/）市場評估租價（元/）建議租價范圍（元/）備 注一 層1棟101-10835-605060-70鋪 王2棟101-12525-504525-503棟101-10645-706050-60鋪 王107-12120-503530-504棟101-12115-302020-305棟101-10330-504035-45鋪 王104-12215-352520-306棟101-11910-302015-25二 層1棟書城2棟超市3棟201-20210-251820-30203-2178-181510-204棟201-2216-151010-205棟201-13、2208-201415-256棟201-2196-121010-20三 層1棟書城2棟酒店3棟1210-154棟88-125棟106-126棟85-10四 層1棟書城2棟酒店3棟88-124棟65-105棟65-106棟55-10四、招商方案1、招商思路： 根據業態重新規劃思路的調整，進行業態主題目標性招商； 以唐家灣區域業態商品的交叉定位，進行有象征性的業態填補性招商； 圍繞主要消費群體，進行主導商品的針對性招商； 以街區主題賣點的需求，進行目的性招商； 圍繞唐人街經營現狀，結合周邊消費需求進行重點突破性招商。2、招商目標： 目標范圍：圍繞周邊大學生時尚消費需求類商品為招商目標，以地方珠海旅14、游消費類商品為招商重點目標，以區域特色化、特有化商品及填補消費服務性商品為目標。 主要業態：餐飲類：特色美食、休閑美食、品牌水餃、排檔餐飲、西餐、西點、西飲、碳燒、咖啡、酒吧、茶社等； 休閑類：健身房、保健中心、棋牌室、按摩院、美容中心、生活SPA館、足浴足療、網吧、游藝室、練歌房、情侶影吧等； 百貨類：精品服裝、鞋冒皮具、流行飾品、旅游用品、工藝禮品、大小家電、小百貨、文化用品； 服務類：藥房診所、法律咨詢、職介中心、商務辦公、校園俱樂部、培訓中心、文化服務中心、展覽館、博物館、DIY電腦維修、旅行社等；專業市場：生活超市、跳蚤市場、校園二手市場、旅游專業市場、其它專業市場等； 目標客戶： 15、品牌專業連鎖、小商品市場、旅游專業市場、二手交換市場、休閑中心、 3、招商政策： 優惠政策一： 新進場的商家：租賃100平方米以下 免租二個月（未含管理費，含裝修期）租賃100300平方米 免租三個月（未含管理費，含裝修期）租賃3001000平方米 免租六個月（未含管理費，含裝修期）租賃1000平方米以上 免租十個月（未含管理費，含裝修期） 新商家免收進場費，暫免費市場統一推廣宣傳費半年；免商家戶外廣告策劃費；免收廣告制作費（僅收制作材料費）； 商戶引薦商家進場可享受增加免租一個月； 免費提供使用停車位及廣告位半年； 新進場商戶，樓體廣告位免費使用半年； 新進場商戶我公司將為其爭取相應稅收減免16、優惠政策，并協助辦理相關經營證照。 優惠政策二： 2007年5月份以前進場的商家：一次性交清（合同）一年按6.8折收取租金；一次性交清半年則按8折收取租金。 2007年9月份之前進場的商家：一次性交清（合同）一年按7.8折收取租金；一次性清交半年則按8.8折收取租金； 新商家免收進場費，暫免費市場統一推廣宣傳費半年；免商家戶外廣告策劃費；免收廣告制作費（僅收制作材料費）； 商戶引薦商家進場可享受增加免租一個月； 免費提供使用停車位及廣告位半年； 新進場商戶，樓體廣告位免費使用半年； 新進場商戶我公司將為其爭取相應稅收減免優惠政策，并協助辦理相關經營證照。 附加補充：主力品牌商家、特色業態、或經17、營面積在1000平方米以上的商戶，免租期可根據實際招商情況而定，最多八個月；9月份之后進場的商家優惠政策，待視之前的招商結果另議定。4、招商方式立足珠海本地市場面向周邊城市，采取內外招商相結合走出去請進來的方式。圍繞唐人街重心業態調整和定位，以本地商家資源和佛山、東莞、深圳、中山等地資源為主。同時結合其它城市的相關專業市場和主力業態商品，進行目的性的全方位招商邀請。有目的性派發相關招商資料，全面進行市場撒網式招商；針對性相關業態商家，派招商人員電話預約、上門拜訪招商；聯系相關行業協會、社會團體，進行項目合作性招商；充分利用公司現有資源平臺，進行附帶性招商；運用網絡信息平臺，進行網上項目推廣性招18、商；對外地進行計劃性的，專業市場外出邀請招商等。5、招商準備 整理修繕唐人街前期招商物料、招商手冊、招商海報、DM物料、現場VI物料、招商合同文本、招商流程、租賃協議等，對不足部分進行修繕； 招商人員培訓、建立周會制度、招商情況匯報、招商月總結、建立客戶資源數據庫、調整招商策略，及時對現有的和今后可能出現的退出商鋪做好招商工作儲備； 對唐人街自有物業和委托物業進行詳細統計和招商規劃事項等。6、招商任務分解 （招商任務分解表）招商任務分解商鋪出租率欲退商鋪合計完成出租率第一季度需完成4%可能會有2間59%第二季度需完成6%預估2間65%第三季度需完成5%預估1間70%第四季度需完成4%預估1間719、4%五、后期廣告策略 在今后的經營管理過程中，針對于唐人街廣場門口地段沿路計劃制作幾個廣告牌。條件允許的話，還將在珠海其他（拱北、吉大、香洲等）區域也制作幾個戶外廣告牌，擴大對唐人街招商和知名度的宣傳； 利用公司及唐人街現有資源，由公司協助下可在唐人街的樓體、大屏幕電視上來做廣告。可以將我們招商政策和項目發展遠景，對外整體宣傳推廣出去； 利用公司目前的網絡平臺，不斷的進行項目合作推介。同時在利用我們平日的主動拜訪，來派發唐人街的招商資料和傳遞招商信息； 保證長期社會各界公共關系維護，充分利用好社會關系網，來為唐人街的品牌推動做好推波助瀾工作。同時利用好每次的旺場活動，來提高唐人街對外界的影響力20、； 今后一切對外的廣告推廣方案，都將圍繞唐人街“功能定位、發展前景、優惠政策、優質管理”等幾個重要方面展開，主要是增加唐人街商家和業主信心； 廣告推廣主要以信息溝通為主的方式，建立對外聯系和招商的橋梁。首先要讓珠海市場了解、認識唐人街，其次再讓市場認可接受我們； 以提升唐人街招商率和市場賣點為中心，滿足區域消費服務配套，體現區域商業代表特色為推廣宗旨。六、經營策略調整后的業態定位布局，就決定了今后唐人街的各項服務功能的定位。唐人街的特殊的經營模式，就要求我們在今后的工作中必須完善各項軟件服務功能。1、統一招商除業主自己經營的商鋪以外，為統一唐人街的整體形象。規范唐人街市場良好的經營秩序和統一的21、業態規劃定位，對唐人街現有商鋪繼續采用統一招商的方式。對于后期愿意繼續委托招商的業主，應與管理處簽署相應的委托招商協議書后，由管理處對外進行統一招商。2、協助經營在今后的唐人街市場經營管理工作中，現場管理處應結合商家經營現狀。對缺乏經營經驗的商家或經營中有困難的商家除了給予政策上的支持外，還應在商戶經營上給予一定的指導和協助。 聯合商家，進行統一的市場廣告推廣，吸引本地和周邊的消費群體到唐人街消費； 做好每次的旺場活動，積極尋求商家同步聯動，提升唐人街的人氣和市場影響力； 經營趨向應結合唐人街業態定位及周邊高校學生、外來人口、旅游人口的消費定位，來全面展開特色化的商品經營服務優勢； 與地方文化22、協會、旅游局、博物館、旅游公司進行合作，形成唐家灣乃至整個珠海旅游定點購物消費場所； 與地方高校及校園團體進行合作，形成唐家灣乃至整個珠市海唯一的大學生創業、就業、SHOPPING時尚生活一條街； 填補區域生活消費服務配套，滿足周邊消費者全方位的消費需求； 提高商業物業的管理服務意識，創造唐人街良好輕松的經營環境，給消費者一個輕松休閑享受式的購物消費天堂。3、 部分自營唐人街目前大部分業主前期的委托合同到期，由于各業主的渴望值不同。后期將會有部分業主自己經營或自己來進行招租。但必須要在唐人街統一業態規劃的大前提下進行，通過部分業主的自營也可以促動其它商家的進場。如果自營業主不想自己長期經營的話23、，在今后的經營中可采取逐步退出的辦法來退出。4、 整和市場 調整服務功能，唐人街集購物、休閑、餐飲、娛樂、創業、旅游六大服務功能于一體； 調整相關業態定位，充分利用自身資源進行合理的商品布局； 調整招商思路，與商鋪業主再次簽定招商托管協議書，進行統一招商； 調整推廣思路，整合市場商家資源，對外進行統一的廣告宣傳和促銷。5、 完善政策 繼續向地方政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經營的商戶受益； 加強唐人街商業物業的管理和服務功能，提升唐人街軟件服務的競爭力； 加強對商鋪業主托管和經營戶的統管服務措施，提高唐人街整體的管理水平和能力。 通過合理的保障唐人街旺盛的經營環境，最終實現業主、經營戶、管理方的共同三贏。旺百年商業中心2007年1月25日