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1、序號名稱 單位數量1規劃總用地面積02總建筑面積965313地上建筑面積04地上容積率0.05購物中心81661南區商業47101北區商業345636住宅07公寓8寫字樓09底商010地下建筑面積5687011地下容積率12地下商業建筑面積（經營）14870地下商業14870地下停車位4000013設備用房面積200014地上停車位個015地下一層個016地下二層個0項目總投資表序號項目名稱計費標準計費量（萬元）一土地成本地價0 畝75契稅3%0二前期開發費用見附表一三建安成本見附表二四裝修費用見附表三設備費用五管理費用二、三、四項之和3六銷售費用費用率3%七財務費用前期投入億元8%八不可預見2、費估算值合計項目總投資沉淀資金合計（萬元）31031000683071932941610081661540744154.198261487048807256.56042000402316896.6132655132655開發部分建設成本估算表項目名稱計費標準計費量（元/)()建安成本土建安裝商業5000住宅2300公寓27000地下3500綠化及管網室外道路、綠化及管網工程200設備費用電梯扶梯22000060直梯3500006貨梯3500004中水設備581661中央空調30081661用電(高低壓)1600 合計附表三裝修費用項目名稱計費標準計費量合計（元/)()內裝費用地上18008163、6114699地下1500148702231外裝費用1200200002400合計19329合計(萬元)#VALUE!#VALUE!0#VALUE!#VALUE!13202101404124500#VALUE!購購物物中中心心業業態態損損益益表表單位：萬元經營期項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年租金收入（含物業費）137181433516486164861895818958218022180225072推廣收入137214341649164918961896218021802507其他收入（停車等）200200200200200200200200200收入合計152904、1596918334183342105421054241822418227780減營業成本482749715120527454325595576359366114減稅費249526062996299634443444395839584550減開辦費1824減折舊攤銷847384738473847384734607460746074607減財務費用982698269826982698269826982698269826減租金000000000費費用用合合計計274452587726416265692717523472241552432825098利潤-12155-9908-8082-8235-65、121-241827-1462682經營面積（萬平米）單位租金（元/天）經營期（天）招商率租金收入（萬元）注：5.795.797.07.036536590%90%1331813318經營面積（萬平米）單位物業（元/天）經營期（天）招商率物業收入（萬元）5.795.791.01.036536590%90%19031903 建效比采用60%招商率第一年90%，第二年100%項目的平均租金是根據臨沂和諧廣場的平均租金，利用城市及商圈對比情況得出（臨沂和諧廣場含物業費平均租金為3.74）第10年第11年第19年第20年備注25072288335043050430招商率第一年90%，第二年95%，第三年6、開始100%，前十年租約租金每兩年增加15%，后十年每兩年增加10%，租金每年按照CPI自然增長2507288350435043按照租金10%計算200200200200按照100萬元計算2778031917556735567362986486821784634550523191419141460741914191419198269826982698260000025282257353137631622249861812429724050不含百貨不含百貨投資回收期測算表項目經營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年現金流入量商品房銷售收入租金收入1371814335164861647、8618958189582180221802物業服務收入00000000推廣收入13721434164916491896189621802180其他收入（標志等）200200200200200200200200小計1529015969183341833421054210542418224182現金流出量投資支出營業成本48274971512052745432559557635936營業稅及房產稅24952606299629963444344439583958開辦費1824財務費用98269826982698269826982698269826所得稅00000070小計18972174041798、431809618702188651955519721凈現金流量-3682-14353922382352218946284462累計現金流量-3682-5118-4726-4488-21365346819142內部投資收益率38.90%凈現值39352萬萬元元第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年2507225072288332883333158331583813238132438524385250430504300000000000002507250728832883331633163813381343854385504350432009、20020020020020020020020020020020027780277803191731917366743667442145421454843748437556735567361146298648666816882708873017520774579788217846345504550523152316014601469156915795079509141914198269826982698269826982698269826982698269826982667062515451497244023893478342346814623607460132116121299230892310、2352516225317275202768430203303773325933444661864818827868111512113571462514461182341806022414222291576122241310693975051262626187724491705109939127999150413172641靜態投資回收期8.42（不含建設期）投資回收期測算表經營期折舊項目原值折舊年數建安成本+前期費用6830720年大型設備416110年合計攤銷項目原值攤銷年數土地成本3103140年裝修費用193295年合計折舊額34154163831折舊額77638664642當當代代國11、國際際廣廣場場項項目目商商業業部部分分運運營營費費用用預預測測表表序序號號項項 目目每每平平方方米米費費用用面面積積（平平方方米米）1=2+3+41=2+3+4費費用用總總額額718718965312 2物物業業運運行行費費用用24024096531其其中中 水電費14396531 暖氣費2896531 保潔費2296531 設備折舊096531 裝修改造096531 物業費3296531 安保費1596531 設備租賃費0965313 3營營業業費費用用43043096531其其中中 工資及工資性支出17696531 包裝廣告宣傳費4296531 差旅費2896531 保險費596531 其12、他營業費用179965314 4管管理理費費用用484896531其其中中場地租賃費096531營業設備折舊4896531總總費費用用86,160,000.0086,160,000.0028,800,000.0028,800,000.0017,160,000.0017,160,000.003,360,000.003,360,000.002,640,000.002,640,000.000 00 03,840,000.003,840,000.001,800,000.001,800,000.000 051,600,000.0051,600,000.0021,120,000.0021,120,000.13、005,040,000.005,040,000.003,360,000.003,360,000.00600,000.00600,000.0021,480,000.0021,480,000.005,760,000.005,760,000.000 05,760,000.005,760,000.00當當代代國國際際廣廣場場項項目目商商業業部部分分運運營營費費用用預預測測表表餐飲25%兒童、教育、銀行、美容美發等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術館5%餐飲25%兒童、教育、銀行、美容美發等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術館5%餐飲25%兒童、教育、14、銀行、美容美發等10%娛樂15%零售類店鋪35%百貨0%超市10%文化、藝術館5%業態建筑面積租金收入各業態占比（平米）（萬元）零售38612807640.00%餐飲26063342527.00%娛樂14480190315.00%超市28962543.00%其他14480158615.00%合計9653115242100.00%平均租金7.21租金貢獻率元/平米/日9.556645租金收入表樓層名稱 百百貨貨4 4層層單單層層面面積積75007500平平米米超超市市地地下下一一層層1000010000平平米米購購物物中中心心5 5層層單單層層75007500平平米米，五五樓樓15000150015、0平平米米地地下下一一層層超超市市1 1萬萬平平米米，購購物物中中心心50005000平平米米一層百貨7500，租金1.5元服裝5400平米，平均租金5.5元餐飲700平米，租金5.5元珠寶手表700平米，租金7.4元其他700平米，租金5.5二層服裝6800平米，租金5元電子科技類700平米，租金7.4三層兒童教育攝影娛樂類 4500平米 租金3.7元百貨類1500平米，租金3.2餐飲類1500平米，租金3元四層餐飲2500平米，租金2.7健身2000平米，租金1.35美容美發3000平米，租金3元五層電影院5000平米，租金1元餐飲10000平米，租金2.3地下一層生活服務類2250平米，16、租金4.6餐飲2750平米，租金2.7不不含含百百貨貨超超市市租租金金收收入入服裝類面積12200平米，占比14%餐飲類面積17450平米，占比20%增加一萬平米面積，利于增加業態的招商組合，不僅豐富購物中心業態，而且租金收益也大幅增加，建設一萬平米的建筑成本僅增加4000萬元，但是租金收益增加900萬元，不包含百貨及超市的租金，成本攤銷折舊后，8萬平米購物中心大約第七年盈利，9萬平米購物中心約第六年盈利。百貨租金收入建筑面積平均租金總計300001.5985.5100000.9197.15400#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!700#REF!#REF!17、6800#REF!#REF!700#REF!#REF!4500#REF!#REF!1500#REF!#REF!1500#REF!#REF!2500#REF!#REF!2000#REF!#REF!3000#REF!#REF!5000#REF!#REF!10000#REF!#REF!2250#REF!#REF!2750#REF!#REF!#REF!增加一萬平米面積，利于增加業態的招商組合，不僅豐富購物中心業態，而且租金收益也大幅增加，建設一萬平米的建筑成本僅增加4000萬元，但是租金收益增加900萬元，不包含百貨及超市的租金，成本攤銷折舊后，8萬平米購物中心大約第七年盈利，9萬平米購物中心約第六年18、盈利。租金收入估算表項項目目計計算算參參數數建設期第1年第2年1 1主主力力店店面面積積#REF!#REF!平平米米單單價價547.5547.5元元/平平米米2 2次次主主力力店店面面積積1500015000平平米米單單價價730730元元/平平米米3 3品品牌牌店店面面積積2500025000平平米米單單價價10951095元元/平平米米4 4娛娛樂樂餐餐飲飲面面積積1000010000平平米米單單價價547.5547.5元元/平平米米合計計算系數1 1租租金金增增長長率率2 2出出租租率率注注：假假設設每每兩兩年年租租金金增增長長10%10%經營期第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年0000000000000000000000000000000000000000000000%10%10%10%10%75%85%95%100%100%100%100%100%100%租金收入估算表第12年第13年第14年00000000000000010%0%100%100%100%10%