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1、目目 錄錄表號內 容編制部門完成時間表1項目經濟指標表表2項目投資明細表表3地價情況表表4成本測算表表5成本付款節點表表6銷售自持明細表表7項目整體推盤計劃表7-附表項目價格分析表表8開發銷售收入表表9資金來源與應用表表10稅費明細表表11利潤測算表表12現金流量表表13匯總現金流表表14敏感性分析備注xx廣場指標一覽表一一、決決策策文文件件指指標標規規劃劃用用地地面面積積萬111446.00約合_167.15畝總面積地上地下備注總總建建筑筑面面積積萬60.3546.1014.251、持有物業建筑面積萬23.2012.8010.4038.44%2、銷售物業建筑面積萬35.9033.302.602、59.49%3、配套物業建筑面積萬1.250.001.252.07%1 1、持持有有物物業業建建筑筑面面積積明明細細萬23.2012.8010.40步步高購物廣場萬10.3010.300.00五星級酒店萬2.502.500.00地下綜合超市萬1.400.001.40地下車庫萬9.000.009.002 2、銷銷售售物物業業建建筑筑面面積積明明細細萬35.9033.302.60商業街區萬2.002.000.00沿街商鋪萬4.004.000.00高層住宅萬15.4015.400.00甲級寫字樓萬6.906.900.00地下商業萬0.600.000.60公寓萬5.005.000.00地下車庫萬2.03、00.002.003 3、配配套套物物業業建建筑筑面面積積明明細細萬1.250.001.25設備用房萬1.250.001.25萬0.000.000.00萬0.000.000.00項項目目投投匯匯總總表表序序號號項項目目名名稱稱估估算算價價值值（萬萬元元）占占開開發發投投資資比比例例一工程費用172,289.8052.53%二工程建設其他費用12,261.203.74%三不可預見費9,227.552.81%四土地費用104,312.9331.81%五管理費用9,959.153.04%六銷售費用11,950.983.64%七財務費用7,967.322.43%八其他費用（工程墊資財務費用）0.00%4、合合 計計327,968.93327,968.93100.00%100.00%0.543444796398,366.00銷售收入備注9959.15見工程概算表11950.98見工程概算表該項目預備費按工程費用和工程建設其他費用（除去土地費用）之和的5%取值見地價及規劃表土地600 167.168164100300.9按銷售收入的2.5%平米預估契稅4012.03594按銷售收入的3%平米預估按銷售收入的2%平米預估0.30580116地地價價情情況況明明細細表表土土地地及及地地價價總占地面積畝建筑用地（凈地）平米總建筑面積 規劃容積率計容積率建筑面積不計容積率建筑面積地價（萬）土地協議中的地價5、其他相關成本合計1、政府地價市政配套費002、市政配套費3、掛牌費04、應交契稅05、合作款項06、補繳土地出讓金07、拆遷補償費0合 計-00 單位地價（元/m2）樓面地價（元/m2）按總占地面積按凈占地面積按計容積率建筑面積按總建筑面積地地價價支支付付節節奏奏規規劃劃要要點點產品組合占地面積容積率建筑面積可售率可售面積產品比例住宅商業寫字樓公寓公建配套用房會所其他學校、幼兒園小計合計0建筑密度%說明現在支付土地款支付尚未支付2013年3季度2013年4季度2014年1季度8月9月10月11月12月1月2月3月52156.4752156.47104,312.93按可售建筑面積平均每戶面積總戶6、數平米xx廣場成本測算表單位：萬元銷售銷售序號成本項目高層住宅公寓單方造價合計單方造價合計建筑面積（平米）154000.0050000.00可售面積二二開發前期準備費232.003572.80232.001085.00勘察設計費120.001848.00120.00600.00報批報建增容費73.001124.2073.00365.00咨詢服務費-項目可研15.00231.0015.000.00三通一平費15.00231.0015.0075.00臨時設施費9.00138.609.0045.00三三主體建筑工程費2460.0037884.002460.00840.85基礎工程160.0024647、.00160.00800.00主體結構及粗裝修1700.0026180.001700.000.00室內公共部位精裝修100.001540.00100.0010.85外墻精裝修500.007700.00500.0030.00四四主體安裝工程費415.006391.00415.00575.84室內水氣電110.001694.00110.00550.00通風、空調0.000.00電梯、機電設備170.002618.00170.0018.45消防105.001617.00105.006.30弱電系統30.00462.0030.001.10五五基礎設施配套費用165.002541.00165.0097.8、85室外給排水系統17.00261.8017.0085.00室外燃氣系統16.00246.4016.000.00室外高低壓線路105.001617.00105.0011.39室外智能化系統20.00308.0020.001.20室外消防7.00107.807.000.26六六園林環境費103.001586.20103.00251.75綠化建設費50.00770.0050.00250.00道路、廣場建造費32.00492.8032.000.00泛光、照明10.00154.0010.001.09信報箱、標識系統制作11.00169.4011.000.66七七配套設施15.00231.0015.009、75.00其它15.00231.0015.0075.00開開發發建建造造成成本本3390.0052206.003390.002926.2852206.0016950.00銷售自持自持銷售甲級寫字樓步步高廣場百貨五星級酒店商業街區單方造價合計單方造價合計單方造價合計單方造價69000.00103000.0025000.00232.001600.80232.002389.60232.00580.00232.00120.00828.00120.001236.00120.00300.00120.0073.00503.7073.00751.9073.00182.5073.0015.00103.5015.10、00154.5015.0037.5015.0015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.009.0062.109.0092.709.0022.509.002460.0016974.002310.0023793.002460.00420.802360.00160.001104.001601648.00160.00400.001601700.0011730.00180018540.001700.000.001500100.00690.000.00100.005.80500.003450.003503605.00500.0015.00700450.003105.0078011、.008034.00415.00288.56410.00110.00759.001501545.00110.00275.001200.003403502.000.000170.001173.001201236.00170.009.86120140.00966.001201236.00105.003.1512030.00207.0050515.0030.000.5550149.001028.10149.001534.70165.0049.32149.0017.00117.3017.00175.1017.0042.5017.000.000.0016.000.00105.00724.50105.0012、1081.50105.006.09105.0020.00138.0020.00206.0020.000.6020.007.0048.307.0072.107.000.137.00152.001048.80192.001977.60103.00125.91192.0050.00345.0050515.0050.00125.005032.00220.8032329.6032.000.003255.00379.5090927.0010.000.589015.00103.5020206.0011.000.332015.00103.5015.00154.5015.0037.5015.0015.0010313、.5015.00154.5015.0037.5015.003458.0023860.203678.0037883.403390.001502.093358.0023860.20 xx廣場成本測算表銷售銷售自持沿街商鋪地下商業地下綜合超市合計單方造價合計單方造價合計單方造價合計20000.0040000.006000.0014000.00464.00232.00928.00232.00139.20232.00324.80240.00120.00480.00120.0072.00120.00168.00146.0073.00292.0073.0043.8073.00102.2030.0015.0014、60.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0018.009.0036.009.005.409.0012.604720.002660.0010640.002660.001596.002560.003584.00320.00160640.0016096.00160224.003000.0018007200.0018001080.0023003220.000.000.000.00100140.001400.007002800.00700420.000.00820.00750.003000.00530.00318.00510.00715、14.00240.00120480.0012072.00120168.000.003401360.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00240.00120480.0012072.00120168.00100.0050200.005030.003042.00298.00149.00596.00149.0089.40165.00231.0034.0017.0068.0017.0010.2017.0023.800.000.000.0016.0022.40210.00105.00420.00105.0063.00105.00147.00416、0.0020.0080.0020.0012.0020.0028.0014.007.0028.007.004.207.009.80384.00192.00768.00192.00115.2097.00135.80100.0050200.005030.005070.0064.0032128.003219.203244.80180.0090360.009054.0000.0040.002080.002012.001521.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.0030.0015.0060.0015.009.0015.0021.006716.003998.0015992.17、003778.002266.803579.005010.60 xx廣場成本測算表銷售商業街區配套配套地下室車庫其他面積（物業用房、設備用房、）各業態平均單方造價總計說明單方造價合計單方造價合計（元/m2）（萬元）110000.0012500.00603500232.002552.00232.00290.0020312261120.001320.00120.00150.00105634273.00803.0073.0091.2564385815.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.75137939.0099.009.0011.2584762460.18、0027060.001960.002450.0021331287011601760.00160200.001408456230025300.0018002250.001632985000.000.003923700.000.0032119375500.005500.00485.00606.25472284881101210.00110137.5010463061201320.00120150.0010965721201320.00120150.0012474571201320.00105131.25103623030330.003037.50321924149.001639.00165.00219、06.25135816317.00187.0017.0021.25158980.0016.0020.005289105.001155.00105.00131.2592554920.00220.0020.0025.001810577.0077.007.008.7563700.000.00103.00128.75102614400.005062.5035209300.003240.0022133900.001012.5034206700.001113.751164615.00165.0015.0018.751379315.00165.0015.0018.7510.007933356.003691620、.002960.003700.003058.01184551.00不不含含預預備備費費工工程程施施工工節節點點預預算算付付款款計計劃劃(墊墊資資到到 層層）序號項目20142014年年三三季季度度（萬萬元元）20142014年年三三季季度度（萬萬元元）20152015年年一一季季度度（萬萬元元）78910111212一工程節點挖基坑土方、基坑支護樁基工程二完成面積（M2）二二開發前期準備費00000000勘察設計費報批報建增容費咨詢服務費-項目可研三通一平費臨時設施費三三主體建筑工程費00000000基礎工程主體結構及粗裝修室內公共部位精裝修外墻精裝修四四主體安裝工程費室內水氣電通風、空調電梯21、機電設備消防弱電系統五五基礎設施配套費用室外給排水系統室外燃氣系統室外高低壓線路室外智能化系統室外消防六六園林環境費綠化建設費道路、廣場建造費泛光、照明信報箱、標識系統制作七七配套設施其它開開發發建建造造成成本本568378562568785658632568253352568墊墊資資利利息息10%10%計計入入成成本本累計付款額568313539161072396329826323945772960297支付比例3%7%9%13%16%18%31%33%20152015年年二二季季度度（萬萬元元）20152015年年三三季季度度（萬萬元元）20152015年年四四季季度度（萬萬元元）34522、6789101112地下室工程地下室工程正負零完成裙樓施工裙樓主體完成主體到15層主體到19層主體到23層124100M2140500M212300M23130026600M226600M20000000000000000000052095125660098496598656355979356846550611676212277113126713725314288814886718455135%63%67%71%74%77%81%100%工工程程施施工工節節點點預預算算付付款款計計劃劃(墊墊資資到到 層層）20152015年年一一季季度度（萬萬元元）小小計計00000001845511845523、10 xx廣場可售與自持面積明細表類別業態銷售面積可售部分建安成本自持面積建筑面積單價（元/平方米)總價(萬元）建筑面積地下車庫20000335667120.0000090000.00步步高廣場0103000.00五星級酒店025000.00地下綜合超市014000.00000商業街區20000335867160.00沿街商鋪40000399815992高層住宅1540003390522060.00甲級寫字樓69000345823860地下商業6000377822670.00公寓50000339016950000000.00其他面積配套用房建筑面積12500合計359000.00124703.24、00244500.001247030000銷售面積/總面積0.594863297持有部分建安成本總面積備注單價（元/平方米)總價(萬元）0.000.0020000.00車位數量=（20000/33）=6063356.0030204.0090000.00車位數量=（90000/33）=27273678.0037883.40103000.00上述面積已包含公攤3390.008475.0025000.003579.005010.6014000.000.000.000.000.000.000.000.0020000.000.0040000.000.000.00154000.000.0069000.0025、0.000.006000.000.0050000.000.000.000.000.000.000.000.000.0012500.0014003.0081573.00603500.00206276.000.604544397xx廣場可售與自持面積明細表 推盤銷售計劃項目分9次開盤，第一次開盤為2014年9月，最后一次開盤時間為2015年9月整體計劃銷售周期為一年（去化率為100%）產產品品類類型型待待售售期期區區及及樓樓棟棟推推盤盤順順序序開開盤盤時時間間面面 積積（平平米米）套套 數數（套套/個個）決決策策文文件件均均價價（元元/平平方方米米）新新推推總總貨貨值值（元元）備備注注住住宅宅（C26、C地地塊塊）12014年9月980006000588,000,000沿沿街街商商鋪鋪（CC地地塊塊）22014年10月32000350001,120,000,000地地下下商商業業（B B地地塊塊）32014年11月60001000060,000,000住住宅宅（CC地地塊塊、D D地地塊塊）42014年12月560006000336,000,000地地下下車車庫庫52014年12月2000060611000066,660,000車位數量=（20000/33）=606沿沿街街商商鋪鋪（DEDE地地塊塊）62014年2月800035000280,000,000商商業業街街區區（B B地地塊塊）727、2015年3月2000035000700,000,000寫寫字字樓樓82015年5月690007000483,000,000公公寓寓92015年9月500007000350,000,000總總推推面面積積359000359000606606總總推推貨貨值值3,983,660,0003,983,660,000項項目目價價格格分分析析（可可比比樓樓盤盤量量化化定定價價法法）項目名稱/因素權重A項目A項目綜合得分據B項目B項目綜合得分據位置0.54231.5樓盤規模0.140.430.3交通0.341.230.9價格0.54242朝向0.351.551.5發展商0.140.430.3綠化率0.25128、40.8停車位的數量0.140.430.3樓盤外觀0.341.241.2戶型0.240.840.8噪音0.140.450.5周邊社區配套0.45241.6周邊發展狀況0.351.551.5樓盤得分14.813.2備注：為對本案制定一個合理、精確、市場化的價格，通過選取距離本案最近的四個現售樓盤中的13個有可比意義的因素按照量化方法，計算出每個項目的得分。原始數據計算欄序號樓盤名稱樓盤得分（X）樓價（Y）XYX21A項目14.8430063640219.042B項目13.2420055440174.243C項目16.1440070840259.214D項目11370040700121合計55.129、16600230620773.49注：表中樓價為均價（元/平方米）利用財務管理直線回歸法求本案銷售均價：a=2291b=135所以本案銷售價格樓價平均為:Y=a+bx=2291+135*13.7=4140元/平方米C項目C項目綜合得分據D項目D 項目綜合得分據本案本案綜合得分據422152.550.530.330.341.241.251.552.531.54251.551.530.950.530.330.35130.620.450.540.420.251.541.241.25140.830.640.410.130.35231.25251.530.951.516.11113.7Y2184900030、017640000193600001369000069180000項項目目價價格格分分析析（可可比比樓樓盤盤量量化化定定價價法法）備注：為對本案制定一個合理、精確、市場化的價格，通過選取距離本案最近的四個現售樓盤中的13個有可比意義的因素按照量化方法，計算出每個項目的得分。開開發發銷銷售售計計劃劃敏感系數：100%20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度項項目目所所在在層層數數9 9月月10月11月12月1月一一、開開發發計計劃劃（m2m2）一期/區二期/區三期/區四期/區竣竣工工面面積積小小計計二二、銷銷售售面面積積（m2m2）商31、業街區沿街商鋪32,000高層住宅98,00056,000甲級寫字樓地下商業6,000公寓地下車庫20,000小計98,00032,0006,00076,000-三三、銷銷售售單單價價（元元/m2/m2）商業街區沿街商鋪35,000高層住宅6,0006,000甲級寫字樓地下商業10,000公寓地下車庫銷售均價6,00035,00010,0005,298-四四、銷銷售售額額（萬萬）商業街區-沿街商鋪-112,000-高層住宅58,800-33,600-甲級寫字樓-地下商業-6,000-公寓-地下車庫-6,666-小計58,800112,0006,00040,266-累計銷售款58,800170,32、800176,800217,066217,06620152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2月3月4月5月6月7月8月9月20,0008,00069,00050,0008,00020,000-69,000-50,00035,00035,0007,0007,00035,00035,000-7,000-7,000-70,000-28,000-48,300-35,000-28,00070,000-48,300-35,000245,066315,066315,066363,366363,366363,366363,366398,36620152015年年1 1季季度度合合計計33、備備注注20,00040,000154,00069,0006,00050,00020,000車位數量=（20000/33）=606606359,00035,00035,0006,0007,00010,000700,000,0007,0001,400,000,000-車位按11萬元/個924,000,000483,000,00060,000,00070,000350,000,000140,000-92,400-48,300-6,00035,0006,666398,366398,3663,983,660,000稅稅費費說說明明01、地地價價票票據據合合法法性性情情況況 合同中關于票據之規定情況：234、 2、預預計計稅稅費費情情況況稅稅率率%計計稅稅依依據據或或應應稅稅所所得得預預計計稅稅額額 營業稅5.00%營業收入19,918 其中：銷售營業稅5.00%營業收入19,918 合作建房營業稅 城建稅7.00%營業稅額1,394 教育費附加5.00%營業稅額996營營業業稅稅金金及及附附加加5.60%22,308堤圍建設費0.13%518土地增值稅（預征）3.00%營業收入11951印花稅0.3建筑承包合同、購銷合同契稅4.00%成交價4173 企企業業所所得得稅稅25%應納稅所得額38,319 3、項項目目稅稅收收優優惠惠政政策策情情況況 1、所得稅 2、營業稅 說明：各稅費項目的計算，應35、與“利潤表”中損益稅項、“地價”表中之契稅、分房營業稅項等計算相符。綜合營業稅稅負為 單位：萬元計計算算說說明明湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收管理工作的通知湘地稅發201025號營業收入*5%營業收入*5%三、及時調整土地增值稅預征率和核定征收率（一）根據國家稅務總局文件精神，我省預征率調整為：營業稅額*7%1普通標準住宅1.5%；營業稅額*3%2非普通標準住宅（含車庫等）2%；3別墅、寫字樓、營業用房等3%；營業稅額*%4單純轉讓土地使用權5%；5對房地產開發公司既開發建造普通標準住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅；同時不能享受普通標準住宅的優惠36、政策。營業收入*0.1%營業收入*1%（二）核定征收率為：合同金額*1.普通標準住宅5%；出讓地價*%2.非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業用房等6%；3.對房地產開發公司既開發建造普通標準住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定。應納稅所得額*33%4.對房地產開發企業或其他非房地產開發企業轉讓土地使用權的，或房地產開發企業以房地產投資、聯營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查賬清算。19159.7243 說明：各稅費項目的計算，應與“利潤表”中損益稅項、“地價”表中之契稅、分房營業稅項等計算相符。湖南省地方稅務局關于加強土地增值稅征收37、管理工作的通知湘地稅發201025號5對房地產開發公司既開發建造普通標準住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅；同時不能享受普通標準住宅的優惠政策。3.對房地產開發公司既開發建造普通標準住宅，又開發建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定。4.對房地產開發企業或其他非房地產開發企業轉讓土地使用權的，或房地產開發企業以房地產投資、聯營的或以轉讓股權名義轉讓房地產的，不適用核定方式征收，應進行查賬清算。資資金金來來源源與與運運用用表表序序號號 季季度度項項目目1 12 23 34 4一資金來源30,000.001,000.00900.002,338、00.001經營活動產生的現金來源0.000.000.000.001.1銷售收入0.002 籌資活動產生的現金來源30,000.001,000.00900.001,300.002.1自有資金1,000.001,000.00900.001,300.002.2銀行借款29,000.003其它來源(信托、基金)0.000.001,000.00二資金運用30,225.221,245.261,236.342,932.331建設期開發成本29,787.35807.39798.472,494.462經營期當期發生營業成本0.000.003銷售費用0.000.000.000.004銷售稅費0.000.000.39、000.005所得稅0.000.000.000.006盈余公積7應付利潤8借款本金償還9借款利息支付437.87437.87437.87437.87三盈余資金-225.22-245.26-336.34-632.33四累計盈余資金-225.22-470.48-806.82-1,439.15437.870.00地價289805 56 67 78 89 910104,369.014,738.028,919.6710,714.3719,306.6211,010.502,369.014,738.028,919.6710,714.3711,306.6211,010.502,369.014,738.028,40、919.6710,714.3711,306.6211,010.501,000.000.000.000.005,000.000.001,000.005,000.001,000.003,000.005,131.493,151.224,027.866,298.5322,332.944,394.234,501.732,329.572,494.464,501.732,329.572,930.240.000.000.000.0071.07142.14267.59321.43339.20330.31120.82241.64454.90546.43576.64561.540.000.00373.03491.041、7587.53572.140.0018,500.00437.87437.87437.87437.87-762.481,586.794,891.814,415.84-3,026.316,616.27-2,201.63-614.844,276.988,692.825,666.5012,282.770.00資資金金來來源源與與運運用用表表11111212131314141515161610,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.50142、0,714.3711,306.6211,010.5010,714.3711,306.6211,010.500.000.000.000.000.005,926.343,832.944,394.235,549.453,257.511,899.764,501.732,329.572,930.244,124.841,754.15435.780.00321.43339.20330.31321.43339.20330.31546.43576.64561.54546.43576.64561.54556.75587.53572.14556.75587.53572.140.000.000.004,788.03743、,473.696,616.275,164.928,049.119,110.7317,070.8024,544.4931,160.7636,325.6844,374.7953,485.520.00單位：萬元1717181819194,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.134,755.961,184.50296.130.000.000.00632.37157.50475.150.000.00435.78142.6835.548.88242.5560.4115.10247.1361.5515.394,123.591,027.01-179.0257,60944、.1258,636.1358,457.10利利潤潤測測算算表表敏感系數：100%-項項 目目合合計計合合計計20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度9 9月月10月11月結結轉轉面面積積359,000359,00098,00032,0006,000商業街區20,00020,000000沿街商鋪40,00040,0000320000高層住宅154,000154,0009800000甲級寫字樓69,00069,000000地下商業6,0006,000006000公寓50,00050,000000地下車庫20,00020,000000營營業業收收入入398,366398,45、36658,800112,0006,000商業街區70,00070,000000沿街商鋪140,000140,00001120000高層住宅92,40092,4005880000甲級寫字樓48,30048,300000地下商業6,0006,000006000公寓35,00035,000000地下車庫6,6666,666000營營業業稅稅及及附附加加223082230832936272336土土地地增增值值稅稅（預預征征）119511195117643360180銷銷售售成成本本193056193,05651,88118,8863,409其中：建安費用125109125109333331283046、2274 不可預見費58955895160952599 土地成本62052620521693955311037項項目目利利潤潤1710511710511862834822075持持有有物物業業裝裝修修費費用用0持持有有物物業業運運營營費費用用0其其他他固固定定費費用用0期期間間費費用用177731777348521584297 其中：管理費用59245924161752899 銷售費用1421871091941634119 工程墊資財務費用0 財務費用47394739129442279信信托托投投資資利利息息歸歸還還0 稅前利潤153278153278(2989)818971778所得稅（2547、%）3831938319(747)20474444稅稅后后利利潤潤114958114958(2242)614231333單位毛利(元/m2)47654765單單位位凈凈利利(元元/m2)/m2)32023202銷售毛利率%42.9%42.9%銷售凈利率%28.9%28.9%各各年年資資金金占占用用回回報報率率%成本利潤率20152015年年1 1季季度度20152015年年2 2季季度度12月1月2月3月4月5月6月76,00008,00020,000069,0000000200000000080000000560000000000000069000000000000000000200000048、000040,266028,00070,000048,300000070000000002800000003360000000000000483000000000000000006666000000225501568392002705012080840210001449040,16604,72210,524036,998025782032076739023938012480131328011330131360138334570119260-33630208705345607149037630396990034160125401323300113901505015839601366010030149、0626409110(7126)02047452466037330利利潤潤測測算算表表(1781)051191311609330(5344)01535639349027990金額單位：萬元20152015年年3 3季季度度7月8月9月建安成本單價不可預見費單價土地成本單價0050,0001531,7280003,3580003,9980003,3900003,4580003,77800500003,3900003,3560035,000000000000000000000350000000019600010500026,470000170070008210008642000552000247550、管理費用單價銷售費用單價財務費用單價0082516519813200990工程墊資財務費用單價0066000030450076100228415.8%6.5%-63,203說說明明4066,71615,99252,20623,8602,26716,9506,71215,262140,00047,16748,300-12,06810,6316,666按可售、持有建筑面積比例分攤相關成本按可售、持有建筑面積比例分攤相關成本按可售、持有建筑面積比例分攤相關成本9,3032,2292,6754,398項目利潤/結算面積稅后利潤/結算面積項目利潤/銷售收入100%項目凈利潤/銷售收入100%=-各年項目51、凈利潤/各年累計凈現金流（含利息）100%，當凈現金流為正時，將該值設為無窮大現現金金流流量量及及內內部部收收益益率率敏感系數：100%金額單位：萬元2013年2014年3月20142014年年3 3季季度度20132013年年4 4季季度度20152015年年1 1季季度度項項目目1212月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月一一、現現金金流流入入銷售面積（m2）98,00032,0006,00076,000-8,000銷售額58,800112,0006,00040,266-28,000回款額41,16096,04037,800252、9,98612,08019,600租賃收入期末轉售收入小小計計41,16096,04037,80029,98612,08019,600現金流入現值NPV二二、現現金金流流出出 1、付地價款52,15652,156-2、付工程款5,6837,8562,5687,8565,8632,56825,3352,568 3、不可預見費710710710710710710 4、工程墊資財務費用 5、財務費用613613613613613613 6、期間費用（管理、銷售）1,6851,6851,6851,6851,6851,6857、信托投資利息歸還項項目目投投資資合合計計:52,15652,1565,68353、7,8565,57610,8648,8715,57628,3435,576 8、營業稅及附加2,3055,3782,1171,6796761,098 9、土地增值稅（預征）1,2352,8811,134900362588 10、所得稅11,496小小計計52,15652,1565,6837,8569,11619,12412,12219,65129,3827,262所得稅前流出現值52,15652,15652,15652,1565,6835,6837,8567,8569,1169,11619,12419,12412,12212,1228,1558,15529,38229,3827,2627,2654、2所得稅前凈現金流量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67821,83121,831-17,302-17,30212,33812,338所得稅前累計凈現金流量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78738,61838,61821,31621,31633,65433,654現金流出現值NPV三三、凈凈現現金55、金流流量量-52,156-52,156-52,156-52,156-5,683-5,683-7,856-7,85632,04432,04476,91676,91625,67825,67810,33510,335-17,302-17,30212,33812,338四四、累累計計凈凈流流量量-52,156-52,156-104,313-104,313-109,996-109,996-117,852-117,852-85,808-85,808-8,891-8,89116,78716,78727,12227,1229,8209,82022,15822,158內內部部收收益益率率IRR（稅后）20.7056、%是指能夠使未來現金流入量的現值等于未來現金流出現值的貼現率。簡單說就是使投資方案累計凈現值等于零的貼現率。內部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將一無所獲資資金金峰峰值值比比例例0.36資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發期間，累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關系。公式：(資金峰值/項目總投資 )啟啟動動資資金金獲獲利利倍倍數數1.04啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3。啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數。啟動資金獲利倍數的57、意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態的參考指標公式：項目凈利潤/啟動資金獲獲利利指指數數1.82計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現率為10%。現值指數1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；現值指數1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。公式：現金流入現值/現金流出現值銷銷售售毛毛利利率率42.94%（項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加），在于體現了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。公式：項目利潤58、/銷售收入100%銷銷售售凈凈利利率率28.86%銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率，（項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）以銷售收入為基數，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本；公式：銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%總總投投資資回回報報率率(成成本本利利潤潤率率)35.05%（項目總投資=總開發成本+期間費用）總投資回報率靜態的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發周期越長，59、該指標意義可應用度越小。公式：項目凈利潤/項目總投資 100%-4,1162006/3/22面積單位：平方米20152015年年2 2季季度度20152015年年3 3季季度度2015年年3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月合合計計20,000-69,000-50,000359,00070,000-48,300-35,000398,36657,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366-57,40021,00033,81014,490-24,50010,500398,366377,987-104,313-5,60、20951,2566,0098,4965,9865,6355,97935,684184,551-710710710710710710710-9,228-6136136136136136136137,967-1,6851,6851,6851,6851,6851,6851,685-21,910-8,21754,2649,01711,5048,9948,6438,98735,684327,96903,2141,1761,893811-1,37258822,308-1,7226301,014435-73531511,951-26,82438,319-13,15356,07011,92512,7508,61、9948,64311,09463,411400,548-728,51713,15313,15356,07056,07011,92511,92512,75012,7508,9948,9948,6438,64311,09411,09436,58736,587362,22844,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-26,087-26,08736,13877,90177,90142,83142,83164,71664,71666,45666,45657,46257,4624862、,81948,81962,22562,22536,13836,138207,244.2644,24744,247-35,070-35,07021,88521,8851,7401,740-8,994-8,994-8,643-8,64313,40613,406-52,911-52,911-2,18266,40566,40531,33531,33553,22053,22054,96054,96045,96645,96637,32337,32350,72950,729-2,182-2,182-65,37320152015年年1 1季季度度投資收回期pt0.53核心指標資金峰值的界定：資金峰值指在項目開63、發期間，累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最大缺口。資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關系。公式：(資金峰值/項目總投資 )啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3。啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應是開發前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數。啟動資金獲利倍數的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。它是一個靜態的參考指標公式：項目凈利潤/啟動資金計算現值指數必須預先確定一個貼現率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團凈資產收益率的要求我們將貼現率為10%。現值指數1 說明收益超過成本，投資收益率超過期64、望的回報率，項目可行；現值指數1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。公式：現金流入現值/現金流出現值（項目利潤=銷售收入-開發成本-營業稅及附加），在于體現了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。公式：項目利潤/銷售收入100%銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率，（項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅）以銷售收入為基數，指標蘊涵內容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當于市場風險，其難以控制程度遠大于成本；公式：銷售凈利率=項目凈利潤65、/銷售收入100%（項目總投資=總開發成本+期間費用）總投資回報率靜態的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發周期越長，該指標意義可應用度越小。公式：項目凈利潤/項目總投資 100%5匯匯總總現現金金流流量量表表序序號號項目合計經濟效益計算分析期2013201420151 1項目現金流入3983660204986.20193379.801.11.1經營收入3983660204986.20193379.802 2項目現金流出362228.4152156.47114211.59195860.362.1經營成本（含財務費用）327968.935215666、.4796582.77179229.692.2銷售稅金及附加22308.500.0011479.2310829.272.3增值稅支出11950.980.006149.595801.393所得稅前凈現金流量36137.59-52156.4790774.61-2480.564所得稅38319.450.0011495.8326823.615 5所得稅后項目凈現金流量-2181.86-52156.4779278.78-29304.176 6年度現金余額-65372.74-52156.47-382950.72369734.447 7計算指標稅后8 8財務內部收益率(%)20.70%9 9項目投資靜態回收67、期(年)0.531010銷售凈利率28.86%1111銷售毛利率42.94%1212總投資回報率(成本利潤率)35.05%1313盈虧平衡點44.31%20160.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00敏敏感感因因素素的的影影響響金額單位：萬元一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數（100%）90%95%105%銷售均價(元/m2)0000 營業收入398366358,529378,448418,284 項目利潤171051145396164199201805 稅后利潤1149589568、717109819138024 單位凈利3202266630593845 銷售毛利率%42.94%40.55%43.39%48.25%銷售凈利率%28.86%26.70%29.02%33.00%敏敏感感系系數數（凈凈利利率率）1.000.75-0.112.87二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數（100%）90%95%105%單位開發成本(元/m2)0000 開發總成本306,059275,453290,756321,362 項目利潤171,051100,60585,30254,696 稅后利潤114,958828316752836922 單位凈利3,2022,3071,8869、11,028 銷售毛利率%42.94%25.25%21.41%13.73%銷售凈利率%28.86%20.79%16.95%9.27%敏敏感感系系數數（凈凈利利率率）1.00-2.79-8.2513.58盈盈虧虧平平衡衡點點分分析析單位稅金369.65單位：元/平方米均價平衡點總銷售金額/建安成本12263.51單位：元/平方米面積平衡點總成本/均價平衡點267,434.75單位：平方米盈虧平衡率面積平衡點/總建筑面積44.31%百分數1:建筑面積603500預計售價110%0438,203220608152126423750.34%34.72%2.03估算成本110%0336,66539,3970、3216196029.89%5.43%8.12公式：營業稅金及附加/總建筑面積萍萍鄉鄉步步步步高高廣廣場場租租金金收收入入估估算算表表序號經營業態層次經營建筑面積經營用途年租金（元/平方米）年經營費用（元/平方米）年租金收入（萬元/年）租賃模式1步步高購物中心103,000.00百貨-5五星級酒店25,000.00酒店-6地下綜合超市14,000.00超市-7地下車庫90,000.00車位89-10-11-14-15-合計232000.000.000.000.000.00坪效（萬元/年/平方米）年營業總額收入（萬元/年）年聯營扣點率年聯營收入年運營費率年經營收入合計（萬元）備注聯營扣點模式-071、5%0.00未考慮運營費用及稅費-010%0.00-010%0.00-10.00%-6%0.00-18.00%-6%0.00-0.15-6%0.00-0.08-6%0.00-0.05-6%0.003%0.00未考慮運營費用及稅費3%0.000.000.00-萍萍鄉鄉步步步步高高廣廣場場租租金金收收入入估估算算表表開開發發租租賃賃計計劃劃2012/10/12012/10/1敏感系數：100%20142014年年20152015年年項項目目12月1月2月3月4月5月6月7月一一、開開發發計計劃劃（m2m2）一期/區二期/區三期/區四期/區竣竣工工面面積積小小計計二二、租租賃賃面面積積（m2m2）超市（-1層）百貨（1-6層）購物中心（4、5、6層）影院（3、4層）三三、租租賃賃單單價價（元元/m2/m2。季季度度）超市（-1層）百貨（1-6層）購物中心（4、5、6層）影院（3、4層）銷售均價-四四、租租金金收收益益額額（萬萬）超市（-1層）百貨（1-6層）購物中心（1、2、4、5、6層）影院（3、4層）小計-20162016年年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月自持部分經營期自持部分經營期-7月8月9月10月11月12月4季度合合計計期末出售-期末出售-已經折現未折現-#N/A2012/10/12012/10/120162016年年自持部分經營期#REF!