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1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資調(diào)調(diào)研研工工作作列列項(xiàng)項(xiàng)鄧雄飛序序號號工工作作細(xì)細(xì)項(xiàng)項(xiàng)一一項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地的的綜綜合合品品質(zhì)質(zhì)調(diào)調(diào)查查與與分分析析 1項(xiàng)目土地概況調(diào)查1.1地理位置分析1.2地質(zhì)地貌狀況初步調(diào)查分析2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境景觀調(diào)查2.1地塊周邊的建筑物功能景觀調(diào)查2.2周邊綠化景觀調(diào)查分析2.3周邊自然景觀調(diào)查分析2.4周邊人文景觀調(diào)查分析2.5周邊嫌惡設(shè)施調(diào)查分析3地塊交通條件調(diào)查3.1市政路網(wǎng)、公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃3.2對外水、陸、空交通狀況調(diào)查3.3地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4周邊市場政配套設(shè)施調(diào)查4.1周邊購物場所分布情況調(diào)查4.2周邊文化教育設(shè)施情況調(diào)查4.3周邊醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施情況調(diào)查42、.4周邊銀行網(wǎng)點(diǎn)分布情況調(diào)查4.5娛樂、餐飲、賓館設(shè)施調(diào)查4.6周邊菜市、發(fā)廊等生活服務(wù)調(diào)查4.7游樂、休憩、運(yùn)動設(shè)施調(diào)查5周邊居民結(jié)構(gòu)調(diào)查5.1周邊居民的城市屬性調(diào)查5.2周邊居民的收入狀況調(diào)查5.3周邊居民的生活習(xí)性調(diào)查5.4周邊居民的言行儀表調(diào)查5.5周邊居民的汽車擁有情況調(diào)查6土地SWOT分析6.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析6.2項(xiàng)目地塊的劣勢分析6.3項(xiàng)目地塊的機(jī)會分析6.4項(xiàng)目地塊的威脅分析7項(xiàng)目用地的綜合分析第 1 頁二二區(qū)區(qū)域域市市場場狀狀況況的的綜綜合合調(diào)調(diào)查查與與分分析析 1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況發(fā)展態(tài)勢調(diào)查1.1當(dāng)?shù)厣a(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)查1.2當(dāng)?shù)厥忻袷杖霠顩r和收結(jié)構(gòu)調(diào)查1.3社會消費(fèi)3、品零售總額及人均調(diào)查1.4商品零售價格指數(shù)調(diào)查1.5市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查2當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場概況調(diào)查2.1當(dāng)?shù)鼐用褡≌螒B(tài)及比重調(diào)查2.2各類住宅開發(fā)流通的政策法規(guī)2.3商品房的金融、市政規(guī)劃法規(guī)2.4當(dāng)?shù)劂y行房地產(chǎn)按揭政策2.5短中期地塊周邊的市政規(guī)劃調(diào)查2.6房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀調(diào)查2.7當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r格指數(shù)2.8商品房市場板塊劃分及差異調(diào)查2.9商品房總體及各板塊均價走勢調(diào)查2.11各板塊典型項(xiàng)目詳細(xì)對照調(diào)查2.12各檔商品房客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查2.13各檔商品房客戶購買行為調(diào)查2.14周邊項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查2.15同類可比項(xiàng)目的詳細(xì)調(diào)查2.16當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)所占GDP比例及數(shù)量2.17房地產(chǎn)開發(fā)占固定交投資4、總額比重2.18當(dāng)?shù)胤渴袌鲂聝r值探索和潛力分析3當(dāng)?shù)孛浇榈姆康禺a(chǎn)廣告調(diào)查3.1大眾媒體的發(fā)行與收視情況調(diào)查3.2當(dāng)?shù)厥忻竦淖x報與收視習(xí)慣調(diào)查3.3當(dāng)?shù)芈放品植记闆r調(diào)查3.4當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有項(xiàng)目的廣告推廣方式調(diào)查3.5當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的廣告投放額度調(diào)查3.6當(dāng)?shù)仨?xiàng)目廣告制作水平及效果調(diào)查3.7當(dāng)?shù)鼗顒哟黉N方式和效果調(diào)查三三項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場定定位位調(diào)調(diào)研研分分析析1可類比地段地塊競爭樓盤基本資料采集2可類比地段地塊項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計及銷售資料采集3可類比地段地塊項(xiàng)目的戶型結(jié)構(gòu)詳研4可類比地段地塊項(xiàng)目的置業(yè)顧問座談5對可類比地段地塊項(xiàng)目進(jìn)行綜合評判分析第 2 頁四四項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)策策略略的的備備選選方方案案建建議議 5、1項(xiàng)目市場定位多方案分析2銷售區(qū)域定位的多方案分析3主力客戶群定位的多方案分析4項(xiàng)目功能配置定位的多方案分析5項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位的多方案分析6項(xiàng)目形象概念定位的多方案分析五五備備選選方方案案的的價價值值量量化化對對照照分分析析 1類比項(xiàng)目價值要素的特征分析2類比項(xiàng)目價值要素的權(quán)重計算3本項(xiàng)目與類比項(xiàng)目的量化對照3.1地段資源差異量化對照3.1.1道路因素量化對照3.1.1.1周邊道路的平均寬度3.1.1.2周邊道路的美化情況3.1.1.3周邊道路的分布情況3.1.1.4周邊道路的外聯(lián)情況3.1.2交通接近因素量化對照3.1.2.1公交車站的接近程度3.1.2.2由公車站接近市中心的程度3.1.26、.3接近商業(yè)設(shè)施的程度3.1.2.3.1 商業(yè)中心3.1.2.3.2 大型商場超市3.1.2.3.3 果菜市場3.1.2.4接近文教設(shè)施的程度3.1.2.4.1 大學(xué)3.1.2.4.2 高中3.1.2.4.3 小學(xué)初中3.1.2.4.4 幼兒園3.1.2.5接近游憩設(shè)施的程度3.1.2.5.1 公園3.1.2.5.2 運(yùn)動場3.1.2.5.3 兒童游樂場3.1.2.5.4 廣場3.1.2.6接近服務(wù)性設(shè)施的程度3.1.2.6.1 銀行3.1.2.6.2 醫(yī)院3.1.2.6.3 通訊服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)3.1.2.6.4 機(jī)關(guān)第 3 頁3.1.3環(huán)境因素量化對照3.1.3.1日照、溫度、濕度、風(fēng)向、通風(fēng)3.7、1.3.2眺望、景觀（山景、水景、人文）3.1.3.3周邊居民職業(yè)等社會環(huán)境3.1.3.4宗地容積率3.1.3.5周邊宗地性質(zhì)的規(guī)劃狀況3.1.3.6周邊土地的使用現(xiàn)狀3.1.3.7周邊建設(shè)景觀狀況3.1.3.8給排水管道天然氣供應(yīng)狀況3.1.3.9遠(yuǎn)離嫌惡設(shè)施程度3.1.3.10遠(yuǎn)離地質(zhì)災(zāi)害程度3.1.3.11遠(yuǎn)離公害程度3.1.4所屬城區(qū)及其政府形象量化對照3.1.5將來發(fā)展趨勢量化對照3.2項(xiàng)目可提升價值量化對照分析3.2.1建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)3.2.2單體戶型設(shè)計3.2.3建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計3.2.4小區(qū)配套和物業(yè)管理3.2.5形象包裝和營銷策劃3.2.6發(fā)展商品牌和實(shí)力38、.2.7發(fā)展商與銀行的關(guān)系3.2.8建筑商的形象與實(shí)力3.2.9設(shè)計院的形象與實(shí)力3.2.10發(fā)展商與建筑商的互助關(guān)系3.2.11項(xiàng)目的廣告推廣力度3.2.12項(xiàng)目的銷售隊(duì)伍形象3.2.13營銷環(huán)境的營造狀況3.2.14銷售工具的配置情況3.2.15營銷策劃的執(zhí)行能力六六備備選選方方案案的的投投入入產(chǎn)產(chǎn)出出對對照照分分析析 1本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的均價計算1.1有效市場價格范圍分析1.2有效需求成本價格追加策略分析2項(xiàng)目中具體單位的定價模擬3銷售節(jié)奏控制與提價策略4項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬4.1項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬4.2首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬4.2.1成本模擬4.2.2銷售收入模擬4.2.3利潤模擬49、.2.4現(xiàn)金流模擬4.2.5敏感性分析第 4 頁七七備備選選方方案案的的投投資資風(fēng)風(fēng)險險對對照照分分析析 1價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性評估1.1建筑風(fēng)格立面設(shè)計對類比價值提升的評估1.2單體戶型設(shè)計對類比價值提升的評估1.3空間布局環(huán)藝設(shè)計對類比價值提升的評估1.4小區(qū)配套物業(yè)管理對類比價值提升的評估1.5形象包裝營銷策劃對類比價值提升的評估1.6發(fā)展商品牌實(shí)力對類比價值提升的評估1.7建筑商形象實(shí)力對類比價值提升的評估1.8設(shè)計院形象實(shí)力對類比價值提升的評估1.9項(xiàng)目廣告推廣力度對類比價值提升的評估1.11項(xiàng)目銷售隊(duì)伍形象對類比價值提升的評估1.12營銷環(huán)境狀況對類比價值提升的評估1.13銷售工具配置對類比價值提升的評估1.14營銷策劃執(zhí)行能力對類比價值提升的評估2資金運(yùn)用的風(fēng)險性評估2.1銷售額對項(xiàng)目定價與提價的敏感分析2.2銷售額對季節(jié)因素的敏感分析2.3銷售額受政策影響的預(yù)評估2.4企業(yè)與銀行關(guān)系變化的風(fēng)險評估2.5建筑商墊資能力的風(fēng)險評估3項(xiàng)目現(xiàn)金流的風(fēng)險運(yùn)營模擬八八項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)方方案案的的優(yōu)優(yōu)化化選選擇擇建建議議 九九項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)方方案案可可行行性性綜綜合合論論證證 第 5 頁第 6 頁