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商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓（163頁）.pdf

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上傳人：ven****re 編號：85598 2021-04-07 163頁 9.06MB

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1、商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓深圳市商旅文產業管理有限公司朱奇總經理講師介紹朱奇，著名商業地產管理專家商業地產金牌講師，上海交通大學連鎖經營總裁班客座教授，亞太不動產商學院客座講師、中國商業地產研究院首席研究員中國地產智庫首席選址專家、政府、開發商商圈規劃顧問，新華社地產評論員，大中華購物中心聯盟商學院客座教授, 深圳市商旅文產業管理有限公司總經理。微信號：creachina 新浪微博:朱奇地產講師學習方向 -商業綜合體之開發拿地開發拿地 -商業綜合體之選址定位選址定位 -商業綜合體之產品規劃產品規劃 -商業綜合體之運營管理運營管理商業綜合體開發拿地攻略招、拍、掛2、問題： 1、土地閑置費問題。（國稅函2010220號、國稅發200931號） 2、契稅問題（財稅2004134號、國稅函2009603號） 3、考慮拿地的主體問題。例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，但如果是最后簽訂協議，一定是項目公司，否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。 4、返還的土地出讓金問題。（財稅2009151號，財稅200987號文件）例如，某公司5億元拍下了土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？ 5、以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就取得了土地，實際上支付的修路款就3、是取得的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企業所得稅認為也應該照此辦理。商業綜合體開發拿地攻略不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）操作方式： 1、國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅不征稅（國稅發1993149號文件、國稅函2008277號文件、國稅函2009520號文件）；土地增值稅不征稅（條例和財稅200621號文件）；企業所得稅享受搬遷補償納稅待遇（國稅函2009118號文件） 2、國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。 3、如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將利潤分走后將企業股權留給國有企業來完成。總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移到另外一家。商業綜合體開發拿地攻略購買轉讓土地項目一

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