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1、項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱:某某項(xiàng)項(xiàng)目目合合作作方方：填填表表人人:*制制作作日日期期：投投資資指指標(biāo)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（1）銷售類項(xiàng)目：主要指標(biāo)：全投資IRR 10%，銷售利潤(rùn)率10%項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究投投資資測(cè)測(cè)算算20162016版版某某公公司司合合作作方方：制制作作日日期期：項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究投投資資測(cè)測(cè)算算20162016版版要要求求：對(duì)對(duì)涉涉及及成成本本、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量、收收益益測(cè)測(cè)算算等等財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的內(nèi)內(nèi)容容，盡盡可可能能格格式式化化。要要求求至至少少按按此此基基本本格格式式（可可增增加加更更詳詳細(xì)細(xì)內(nèi)內(nèi)容容）和和要要求求的的內(nèi)內(nèi)容容填填報(bào)報(bào)，作作為為可可性性行行研研2、究究報(bào)報(bào)告告的的相相應(yīng)應(yīng)內(nèi)內(nèi)容容（相相關(guān)關(guān)文文字字說說明明不不可可缺缺少少）。投投資資測(cè)測(cè)算算模模版版使使用用說說明明1本測(cè)算套表是以結(jié)果輸出與展示為導(dǎo)向的簡(jiǎn)要表格，僅體現(xiàn)最終測(cè)算結(jié)果，具體測(cè)算過程請(qǐng)自行對(duì)標(biāo)各部門專業(yè)測(cè)算表；2一般情況下，僅需手動(dòng)填寫標(biāo)黃部分，其余部分?jǐn)?shù)據(jù)可自動(dòng)生成。但因操作原因，不排除公式發(fā)生錯(cuò)亂現(xiàn)象，因此請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)檢查。3本套表模版為方便投資可研使用，考慮項(xiàng)目各有其特殊情況，本模板不可能全部涵蓋，因此請(qǐng)具體項(xiàng)目在模板基礎(chǔ)上進(jìn)行具體修改，未包含項(xiàng)目建議隱藏處理；4本模板所列參數(shù)和假設(shè)條件等僅供參考，項(xiàng)目測(cè)算應(yīng)公正客觀；5以所申請(qǐng)的競(jìng)拍上限為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，原則上一般以底價(jià)拿地或銷3、售利潤(rùn)率10%拿地進(jìn)行測(cè)算；6本模板應(yīng)由多專業(yè)人員參與，整體測(cè)算由發(fā)展部進(jìn)行整合并負(fù)責(zé)審核結(jié)果，填寫時(shí)務(wù)必請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)前后各表對(duì)應(yīng)指標(biāo)的正確性與一致性。其中：表1、表5、表8、表9、表10、表11由發(fā)展部匯總意見后負(fù)責(zé)完成；表2-開發(fā)計(jì)劃請(qǐng)與項(xiàng)目計(jì)劃、工程部共同完成；表3-銷售計(jì)劃、價(jià)格與收入表請(qǐng)與營(yíng)銷部共同完成；表4-投資估算表請(qǐng)與成本部共同完成；表6、表7、表12-請(qǐng)與財(cái)務(wù)部共同完成；7土地增值稅測(cè)算不考慮稅籌因素，按照保守原則進(jìn)行計(jì)算，相應(yīng)成本分?jǐn)倯?yīng)按照當(dāng)?shù)囟惙ň唧w規(guī)定進(jìn)行保守分?jǐn)偅?相關(guān)部門的專業(yè)測(cè)算表格可與本套表聯(lián)合使用，但須在本測(cè)算套表完成后將其隱藏，如目標(biāo)成本匯總表等。勾勾稽稽關(guān)關(guān)4、系系：1 1現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表“累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量”=投投資資收收益益測(cè)測(cè)算算表表合合計(jì)計(jì)欄欄的的“稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)”，各各期期（區(qū)區(qū)）的的累累計(jì)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量不不一一定定等等于于其其稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)2 2投投資資估估算算表表、資資金金來來源源與與運(yùn)運(yùn)用用表表、現(xiàn)現(xiàn)金金流流表表、利利潤(rùn)潤(rùn)分分析析表表里里各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本、稅稅費(fèi)費(fèi)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)要要一一致致要要求求：對(duì)對(duì)涉涉及及成成本本、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量、收收益益測(cè)測(cè)算算等等財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)的的內(nèi)內(nèi)容容，盡盡可可能能格格式式化化。要要求求至至少少按按此此基基本本格格式式（可可增增加加更更詳詳細(xì)細(xì)內(nèi)內(nèi)容容）和和要要求求的的內(nèi)內(nèi)容容填填報(bào)報(bào)5、，作作為為可可性性行行研研究究報(bào)報(bào)告告的的相相應(yīng)應(yīng)內(nèi)內(nèi)容容（相相關(guān)關(guān)文文字字說說明明不不可可缺缺少少）。投投資資測(cè)測(cè)算算模模版版使使用用說說明明本測(cè)算套表是以結(jié)果輸出與展示為導(dǎo)向的簡(jiǎn)要表格，僅體現(xiàn)最終測(cè)算結(jié)果，具體測(cè)算過程請(qǐng)自行對(duì)標(biāo)各部門專業(yè)測(cè)算表；一般情況下，僅需手動(dòng)填寫標(biāo)黃部分，其余部分?jǐn)?shù)據(jù)可自動(dòng)生成。但因操作原因，不排除公式發(fā)生錯(cuò)亂現(xiàn)象，因此請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)檢查。本套表模版為方便投資可研使用，考慮項(xiàng)目各有其特殊情況，本模板不可能全部涵蓋，因此請(qǐng)具體項(xiàng)目在模板基礎(chǔ)上進(jìn)行具體修改，未包含項(xiàng)目建議隱藏處理；以所申請(qǐng)的競(jìng)拍上限為測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，原則上一般以底價(jià)拿地或銷售利潤(rùn)率10%拿地進(jìn)行測(cè)算；本模板應(yīng)由多6、專業(yè)人員參與，整體測(cè)算由發(fā)展部進(jìn)行整合并負(fù)責(zé)審核結(jié)果，填寫時(shí)務(wù)必請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)前后各表對(duì)應(yīng)指標(biāo)的正確性與一致性。其中：土地增值稅測(cè)算不考慮稅籌因素，按照保守原則進(jìn)行計(jì)算，相應(yīng)成本分?jǐn)倯?yīng)按照當(dāng)?shù)囟惙ň唧w規(guī)定進(jìn)行保守分?jǐn)偅幌嚓P(guān)部門的專業(yè)測(cè)算表格可與本套表聯(lián)合使用，但須在本測(cè)算套表完成后將其隱藏，如目標(biāo)成本匯總表等。現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表“累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量”=投投資資收收益益測(cè)測(cè)算算表表合合計(jì)計(jì)欄欄的的“稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)”，各各期期（區(qū)區(qū)）的的累累計(jì)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量不不一一定定等等于于其其稅稅后后利利潤(rùn)潤(rùn)投投資資估估算算表表、資資金金來來源源與與運(yùn)運(yùn)用用表表、現(xiàn)現(xiàn)金金流流表表、利利潤(rùn)潤(rùn)分分析7、析表表里里各各項(xiàng)項(xiàng)成成本本、稅稅費(fèi)費(fèi)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)要要一一致致 表表1 1：項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo) 單單位位:平平方方米米總總占占地地面面積積建建筑筑用用地地面面積積總總建建筑筑面面積積容容 積積 率率建建 筑筑 密密 度度綠綠 地地 率率計(jì)計(jì)容容建建筑筑面面積積0.000.00不不計(jì)計(jì)容容建建筑筑面面積積0.000.00限限高高（米米）產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成占占地地面面積積容容積積率率建建筑筑面面積積可可售售面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例地地上上建建筑筑面面積積合合計(jì)計(jì)0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!可售物業(yè)類型高層（30F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#8、DIV/0!洋房（4F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!別墅#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!商業(yè)（2F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!公寓（18F）#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!物業(yè)類型#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小計(jì)計(jì)0.000.00#DIV/0!#DIV/0!0.000.000.000.00#DIV/0!#DIV/0!不可售物業(yè)物管、社區(qū)用房、郵局、菜市場(chǎng)、設(shè)備用房、文化中心等公共配套#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!幼兒園、中小學(xué)#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV9、/0!無償還建、回遷房等#DIV/0!#DIV/0!0.00#DIV/0!小小計(jì)計(jì)0.000.000.000.000.000.00#DIV/0!地地下下建建筑筑面面積積合合計(jì)計(jì)建建筑筑面面積積可可售售面面積積0.00商業(yè)地下商業(yè)小小計(jì)計(jì)0.000.000.000.00住宅贈(zèng)送0.00產(chǎn)權(quán)面積0.00小小計(jì)計(jì)0.000.000.000.00人防面積（不做車位）0.00車位單單個(gè)個(gè)車車位位面面積積規(guī)規(guī)劃劃車車位位建建筑筑面面積積可可售售面面積積可可售售個(gè)個(gè)數(shù)數(shù)人防車位0.00非人防地下車位0.000.000.00小小計(jì)計(jì)0 00.000.000.000.000.000.00總總面面積積合合計(jì)計(jì)0.10、000.000.000.000.00戶戶數(shù)數(shù)/套套數(shù)數(shù)0 0班級(jí)數(shù)表表2 2：項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)周周期期表表項(xiàng)項(xiàng) 目目合合計(jì)計(jì)（）20162016年年20172017年年20182018年年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4住宅公寓商業(yè)車位物業(yè)類型小小計(jì)計(jì)0 0說說明明：1 1、“開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃”要要求求開開發(fā)發(fā)周周期期在在5 5年年內(nèi)內(nèi)（含含5 5年年）時(shí)時(shí)按按季季度度編編制制；5 5年年以以上上時(shí)時(shí)可可按按年年編編制制，并并以以進(jìn)進(jìn)度度圖圖形形表表示示，用用橫橫道道圖圖表表示示出出開開、竣竣工工時(shí)時(shí)間間 2 2、分分期期開開發(fā)發(fā)的的，應(yīng)應(yīng)分分期期分分物物業(yè)業(yè)類類型型填11、填寫寫開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃表表3 3：項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃、價(jià)價(jià)格格與與收收入入表表產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型物物業(yè)業(yè)類類型型銷銷售售周周期期可可售售面面積積（）開開盤盤價(jià)價(jià)（元元/）銷銷售售均均價(jià)價(jià)（元元/）銷售型物業(yè)高層2016Q3-2017Q30洋房0別墅0商業(yè)0公寓0車位0.物業(yè)類型0小小計(jì)計(jì)0 0#DIV/0!序號(hào)業(yè)態(tài)內(nèi)容合計(jì)2016年Q1Q21高層銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-2洋房銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-3別墅銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額12、（萬元）-銷售回款（萬元）-4商業(yè)銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-5公寓銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-6車位銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-合合計(jì)計(jì)銷售面積（m2）-銷售單價(jià)（元/m2）#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷售金額（萬元）-銷售回款（萬元）-說說明明：1 1、銷銷售售周周期期在在3 3年年以以下下的的按按季季度度編編制制，銷銷售售周周年年3 3年年以以上上按按年年度度編編制制2 2、如如可可售售物物業(yè)業(yè)類13、類型型與與表表中中所所列列不不一一致致的的，請(qǐng)請(qǐng)自自行行添添加加或或刪刪減減3 3、銷銷售售計(jì)計(jì)劃劃與與開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃保保持持邏邏輯輯一一致致，銷銷售售不不能能在在開開發(fā)發(fā)之之前前4 4、每每期期銷銷售售回回款款比比例例合合理理6車位銷銷售售額額(萬萬元元)增增值值稅稅銷銷項(xiàng)項(xiàng)稅稅(萬萬元元)不不含含稅稅收收入入（萬萬元元）備備注注00價(jià)格年漲幅00價(jià)格年漲幅00價(jià)格年漲幅00價(jià)格年漲幅00價(jià)格年漲幅00車位個(gè)數(shù)，單個(gè)均價(jià)，價(jià)格年漲幅00價(jià)格年漲幅0 00 0銷售均價(jià)為折合地上可售面積2017年2018年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1-2016年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#D14、IV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-2019年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4-2018年-#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!-表表4 4：投投資資估估算算表表代代碼碼成成本本科科目目可可售售單單方方成成本本（元元/m/m2 2）高高層層洋洋房房別別墅墅商商業(yè)業(yè)車車庫(kù)庫(kù)合合計(jì)計(jì)建筑面積可售面積占地面積0101開開發(fā)發(fā)成成本本01.0101.01土土地地獲獲得得價(jià)價(jià)款款01.0201.02前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)01.0301.03基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)01.0401.04建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)01.0501.05公公15、用用配配套套費(fèi)費(fèi)01.0601.06開開發(fā)發(fā)間間接接費(fèi)費(fèi)01.0701.07資資本本化化利利息息01.0801.08不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)0202期期間間費(fèi)費(fèi)用用02.0102.01管管理理費(fèi)費(fèi)用用02.0202.02營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用02.0302.03財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用03稅稅金金03.0103.01土土地地增增值值稅稅03.0203.02增增值值稅稅附附加加項(xiàng)項(xiàng)目目總總投投資資說說明明：1 1、土土地地增增值值稅稅以以發(fā)發(fā)展展與與財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)口口徑徑為為準(zhǔn)準(zhǔn)，按按可可售售面面積積分分?jǐn)倲偅? 2、營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加根根據(jù)據(jù)各各物物業(yè)業(yè)類類型型的的銷銷售售額額計(jì)計(jì)算算；3 3、其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目16、由由成成本本部部負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)填填列列。4 4、售售樓樓處處、樣樣板板間間建建造造、裝裝修修費(fèi)費(fèi)用用是是否否含含在在銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用，或或者者算算在在配配套套費(fèi)費(fèi)，需需說說明明5、原原營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)稅稅在在2016年年4月月30日日后后改改為為增增值值稅稅，本本表表格格已已經(jīng)經(jīng)替替換換。但但算算法法根根據(jù)據(jù)各各城城市市不不要要要要求求，由由財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部與與成成本本部部共共同同核核算算，發(fā)發(fā)展展部部在在填填寫寫表表格格時(shí)時(shí)填填寫寫數(shù)數(shù)值值結(jié)結(jié)果果總總成成本本（萬萬元元）進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅合合計(jì)計(jì)（不不含含進(jìn)進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)稅稅）高高層層洋洋房房別別墅墅商商業(yè)業(yè)車車庫(kù)庫(kù)合合計(jì)計(jì)表表4 4：投投資資估估算算表表5、原原營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)17、稅稅在在2016年年4月月30日日后后改改為為增增值值稅稅，本本表表格格已已經(jīng)經(jīng)替替換換。但但算算法法根根據(jù)據(jù)各各城城市市不不要要要要求求，由由財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部與與成成本本部部共共同同核核算算，發(fā)發(fā)展展部部在在填填寫寫表表格格時(shí)時(shí)填填寫寫數(shù)數(shù)值值結(jié)結(jié)果果建建面面單單方方分分?jǐn)倲倶?biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)說說明明表表5 5：利利潤(rùn)潤(rùn)分分析析表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目金金額額（萬萬元元）高高層層洋洋房房別別墅墅商商業(yè)業(yè)公公寓寓一、項(xiàng)目收入0高層銷售收入0洋房銷售收入0別墅銷售收入0商業(yè)銷售收入0公寓銷售收入0車位銷售收入0二、項(xiàng)目成本0三、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)0增值稅附加0 土地增值稅0四項(xiàng)目利潤(rùn)0五期間費(fèi)用0 其中：管理費(fèi)用0 營(yíng)銷18、費(fèi)用 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用0六稅前利潤(rùn)0所得稅（25%）0七稅后利潤(rùn)0財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售毛利率%#DIV/0!銷售利潤(rùn)率%#DIV/0!銷售凈利率%#DIV/0!總投資回報(bào)率%#DIV/0!說說明明銷售均價(jià)為折合地上可售面積各物業(yè)類型的銷售收入及銷售均價(jià)含資本化利息的開發(fā)成本折合建面單方金額項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%稅前利潤(rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%表表6 6：現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目合合計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目全全周周期期20162016Q1Q1Q2Q2Q3Q3投投資資經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)金金流流一一現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入00001銷售收入回款額00002其他現(xiàn)金流入019、二二現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出00001土地費(fèi)用00002前期費(fèi)用00003基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)00004建筑安裝工程費(fèi)00005公共配套費(fèi)00006開發(fā)間接費(fèi)00007不可預(yù)見費(fèi)00008管理費(fèi)用00009銷售費(fèi)用000010稅金000010.1銷售稅金及附加000010.2土地增值稅 000010.3所得稅0000三三全全投投資資凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量0000四四累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量0000五五項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部收收益益率率（IRR)IRR)季季度度：#NUM!年年度度：六六項(xiàng)項(xiàng)目目累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（NPV)NPV)0籌籌資資現(xiàn)現(xiàn)金金流流一一現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入00001資本金00002股東借款0000320、銀行借款0000二二現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出00001利息00002償還股東借款本金00003償還銀行借款本金0000三三資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量0000四四資資本本金金累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量0000五五資資本本金金項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部收收益益率率（IRR)IRR)季季度度：#NUM!年年度度：六六資資本本金金項(xiàng)項(xiàng)目目累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（NPV)NPV)0所所得得稅稅前前凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量0000所所得得稅稅前前累累計(jì)計(jì)凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量000全全投投資資現(xiàn)現(xiàn)金金流流說說明明：1 1、假假定定項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資資資金金全全部部為為自自有有資資金金，無無任任何何借借貸貸，也也不不計(jì)計(jì)利利息息；21、資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流說說明明2 2、資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流為為從從資資本本金金角角度度的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量，其其算算法法有有兩兩種種：（1 1）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)算算法法：現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入為為銷銷售售回回款款；現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出為為自自有有資資金金、償償還還銀銀行行借借款款、償償還還利利息息；（2 2）簡(jiǎn)簡(jiǎn)易易算算法法：也也為為本本模模板板的的算算法法，按按照照資資本本金金=投投資資-銀銀行行借借款款的的原原理理。將將借借款款記記入入現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入，將將投投資資記記入入流流出出。資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量=全全部部投投資資現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量+銀銀行行貸貸款款-（償償還還借借款款+償償還還利利息息）22、參參考考模模板板公公式式3 3、利利率率根根據(jù)據(jù)央央行行調(diào)調(diào)整整年年折折現(xiàn)現(xiàn)率率8%8%實(shí)實(shí)際際折折現(xiàn)現(xiàn)率率2%2%2017201720182018Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000#NUM!000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000#NUM!表表6 6：現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量表表項(xiàng)項(xiàng)目目全全周周23、期期000000000000計(jì)計(jì)算算指指標(biāo)標(biāo)：資資金金峰峰值值0 0全全投投資資內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率#NUM!#NUM!全全投投資資財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值0 0資資本本金金內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率#NUM!#NUM!資資本本金金財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值0 0靜靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期2 2、資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流為為從從資資本本金金角角度度的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量，其其算算法法有有兩兩種種：（1 1）標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)算算法法：現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入為為銷銷售售回回款款；現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出為為自自有有資資金金、償償還還銀銀行行借借款款、償償還還利利息息；（2 2）簡(jiǎn)簡(jiǎn)易易算算法法：也也為為本本模模板板的的算算法法，按按照24、照資資本本金金=投投資資-銀銀行行借借款款的的原原理理。將將借借款款記記入入現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入，將將投投資資記記入入流流出出。資資本本金金現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量=全全部部投投資資現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量+銀銀行行貸貸款款-（償償還還借借款款+償償還還利利息息）參參考考模模板板公公式式20192019Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q30000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000025、000000000000000000000000000000000020182018000000000000Q4Q4000000000000000000000000000000表表7 7：資資金金來來源源與與運(yùn)運(yùn)用用表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目合合計(jì)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)期期201620162017201720182018Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1一一資資金金來來源源00000000001銷售收入回款額00000000002資本金03股東借款04銀行借款0二二資資金金運(yùn)運(yùn)用用00000000001土地費(fèi)用2前期費(fèi)用0000000000付款進(jìn)度100%20%3026、%20%10%10%5%5%3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0000000000付款進(jìn)度100%20%30%20%10%10%5%5%4建筑安裝工程費(fèi)0000000000付款進(jìn)度100%20%30%20%10%10%5%5%5公共配套費(fèi)0000000000付款進(jìn)度100%20%30%20%10%10%5%5%6開發(fā)間接費(fèi)0000000000付款進(jìn)度100%20%30%20%10%10%5%5%7不可預(yù)見費(fèi)0000000000付款進(jìn)度100%20%30%20%10%10%5%5%8管理費(fèi)用00000000009銷售費(fèi)用000000000010稅金000000000010.1銷售稅金及附加000000000010.227、土地增值稅預(yù)繳及結(jié)轉(zhuǎn)010.3所得稅預(yù)繳及結(jié)轉(zhuǎn)011利息000000000012償還股東借款本金012.1股東借款本金余額00000000013償還銀行借款本金013.1銀行借款本金余額000000000三三盈盈余余資資金金000000000四四累累計(jì)計(jì)盈盈余余資資金金00000000020192019Q2Q2Q3Q3Q4Q4Q1Q1Q2Q2Q3Q3Q4Q400000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000002018201800000000000000000000028、00000000000000表表8 8：地地塊塊競(jìng)競(jìng)拍拍地地價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算表表土土地地溢溢價(jià)價(jià)率率土土地地價(jià)價(jià)款款（萬萬元元）綜綜合合樓樓面面地地價(jià)價(jià)（元元/平平米米）經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性樓樓面面地地價(jià)價(jià)（元元/平平米米）總總成成本本（萬萬元元）0%0%掛牌價(jià)5%5%#VALUE!10%10%#VALUE!15%15%#VALUE!20%20%#VALUE!25%25%#VALUE!#VALUE!總總收收入入（萬萬元元）銷銷售售利利潤(rùn)潤(rùn)（萬萬元元）銷銷售售利利潤(rùn)潤(rùn)率率0#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!00#DIV/0!0010.00%10.00%表表29、8 8：地地塊塊競(jìng)競(jìng)拍拍地地價(jià)價(jià)測(cè)測(cè)算算表表表表9 9：敏敏感感因因素素分分析析表表一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)整盤銷售均價(jià)預(yù)計(jì)整盤銷售均價(jià)預(yù)計(jì)整盤銷售均價(jià)敏感系數(shù)（100%）（95%）（105%）銷售均價(jià)(元/m2)#REF!#REF!#REF!營(yíng)業(yè)收入（萬元）0.000.000.00 項(xiàng)目利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 稅前利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 稅后利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷售利潤(rùn)率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!二、成本的影響估算成本估算成本估30、算成本敏感系數(shù)（100%）（95%）（105%）單位成本(元/m2)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!總投資（萬元）0.000.000.00 項(xiàng)目利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 稅前利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 稅后利潤(rùn)（萬元）0.000.000.00 銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷售利潤(rùn)率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!銷售凈利率%#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!表表1010：住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)結(jié)結(jié)論論 項(xiàng)目名稱：?jiǎn)挝唬喝f元項(xiàng)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)值值計(jì)計(jì)算算式式說說明明基本指標(biāo)：1、土地掛牌底價(jià)31、掛掛牌牌價(jià)價(jià)2、土地掛牌樓面地價(jià)0 03、銷售利潤(rùn)率為10%時(shí)土地溢價(jià)率在成本套表測(cè)算4、銷售利潤(rùn)率為10%時(shí)土地總底價(jià)#VALUE!#VALUE!在成本套表測(cè)算5、銷售利潤(rùn)率為10%時(shí)樓面地價(jià)0.000.006、總銷售收入0.000.007、項(xiàng)目峰值現(xiàn)金流0.000.008、全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0.000.009、資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值0.000.00核心指標(biāo)：1、全投資內(nèi)部收益率%#NUM!#NUM!使累計(jì)凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、資本金內(nèi)部收益率%#NUM!#NUM!2、銷售利潤(rùn)率%#DIV/0!#DIV/0!銷售利潤(rùn)/銷售收入100%銷售利潤(rùn)=項(xiàng)目利潤(rùn)-期間費(fèi)用參考指標(biāo)：3、總投資回報(bào)率%#DIV/32、0!#DIV/0!項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目總投資100%項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用4、銷售毛利率%#DIV/0!#DIV/0!項(xiàng)目利潤(rùn)/銷售收入100%項(xiàng)目利潤(rùn)=銷售收入-開發(fā)成本-營(yíng)業(yè)稅及附加 核核心心指指標(biāo)標(biāo)的的基基本本要要求求（參參考考）：銷售利潤(rùn)率10%審審核核人人：填填表表人人：表表1111 競(jìng)競(jìng)買買事事項(xiàng)項(xiàng)及及資資金金安安排排階段工作事項(xiàng)開始時(shí)間公告掛牌公告期參加競(jìng)買購(gòu)買掛牌文件競(jìng)買保證金到賬時(shí)間申請(qǐng)競(jìng)買報(bào)名截止時(shí)間競(jìng)拍時(shí)間如：競(jìng)買不成功退還保證金競(jìng)買成功簽訂成交確認(rèn)書簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同付款支付競(jìng)買保證金支付成交款支付成交款注注：時(shí)時(shí)間間精精確確到到小小時(shí)時(shí)、分分鐘鐘，如33、如20162016年年3 3月月3030日日15:3015:30截止時(shí)間備注按競(jìng)拍上限測(cè)算，需萬元按競(jìng)拍上限測(cè)算，需萬元表表1111 競(jìng)競(jìng)買買事事項(xiàng)項(xiàng)及及資資金金安安排排表表1212：土土地地增增值值稅稅計(jì)計(jì)算算表表土地增值稅申報(bào)表項(xiàng)目一一、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房產(chǎn)產(chǎn)收收入入總總額額 1=2+31=2+3其中貨幣收入實(shí)物收入及其他收入二二、扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額合合計(jì)計(jì) 4=5+6+13+16+204=5+6+13+16+201.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 6=7+8+9+10+11+12其中不可預(yù)見費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 134、3=(土地成本+建安成本)*10%其中利息支出其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等 16=17+18+19其中營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加5.5.財(cái)財(cái)政政部部規(guī)規(guī)定定的的其其他他扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目三三、增增值值額額 21=1-421=1-4四四、增增值值額額與與扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目金金額額之之比比（%）22=21/422=21/4五五、適適用用稅稅率率（%）六六、速速算算扣扣除除系系數(shù)數(shù)（%）七七、應(yīng)應(yīng)繳繳土土地地增增值值稅稅稅稅額額 25=21*23-4*2425=21*23-4*24土土地地增增值值稅稅4 4級(jí)級(jí)超超率率累累進(jìn)進(jìn)稅稅率率級(jí)級(jí)數(shù)數(shù)增增值值額額/扣扣除除項(xiàng)項(xiàng)目目1 1不不35、超超過過50%50%部部分分2 2超超過過50%50%到到100%100%部部分分3 3超超過過100%100%到到200%200%部部分分4 4超超過過200%200%部部分分說說明明：1 1、普普宅宅和和非非普普宅宅分分開開核核算算的的地地區(qū)區(qū)要要分分開開核核算算，以以財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)口口徑徑為為準(zhǔn)準(zhǔn)2 2、各各地地區(qū)區(qū)根根據(jù)據(jù)相相應(yīng)應(yīng)稅稅法法填填列列行次10.002340.0050.0060.00789101112130.001415160.00171819200.00210.0022#DIV/0!23#DIV/0!24#DIV/0!250.00稅稅率率速速算算扣扣除除系系數(shù)數(shù)30%30%0%0%40%40%5%5%50%50%15%15%60%60%35%35%表表1212：土土地地增增值值稅稅計(jì)計(jì)算算表表土土地地增增值值稅稅4 4級(jí)級(jí)超超率率累累進(jìn)進(jìn)稅稅率率