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1、 韓國故事國際社區策略提報 連邦（中國）地產 2016年12月 市場研究 項目分析 項目優化 項目策略 壹 項目概況 項目概況 u區域位置： 項目位于欽州市河東新區大型居住區核心位置，東 面毗鄰興桂路及欽南區拆遷安置房和東方韻小區以 及欽州市實驗幼兒園；北面毗鄰東泉街和萬錦悅 府小區，距離八大場館不遠；西面毗鄰富民路，南 面緊鄰水東農貿市場及規劃地塊。 本案 人和春天小區人和春天小區松宇時代城松宇時代城 萬錦悅府萬錦悅府 東方韻東方韻 七里香溪七里香溪 東方豪園東方豪園 河東新區大型居住核心區，名校旁 南面西面 東面北面 本案四鄰 現狀 u項目規劃： 項目占地面積為17951.24平方米。項目2、規劃建筑風 格為新古典主義建筑風格，其項目建筑規劃總面積 為：143164.02平方米，建筑容積率為6.31。規劃 物業主要超高層，主要為30層和32層的超高層，戶 型面積主要為90平方米以上為816套，90平方米以 下為192套，機動車停車位758個，非機動車車位數 307輛。 小地塊高容積率，規劃密集 u項目現狀： 自從2012年拿地，項目至今尚無動工，但四周圍墻拉起。另外東面臨興桂路圍墻邊已搭建一段戶外圍擋廣 告牌，但畫面沒有出街。項目整體處于規劃階段。項目與萬錦悅府同為已起拿地，而萬錦悅府已經開盤銷 售；松宇時代城、人和春天、世貿廣場等皆在對外銷售，瘋搶客源。 項目尚未開工，四周群雄已3、起 u土地成交： 項目地塊土地總占地面積僅有17951.24平方米，但 是土地成交價格卻為4815萬元，每平米地價為 2682.26元。建筑容積率為6.31，折合樓面土地成本 為425.1元/平米。結合建筑成本、建安成本、景觀 成本、配套成本、營銷成本、財務費用等，其成本 與周邊樓盤銷售價格相比，其土地成本相對較高。 成本高，運作壓力大 項目概況小結 本項目 河東新區大型居住核心 學區好、市政配套較好 但，面對 高密集型規劃產品 高成本 針對欽州市場，我們該如何做那？ 翻書已晚，隨市場而變！ 貳 市場研究 城市廣場 商圈 河東新區 商圈 老城中心 商圈 市場研究商圈研究 依據當前欽州市區商業發展現狀，公認的城市繁華商圈主要有三個，即以千千萬家和賽格市場為代表的城 市廣場商圈；以年年豐廣場和協盛購物中心為代表的老城中心商圈；以人和世貿廣場和八大場館為代表的 欽州CBD商圈。這三大商圈，是目前