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1、第四章建筑物評估一、建筑物及其特性建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等 各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具 有其特殊的屬性，主要表現(xiàn)在如下幾方面（一）不可位移性（二）產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性（三）功能變異性二、建筑物的分類（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類1鋼結(jié)構(gòu)。2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3混合結(jié)構(gòu)。（1）磚混結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)。4其它結(jié)構(gòu)。（二）按房屋建筑物使用功能2、分類建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。1 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。2 民用建筑。民用建筑可包 括民用住宅和公共建筑三、建筑物評估的特點（一）建筑物價值的內(nèi)涵特點建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費或開發(fā)費用核算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱含地價。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值。因此，為了準(zhǔn)確客觀地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必3、要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響特性進(jìn)行分別評估。（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使 用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。在評估已出讓土地上的建筑物時，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常4、條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計算。因為在房地分離評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點。四、建筑物評估程序1.明確評估目的2.準(zhǔn)備資料3.準(zhǔn)備有關(guān)文件4.資產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備5.評定測算6.確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或報告五、建筑物評估需考慮的因素1.物理因素 2.環(huán)境優(yōu)劣因素 3.經(jīng)濟地理因素 4.新舊因素 5.用途 6.產(chǎn)權(quán) 7.政策因素 8供需因素 9.其他5、第一節(jié)建筑物評估的原則1、替代原則即具有相同使用價值、有替代性的建筑物，其價格是相互影響和作用的，會經(jīng)過價格的市場競爭趨于一致根據(jù)建筑物的評估的替代原則，在對建筑物進(jìn)行評估的時候就可以通過對功能和類型相同的建筑物市場價格進(jìn)行比較，即即采采用用市市場場法法進(jìn)進(jìn)行行評評估估2、最有效使用原則權(quán)利人通過改變建筑物的原有功能來實現(xiàn)利益的最大化按照這一原則對建筑物進(jìn)行評估時就要考慮建筑物是否有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能的轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的條件，在評估時就應(yīng)該按照潛在的可能最有效利用的途徑來評估3、供需原則4、房地合一的原則(1)房屋建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品(2)建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由6、土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格第二節(jié)建筑物評估的成本法按成本法的四個要素計算評估一、建筑物成本的構(gòu)成1、前期費用(1)規(guī)則和可行性研究費 (2)工程設(shè)計費 (3)人防工程費 (4)三通一平費 (5)第三附屬物拆除費 (6)工程編制費及招投標(biāo)費(7)合同預(yù)審費(8)公證，見證費2、建筑安裝工程費指為房屋建筑物工程直接或間接耗用的各種材料和人工費用，一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等具體包括，直接費（給排水、采暖、電氣等）人工費、其他直接費用、臨時設(shè)施費、現(xiàn)場管理費、現(xiàn)場經(jīng)費、企業(yè)管理費勞動保險費、計劃利潤、稅金3、其他費用包括，企業(yè)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、管理費、白7、蟻防治費、人防費、消防費、綠地建設(shè)費等4、間接費用包括，企業(yè)職工培訓(xùn)費、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費、總體設(shè)計費5、合理利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋建筑物而應(yīng)該獲得的平均利潤6、資金成本指根據(jù)額定工期、平均投入資金及適當(dāng)?shù)馁J款利率測算的建筑期利息7、投資方向調(diào)節(jié)稅二、建筑物重置成本的估算方法1、預(yù)決算調(diào)整法用工程決算成本資料和現(xiàn)前費用項目及費用標(biāo)準(zhǔn)確定建筑物的重置全價主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評估此法調(diào)整要點(1)三材差價(2)地材差價(3)人工費和機械調(diào)整費(4)其他直接費調(diào)整(5)計算重置基價(6)計算重置成本2、重編預(yù)算法按工程預(yù)算的編制方法，對代估建筑物成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本此法估8、算重置成本與歷史成本較大差異的原因(1)技術(shù)進(jìn)步以廉價優(yōu)質(zhì)材料代替舊材料(2)設(shè)計或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項目工程量發(fā)生變化(3)材料價格和費用項目、取費標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化3、價格指數(shù)調(diào)整法運用房屋建筑物的帳面成本運用建筑業(yè)價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的方法適用于單位價值小，結(jié)構(gòu)簡單的建筑物三、建筑物有形損耗及成新率的測算1、使用年限法有形損耗率建筑物實際已使用年限/（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）2、打分法評估人員借助于建筑物的成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評分最后匯總得出建筑物的成新率四、建筑物功能性損耗的分析測算主要指建筑物的用途9、，使用強度，設(shè)計結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損耗1、建筑物用途與強度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言，在資產(chǎn)評估中建筑物的價值通常是按照其 最佳用途為依據(jù)進(jìn)行評估的，因此對土地與建筑物不協(xié)調(diào)造成的價值損失一般以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)2、無論那種原因形成的建筑物功能性貶值，在測算過程中都要與建筑物重置成本測算，以及成新率測算一并統(tǒng)一考慮五、建筑物經(jīng)濟性貶值的分析測算指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值的貶損，一般建筑物的經(jīng)濟性貶值都伴隨利用率的下降要對建筑物外型，高度，精度，內(nèi)外裝修，室內(nèi)設(shè)施，各種構(gòu)件現(xiàn)狀，基礎(chǔ)狀況及維修使用情況10、進(jìn)行詳細(xì)的觀察和記錄第三節(jié)建筑物評估的市場法1、市場法的原理及適用范圍市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。事實上運用市場法評估屬于房地合一評估，一般說來，市場法評估應(yīng)具備的條件有：(1)要有一定數(shù)量的交易實例，通常不少于3個 (2)選擇的交易實例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性 (3)交易時間與評估基準(zhǔn)日盡可能接近 (4)交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性 11、(5)交易實例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致2、建筑物評估中市場法的應(yīng)用 (1)交易實例比較法（直接法）(2)基準(zhǔn)價格對照法（間接法）3、應(yīng)用市場法評估建筑物的程序 (1)資料收集(1)手機途徑(2)收集資料內(nèi)容(3)驗證資料的準(zhǔn)確性 (2)選擇作比較的交易實例（是最關(guān)鍵的一步）(1)與待估房地產(chǎn)的評估目的是一致的 (2)是正常交易或可補正成正常交易 (3)估價日期最接近，或可作日期修正的 (4)與待估的房地產(chǎn)同屬一個地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求影響相同的臨近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性 (5)有相同的用途，至少應(yīng)在大類用途上相同，如能小類相同則更好 (6)結(jié)構(gòu)相同，至少在大類上相同，12、如小類相同則更好 (3)交易行為的補正 交易行為補正可排除因交易行為中一些特殊因素所造成的交易行為偏差 (4)交易日期的修正 一般認(rèn)為，交易實例的交易日期相差5年以上的不易采用，此時即使進(jìn)行交易日期修正仍會出現(xiàn)較大偏差 (5)區(qū)域因素的修正 (1)雙百分制比較法 (2)十等分因素比較法 (3)環(huán)境成熟度修正法 (6)個別因素的修正 主要采用售價調(diào)整法，售價法調(diào)整法的一般方法為 簡單平均法和加權(quán)平均法 (7)市場法公式評估值（交易實例i交易行為的修正系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）/n第四節(jié)建筑物評估的殘余估價法建筑物殘余估價法從評估原理的角度屬于收益還原法的一種，它13、尤其適用于其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價格的情況此法運用要求被評估對象可以獲得正常的收益，另外要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離甚至沖突第五章土地使用權(quán)的評估第一節(jié)土地使用權(quán)的評估特點1、土地使用權(quán)及其實質(zhì)土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利土地使用權(quán)本身屬于無形資產(chǎn)的范疇，但他又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)，有其特殊性，其價值高低主要取決于它的載體及土地的特性及條件2、土地的分類及其特性分類(1)按社會經(jīng)濟用途 土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機14、關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地(2)按經(jīng)濟地理位置 土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)等(3)按所有權(quán) 土地可分為國家所有土地和集體所有土地(4)按利用程度 土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。(5)按開發(fā)與開發(fā)趨勢 土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。自然特性(1)土地面積的有限性(2)空間位置的固定性(3)使用價值的永繼性和增值性(4)土地的不可替代性經(jīng)濟特性(1)用途的多樣性(2)經(jīng)濟地理位置的可變性(3)可壟斷性15、3、土地資產(chǎn)的價格體系(1)基準(zhǔn)地價(2)標(biāo)定地價(3)土地使用權(quán)出讓底價(4)轉(zhuǎn)讓價格(5)出租價格(7)交易價格和抵押價格等4、土地資產(chǎn)價格的特點土地資產(chǎn)的特點是由土地資產(chǎn)的自然特性和經(jīng)濟特性決定的(1)土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不是由生產(chǎn)成本決定的(2)土地價格主要由土地的需求決定(3)土地價格具有明顯的區(qū)域性(4)土地價格的上漲性5、影響地產(chǎn)價格的因素(1)一般因素 主要有行政因素，社會因素，經(jīng)濟因素，其他因素(2)區(qū)域因素 對于不同性質(zhì)的用地，區(qū)域因素的影響程度和特點不同商業(yè)用地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境優(yōu)劣度，規(guī)劃限制，其他因素住宅用地的價格區(qū)域因16、素：位置，交通便捷度，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公用設(shè)施完備度，環(huán)境質(zhì)量度，規(guī)劃限制其他工業(yè)用地價格區(qū)域因素：交通便捷度，基礎(chǔ)設(shè)施完善度，產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，環(huán)境質(zhì)量，規(guī)劃限制，其他因素(3)個別因素 位置因素，地形地質(zhì)因素，面積因素，地塊地形因素，土地利用因素第二節(jié)企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處理1、土地權(quán)屬類型(1)、土地所有權(quán) 土地管理法規(guī)定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制(2)、劃撥土地使用權(quán) 我國長期實行土地?zé)o償使用的制度，大量存在無償使用土地的情況，許多土地使用通過各種方式依法無償 取得的使用權(quán)(3)、出讓土地使用權(quán) 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者17、，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為(4)、集體土地所有權(quán)2、企業(yè)資產(chǎn)重組與改制中土地權(quán)屬的處理(1)、處理方式 (1).出讓方式，由改組前的原企業(yè)或集團(tuán)公司向國家繳納土地使用權(quán)出讓金；由股份公司改組后的直接向國家繳納土地使用權(quán)出讓金 (2).國家直接投資入股方式，國家直接將出讓金折合為股權(quán)投入新成立的公司 (3).租賃方式，由上市公司直接向國家租用土地使用權(quán)，定期向國家繳納租金(2)、企業(yè)重組中土地權(quán)屬處置需考慮的因素 (1).企業(yè)資產(chǎn)的凈值，在額度控制的前提下，達(dá)不到規(guī)定數(shù)額，擬上市的公司可以考慮將土地資產(chǎn)入股方式，以增加資產(chǎn)價值 (2).企業(yè)的盈利水平，土地折價入股會降低凈資產(chǎn)18、收益率，如果收益率達(dá)不到上市公司要求，可考慮以租賃方式取得土地使用權(quán) (3).企業(yè)融資狀況，如果企業(yè)取得土地使用權(quán)會有大筆支出，會造成企業(yè)資金緊張，可以考慮以租賃方式取得土地使用權(quán) (4).股票發(fā)行額度，我國目前股票發(fā)行收到額度限制，因此土地是否入股對發(fā)行額度有重要影響3、土地使用權(quán)評估程序 (1)明確委托項目的基本事項 a明確評估對象 b明確評估目的 c明確評估基準(zhǔn)日 d計劃評估工作期日 (2)制定評估作業(yè)計劃 (3）現(xiàn)場勘查，收集資料，選擇評估方案 資料1國有土地使用權(quán)證書2國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同協(xié)議 3政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用合同的批文4土地使用權(quán)獲取途徑、方式背景等材料5地產(chǎn)規(guī)劃19、資料 6地產(chǎn)狀況資料7其他資料 (4)評定估算土地使用權(quán)評估結(jié)果、撰寫評估報告4、土地使用權(quán)評估的原則(1)、替代原則，市場法的基礎(chǔ)，但一般都要進(jìn)行時間和土地條件的修正后，才能按替代原則采用市場法確定待估地塊價格(2)、最有效使用原則(3)、變動(預(yù)期)原則，預(yù)測未來將地價修正到估價期日的標(biāo)準(zhǔn)水平(4)、供需原則，由于土地的獨占性較強，替代性弱，國家是主要的供給方，供需是地價至關(guān)重要的影響因素(5)、貢獻(xiàn)原則，區(qū)別計算土地與建筑物各自的貢獻(xiàn)5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是市場法的一種特特殊殊狀狀態(tài)態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價作為參照物（作作為為比比較較案案例例）對其各種因素20、進(jìn)行系數(shù)修正，求得待估土地評估值的一種方法待待估估土土地地使使用用評評估估價價值值基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價價基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價價時時間間因因素素系系數(shù)數(shù)個個別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)市市場場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的市場法一、市場法與適用的條件市場法是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。二、市場法的操作步驟和方法 （一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例（二）進(jìn)行交易情況的修正（三）進(jìn)行交易時間的修正（四）進(jìn)行區(qū) 域因素修正（五）進(jìn)行個別因素修正個別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度21、臨街深度、面積、形狀、地形、地質(zhì)等。市場法案例 P149市場法基準(zhǔn)低價系數(shù)修正法 P153第三節(jié)土地使用權(quán)的收益法一、收益法的應(yīng)用形式P=A/r（1-復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)）r：還原利率復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)的利率P：土地使用權(quán)評估收益n：復(fù)利中使用者，土地收益年限二、土地收益額的估算1、分類(1)實際收益和客觀收益，平以客觀收益為基礎(chǔ)還原(2)有形收益和無形收益2、求取土地純收益的步驟(1)計算總收入 房地合一狀態(tài)下，最有效的的收入(2)求取總費用 包括地產(chǎn)稅金，折舊費，維修費，管理費，保險費，稅金損失準(zhǔn)備費等(3)求取總收益 收入費用(4)確定房屋純收益 以房屋現(xiàn)值房屋還原利率(5)求取土地純收益 房地總收22、益房屋純收益土地純收益三、折現(xiàn)率的估算、收益年限的估算第四節(jié)成本法及其使用范圍成本法亦稱為成本逼近法，是以土地開發(fā)所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地所有權(quán)收益來確定土地價格的一種評估方法。成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時使用，同時可在對既無收益又很少有交易情況的公園，學(xué)校，公共建筑，公益設(shè)施等特殊的土地評估時使用成本法的應(yīng)用建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等 各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通不能直接在23、內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。房屋建筑基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。由于建筑物是用于滿足人們不同的生產(chǎn)、生活的需要，決定了它不同于一般的商品，具1鋼結(jié)構(gòu)。2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。3混合結(jié)構(gòu)。（1）磚混結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)。4其它結(jié)構(gòu)。（二）按房屋建筑物使用功能分類建筑物按使用功能劃分為兩大類，一類為工業(yè)用建筑物；另一類為民用建筑物。1 工業(yè)用建筑物。是指工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物。2 民用建筑。民用建筑可包建筑物作為與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，是不可以脫離土地而獨立存在的。在企業(yè)核算和房地區(qū)產(chǎn)業(yè)務(wù)中，往往把征用土地費或開發(fā)費用核算在建筑物價格中，因此，建筑物價格中通常隱24、含地價。從資產(chǎn)評估的角度來看，由于房屋建筑物和土地的價格運動具有較大的差異，土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值，而建筑物價格則因使用會貶值。因此，為了準(zhǔn)確客觀地評價地產(chǎn)價值和建筑物價值，有必要把建筑物與其所占用的土地分開，針對其價值影響按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年。而且國家還規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。在評估25、已出讓土地上的建筑物時，就要相應(yīng)考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關(guān)系，而且還應(yīng)考慮土地是否可以輸續(xù)期等因素。正常條件下，即使土地剩余出年限小于建筑物經(jīng)濟壽命年限，在用成本法進(jìn)行評估時，建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計算。因為在房地分離評估中出年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期1.物理因素 2.環(huán)境優(yōu)劣因素 3.經(jīng)濟地理因素 4.新舊因素 5.用途 6.產(chǎn)權(quán) 7.政策因素 8供需因素 9.其他即具有相同使用價值、有替代性的建筑物，其26、價格是相互影響和作用的，會經(jīng)過價格的市場競爭趨于一致根據(jù)建筑物的評估的替代原則，在對建筑物進(jìn)行評估的時候就可以通過對功能和類型相同的建筑物市場價格進(jìn)行比較，按照這一原則對建筑物進(jìn)行評估時就要考慮建筑物是否有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能的轉(zhuǎn)化，如果具備這樣的(2)建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價格(1)規(guī)則和可行性研究費 (2)工程設(shè)計費 (3)人防工程費 (4)三通一平費 (5)第三附屬物拆除費 (6)工程編制費及招投標(biāo)費指為房屋建筑物工程直接或間接耗用的各種材料和人工費用，一般包括直接工程費、間接工程費、計劃利潤、定編費、稅金等具體包括，直接費（給排水、采暖、27、電氣等）人工費、其他直接費用、臨時設(shè)施費、現(xiàn)場管理費、現(xiàn)場經(jīng)費、企業(yè)管理費包括，企業(yè)管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、管理費、白蟻防治費、人防費、消防費、綠地建設(shè)費等按工程預(yù)算的編制方法，對代估建筑物成本構(gòu)成項目重新估算其重置成本運用房屋建筑物的帳面成本運用建筑業(yè)價格指數(shù)或其他相關(guān)價格指數(shù)推算出建筑物重置成本的方法有形損耗率建筑物實際已使用年限/（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）評估人員借助于建筑物的成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)，以不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評分主要指建筑物的用途，使用強度，設(shè)計結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損耗1、建筑物用途與強28、度不合理是相對于其所占用的土地的最佳使用而言，在資產(chǎn)評估中建筑物的價值通常是按照其 最佳用途為依據(jù)進(jìn)行評估的，因此對土地與建筑物不協(xié)調(diào)造成的價值損失一般以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)2、無論那種原因形成的建筑物功能性貶值，在測算過程中都要與建筑物重置成本測算，以及成新率測算一并統(tǒng)一考慮指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值的貶損，一般建筑物的經(jīng)濟性貶值都伴隨利用率的下降要對建筑物外型，高度，精度，內(nèi)外裝修，室內(nèi)設(shè)施，各種構(gòu)件現(xiàn)狀，基礎(chǔ)狀況及維修使用情況進(jìn)行詳細(xì)的觀察和記錄市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近期內(nèi)已往發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實例，就交易條件、價格形成的時間、區(qū)29、域因素（外部環(huán)境因素）及個別因素（房地產(chǎn)自身條件）加以比較對照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評估時點最可能實現(xiàn)的合理價格。事實上運用市場法評估屬于房地合一評估，一般說來，市場法評估應(yīng) (4)與待估的房地產(chǎn)同屬一個地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求影響相同的臨近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性 一般認(rèn)為，交易實例的交易日期相差5年以上的不易采用，此時即使進(jìn)行交易日期修正仍會出現(xiàn)較大偏差 主要采用售價調(diào)整法，售價法調(diào)整法的一般方法為 簡單平均法和加權(quán)平均法評估值（交易實例i交易行為的修正系數(shù)交易日期的修正系數(shù)區(qū)域因素的修正系數(shù)個別因素的修正系數(shù)）/n建筑物殘余估價法從評估30、原理的角度屬于收益還原法的一種，它尤其適用于其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價格的情況此法運用要求被評估對象可以獲得正常的收益，另外要求建筑物的用途、使用強度以及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓，出租，轉(zhuǎn)讓，抵押，投資的權(quán)利土地使用權(quán)本身屬于無形資產(chǎn)的范疇，但他又是無形資產(chǎn)中的對物產(chǎn)權(quán)，有其特殊性，其價值高低主要取決于它的載體(1)按社會經(jīng)濟用途 土地可分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教、科技和衛(wèi)生用地、行政事業(yè)機關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景瀏覽區(qū)、公共休息用地、特殊用地(2)按經(jīng)濟地理位置 土地可分31、為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、邊郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)，還有特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、(4)按利用程度 土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當(dāng)土地。(5)按開發(fā)與開發(fā)趨勢 土地可分為已開發(fā)的土地、未開發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地。商業(yè)用地價格的區(qū)域因素：商業(yè)繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境優(yōu)劣度，規(guī)劃限制，其他因素住宅用地的價格區(qū)域因素：位置，交通便捷度，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公用設(shè)施完備度，環(huán)境質(zhì)量度，規(guī)劃限制其他工業(yè)用地價格區(qū)域因素：交通便捷度，基礎(chǔ)設(shè)施完善度，產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，環(huán)境質(zhì)量，規(guī)劃限制，其他因素(3)個別因素 位置因素，地形地質(zhì)因素，面積因素，地塊地形因素32、，土地利用因素(1)、土地所有權(quán) 土地管理法規(guī)定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制(2)、劃撥土地使用權(quán) 我國長期實行土地?zé)o償使用的制度，大量存在無償使用土地的情況，許多土地使用通過各種方式依法無償(3)、出讓土地使用權(quán) 是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 (1).出讓方式，由改組前的原企業(yè)或集團(tuán)公司向國家繳納土地使用權(quán)出讓金；由股份公司改組后的直接向國家繳納土地使用權(quán)出讓金 (1).企業(yè)資產(chǎn)的凈值，在額度控制的前提下，達(dá)不到規(guī)定數(shù)額，擬上市的公司可以考慮將土地資產(chǎn)入股方式，以增加資產(chǎn)價值 (2).企業(yè)的盈33、利水平，土地折價入股會降低凈資產(chǎn)收益率，如果收益率達(dá)不到上市公司要求，可考慮以租賃方式取得土地使用權(quán) (3).企業(yè)融資狀況，如果企業(yè)取得土地使用權(quán)會有大筆支出，會造成企業(yè)資金緊張，可以考慮以租賃方式取得土地使用權(quán) (4).股票發(fā)行額度，我國目前股票發(fā)行收到額度限制，因此土地是否入股對發(fā)行額度有重要影響 (1)明確委托項目的基本事項 a明確評估對象 b明確評估目的 c明確評估基準(zhǔn)日 d計劃評估工作期日 (3）現(xiàn)場勘查，收集資料，選擇評估方案 資料1國有土地使用權(quán)證書2國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同協(xié)議 3政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用合同的批文4土地使用權(quán)獲取途徑、方式背景等材料5地產(chǎn)規(guī)劃資料(1)、替34、代原則，市場法的基礎(chǔ)，但一般都要進(jìn)行時間和土地條件的修正后，才能按替代原則采用市場法確定待估地塊價格(4)、供需原則，由于土地的獨占性較強，替代性弱，國家是主要的供給方，供需是地價至關(guān)重要的影響因素基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是市場法的一種特特殊殊狀狀態(tài)態(tài)，是指利用當(dāng)?shù)卣贫C布的基準(zhǔn)地價作為參照物（作作為為比比較較案案例例）待待估估土土地地使使用用評評估估價價值值基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價價基基準(zhǔn)準(zhǔn)地地價價時時間間因因素素系系數(shù)數(shù)個個別別因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)市市場場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓因因素素修修正正系系數(shù)數(shù)一、市場法與適用的條件市場法是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，（一）廣泛搜集交易資料，確定比較案例（二）進(jìn)行交易情況的修正（三）進(jìn)行交易時間的修正（四）進(jìn)行區(qū) 域因素修正（五）進(jìn)行個別因素修正個別因素修正的內(nèi)容主要包括土地使用年限、容積率、臨街寬度、臨街深度、(2)求取總費用 包括地產(chǎn)稅金，折舊費，維修費，管理費，保險費，稅金損失準(zhǔn)備費等成本法亦稱為成本逼近法，是以土地開發(fā)所耗費的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤，利息，稅金以及土地成本法一般適用于新開發(fā)土地的評估，特別是土地市場發(fā)育不完善，土地成交實例不多，無法利用市場法等其他方法評估時使用，同時可在對既無收益又很少有交易情況的公園，學(xué)校，公共建筑，公益設(shè)施等特殊的土地評估時使用