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1、徐徐州州商商業(yè)業(yè)項項目目調(diào)調(diào)研研報報告告項項目目名名稱稱項項目目細細則則項項目目細細則則介介紹紹備備注注/圖圖片片解解析析萬萬達達廣廣場場地地址址徐州市云龍區(qū)和平大道58號物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)部分共5層，地下1層，地上4層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局負一層：樂天瑪特、國美電器、下沉廣場的室外兒童游樂設(shè)施；一層：品牌服飾、黃金珠寶、名表、眼鏡、甜點咖啡、3D及VR體驗等；二層：服飾、針織、兒童主題樂園、兒童系列專區(qū)、各類生活配套；四層：主題餐廳、萬達影院及娛樂體體量量占地192.6畝，規(guī)劃總建筑面積 46.54萬平方米，其中萬達自持商業(yè)面積18萬平方米至今萬達已經(jīng)有4代產(chǎn)品，總體量有所增加，但是其商業(yè)購物面2、積基本維持在30萬方左右，包含其SOHO公寓及酒店面積。主主/次次主主力力店店主主力力店店：樂天瑪特、國美電器、萬達影院；次次主主力力店店：快時尚服飾（H&M、優(yōu)衣庫、C&A、ZERA等）、兒童主題樂園商商場場定定位位中高端一站式購物商業(yè)綜合體商業(yè)地產(chǎn)項目的檔次定位是由項目經(jīng)營的品牌和所面對的消費者所相互決定的。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次。檔次定位有時也是形象定位的一部分。其中項目主力店、品牌店的選擇和組合對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑風格和經(jīng)營風格影響最大，最能體現(xiàn)項目的檔次，這一點是值得我們項目學習的。萬萬達達廣廣場場層層高高負二層：地下停車場3.2米；負一3、層：4.5；一層：外街商鋪5.5米，室內(nèi)步行街5.2米；二層：4.5米；三層：4.5米；四層：4.2米；五層：影院部分：普通廳9.5米；I-MAX影廳16米萬達的招商不同于大多數(shù)項目，由于其自持物業(yè)比例較大，而且多數(shù)品牌均為其戰(zhàn)略合作伙伴，故萬達的項目建設(shè)基本為“訂單式”建設(shè)，所以萬達層高的設(shè)計主要以既定品牌的功能需要作為承建指標人人流流動動線線設(shè)設(shè)計計萬達的人流動線設(shè)計較為完美，整個室內(nèi)步行街內(nèi)無一商鋪為死角，內(nèi)部空間80%為中庭占據(jù)，只有一條主干道（寬度：4.2米），其走道設(shè)計為環(huán)形，覆蓋了所有內(nèi)街店的主次延展面主主、次次干干道道寬寬度度4.2米為了內(nèi)部商鋪價值的最大化，萬達內(nèi)部只有一條環(huán)4、形的主干道運運營營管管理理策策略略萬達的招商形式主要有三點：自營、聯(lián)營、租賃，所以其收銀模式也是多樣化；萬達廣場有一個特點，就是次主力店和主力店的比重比較大，一般都占50%以上，百貨、電影城、超市、卡拉OK、電子游戲等等，餐飲占的比重也相當大營營業(yè)業(yè)時時間間早上10：00-晚上22：00（周六、周日延長30分鐘）項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)開業(yè)項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：規(guī)模大、業(yè)態(tài)品類全、配套設(shè)施完善、購物環(huán)境舒適缺點：由于其定位中高端，不能全面覆蓋所有消費群體相相比比之之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方1、我方招商均為純租賃形式，針對一些主力業(yè)態(tài)以及沛縣缺少的新鮮業(yè)態(tài)可考慮聯(lián)營或其它合作5、模式；2、針對有代表性的鋪位、業(yè)態(tài)，我方可考慮自營（暫時自營）以優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)；3、萬達的商業(yè)運營當中非常強調(diào)讓商家賺錢，取消利潤作為項目的考核指標，這一點值得我們借鑒，在我個人招商并參與運營的商業(yè)項目中，招商成功只能說是商業(yè)的一個起點，特別針對新市場，“養(yǎng)商”才是商業(yè)成功的重中之重；4、萬達的業(yè)態(tài)布置較為合理，但是不拘泥一格，例如：在服裝區(qū)交叉安置名表、化妝品，在二樓既定業(yè)態(tài)間布置了“尚品宅配”整體定制等配套業(yè)態(tài)。世世茂茂廣廣場場地地址址徐州東部新老城區(qū)之間，復復興興南南路路與與郭郭莊莊路路交交匯匯處處物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)世茂廣場共2期，一期已經(jīng)開業(yè)，二期物業(yè)為2層外部連廊式步行街及室內(nèi)步行街業(yè)業(yè)6、態(tài)態(tài)布布局局一期主力店：大潤發(fā)超市、中影影院；其次為主題餐廳沒事街；二期：招商失敗，仍處于招商階段體體量量建筑面積約26萬平米主主/次次主主力力店店大大潤潤發(fā)發(fā)超超市市、影影院院商商場場定定位位商場起初定義打造20萬方徐州東區(qū)綜合體人人流流動動線線設(shè)設(shè)計計人流動線是世茂比較失敗的地方，整個外部連廊的設(shè)計阻礙了購物的視覺效果，同時商鋪也處處存在死角、偏鋪。主主、次次干干道道寬寬度度外部連廊寬度：5.4米；室內(nèi)步行街主干道4.2米，輔干道3.5米項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：規(guī)模大、主力店已經(jīng)開業(yè)，物業(yè)配套完善缺點：由于其銷售條款不完善導致招商無法進行，整個項目二期空鋪較多，是一個失敗的案例相相比比之7、之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方1、世茂二期的失敗是最值得我項目學習的，其招商不成功主要因素是甲方把商鋪產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)出售，導致整個項目的規(guī)劃、定位主動權(quán)的喪失。因此，我方應引以為鑒，做出合理的銷售與招商政策，不要因疏忽某個細節(jié)而造成后期不必要的麻煩與損失。2、其室內(nèi)步行街空調(diào)主要安裝在副通道里，我項目若是有安裝中央空調(diào)的可能性，這一點值得我們借鑒恒恒盛盛廣廣場場地地址址地址：徐州市泉山區(qū)建國西路紡織路口物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)部分共5層，地下1層，地上5層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局目前狀態(tài)：底商及社區(qū)商業(yè)較為飽和，其商業(yè)內(nèi)部業(yè)態(tài)參差不齊，教育培訓機構(gòu)居多體體量量恒盛廣場項目位于徐州市西區(qū)商8、業(yè)核心地段，總體量10.7萬平米，商業(yè)部分4萬平米，定位以餐飲、娛樂、休閑購物為主題的時尚生活商業(yè)街。主主/次次主主力力店店影影院院(中中影影)商商場場定定位位由于恒盛只有4萬方的商業(yè)面積，主要定位為配套社區(qū)商業(yè)人人流流動動線線設(shè)設(shè)計計連廊式步行街運運營營管管理理策策略略租賃項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)開業(yè)，部分空鋪面臨從新招商項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：交通便利，周圍配套成熟缺點：商業(yè)體量小，不存在統(tǒng)一運營、推廣，造成現(xiàn)在項目不溫不火相相比比之之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方從恒盛廣場可以看出統(tǒng)一管理和統(tǒng)一運營的重要性，商業(yè)起步期需要包裝、大力項目推廣，這是做商業(yè)必不可少的基準條件，商業(yè)9、項目若是面臨二次招商，其難度與投資都會大大增加的宣宣武武市市場場地地址址江蘇省徐州市云龍區(qū)建國東路物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)部分共5層恒恒盛盛廣廣場場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局1樓：鞋帽、皮具箱包、眼鏡、工藝品；2樓：童裝；3樓：女裝、童裝；4樓：男裝；5樓：針織體體量量1515萬萬平平方方米米主主/次次主主力力店店無無商商場場定定位位小商品批發(fā)市場主主、次次干干道道寬寬度度4.0米運運營營管管理理策策略略租賃，租金價格約為20元/天項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)開業(yè)項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：品類全缺點：購物環(huán)境差，均為中低端產(chǎn)品相相比比之之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方這是一個成熟的小商品批發(fā)市場，市場10、一旦成熟就會有自己的運營免疫力，希望我項目在后期的一步步合理調(diào)整后逐漸完善宣宣武武市市場場和和信信廣廣場場地地址址鼓樓區(qū)老產(chǎn)權(quán)處東50米故黃河旁物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)部分共5層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局主力店：家樂福超市、中影影院；1層-品牌男裝；2-層品牌女裝；三層童裝及兒童樂園、兒童用品；3層-美食城、娛樂；4層-空置；5層-影院體體量量3030萬萬城城市市綜綜合合體體主主/次次主主力力店店主主力力店店：中中影影影影院院、快快時時尚尚品品牌牌、兒兒童童主主題題樂樂園園；次次主主力力店店：海海底底撈撈火火鍋鍋；商商場場定定位位高端商場其商業(yè)品牌均為國內(nèi)一線品牌及部分國際品牌，女裝區(qū)進駐較為流行的快時尚品11、牌人人流流動動線線設(shè)設(shè)計計和信廣場的動線設(shè)計和萬達極為相似，均為一條4-6米的環(huán)形內(nèi)走道主主、次次干干道道寬寬度度4米只有一條環(huán)形的主干道運運營營管管理理策策略略招商形式主要有2點：聯(lián)營、租賃項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)開業(yè)，但是人氣不夠項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：規(guī)模大、業(yè)態(tài)品類全、配套設(shè)施完善、購物環(huán)境舒適缺點：由于其定位高端，覆蓋消費群體較少相相比比之之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方我項目B棟雖然體量不大，但在品牌結(jié)構(gòu)中應結(jié)合沿街商鋪做到高、中、低三個檔次均有，其中中端品牌為主。蘋蘋果果-匯匯鄰鄰灣灣地地址址鼓樓區(qū)荊馬河路北、輕工路以西、祥云路東物物業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)商業(yè)部分共2層，地下112、層，地上2層和和信信廣廣場場業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局負一層：為匯鄰灣超市（自主經(jīng)營）；一層：童裝童鞋；二層：美食城、兒童系列體體量量商業(yè)面積4萬方主主/次次主主力力店店主主力力店店：兒兒童童主主題題樂樂園園商商場場定定位位兒童主題館人人流流動動線線設(shè)設(shè)計計商場內(nèi)部無輔干道，走道寬度3.2米主主、次次干干道道寬寬度度3.2為了內(nèi)部商鋪價值的最大化，萬達內(nèi)部只有一條環(huán)形的主干道運運營營管管理理策策略略租賃營營業(yè)業(yè)時時間間早上9：00-晚上20：00項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀已經(jīng)開業(yè)項項目目優(yōu)優(yōu)缺缺點點優(yōu)點：社區(qū)商業(yè)體量適中缺點：業(yè)態(tài)單一，商業(yè)內(nèi)部占道經(jīng)營嚴重相相比比之之下下我我項項目目值值得得借借鑒鑒的的地地方方項13、目業(yè)態(tài)單一，冷/熱業(yè)態(tài)配比不協(xié)調(diào)是招商中常見的問題，在我方下面的招商過程中絕對不可以不顧以上因素以“招滿”為目的，一定要在招商過程中把后期的運營管理兼顧到，堅持：業(yè)態(tài)豐富、各業(yè)態(tài)配比合理、熱業(yè)態(tài)及吸客能力較強的品牌先納入的招商原則蘋蘋果果-匯匯鄰鄰灣灣總總結(jié)結(jié)：經(jīng)過徐州幾個項目的實地考察，可以清楚的看到徐州商業(yè)綜合體有成功的也有失敗的，拋去少數(shù)項目地理位置的缺陷外，有兩點在目前招商工作中最重要商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合和和市市場場運運營營管管理理 我們項目目前處于招商階段，經(jīng)過徐州商業(yè)市場的調(diào)研對比之下就我項目的總結(jié)做了一下總結(jié)-業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位14、科學合理，可使?jié)h城國際樓盤營銷增加賣點，能促進樓盤的銷售，也可為項目建成運營后真正實現(xiàn)長期繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。反之，如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實際需要，將導致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。我項目C、D館即將面臨業(yè)態(tài)規(guī)劃，建議盡可能的做到以下幾點1、盡可能引進符合項目地實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心；2、我項目要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢；但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降15、低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防經(jīng)營風險；3、我項目A、B、C、D4棟商業(yè)，在交叉業(yè)態(tài)存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；4、若引進大型主力店能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；徐徐州州恒恒盛盛廣廣場場由由于于初初次次招招商商未未成成功功而而改改變變業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃造造成成今今日日狀狀態(tài)態(tài)（商商業(yè)業(yè)無無法法體體現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)的的價價值值，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)基基本本上上為為教教育育培培訓訓機機構(gòu)構(gòu)和和私私立立幼幼兒兒園園），徐徐州州世世茂茂二二期期基基本本處處于于空空鋪鋪狀狀態(tài)態(tài)，其其原原因因是是銷銷售售、招招商商、運運營營等等沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一的的平平衡衡與與協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；和和信信廣廣場場定定位位為為高高端端，但但其其商商品品檔檔次次并并非非純純高高端端系系列列，導導致致項項目目不不溫溫不不火火以以至至于于嚴嚴重重影影響響各各品品牌牌經(jīng)經(jīng)銷銷商商的的經(jīng)經(jīng)營營信信心心伴伴隨隨增增加加的的還還有有市市場場合合同同期期后后德德不不穩(wěn)穩(wěn)定定性性，以以上上的的項項目目失失敗敗經(jīng)經(jīng)驗驗更更值值得得我我們們警警醒醒并并引引以以為為戒戒。312607573314.08世茂廣場共2期，一期已經(jīng)開業(yè)，二期物業(yè)為2層外部連廊式步行街及室內(nèi)步行街