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1、項項目目開開盤盤前前準準備備工工作作清清單單項目分類序號工作項目工作內容責任人開始時間完成時間完成時間提示1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 20 1 10 201、銷售節點1認籌（排號）2內部認購3開盤1、產品研發市場調研公司1制訂招投標計劃摘牌后30天內或編制方案規劃設計任務書前40天2考察選擇入圍市場調研公司3編寫招標文件4按制度履行審批手續5發標、開標、評標、定標6簽訂合同7正式開展調研工作8完成提交調研報告市場調研報告9區域市場調研項目所在地、所2、在區域（或重點區域）宏觀經濟情況、房地產市場供、需關系調研與預測摘牌后30天內或編制方案規劃設計任務書前40天10重點項目調研包括：項目定位，產品特點，價格體系，銷售情況，營銷推廣策略、模式、手段，戶型配比，產品配置，配套設施、客戶來源，客戶特點等內容11目標群體消費特征調查產品定位戶型配比12項目產品定位及戶型配比建議書報告中應就項目定位、戶型配比、配套設施規模和功能、建筑風格、產品設計要素要素等進行深入的分析并提出結論性建議。摘牌后60天內或編制方案規劃設計任務書前10天建造標準13建造標準及精裝房標準建議書規劃設計方案完成后10天14交房標準參與制定和報批開盤前60天產品優化15參與規劃3、戶型、景觀等方案優化全程參與、持續改進持續進行項目基礎技術資料對接16圖紙：總平面圖、立面圖、效果圖、分層平面圖、戶型平面圖等各類相關圖紙要求與規劃部門辦理書面交接手續，如發生規劃設計變更，及時收回并作廢原圖紙，更換新的圖紙持續進行，建議開盤前60天定稿17經濟技術指標提供已審批通過的與項目相關系的全部經濟技述指標，如項目占地面積、容積率、綠化率等持續進行，建議開盤前60天定稿18規劃設計概念、特點等為營銷推廣提供素材持續進行，建議開盤前90天定稿19請各部門提供項目設計、結構、施工工藝、用材、物業管理等特點用于編寫項目銷售講解辭持續進行，建議開盤前90天定稿20掌握項目主要節點計劃掌握項目4、各主要節點完成時間，如五證辦理、開工、主體封頂、竣工等時間；同時，為滿足項目年度銷售及回款任務，營銷部門應主動提出各節點完成時間的建議。持續進行2、營銷策劃類廣告服務公司選擇1制訂招投標計劃開盤前180天2考察選擇入圍廣告策劃公司開盤前170天3編寫招標文件開盤前165天4按制度履行審批手續開盤前160天5發標、開標、評標、定標開盤前130天6簽訂合同開盤前125天7正式開展工作持續進行8定期對工作效果進行考核與評估持續進行營銷策劃報告9對項目營銷的全過程進行策劃，形成某某項目（某期）營銷策劃方案包括：市場研究及預測、提出營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案根據項目定5、位及經營決策文件的內容，提出價格定位及銷售計劃方案等；制訂營銷費用比例、構成和使用計劃明細（總比例及分項額度控制）項目正式推廣前30天（開盤前90天）10根據經批準的總體營銷策劃方案，制訂階段性的宣傳推廣方案，每季度編寫季度營銷推廣報告制定本季度營銷推廣策略；本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發生情況；上報本季度營銷推廣效果評估；大型推廣活動必須制訂專項活動方案，在季度營銷推廣報告上報每季度第一個月5日內上報上季度報告11編制開盤前推廣計劃細化到天的媒體、活動的排期計劃項目正式推廣前30天（開盤前90天）開盤報告12首期開盤報告項目區域市場調研分析，競爭樓盤的價格體系（包括樓層差、朝向6、差、付款方式優惠額度）、銷售速度、銷售方案、推盤策略及推盤重點；制定我項目銷售價格體系（開盤入市價格，后續價格策略，不同開盤局面的價格控制預案，詳細價格單，付款方式，優惠方案等）；銷售進度計劃、銷售回款計劃、后續每期計劃推盤數量，價格走勢，總銷預測；開盤前30天；13開盤簡報各種戶型的銷售套數、面積、金額、均價，投放廣告的次數、金額及扼要說明該檔期所組織實施的營銷活動由項目銷售經理以手機短信形式，當日上報項目管理中心營銷部總經理；開盤次日上午（如星期六開盤，則為星期一上午）上報開盤簡報。配套設施及經營性資產14會所：運作模式策劃報告競爭項目會所的經營模式、經營狀況調研，我們經營模式，業態規劃等7、內容開盤前60天15學校：定位及投資方案策劃學校選定，辦學性質，收費標準，對外統一說辭的制訂開盤前60天16幼兒園：合作事宜洽談開盤前60天物業策劃17物業管理前期介入、理念開盤前90天18物業服務內容及收費標準服務項目（有償、無償部分）開盤前90天19物業管理示范性服務開盤前90天3、售樓處和樣板房銷售中心1銷售中心選址根據項目的開發進度，項目周邊現狀，確定在自有用房（如底商、會所內）、自行搭建（臨時建筑）、租賃等形式選擇銷售中心，同時考慮是否需要設立除銷售中心以外的接待中心（多適用于距離市中心較遠的項目）已完成2銷售中心功能定位常規有：接待臺、LOGO墻、沙盤區、銷控室、簽約室、收款區、銀8、行手續辦理區、展板區(廣告板、效果圖、五證展示、合同公示等)、戶型區、客戶服務（投訴）室（相對獨立區域）、洽談區、休息區、視聽區（室）、水吧、辦公室、檔案室、會議室、銷售人員更衣室等開盤前150天3銷售中心設計建議風格建議：根據項目定位確定銷售中心風格定位；動線規劃建議：根據功能需要，通過銷售工具、室內看板、展示區等引導客戶按一定順序進行參觀，完整、有效傳遞項目信息開盤前150天4實施相關招標及建設設計、施工、裝修、裝飾、驗收等開盤前70天（且認購前）5銷售中心物品采購相關招標采購流程開盤前70天（且認購前）樣板間6樣板間的戶型選擇根據戶型比例大、銷售難度大、具有代表性、設計優勢突出等因素選定9、樣板間的戶型和數量開盤前180天7樣板間的裝修風格選擇根據不同戶型和項目總體定位確定樣板間的裝修風格開盤前180天8樣板間的選址根據工程節點選擇位于實體建筑內還是建設臨時的樣板間區開盤前180天9成本測算開盤前180天10樣板間建設報告審批包括：樣板間的戶型選擇、裝修風格定位、選址、成本測算等內容開盤前180天11實施相關招標及建設設計、施工、裝修、裝飾、驗收等開盤前70天（且認購前）12樣板間物品采購家具、裝飾等物品相關招標采購流程開盤前60天（且認購前）13樣板間后續包裝看房通道的設計和施工（景觀、導視、音樂等）戶型圖（標注功能、尺寸、面積等指標）、告知（僅供參考）、說明牌等（如請勿拍攝、10、與實際戶型、結構的差異等）開盤前60天（且認購前）現場包裝（區內）14銷售中心氛圍裝飾設計開盤前60天（且認購前）15銷售中心和樣板區周圍景觀設計及施工開盤前60天（且認購前）16樣板區內標識牌、指示牌、看板設計開盤前60天（且認購前）17工地現場包裝圍檔、看房通道、不良景觀面遮擋等、道旗、燈桿旗等開盤前60天（且認購前）18“精神堡壘”設計、制作即實物化的樓盤標志，具體講就是帶有樓盤名稱的建筑小品開盤前60天（且認購前）4、銷售證件五證1國有土地使用證前置2建設用地規劃許可證前置3建設工程規劃許可證前置4建設工程施工許可證前置樣板間5商品房銷（預）售許可證開盤前10天（通常件齊情況下前置5到11、20個工作日，各地情況不同）銷售手續辦理6面積測繪根據各地規定提前辦理7案名及房號報地名辦核準可能存在項目名稱與推廣名稱不同的情況根據各地規定提前辦理8按揭銀行、公積金中心等落實商業貸款、公積金貸款及組合貸款的單位、貸款要求、貸款比例及年限、費用等開盤前60天9與相門政府部門落實有關手續、費用例如：需向房地局了解合同登記備案、產權登記備案、產權（他項權利）證辦理等流程、手續、費用（需要向客戶告知）；地稅局了解契稅的征收標準、優惠費率的條件等開盤前60天相關公示10周邊環境公示是否有影響銷售的環境因素需要進行告知認購前（約開盤前30天）11銷售合同公示認購前（約開盤前30天）12五證掃描件公示開12、盤前10天13其他內容如商品房銷售管理辦法，收費項目、標準等認購前（約開盤前30天）5、銷售團隊銷售團隊組建1編制營銷部崗位設置、薪酬方案及績效考核方案營銷部組織架構、崗位職責、薪酬標準、績效考核方案開盤前150天2薪酬方案報集團審批包括但不限于：營銷（策劃）部人員架構、人數、工資、工資附加費用、提成比例、綜合獎勵基金分配辦法、各崗位人均月收入、競爭項目銷售人員工資水平（底薪、提成、月均收入）等開盤前140天3各崗位人員招聘及到崗開盤前100天4服務人員設置需設置售樓處保安、保潔、樣板間講解員、水吧服務員等，并與物業公司協商費用情況開盤前60天5銷售作業指導書或營銷部管理制度細則根據項目管理制13、度及項目管理操作手冊內容，細化各項業務具體辦理流程及負責崗位（人員）開盤前110天銷售人員培訓6寶能集團介紹、開發項目介紹開盤前60天7企業文化8公司規章制度9房地產基礎知識10項目規劃介紹11項目建筑特點12項目園林、景觀特點13項目物業管理14項目其他賣點介紹例如智能化系統等15銷售技巧16禮儀培訓17合作商家介紹側重綜合體項目18寶能綜合體概念解讀 側重綜合體項目19一對一專案銷售20寶能會21CRM系統的使用22市調實戰及分析23周邊樓盤調研24房地產投資知識25銀行按揭業務26稅收知識銷售團隊組建27相關法律知識28銷售工具使用培訓29統一說辭匯編30統一說辭培訓31銷售合同培訓3214、開盤前活動、優惠方案培訓33延展培訓如：如閱讀一些營銷類書籍如何成為偉大的推銷員等34接待模擬35上崗前考核可視情況開展一些拓展性訓練（強調團隊配合與自我突破）信息化基礎工作36集團專網申請、鋪設、調試開盤前90天37CRM系統上線、培訓、信息錄入、啟用前期準備工作（人員定崗，電腦、網絡的準備情況，數據整理錄入等）開盤前60天6、銷售道具營銷道具1項目大型沙盤（總體）對于不確定的內容可以用概念性的沙盤展示開盤前60天（且認購前）2可售部分或分期沙盤開盤前60天（且認購前）3戶型單體模型開盤前60天（且認購前）4各類宣傳資料的策劃、創意、設計、審核、修改、印刷如：樓書、簡版宣傳折頁、寶能會刊、戶15、型單張、房款計算表、資料袋、銀行按揭所需資料表、開盤時認購須知等開盤前60天（且認購前）5影視廣告片制作創意、完成腳本方案、素材收集、拍攝、制作開盤前60天（且認購前）6各類展示架、公告欄等開盤前60天（且認購前）7VI事務用品設計、制作完畢辦公用品、胸卡、看房車、水杯、名片、指示系統、各辦公室水牌、工作區桌牌等開盤前60天（且認購前）8銷售人員服裝開盤前60天（且認購前）7、媒體渠道戶外廣告1位置選擇、洽談此項目工作指2月1日前確定的4個戶外廣告位，新的廣告位持續尋找中開盤前120天2媒體招標、合同審批、簽訂開盤前110天3方案設計開盤前105天4發布開盤前90天5驗收開盤前90天6廣告效果16、記錄及評估持續進行報媒廣告7報媒策略及計劃開盤前90天8媒體選擇及洽談開盤前90天9媒體招標、合同審批、簽訂開盤前80天10媒體廣告發布開盤前60天11廣告效果記錄及評估持續進行電視廣告12電視媒體策略及計劃開盤前90天13媒體選擇及洽談開盤前90天14媒體招標、合同審批、簽訂開盤前80天15媒體廣告發布開盤前60天16廣告監播、效果記錄及評估持續進行廣播媒體17廣播媒體策略及計劃開盤前90天18媒體選擇及洽談開盤前90天19媒體招標、合同審批、簽訂開盤前80天20媒體廣告發布開盤前60天21廣告監播、效果記錄及評估持續進行網絡媒體22網絡媒體策略及計劃開盤前90天23媒體選擇及洽談開盤前9017、天24媒體招標、合同審批、簽訂開盤前80天25媒體廣告發布開盤前60天26廣告監播、效果記錄及評估持續進行網站27網站規劃開盤前120天28網站建設結合集團信息化建設中對于門戶網站的工作部署開盤前60天29網站更新持續進行30網站互動信息的回復持續進行31網站的維護持續進行房 地 產展會32房展會推廣方案策劃現場活動、媒體推廣、客戶儲備、促銷整合、銷售控制根據各地房展會實際時間33房展會活動執行準備34房展會廣告創意設計準備35房展會展位包裝設計及制作36房展會銷售準備37房展會客戶信息收集和回訪38房展會效果評估其它媒體39刊物、地圖、道旗、候車亭、車身、機場燈箱等等根據具體項目情況制定8、18、合同與表單認購協議及合同準備1項目所在地銷售合同（認購書及補充協議）的收集認購書、銷售主合同、附件、補充協議等開盤前120天2取得集團關于裝修標準配置的批復集團規劃院、成本部、項目公司有關部門開盤前60天3取得集團對于前期物管協議業主臨時規約及物業收費標準和批復商管公司開盤前60天4取得由項目公司規劃（設計）部提供的銷售用圖紙及分攤面積情況需要由規劃部門提供，并辦理好書面交接手續開盤前60天5了解其他合同內的有關信息并取得相關證件復印或掃描件開盤前60天6銷售合同（認購書及補充協議）草案開盤前60天7銷售合同（認購書及補充協議）報批開盤前60天（項目認購前30天）8銷售合同備案，準備網上簽約根19、據當地有關部門要求根據當地有關部門要求9銷售合同公示在客戶購房前需要在售樓處公示銷售合同認購前各類銷售報表10銷售日報表開盤前45天（且在認購前）11上報集團周報表、月、季報表12銷售及回款計劃表13銷售控制表14更名、換房、退房表15合同變更申請表16特例折扣審批表17會員申請表18來訪、來電登記表19催辦函按揭手續辦理、付款、按揭回款等業務的催辦函件20部門文件簽收表21置業顧問資料交領登記表用于及時發放更新資料，收回有變化的資料22客戶資料表用于意見客戶、成交客戶情況的登記、分析、統計及回訪記錄等23放盤、封盤（房源）記錄表24戶型變更申請表25客戶特殊要求審批表26客戶提交資料清單收集20、客戶用于辦理按揭、產權手續的各種資料清單27客戶領取資料登記28客戶遺失資料申明認購協議及合同準備29客戶投訴記錄客戶投訴的接待、處理、跟蹤及回訪30客戶意見登記用于記錄客戶的意見及建議并予以回訪31市場調查表32銷售中心值班記錄33銷售人員輪休及值班安排表34考勤表35員工違紀處罰單36銷售人員工資表及明細37營銷部內部物資管理帳目細表38認籌（排號）相關資料39認購須知、辦理各類手續所需資料、代收費用說明等告知類資料40成交推薦確認單適用于有推薦客戶獎勵的項目41集團財務制度中規定的表格棄權聲明書等9、客戶積累客戶積累渠道策劃1客戶積累渠道策劃根據項目區位、產品特征、戶型區間、客戶定位等因21、素，全面分析梳理各個有效的客戶積累渠道開盤前90天客戶積累渠道實施2媒體廣告各媒體渠道多種形式的廣告開盤前60天3產品說明（推介）會會議策劃、場地租賃、公共公司選定、相關物料籌備、嘉賓和客戶的邀請等環節開盤前1060天4論壇論壇主題選擇、方案策劃、場地租賃、公共公司選定、相關物料籌備、嘉賓和客戶的邀請等環節開盤前1090天5巡展目標客戶集中地區或區域進行巡展開盤前1090天6大客戶發掘政府、銀行、證券、醫院、學校、周邊大型企事業單位等團購大客戶開盤前1090天7其他形式聯合營銷、政府營銷等視具體情況而定客戶回訪8建立回訪制度和考核體系開盤前110天9客戶回訪記錄持續進行客戶分析10客戶資料的錄入持續進行11客戶資料的整理持續進行12客戶資料的分析為調整營銷推廣和銷售策略提供依據持續進行