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1、1.面積指標(biāo)持有商業(yè)總占地11,400平米商鋪總占地6,800平米單價65萬元/畝總價.18億元樓面地價364元/平地上地下總計持有商業(yè)35,60034,38069,980商業(yè)車位共計520個85個位于地上，全部用于持有類商鋪13,0006,27319,273435個位于地下320個用于持有類 160個位于地下1F160個位于地下2F115個用于銷售類全部位于地下2F住宅車位315個全部位于地下2F地上地下1F地下2F8516059050平米/個42.37平米/個合計48,60040,65389,253地下超市15,000業(yè)態(tài)產(chǎn)權(quán)車庫人防車庫銷售出租持有商業(yè)32000320商鋪115001152、合計43504352.開發(fā)進度規(guī)模（含地下）2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4持有商業(yè)69,98015.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%10,49710,4978,7478,7478,7478,7476,9986,998-商鋪19,27315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%2,8912,8912,4092,4092,4092,4091,9271,927合計89,25315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%-13,38813,3、38811,15711,15711,15711,1578,9258,925-3.銷售及運營假設(shè) 4.1 銷售進度假設(shè)年份2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4商鋪-商鋪車位-4.2 銷售價格及費用假設(shè)業(yè)態(tài)起售價格銷售費用比率管理費用比率 售價季度增長率商鋪車位 4.3運營價格及費用假設(shè)業(yè)態(tài)經(jīng)營建筑面積單位租金增長率管理費收入運營開始時間持有商業(yè)50,600見租金測算表13.6元/平月2014Q2商鋪13,0006.0元/平月2014Q2車位435200元/個月3%4.長期貸款利率6%5.持有商業(yè)開發(fā)成本（除土地）6,500元/平按計容面積計6.敏感性分析4、租金浮動比例持有商業(yè)EBITDA回報率0%12.53%5000550060006500680070007200750080005%16.91%15.47%14.25%13.21%12.66%12.32%11.99%11.53%10.84%3%16.56%15.15%13.96%12.94%12.40%12.06%11.74%11.29%10.62%0%16.03%14.66%13.51%12.53%12.53%12.00%11.68%11.37%10.93%10.93%10.28%-3%15.50%14.18%13.06%12.11%11.61%11.29%10.99%10.57%9.94%-5、5%15.15%13.86%12.77%11.84%11.34%11.03%10.74%10.33%9.71%整體IRR10.65%5000550060006500680070007200750080005%12.92%12.29%11.70%11.15%10.84%10.64%10.44%10.16%9.71%3%12.71%12.08%11.50%10.95%10.64%10.44%10.25%9.97%9.52%0%12.39%11.77%11.19%10.65%10.65%10.34%10.14%9.95%9.67%9.67%9.23%-3%12.07%11.44%10.87%10.36、4%10.03%9.84%9.65%9.37%8.93%-5%11.84%11.23%10.66%10.12%9.82%9.63%9.44%9.16%8.73%規(guī)模（不含地下）規(guī)模（含地下）2012年Q1Q2持有商業(yè)35,60069,98015.0%15.0%10,49710,497商鋪13,00019,27315.0%15.0%2,8912,891合計48,60089,25313,38813,3882013年2014年Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q112.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%-8,7478,7478,7478,7476,9986,998-12.5%12.5%127、.5%12.5%10.0%10.0%-2,4092,4092,4092,4091,9271,927-11,15711,15711,15711,1578,9258,9252012年Q2Q3Q4-2014年總成本29,981業(yè)態(tài)建筑面積（平米）單價元/平米總價萬元持有35,600地價（含稅費）3641,296開發(fā)成本合計6,50023,140成本投入合計6,86424,436商鋪13,000地價（含稅費）364473前期費用219285建筑安裝工程費2,4153,140基礎(chǔ)設(shè)施費180233公共設(shè)施配套費1,0881,414成本投入合計4,2655,5452023/12/21財務(wù)分析基本數(shù)據(jù)表成本8、項目持有商業(yè)商鋪合計計容建筑面積35,60013,00048,600地價1,2964731,769開發(fā)成本23,1405,07228,212合計24,4365,54529,981持有商業(yè)收入估算項目經(jīng)營建筑面積管理費收入車位出租收入持有商業(yè)收入類50,60013.6元/平月200元/個月持有商業(yè)成本類管理費行政管理費用增長率13.6元/平月5%16營業(yè)9個月年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年平均出租率-959、%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%單位面積月租金315254606264676971747779828587租金收入1,3923,1413,3053,6723,7873,9134,0674,1914,3254,4904,6484,7934,9825,1395,308物物業(yè)業(yè)管管理理費費收收入入590812812812812812812812812812812812812812812車位出租收入58777981848689929497100103106109113收收入入總總額額-2,0392,0394,0304,0304,1964,1964,10、5654,5654,6834,6834,8114,8114,9684,9685,0945,0945,2325,2325,3995,3995,5605,5605,7085,7085,9005,9006,0606,0606,2336,233推廣費用-300200200100100100100100100100100100100100100物物業(yè)業(yè)管管理理費費成成本本-502690690690690690690690690690690690690690690修修理理維維護護費費-營業(yè)稅金-112222231251258265273280288297306314324333343房產(chǎn)稅1743864011、6450465480499514530551570588611630651土土地地使使用用稅稅9999999999999999999999行政管理費用及開辦費7185185220232244256269282296311326343360378397417437支支出出合合計計9 99 99 99 916161941941941941,3171,3171,7391,7391,7801,7801,7561,7561,7901,7901,8261,8261,8671,8671,9041,9041,9441,9441,9891,9892,0342,0342,0782,0782,1312,1312,112、792,1792,2302,230折舊及攤銷-1,2421,2421,242835835835835835835835835835835835835成本費用總額9999161941942,5592,9813,0222,5912,6252,6612,7022,7392,7792,8242,8692,9132,9663,0143,065利潤總額-9-9-9-9-16-194-194-5201,0491,1741,9742,0582,1512,2662,3552,4532,5752,6902,7942,9343,0463,168所得稅-2229449351553856658961364467369913、734762792凈利潤-9-9-9-9-16-194-194-5201,0278811,4801,5441,6131,6991,7671,8401,9312,0182,0962,2012,2852,376EBITDA-9-9-9-9-16-194-1947222,2912,4172,8092,8932,9863,1013,1903,2883,4103,5253,6293,7693,8814,003商鋪出租收入估算項目經(jīng)營建筑面積管理費收入車位出租收入商鋪收入類13,0006.0元/平月200元/個月商鋪成本類管理費行政管理費用增長率6.0元/平月5%營業(yè)9個月年份2007年2008年200914、年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年平均出租率-95%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%單位面積月租金5586899396100103107111115119124129133138租金收入6471,3421,3911,4431,4971,5521,6101,6701,7321,7971,8641,9332,0052,0802,158物物業(yè)業(yè)管管理理費費收收入入-7888888888888815、8車位出租收入212828282828282828282828282828收收入入總總額額-6756751,3771,3771,4271,4271,4781,4781,5321,5321,5881,5881,6451,6451,7051,7051,7681,7681,8321,8321,8991,8991,9691,9692,0412,0412,1162,1162,1932,193推廣費用1006767333333333333333333333333物物業(yè)業(yè)管管理理費費成成本本666666666666666修修理理維維護護費費營業(yè)稅金37.175.778.581.384.387.390.59316、.897.2100.8104.4108.3112.2116.4120.6房產(chǎn)稅-81165171177184191197205212220228236245254263土土地地使使用用稅稅5555555555555555555555行政管理費用及開辦費2626273778185909499104109114120126132139146支支出出合合計計5 55 55 55 58 867676767203203330330343343356356370370384384399399414414430430447447464464482482501501521521542542折舊及攤銷2822817、2282189189189189189189189189189189189189成本費用總額555586767485612625545559573588603620636654672691710731利潤總額-5-5-5-5-8-67-671907658029339731,0141,0571,1021,1481,1961,2451,2971,3501,4051,462所得稅7191200233243254264275287299311324337351366凈利潤-5-5-5-5-8-67-671835746017007307617938268618979349731,0121,0541,0918、7EBITDA-5-5-5-5-8-67-674721,0471,0841,1221,1621,2041,2471,2911,3371,3851,4351,4861,5391,5951,6522023/12/21長沙項目財務(wù)分析表參數(shù)假設(shè)5年期以上貸款年利率6%長沙項目財務(wù)預(yù)測2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年成本（持有商業(yè)）1,296-12,72710,413-收入（持有商業(yè)）-2,0394,03019、4,1964,5654,6834,8114,9685,0945,2325,3995,5605,7085,9006,0606,233-支出（持有商業(yè)）9999161941941,3171,7391,7801,7561,7901,8261,8671,9041,9441,9892,0342,0782,1312,1792,230-利潤總額（持有商業(yè)）-9-9-9-9-16-194-194-5201,0491,1741,9742,0582,1512,2662,3552,4532,5752,6902,7942,9343,0463,168-所得稅（持有商業(yè)）-22294493515538566589613620、44673699734762792-凈利潤（持有商業(yè)）-9-9-9-9-16-194-194-5201,0278811,4801,5441,6131,6991,7671,8401,9312,0182,0962,2012,2852,376-稅前凈現(xiàn)金流（持有商業(yè)）-1,305-9-9-9-16-12,921-10,6077222,2912,4172,8092,8932,9863,1013,1903,2883,4103,5253,6293,7693,8814,003-稅后凈現(xiàn)金流（持有商業(yè)）-1,305-9-9-9-16-12,921-10,6077222,2692,1232,3152,3782,21、4482,5342,6012,6752,7662,8532,9313,0353,1203,21136,078稅后累計凈現(xiàn)金流（持有商業(yè)）-1,305-1,314-1,323-1,332-1,348-14,269-24,877-24,154-21,886-19,763-17,447-15,069-12,621-10,087-7,486-4,811-2,0458083,7396,7749,89413,10549,1832007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年222、025年2026年2027年2028年2029年成本（商鋪）473-2,7892,282-收入（商鋪）-6751,3771,4271,4781,5321,5881,6451,7051,7681,8321,8991,9692,0412,1162,193支出（商鋪）555586767203330343356370384399414430447464482501521542利潤總額（商鋪）-5-5-5-5-8-67-671907658029339731,0141,0571,1021,1481,1961,2451,2971,3501,4051,462-所得稅（商鋪）-7191200233243254223、64275287299311324337351366凈利潤（商鋪）-5-5-5-5-8-67-671835746017007307617938268618979349731,0121,0541,097稅前凈現(xiàn)金流（商鋪）-479-5-5-5-8-2,856-2,3494721,0471,0841,1221,1621,2041,2471,2911,3371,3851,4351,4861,5391,5951,652稅后凈現(xiàn)金流（商鋪）-479-5-5-5-8-2,856-2,3494658558838899199509821,0161,0501,0861,1231,1621,2021,2431,224、8614,451稅后累計凈現(xiàn)金流（商鋪）-479-484-490-495-503-3,359-5,708-5,243-4,388-3,505-2,615-1,696-7462371,2522,3033,3894,5135,6756,8768,1209,40623,8572007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年合并現(xiàn)金流-1,784-15-15-15-24-15,778-12,9571,1873,1243,025、063,2043,2983,3983,5173,6173,7253,8533,9764,0934,2374,3634,49750,530合并累計現(xiàn)金流-1,784-1,798-1,813-1,827-1,851-17,628-30,585-29,398-26,273-23,267-20,063-16,765-13,367-9,850-6,233-2,5081,3445,3209,41313,65018,01322,51173,040持有商業(yè)商鋪合計IRR稅后9.38%9.38%15.05%10.65%10.65%NPV（折算至2007年）稅后7556594913505PP（靜態(tài)）稅后17.8826、13.7616.7215年平均2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年EBITDA（持有商業(yè)）3061-9-9-9-9-16-194-19472222912417280928932986310131903288341035253629376938814003EBITDAEBITDA回回報報率率（持持有有商商業(yè)業(yè)）12.53%12.53%3.0%3.0%9.4%9.4%9.9%9.9%11.5%11.5%11.8%1127、.8%12.2%12.2%12.7%12.7%13.1%13.1%13.5%13.5%14.0%14.0%14.4%14.4%14.9%14.9%15.4%15.4%15.9%15.9%16.4%16.4%EBITDAEBITDA MARGINMARGIN（持持有有商商業(yè)業(yè)）60.36%60.36%35%35%57%57%58%58%62%62%62%62%62%62%62%62%63%63%63%63%63%63%63%63%64%64%64%64%64%64%64%64%15年平均2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年28、2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年EBITDA（商鋪）1271-5-5-5-5-8-67-6747210471084112211621204124712911337138514351486153915951652EBITDAEBITDA回回報報率率（商商鋪鋪）22.91%22.91%8.5%18.9%19.5%20.2%21.0%21.7%22.5%23.3%24.1%25.0%25.9%26.8%27.8%28.8%29.8%EBITDAEBITDA MARGINMARGIN（商商鋪鋪）75.30%75.30%70%29、70%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%76%75%75%75%75%75%75%75%75%15年平均2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年EBITDA（綜合）4331-15-15-15-15-24-261-261119433373500393140554190434744824625479549605115530854765655E30、BITDA回報率（綜合）14.45%-0.05%-0.05%-0.05%-0.05%-0.08%-0.87%-0.87%3.98%11.13%11.68%13.11%13.53%13.97%14.50%14.95%15.43%15.99%16.54%17.06%17.71%18.26%18.86%EBITDA MARGIN（綜合）64.12%44%62%62%65%65%65%66%66%66%66%66%67%67%67%67%-1305-9-9-9-16-12921-10607 722 2269 2123 2315 2378 2448 2534 2601 2675 2766 2853 2931、31 3035 3120 3211 36078-479-484-490-495-503-3359-5708-5243-4388-3505-2615-1696-746 237 1252 2303 3389 4513 5675 6876 8120 9406 23857 2007年 2009年 2011年 2013年 2015年 2017年 2019年 2021年 2023年 2025年 2027年 2029年-20000-10000 0 10000 20000 30000 40000 稅后凈現(xiàn)金流（持有商業(yè)）稅后累計凈現(xiàn)金流（商鋪）2023/12/21商鋪序號成本項目合計成本（萬元）相對單位成本（32、元/m2）建筑面積（m2）0合計5,5454,26513,0001土地成本47336413,0001.1地價及轉(zhuǎn)讓費47336413,0001.2征地及拆遷費用013,0001.3其他費用0013,0001.3.1土地轉(zhuǎn)讓契稅0013,0001.3.2交易服務(wù)費0013,0001.3.3土地使用稅0013,0002房地產(chǎn)開發(fā)成本5,0723,90113,0002.1前期費用28521913,0002.1.1 咨詢調(diào)研費3213,0002.1.2 勘查設(shè)計費786013,0002.1.3 前期及后期手續(xù)費131013,0002.1.4 前期及后期其他費19114713,0002.2建筑安裝工程費33、3,1402,41513,0002.2.1 前期工程262013,0002.2.2 土方及基礎(chǔ)處理工程19515013,0002.2.3 土建工程1,6251,25013,0002.2.4 外裝飾工程78060013,0002.2.5 門類工程655013,0002.2.6 精裝修工程013,0002.2.7 機電工程13010013,0002.2.8 消防工程655013,0002.2.9 弱電工程262013,0002.2.10 燃氣工程262013,0002.2.11 電梯工程013,0002.2.12 標(biāo)識工程131013,0002.2.13 溜冰場013,0002.2.14 特殊設(shè)備34、013,0002.2.15 其他工程費393013,0002.2.16 不可預(yù)見費1501 11 15 513,0002.3基礎(chǔ)設(shè)施費23318013,0002.3.1紅線內(nèi)室外綜合管網(wǎng)工程262013,0002.3.2 環(huán)境景觀工程665113,0002.3.3 紅線外市政工程費13010013,0002.3.4 市政集資費0013,0002.3.5 大市政拆遷費0013,0002.3.6 基礎(chǔ)其他費11913,0002.4公共設(shè)施配套費1,4141,08813,0002.4.1 獨立人防工程013,0002.4.2 獨立垃圾樓013,0002.4.3 獨立學(xué)校013,0002.4.4 獨立35、幼兒園013,0002.4.5 獨立會所013,0002.4.6 獨立商業(yè)樓013,0002.4.7 獨立車庫1,4141,08813,0002.4.8 社區(qū)街辦及派出所013,0002.4.9 農(nóng)貿(mào)市場013,0002.4.10 其他獨立配套設(shè)施013,0002.4.11 配套補償013,0002.4.12 配套其他費013,0002.5開發(fā)間接費013,0002.6增值服務(wù)013,0002.7銷售設(shè)施費0013,0002.7.1 樣板間工程費用0013,0002.7.2 售樓處工程費用0013,0002.7.3 其他銷售設(shè)施費0013,0003房地產(chǎn)開發(fā)費用0013,0003.1銷售費0136、3,0003.1.1 宣傳推廣費013,0003.1.2 銷售代理費013,0003.1.3 物業(yè)啟動費013,0003.1.4 項目后期不可預(yù)見費013,0003.1.5 銷售其他013,0003.2管理費013,0003.3財務(wù)費013,0004稅金013,0005轉(zhuǎn)入成本013,0006轉(zhuǎn)出成本013,000說 明項目占地面積，總建筑面積，地上建筑面積，地下建筑面積,住宅戶數(shù)。相對面積為主要物業(yè)地下面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)地上面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)地上面積（不含公共配套）的單位成本相對主要物37、業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本臺數(shù)、單臺成本、載重、梯速、轎箱廳門門套材質(zhì)選擇、增配功能等相對總建筑面積的單位成本相對溜冰場面積的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對總建筑面積的單位成本相對面積為總建筑面積相對面積為室外空地面積的單位成本相對面積為該公共配套設(shè)施的建筑面積的單位成本車車庫庫單單價價車車庫庫面面積積22546,273購物中心序號成本項目合計成本（萬元）相對單位成本（元/m2）建筑面積（m2）0合計38、24,4366,86435,6001土地成本1,29636435,6001.1地價及轉(zhuǎn)讓費1,29636435,6001.2征地及拆遷費用035,6001.3其他費用0035,6001.3.1土地轉(zhuǎn)讓契稅0035,6001.3.2交易服務(wù)費0035,6001.3.3土地使用稅0035,6002房地產(chǎn)開發(fā)成本23,1406,50035,6002.1前期費用0035,6002.1.1 咨詢調(diào)研費35,6002.1.2 勘查設(shè)計費35,6002.1.3 前期及后期手續(xù)費35,6002.1.4 前期及后期其他費35,6002.2建筑安裝工程費0035,6002.2.1 前期工程035,6002.2.239、 土方及基礎(chǔ)處理工程035,6002.2.3 土建工程035,6002.2.4 外裝飾工程035,6002.2.5 門類工程035,6002.2.6 精裝修工程035,6002.2.7 機電工程035,6002.2.8 消防工程035,6002.2.9 弱電工程035,6002.2.10 燃氣工程035,6002.2.11 電梯工程035,6002.2.12 標(biāo)識工程035,6002.2.13 溜冰場035,6002.2.14 特殊設(shè)備035,6002.2.15 其他工程費035,6002.2.16 不可預(yù)見費035,6002.3基礎(chǔ)設(shè)施費0035,6002.3.1紅線內(nèi)室外綜合管網(wǎng)工程03540、,6002.3.2 環(huán)境景觀工程035,6002.3.3 紅線外市政工程費035,6002.3.4 市政集資費035,6002.3.5 大市政拆遷費035,6002.3.6 基礎(chǔ)其他費035,6002.4公共設(shè)施配套費0035,6002.4.1 獨立人防工程035,6002.4.2 獨立垃圾樓035,6002.4.3 獨立學(xué)校035,6002.4.4 獨立幼兒園035,6002.4.5 獨立會所035,6002.4.6 獨立商業(yè)樓035,6002.4.7 獨立車庫035,6002.4.8 社區(qū)街辦及派出所035,6002.4.9 農(nóng)貿(mào)市場035,6002.4.10 其他獨立配套設(shè)施035,6041、02.4.11 配套補償035,6002.4.12 配套其他費035,6002.5開發(fā)間接費035,6002.6增值服務(wù)035,6002.7銷售設(shè)施費0035,6002.7.1 樣板間工程費用0035,6002.7.2 售樓處工程費用0035,6002.7.3 其他銷售設(shè)施費0035,6003房地產(chǎn)開發(fā)費用0035,6003.1銷售費035,6003.1.1 宣傳推廣費035,6003.1.2 銷售代理費035,6003.1.3 物業(yè)啟動費035,6003.1.4 項目后期不可預(yù)見費035,6003.1.5 銷售其他035,6003.2管理費035,6003.3財務(wù)費035,6004稅金03542、,6005轉(zhuǎn)入成本035,6006轉(zhuǎn)出成本035,600說 明項目占地面積，總建筑面積，地上建筑面積，地下建筑面積,住宅戶數(shù)。相對面積為主要物業(yè)地下面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)地上面積（不含公共配套）的單位成本相對面積為主要物業(yè)地上面積（不含公共配套）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本臺數(shù)、單臺成本、載重、梯速、轎箱廳門門套材質(zhì)選擇、增配功能等相對總建筑43、面積的單位成本相對溜冰場面積的單位成本相對主要物業(yè)建筑面積（不含公共配套設(shè)施）的單位成本相對總建筑面積的單位成本相對面積為總建筑面積相對面積為室外空地面積的單位成本相對面積為該公共配套設(shè)施的建筑面積的單位成本樓層出租率業(yè)態(tài)使用面積（）業(yè)態(tài)平均租金（元/月）增長率（%）3F影院400048每5年5%兒童教育、娛樂800110每年4%KTV200040每2年5%生活配套200110每年4%兒童零售500110每年4%特色餐飲885100每年4%3F小計838562.672F品牌零售3345120每年4%運動城150060每年4%生活配套1000120每年4%特色餐飲1500110每年4%2F小計744、345105.701F品牌零售5460150每年4%個人護理600100每年4%甜品、西點400150每年4%咖啡150100每年4%快餐800125每年4%1F小計7410142.24-1F超市1500031.00每3年5%合計租金合計3814074.074.0平均租金物業(yè)管理費收入注：超市每年免租5個月，3年共免租15個月；影院第一年免6個月；其他店鋪第一年免3-4個月。樓層業(yè)態(tài)面積（）業(yè)態(tài)平均租金（元/月）增長率（%）2F餐飲（大餐、特餐）480065每年3%1F品牌零售5500100每年4%生活配套130080每年4%-1F品牌零售140080每年4%合計租金合計13000每年4%平均45、租金83樓樓層層出出租租率率業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)使使用用面面積積（）樓樓層層使使用用面面積積（）業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)平平均均租租金金（元元/月月）3F影院4000838548兒童教育、娛樂800110KTV200040生活配套200110兒童零售500110特色餐飲8851003F小計8385838562.72F品牌零售33457345120運動城150060生活配套1000120特色餐飲15001102F小計73457345105.71F品牌零售54607410150個人護理600100甜品、西點400150咖啡150100快餐8001251F小計74107410142.2-1F超市150001500031.0合計46、租金合計381403814074.074.0平均租金免租期（月）2014年2015年2016年2017年2018年95%98%98%98%98%6115.2172.8230.4230.4230.4352.8109.8114.2118.8123.5440.096.0100.8100.8105.8313.227.528.629.730.9333.068.671.474.277.2353.1110.4114.9119.5124.2307.3585.2660.2673.4692.14200.7500.9521.0541.8563.5445.0112.3116.8121.5126.3372.0149.847、155.8162.0168.5399.0205.9214.2222.7231.6416.7968.91007.71048.01089.94409.51022.11063.01105.51149.7336.074.977.981.084.2336.074.977.981.084.247.518.719.520.221.1450.0124.8129.8135.0140.4539.01315.41368.01422.71479.615186.0325.5325.5585.9585.91391.63141.13305.33671.83787.040.568.672.280.282.762119808248、8264082826408282640828264018.0970110113.64071146免租期（月）2014年2015年2016年2017年2018年95%98%98%98%98%3187200038563203972010409117042139053330000068640007138560742410277210663624000129792013498371403830145998336720001397760145367015118171572290364713421391144314975384879194樓樓層層平平均均租租金金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)年年租租金金收收益益（元元）開開業(yè)業(yè)49、時時預(yù)預(yù)計計租租金金3 3年年后后開開業(yè)業(yè)租租金金遞遞增增增長率（%）62.9230400050.45%每5年5%10560001214%每年4%960000425%每2年5%2640001214%每年4%6600001214%每年4%10620001104%每年4%62.9630600067.8108.848168001324%每年4%1080000664%每年4%14400001324%每年4%注：超市每年免租5個月，3年共免租15個月；影院第一年免6個月；其他店鋪第一年免3-4個月。19800001214%每年4%108.89316800119142.298280001654%每年4%750、200001104%每年4%7200001654%每年4%1800001104%每年4%1200000137.54%每年4%142.212648000155.8315580000320.05每3年5%3385080080.180.1333.82019年2020年2021年2022年2023年98%98%98%98%98%241.9241.9241.9241.9241.9128.5133.6139.0144.5150.3105.8111.1111.1116.7116.732.133.434.736.137.680.383.586.990.393.9129.2134.4139.8145.3151.51、2717.9738.0753.4774.9791.6586.0609.5633.9659.2685.6131.4136.7142.1147.8153.7175.2182.2189.5197.1205.0240.9250.5260.6271.0281.81133.51178.91226.01275.11326.11195.71243.61293.31345.01398.887.691.194.798.5102.587.691.194.798.5102.521.922.823.724.625.6146.0151.8157.9164.2170.81538.81600.41664.41731.018052、0.2585.9615.2615.2615.2646.03913.24066.94190.94325.44490.385.588.991.694.598.1828264082826408282640828264082826402019年2020年2021年2022年2023年98%98%98%98%98%43403224470532460464847427874885071802990983511068685150903255693938581518383157911816422831707974177629316351821700589176861218393571912931155216153、016701732179798101105109113免租期（月）2014年2015年2016年2017年95%98%98%98%6115.2172.8172.8172.8352.8109.8114.2118.8440.096.0100.8100.8313.227.528.629.7333.068.671.474.2353.1110.4114.9119.5307.3585.2602.6615.84200.7500.9521.0541.8445.0112.3116.8121.5372.0149.8155.8162.0399.0205.9214.2222.7416.7968.91007.7104854、.04409.51022.11063.01105.5336.074.977.981.0336.074.977.981.047.518.719.520.2450.0124.8129.8135.0539.01315.41368.01422.715186.0325.5325.5585.91391.63141.13247.73614.240.568.671.079.02024年2025年2026年2027年2028年98%98%98%98%98%254.0254.0254.0254.0254.0156.3162.6169.1175.8182.9122.5122.5128.6128.6135.139.155、40.642.344.045.797.7101.6105.7109.9114.3157.2163.5170.0176.8183.9826.8844.8869.7889.2915.9713.0741.5771.2802.0834.1159.9166.3172.9179.8187.0213.2221.7230.5239.8249.4293.1304.8317.0329.7342.91379.11434.31491.61551.31613.41454.81513.01573.51636.41701.9106.6110.8115.3119.9124.7106.6110.8115.3119.9124.756、26.627.728.830.031.2177.6184.7192.1199.8207.81872.21947.12025.02106.02190.2646.0646.0678.3678.3678.34647.64792.74981.95138.95308.4101.5104.7108.9112.3116.0828264082826408282640828264082826402024年2025年2026年2027年2028年98%98%98%98%98%503162351825725338049549819056631369769612101603971056681310989485114257、90651847345192123919980882078012216113219894482069026215178722378592327373186419332005208021581171211261311362018年2019年2020年2021年2022年98%98%98%98%98%172.8181.4181.4181.4181.4123.5128.5133.6139.0144.5105.8105.8111.1111.1116.730.932.133.434.736.177.280.383.586.990.3124.2129.2134.4139.8145.3634.5657.4658、77.5692.9714.4563.5586.0609.5633.9659.2126.3131.4136.7142.1147.8168.5175.2182.2189.5197.1231.6240.9250.5260.6271.01089.91133.51178.91226.01275.11149.71195.71243.61293.31345.084.287.691.194.798.584.287.691.194.798.521.121.922.823.724.6140.4146.0151.8157.9164.21479.61538.81600.41664.41731.0585.9585.9659、15.2615.2615.23729.43852.74006.44130.54264.981.584.287.590.293.22029年2030年2031年2032年2033年98%98%98%98%98%266.7266.7266.7266.7266.7190.2197.8205.7213.9222.5135.1141.8141.8148.9148.947.549.451.453.555.6118.9123.6128.6133.7139.1191.3198.9206.9215.1223.7949.6978.31001.11031.91056.5867.5902.2938.3975.810160、4.8194.5202.3210.4218.8227.5259.3269.7280.5291.7303.4356.6370.9385.7401.1417.21677.91745.01814.81887.41962.91770.01840.81914.41991.02070.6129.7134.9140.2145.9151.7129.7134.9140.2145.9151.732.433.735.136.537.9216.1224.8233.7243.1252.82277.82368.92463.72562.32664.7712.2712.2712.2747.8747.85524.85707.961、5891.56125.06323.6120.7124.7128.7133.8138.2828264082826408282640828264082826402029年2030年2031年2032年2033年98%98%98%98%98%5833030600802161882626373909656512711886227123616761285614313370389139052052247577233748124309802528219262934824204682517287261797827226972831605223923222409250025931411461511571632062、23年2024年2025年2026年2027年2028年98%98%98%98%98%98%181.4190.5190.5190.5190.5190.5150.3156.3162.6169.1175.8182.9116.7122.5122.5128.6128.6135.137.639.140.642.344.045.793.997.7101.6105.7109.9114.3151.2157.2163.5170.0176.8183.9731.1763.3781.3806.2825.7852.4685.6713.0741.5771.2802.0834.1153.7159.9166.3172.91763、9.8187.0205.0213.2221.7230.5239.8249.4281.8293.1304.8317.0329.7342.91326.11379.11434.31491.61551.31613.41398.81454.81513.01573.51636.41701.9102.5106.6110.8115.3119.9124.7102.5106.6110.8115.3119.9124.725.626.627.728.830.031.2170.8177.6184.7192.1199.8207.81800.21872.21947.12025.02106.02190.2646.0646.064、646.0678.3678.3678.34429.84584.14729.24918.45075.45244.996.8100.2103.3107.5110.9114.62029年2030年2031年2032年2033年98%98%98%98%98%200.0200.0200.0200.0200.0190.2197.8205.7213.9222.5135.1141.8141.8148.9148.947.549.451.453.555.6118.9123.6128.6133.7139.1191.3198.9206.9215.1223.7883.0911.6934.4965.2989.9867.565、902.2938.3975.81014.8194.5202.3210.4218.8227.5259.3269.7280.5291.7303.4356.6370.9385.7401.1417.21677.91745.01814.81887.41962.91770.01840.81914.41991.02070.6129.7134.9140.2145.9151.7129.7134.9140.2145.9151.732.433.735.136.537.9216.1224.8233.7243.1252.82277.82368.92463.72562.32664.7712.2712.2712.2747.66、8747.85458.15641.35824.96058.46256.9119.3123.3127.3132.4136.7規(guī)模（含地下）2012年2013年Q1Q2Q3Q4Q1Q2持有商業(yè)69,98015.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10,49710,4978,7478,7478,7478,747商鋪19,27315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%2,8912,8912,4092,4092,4092,409合計89,25315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%13,38813,38811,15711,15711,1571167、,157樓層出租率業(yè)態(tài)使用面積（）業(yè)態(tài)平均租金（元/月）增長率（%）免租期（月）2014年95%3F影院4,00045每5年5%654兒童教育、娛樂 1,00065每年4%339大餐1,30035每2年5%423生活配套200110每年4%313兒童零售500110每年4%333特色餐飲1,385100每年4%3833F小計8,385602452F品牌零售2,845120每年4%4171運動城2,50045每年4%368生活配套1,000120每年4%372特色餐飲1,000110每年4%3662F小計7,345933761F品牌零售5,460160每年4%4437個人護理60090每年4%368、32甜品、西點400150每年4%336咖啡150100每年4%48快餐800125每年4%4501F小計7,410149563-1F超市15,00030每3年5%15180合計租金合計38,140721,307平均租金38.1Q3Q410.0%10.0%6,9986,99810.0%10.0%1,9271,92710.0%10.0%8,9258,9252015年2016年2017年98%98%98%2162162168184885557572729306971741731801876216376524264434611401461521501561621371431488548889231,0901,1341,1796770737578811919201251301351,3761,4311,4883153155673,1133,2163,57368.070.378.12013年