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1、商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)已知數(shù)據(jù)項(xiàng)營業(yè)稅率5.50%建筑面積房產(chǎn)稅率12.00%初始投入所得稅率25.00%租金收入折現(xiàn)率8.00%停車廣告等其他年收入折舊年限20年運(yùn)營成本率運(yùn)營年限20年每年折舊注：租金及停車廣告等年收入需要由運(yùn)營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項(xiàng)目第一年的年租金收入只計(jì)入3個(gè)月。過程數(shù)據(jù)項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)回收值第20年商業(yè)物業(yè)的出售價(jià)值，計(jì)入第20年的當(dāng)期現(xiàn)金凈流量收入小計(jì)租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6)房產(chǎn)稅租金收入(E5)*房產(chǎn)稅率(B4)營業(yè)稅：收入小計(jì)(B13)*營業(yè)稅率(B3)營業(yè)2、成本及費(fèi)用收入小計(jì)（E5）*運(yùn)營成本率(E7)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)所得稅：收入小計(jì)（B13）-營業(yè)成本及費(fèi)用(B16)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5),0稅金房產(chǎn)稅(B14)+營業(yè)稅(B15)+所得稅(B17)支出小計(jì)初始投入(E4)+營業(yè)成本及費(fèi)用(B16)+稅金(B18)結(jié)論數(shù)據(jù)項(xiàng)當(dāng)期現(xiàn)金凈流量收入小計(jì)(B13)-支出小計(jì)(B19)+商業(yè)資產(chǎn)回收值(B12)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年）當(dāng)期凈現(xiàn)值當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B22)按計(jì)租年份折現(xiàn)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年）當(dāng)期凈收益收入小計(jì)(B13)-支出小計(jì)(B19)+初始投入(E4)（運(yùn)營第1-23、0年）考核指標(biāo)項(xiàng)留存物業(yè)價(jià)值運(yùn)營第1年至第20年當(dāng)期凈收益(B24)的凈現(xiàn)值留存物業(yè)投入初始投入總和留存物業(yè)凈收益留存物業(yè)價(jià)值(B27)-留存物業(yè)投入(B28)留存物業(yè)收益率留存物業(yè)凈收益(B29)/留存物業(yè)價(jià)值(B27)內(nèi)部收益率（IRR）根據(jù)建設(shè)期第1年至運(yùn)營第20年當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B22)進(jìn)行計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期累計(jì)凈現(xiàn)值為正的運(yùn)營年份靜態(tài)投資回收期累計(jì)現(xiàn)金凈流量為正的運(yùn)營年份從支付第一筆土地費(fèi)始計(jì)，包括土地費(fèi)、建安成本。運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)租金及增長倍數(shù)，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。運(yùn)營1-10年的基準(zhǔn)年收入及增長倍數(shù)，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。運(yùn)營4、1-10年的運(yùn)營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。初始投入總額（E4）/20商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意）已知數(shù)據(jù)項(xiàng)注：租金及停車廣告等年收入需要由運(yùn)營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項(xiàng)目第一年的年租金收入只計(jì)入3個(gè)月。第20年商業(yè)物業(yè)的出售價(jià)值，計(jì)入第20年的當(dāng)期現(xiàn)金凈流量收入小計(jì)（E5）*運(yùn)營成本率(E7)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)收入小計(jì)（B13）-營業(yè)成本及費(fèi)用(B16)-房產(chǎn)稅(B14)-營業(yè)稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5),0收入小計(jì)(B13)-支出小計(jì)(B19)+商業(yè)資產(chǎn)回收值(B125、)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年）當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B22)按計(jì)租年份折現(xiàn)（建設(shè)第1年至運(yùn)營第20年）收入小計(jì)(B13)-支出小計(jì)(B19)+初始投入(E4)（運(yùn)營第1-20年）根據(jù)建設(shè)期第1年至運(yùn)營第20年當(dāng)期現(xiàn)金凈流量(B22)進(jìn)行計(jì)算注：租金及停車廣告等年收入需要由運(yùn)營年份轉(zhuǎn)化為自然年份，如9.28開業(yè)的項(xiàng)目第一年的年租金收入只計(jì)入3個(gè)月。綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28）項(xiàng)目201020112012第一年（3）（2013）第二年（2014）第三年（2015）收入租金收入5,47624,64035,591停車廣告等其他年收入-5162,36、59小計(jì)5,47625,15637,950商業(yè)資產(chǎn)回收值支出初始投入214,92761,42561,42561,425營業(yè)成本及費(fèi)用9584,1505,027稅金-9584,3408,009房產(chǎn)稅6572,9574,271營業(yè)稅3011,3842,087所得稅(扣折舊)-1,651小計(jì)214,92761,42561,42563,3418,49013,036當(dāng)期現(xiàn)金凈流量-214,927-61,425-61,425-57,86616,66624,914累計(jì)現(xiàn)金凈流量-214,927-276,352-337,777-395,643-378,977-354,063當(dāng)期凈現(xiàn)值-214,927-61,47、25-61,425-53,58014,28919,777累計(jì)凈現(xiàn)值-214,927-276,352-337,777-391,357-377,068-357,291當(dāng)期凈收益3,55916,66624,914過程數(shù)據(jù)計(jì)租年份123面積（平方米）216,000216,000216,000216,000運(yùn)營年度日租金單價(jià)346運(yùn)營年度月租金單價(jià)84.5126.8169.0自然年度租金單價(jià)84.595.1137.3年租金收入5,475.624,640.235,591.4停車廣告等其他年收入-2,065.23,239.1自然年度其他年收入-516.32,358.7收入小計(jì)5,475.625,156.538、7,950.1營運(yùn)成本率35%30%30%營運(yùn)成本及房產(chǎn)稅營業(yè)稅1,9168,49011,385折舊19,96019,96019,960基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 數(shù)數(shù) 據(jù)據(jù) 表表序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目取取值值1 1營業(yè)稅率5.5%2 2房產(chǎn)稅率12%3 3所得稅率25%4 4折現(xiàn)率8%指指標(biāo)標(biāo)計(jì)計(jì)算算表表（萬萬元元）序序號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目目指指標(biāo)標(biāo)值值1 1留存物業(yè)價(jià)值513,989513,9892 2留存物業(yè)投入399,202399,2023 3留存物業(yè)凈收益114,787114,7874 4留存物業(yè)收益率22%22%5 5內(nèi)部收益率（IRR）9%9%6 6動(dòng)態(tài)投資回收期2020年年7 7靜態(tài)投資回收期1111年年數(shù)據(jù)9、說明：營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價(jià)166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；第8、9、10、11年每年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計(jì)399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70%車位按每月每個(gè)車位1600元計(jì)算，廣告位每年按500萬計(jì)算第四年（2016）第五年第六年第七年第八年第九年第十年第十一年44,90049,39054,32959,76265,73872,31279,54385,3633,4354,1194,4684,6924,9265,1725,4315,63248,310、3553,50958,79764,45370,66477,48484,97490,9955,8504,5084,9465,3975,8916,4327,0257,50111,66613,91315,78817,81120,03522,47725,16127,3205,3885,9276,5197,1717,8898,6779,54510,2442,6582,9433,2343,5453,8874,2624,6745,0053,6205,0436,0347,0958,2599,53810,94312,07217,51618,42020,73423,20825,92628,90932,18634,11、82030,81935,08938,06341,24544,73948,57552,78856,175-323,244-288,155-250,092-208,847-164,108-115,533-62,745-6,57022,65323,88123,98624,06624,17124,30024,45124,092-334,638-310,757-286,770-262,704-238,533-214,234-189,783-165,69030,81935,08938,06341,24544,73948,57552,78856,1754567891011216,000216,000216,12、000216,000216,000216,000216,000216,00067789101111185.9204.5224.9247.4272.2299.4329.3329.3173.2190.5209.6230.6253.6279.0306.9329.344,899.949,389.954,328.959,761.865,738.072,311.879,542.985,363.24,021.74,413.04,633.64,865.35,108.65,364.05,632.25,632.23,434.74,119.54,468.14,691.54,926.15,172.45,431.05,13、632.248,334.653,509.458,797.064,453.370,664.177,484.284,974.090,995.325%25%25%25%25%25%25%25%13,89613,37714,69916,11317,66619,37121,24322,74919,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960綜綜 合合 收收 益益 測測 算算 表表（常常營營 2013-9-282013-9-28）營業(yè)建面216,000平方米；第3年建面租金單價(jià)166元/平方米/月，第一年7折；第二年8.5折；第4、5、6、7年每年遞增15%；14、第8、9、10、11年每年遞增5%，以后每年遞增3%;初始投資共計(jì)399107萬元；EBITDA率按照第三年以后75%測算，前面3年按照65%、70%、70%第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年85,36385,36385,36385,36385,36385,36385,36385,3635,6325,6325,6325,6325,6325,6325,6325,63290,99590,99590,99590,99590,99590,99590,99590,9957,5017,5017,5017,5017,5017,5017,5017,50127,32027,320215、7,32027,32027,32027,32027,32027,32010,24410,24410,24410,24410,24410,24410,24410,2445,0055,0055,0055,0055,0055,0055,0055,00512,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07212,07234,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82034,82056,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17549,605105,779161,954218,129274,3016、4330,479386,654442,82922,30820,65519,12517,70916,39715,18214,05813,016-143,383-122,727-103,602-85,893-69,496-54,314-40,256-27,24056,17556,17556,17556,17556,17556,17556,17556,1751213141516171819216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,000216,0001111111111111111329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.317、329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.3329.385,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.285,363.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.25,632.290,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.390,995.325%25%25%25%25%18、25%25%25%22,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74922,74919,96019,96019,96019,96019,96019,96019,96019,960第二十年(9個(gè)月)合計(jì)64,0221,323,9714,22468,2471,414,003639,811399,2025,625123,31319,242405,2817,683158,8773,75477,7707,806263,51124,868927,796683,1901,126,0191,126,019146,577119,337119,337683,19020216,00011329.3329.364,022.45,632.24,224.168,246.525%17,06219,960