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1、長長興興國國際際大大酒酒店店東東側(cè)側(cè)地地塊塊項(xiàng)項(xiàng)目目測測算算(容容積積率率2.42.4高高層層）1、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（1）占地面積：23511 平方35（2）容積率：2.4（3）建筑面積：70906m2（4）地上建筑面積：56426m2其中住宅面積：48266m2 商業(yè)面積：7635m2（原則按照地上建筑面積15%考慮本次少做只做2層不做3層）物業(yè)經(jīng)營用房面積226m2（按照地上建筑面積4考慮）物業(yè)辦公用房面積169m2（按照地上建筑面積3考慮）公用設(shè)備用房變電所面積130m2地下建筑面積：14480m2（按照每戶車位30平米儲藏室6平方考慮）（不經(jīng)濟(jì)建議少做地下面積）綠化面積：7053m2（按照2、土地面積的30%考慮）戶數(shù)：402戶（按戶均120平米計(jì)算）（8）可售面積：55901m2 住宅面積：48266m2 商業(yè)面積：7635 m2 可售車位：402個(gè)2、成本測算成成本本分分項(xiàng)項(xiàng)編編號號成成本本分分項(xiàng)項(xiàng)單單價(jià)價(jià)數(shù)數(shù)量量小小計(jì)計(jì)備備 注注0101開開發(fā)發(fā)成成本本380,382,354380,382,35401-0101-01土土地地費(fèi)費(fèi)5,608,62235197,760,000197,760,000元01-01-01土地取得價(jià)款5,445,26435192,000,000元/畝01-01-01-01土地出讓金01-01-01-02動(dòng)拆遷補(bǔ)償或安置費(fèi)01-01-01-02-01動(dòng)拆遷3、-貨幣安置01-01-01-02-02動(dòng)拆遷-房屋安置01-01-02土地契約稅5,760,0000.0301-01-03辦理土地權(quán)證費(fèi)用01-01-99其他土地費(fèi)01-0201-02前前期期工工程程費(fèi)費(fèi)12,951,80712,951,80701-02-0101-02-01勘勘測測、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)2,779,4532,779,45301-02-01-01勘測費(fèi)270,906141,81301-02-01-02工程設(shè)計(jì)費(fèi)3570,9062,481,721方案及施工圖各15元/平方01-02-01-03景觀設(shè)計(jì)費(fèi)27,05314,10701-02-01-04精裝修設(shè)計(jì)費(fèi)5000001-02-01-4、05專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)270,906141,81301-02-01-99其他設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)001-02-0201-02-02三三通通一一平平工工程程費(fèi)費(fèi)600,000600,00001-02-02-01場地平整(土方回填)01-02-02-02施工道路、臨水、臨電工程費(fèi)600,00001-02-02-03臨時(shí)設(shè)施費(fèi)01-02-02-99其他三通一平費(fèi)01-02-0301-02-03行行政政及及經(jīng)經(jīng)營營性性收收費(fèi)費(fèi)9,359,6359,359,63501-02-03-01城市建設(shè)配套費(fèi)5070,9063,545,31650元/平方01-02-03-02人防易地建設(shè)費(fèi)2,4001,4183,403,504建面5、*2%*240001-02-03-03墻改費(fèi)570,906354,53201-02-03-04白蟻防治費(fèi)270,906141,81301-02-03-05水電增容費(fèi)01-02-03-06散裝水泥專項(xiàng)資金1270,906850,87601-02-03-07質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)01-02-03-08防雷檢測費(fèi)370,906212,71901-02-03-09信報(bào)箱費(fèi)、門牌費(fèi)570,906354,53201-02-03-10空氣檢測費(fèi)370,906212,71901-02-03-11建筑地方高等教育費(fèi)01-02-03-12低壓檢測費(fèi)270,906141,81301-02-03-99其他行政及經(jīng)營性收費(fèi)（排污）6、270,906141,81301-02-0401-02-04可可研研及及環(huán)環(huán)評評費(fèi)費(fèi)270,906141,81301-02-0501-02-05招招標(biāo)標(biāo)管管理理和和代代理理費(fèi)費(fèi)170,90670,90601-0301-03配配套套設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)212,719212,71901-03-01幼兒園01-03-02學(xué)校01-03-03會(huì)所01-03-04人防防護(hù)設(shè)施費(fèi)用01-03-05居委會(huì)01-03-06消防站01-03-07物管用房工程費(fèi)01-03-08交通設(shè)施工程費(fèi)270,906141,81301-03-99其他配套設(shè)施費(fèi)170,90670,90601-0401-04基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)17,27、95,73617,295,73601-04-0101-04-01供供電電工工程程費(fèi)費(fèi)01-04-01-01區(qū)外供電線路工程費(fèi)1,200,0001公里外線01-04-01-02區(qū)內(nèi)供電工程費(fèi)12570,9068,863,29101-04-0201-04-02供供水水工工程程費(fèi)費(fèi)（含含消消防防環(huán)環(huán)網(wǎng)網(wǎng)）1570,9061,063,59501-04-0301-04-03天天然然氣氣工工程程費(fèi)費(fèi)2070,9061,418,12601-04-0401-04-04水水系系排排水水工工程程費(fèi)費(fèi)01-04-0501-04-05中中水水系系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)費(fèi)01-04-0601-04-06集集中中供供暖暖費(fèi)費(fèi)01-04-8、0701-04-07區(qū)區(qū)外外道道路路雨雨污污水水工工程程費(fèi)費(fèi)01-04-0801-04-08區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)道道路路雨雨污污水水路路燈燈工工程程費(fèi)費(fèi)4070,9062,836,25301-04-0901-04-09智智能能化化工工程程費(fèi)費(fèi)01-04-09-01通訊工程費(fèi)（電話）370,906212,71901-04-09-02有線電視工程費(fèi)1470,906992,68901-04-09-03樓宇對講工程費(fèi)370,906212,71901-04-09-04監(jiān)控系統(tǒng)370,906212,71901-04-1001-04-10代代征征綠綠地地建建設(shè)設(shè)工工程程費(fèi)費(fèi)01-04-1101-04-11環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)設(shè)施9、施工工程程費(fèi)費(fèi)170,90670,90601-04-1201-04-12自自來來水水遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程抄抄表表系系統(tǒng)統(tǒng)270,906141,81301-04-1301-04-13清清潔潔水水系系統(tǒng)統(tǒng)170,90670,906 商業(yè)面積：7635 m201-0501-05建建安安及及裝裝修修工工程程費(fèi)費(fèi)148,273,414148,273,41401-05-0101-05-01建建筑筑工工程程130,676,69901-05-01-01樁基工程及地下工程2,40014,48034,751,81901-05-01-02主體工程（土建）1,70056,42695,924,88001-05-01-03其他分包工10、程01-05-01-04代墊綜合保險(xiǎn)費(fèi)01-05-01-05代墊施工用電、用水01-05-01-06商品砼01-05-01-07甲供材料01-05-01-08基坑維護(hù)01-05-01-09現(xiàn)場簽證01-05-01-10機(jī)械臺班費(fèi)01-05-01-11人工費(fèi)01-05-01-12其它(協(xié)調(diào)費(fèi))01-05-0201-05-02安安裝裝工工程程17,596,71501-05-02-01電梯等設(shè)備及安裝檢測4070,9062,836,25301-05-02-02消防卷簾噴淋報(bào)警通風(fēng)工程（地上）8056,4264,514,11201-05-02-03消防卷簾噴淋報(bào)警通風(fēng)工程（地下）12014,4801,11、737,59101-05-02-04水電工程（高層）12070,9068,508,75901-05-02-05水電工程（多層）01-05-0301-05-03公公共共部部位位裝裝修修工工程程170,90670,906大堂電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層01-0601-06環(huán)環(huán)境境景景觀觀工工程程費(fèi)費(fèi)（綠綠化化）3007,0532,115,9902,115,99001-0701-07工工程程相相關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)1,472,6891,472,68901-07-01監(jiān)理費(fèi)20,00024480,00024個(gè)月01-07-02咨詢費(fèi)370,906212,719造價(jià)費(fèi)01-07-03定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)1070,906709,063樁12、基檢測定位放線、管道測量、地形測繪費(fèi)01-07-04工程測量費(fèi)用01-07-05保險(xiǎn)費(fèi)01-07-99其他工程相關(guān)費(fèi)170,90670,906審圖費(fèi)01-0801-08工工程程后后續(xù)續(xù)成成本本001-08-01工程維修整改01-08-02后期完善01-08-03工程漏項(xiàng)完善01-08-04功能更改01-08-05物業(yè)管理需求01-08-06商業(yè)管理需求01-08-07工程賠付成本01-08-08決策成本01-0901-09不不可可預(yù)預(yù)見見費(fèi)費(fèi)300,0000202銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用2,590,6602,590,66002-01銷售設(shè)施建造費(fèi)02-01-01售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)02-01-02售樓處建造費(fèi)13、02-01-03售樓處裝修費(fèi)2,00000 商業(yè)面積：7635 m202-01-04樣板房建造費(fèi)2,00000裝修費(fèi)02-01-05樣板區(qū)環(huán)境建造費(fèi)500綠化景觀02-02銷售設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用5,00024120,000每個(gè)月5000水電費(fèi)02-03營銷人員人工成本15,00024360,0006人02-04營銷人員行政辦公費(fèi)150,0002300,00015萬/年02-05建筑模型設(shè)計(jì)制作費(fèi)100,00002-06調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)（項(xiàng)目）300,00002-07調(diào)研、推廣、代理、廣告費(fèi)（公司）02-08交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)556,426282,13202-09維修基金2056,4261,12814、,52802-10其他銷售費(fèi)用0404管管理理費(fèi)費(fèi)用用2,000,0002,000,0002 24,000,0004,000,0002年04-01人工成本04-01-01員工薪資04-01-02員工福利費(fèi)04-01-03員工保險(xiǎn)費(fèi)（社會(huì)保險(xiǎn))04-01-04住房公積金04-01-05培訓(xùn)費(fèi)(職工教育經(jīng)費(fèi))04-01-06招聘費(fèi)04-01-99其他人工成本04-02行政辦公費(fèi)用04-02-01招待費(fèi)04-02-02會(huì)務(wù)費(fèi)04-02-03辦公費(fèi)04-02-04差旅費(fèi)04-02-05交通費(fèi)04-02-06保險(xiǎn)費(fèi)04-02-07運(yùn)輸費(fèi)04-02-08技術(shù)開發(fā)費(fèi)04-02-09通訊費(fèi)04-02-10房租15、(租賃費(fèi))04-02-11折舊/攤銷04-02-12物管能源費(fèi)(水電費(fèi))04-02-13空置房物管費(fèi)(修理費(fèi))04-02-15捐贈(zèng)支出04-02-16稅金04-02-18咨詢、審計(jì)、法律和上市服務(wù)費(fèi)用04-02-99其他04-99其他管理費(fèi)0505財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用0 005-01利息收入05-02利息支出05-03金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)0606稅稅款款0 0長興為預(yù)征12%商業(yè)面積：7635 m206-01營業(yè)稅及附加06-02所得稅06-03土地增值稅06-04水利建設(shè)專項(xiàng)資金06-05印花稅06-06綜合規(guī)費(fèi)總總成成本本小小計(jì)計(jì)386,973,014386,973,014元按按建建筑筑面面積積計(jì)計(jì)16、算算的的單單位位造造價(jià)價(jià)70,90670,9065,4585,458元按按容容積積率率面面積積計(jì)計(jì)算算的的單單位位造造價(jià)價(jià)56,42656,4266,8586,858元按按可可售售面面積積計(jì)計(jì)算算的的單單位位造造價(jià)價(jià)55,90155,9016,9226,922元3、銷售收入估算序號內(nèi)容面積（m2)低限中限單價(jià)(元/m2)銷售總額(元）單價(jià)(元/m2)1 住宅48,2667,500361,998,1147,8002 商業(yè)7,63520,000152,700,00023,0003 車位40270,00028,155,40975,000合計(jì)542,853,523以以100m2100m2戶戶型型偷偷搶17、搶20%20%面面積積變變成成120m2120m2 戶戶型型后后折折算算單單價(jià)價(jià)：6,2506,2506,5006,5004、利潤估算序號內(nèi)容低限中限高限備注1 銷售收入542,853,523582,249,548609,183,932元2 開發(fā)總成本386,973,014386,973,014386,973,014元3 所有稅金92,285,09998,982,423103,561,268（1）*17%總稅收含土增稅4 稅稅前前利利潤潤155,880,509155,880,509195,276,534195,276,534222,210,918222,210,918元5 稅稅前前利利潤潤率率18、40.28%40.28%50.46%50.46%57.42%57.42%7 7 稅稅后后利利潤潤63,595,41063,595,41096,294,11196,294,111118,649,649118,649,649元元8 8 稅稅后后利利潤潤率率16.43%16.43%24.88%24.88%30.66%30.66%（7 7）/（2 2）商業(yè)面積：7635 m2畝8411.381906 元/m2土地價(jià)3504.742461 元/m2樓板價(jià)（原則按照地上建筑面積15%考慮本次少做只做2層不做3層）（按照每戶車位30平米儲藏室6平方考慮）（不經(jīng)濟(jì)建議少做地下面積）方案及施工圖各15元/平方按19、按建建筑筑面面積積 計(jì)計(jì)算算的的建建安安單單價(jià)價(jià)70,90670,9061,9631,963元/m2按按容容積積率率面面積積計(jì)計(jì)算算的的建建安安單單價(jià)價(jià)56,42656,4262,4672,467元/m2按按可可售售面面積積計(jì)計(jì)算算的的建建安安單單價(jià)價(jià)55,90155,9012,4902,490元/m2大堂電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層樁基檢測定位放線、管道測量、地形測繪費(fèi)每個(gè)月5000水電費(fèi)長興為預(yù)征12%高限注：通過偷搶面積的方法變相提高容積率增加住宅套數(shù)和單套面積，銷售總額(元）單價(jià)(元/m2)銷售總額(元）提高單套價(jià)格獲取額外利潤，見左圖賣高限8000元每平米折算后376,478,0398,000386,131,322單價(jià)為6667元或更低或使用面積可更大，可見賣到8000不是沒有175,605,00025,000190,875,000可能，則稅后利潤率為30.66，該項(xiàng)目有一定可行性。30,166,51080,00032,177,610582,249,548609,183,9326,6676,667中限備注元元（1）*17%總稅收含土增稅元元（7 7）/（2 2）注：通過偷搶面積的方法變相提高容積率增加住宅套數(shù)和單套面積，提高單套價(jià)格獲取額外利潤，見左圖賣高限8000元每平米折算后單價(jià)為6667元或更低或使用面積可更大，可見賣到8000不是沒有