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1、余余姚姚五五彩彩城城項項目目優優劣劣勢勢分分析析建建議議人人：吳潭軍、徐斌輝優勢已具備的優勢建議新增亮點1品牌餐飲優勢（外婆家、必勝客、星巴克等）本地代表餐飲可以加強招商引進2營運優勢，比萬達更細致、更專業化的營業數據分析及考核建議推行購物中心品類管理負責制3優秀品牌資源比較集中體驗業態方面可以增強品牌的引入力度4會員體系豐富會員活動5定位大氣、時尚、商務、休閑比較準確，絲芙蘭、c&k等品牌集合店的引入力度6周邊高端住宅比較集中聯合其他小區開發商推廣打造生活氛圍，提高小區入駐率，進而增加人流。7外部交通動線設計聯系順暢加大推廣力度，聯系公交公司增設“五彩城”公交站點8項目毗鄰主干道城東路，車流2、較多設立幕墻LED及高掛等廣告方式9購物空間優秀：柱距、層高、通道寬度、室內挑空空間、商店的開間、凈深較萬達有優勢；增強室內購物視覺沖擊，效仿萬達“一店一色”10購物中心內部電梯設置合理時尚增強中庭展示區美陳及SPPR活動。劣勢現有劣勢如何弱化或避免外街與室內購物中心的聯系不夠強，兩者更多為獨立的整體增加開設一、二樓購物中心與外街出入口樓層跨度較大，零售類占比較大人性化、個性化的設施與服務來提升購物體驗性品牌數量和業態方面偏少品牌資源的代表性增加宣傳力度，傳達精品化及精英化購物中心的理念周邊環境不成熟，周邊的常駐居民比較少，具有消費習慣、消費能力的客層少之又少加強與政府、企事業單位點對點會員推廣活動。華潤在寧波地區的品牌效應比較差，至少沒有萬達那么有影響力加強華潤集團、特別是萬象城的品牌宣傳周邊建筑工地較多，環境有待改善增加項目周邊的氛圍布置與清潔力度項目外部環境車流多，人流少，聚客效益待加強加強交通導視功能城東路為主干道同時帶來干道以東人流往五彩城不便。在城東路東西兩側架設天橋統一店招無法突出單店特色，購物視覺略顯單調 強化門頭店招設計推廣費用投入少，余姚市場知曉率待提高增強企劃宣傳與推廣，搶占東車站、火車站等公共場所廣告位及加大媒體投放